Lors de la préparation de cet événement, on m’a demandé si j’avais besoin d’un vidéoprojecteur. Les architectes ont en effet l’habitude de montrer une multitude de jolies images – une habitude à laquelle je souhaite résister aujourd’hui, notamment parce que le sujet est malheureusement un peu déprimant. Je dirais déprimant, mais pas sans espoir.
Si j’avais dû montrer une photo, ce serait celle d’une annonce que j’ai vue récemment dans le magazine Wunnen. Un promoteur y propose deux maisons jumelées, d’une superficie d’environ 250 mètres carrés chacune, recouvertes d’un crépi blanc, avec des fenêtres dessinées sans inspiration, le toit-terrasse gris, tout comme le jardin de devant. Les volets en bois qui ornent les fenêtres sautent aux yeux comme un prétendu atout esthétique face à la morosité générale et sont censés témoigner de la durabilité du projet. En réalité, la maison dégage une impression déprimante, mais surtout, elle est beaucoup trop grande, dépourvue de toute qualité urbanistique, sans aucune ambition écologique, et incroyablement chère. Ainsi, le promoteur demande pas moins de 2,4 millions d’euros pour l’une des maisons jumelées et un peu moins de
2,7 millions pour l’autre.
Cette image est révélatrice de ce que le marché libre a construit au Luxembourg ces dernières années, à quelques exceptions près. Je pourrais vous montrer des centaines de photos de ce genre, prises lors de mes balades à vélo à travers le pays : des constructions trop grandes, occupant trop de terrain, bien trop chères, et qui constituent toutes des déchets dangereux dont les générations futures devront se débarrasser. Vous connaissez ces projets par cœur, certainement aussi dans votre propre commune. Avec les maisons que les particuliers se font construire – parfois sous une forme un peu plus compacte –, ils constituent la grande majorité de la construction de logements locale, alors que les pouvoirs publics dans leur ensemble – c’est-à-dire les communes et les fonds d’État réunis – possèdent moins de deux pour cent de l’ensemble des logements.
Permettez-moi d’évoquer brièvement comment nous en sommes arrivés là. En réalité, nous nous sommes enfoncés dans cette situation en toute connaissance de cause. Dès les années 1990, il était clair que le Luxembourg, pour financer son système social et surtout son régime de retraite extrêmement généreux, devait miser en permanence sur la croissance. Un rapport rédigé pour le gouvernement en 1996 indiquait en substance que le Luxembourg devait générer une croissance économique de 4 % pour financer son système de retraite à long terme. Depuis lors, nous sommes condamnés à la croissance.
Tout a donc été mis en œuvre pour favoriser cette croissance, mais ses répercussions sociales et écologiques – notamment la question du logement – ont été négligées pendant des années, alors même que ce même rapport indiquait : « Il est implicitement supposé que le Luxembourg gérerait sans heurts et avec souplesse tout phénomène de congestion dû aux infrastructures qui accompagnerait en réalité une telle évolution de la population ».
Malgré tout, la construction de logements – que je regrouperais sous le terme générique d’« infrastructures » – a été laissée aux acteurs privés, qui ont construit ces « morceaux de sucre » à moindre coût, mais en réalisant d’énormes profits, et les ont vendus à des prix exorbitants ou, plus rarement, les ont loués. Or, le grand Lucius Burkhardt avait déjà déclaré à juste titre en 1980 que le marché libre n’avait jamais réussi à prouver que la demande de logements créait une offre correspondante. Que nenni ! Au Luxembourg, le marché libre n’a en aucun cas construit les logements – ni en quantité ni en qualité – dont on a besoin, et ce n’est pas la faute des procédures bien trop longues.
Tout comme la construction d’infrastructures, la construction de logements est une mission d’une importance capitale pour la société, surtout dans un pays voué à la croissance. La question du logement est la question sociale par excellence.
Bien sûr, de nombreuses autres villes en plein essor qui ont connu une croissance au cours des dernières décennies sont confrontées à des crises du logement, mais nulle part ailleurs en Europe une croissance économique et démographique d’une telle ampleur n’a rencontré une pénurie de logements aussi importante qu’au Luxembourg. Ainsi, alors que la région ne comptait qu’environ 30 000 frontaliers en 1990, on dénombre aujourd’hui plus de 220 000 personnes qui font quotidiennement la navette depuis les régions frontalières vers le Luxembourg. Ainsi, l’espace fonctionnel du Luxembourg, qui présente l’empreinte écologique la plus élevée d’Europe et la deuxième au monde, voit la mobilité représenter la part la plus importante de cette empreinte écologique, soit environ la moitié. Et les gens – dont désormais de nombreux Luxembourgeois – ne s’installent pas à Tiercelet, à Perl ou à Aubange parce qu’ils préfèrent vivre à la campagne et acceptent pour cela de passer en moyenne deux heures par jour dans les embouteillages, mais surtout parce que nous n’avons pas réussi ici à créer suffisamment de logements abordables à proximité des lieux de travail, c’est-à-dire à Luxembourg-Ville, où, au contraire, on a construit beaucoup trop d’espaces de bureaux. La question du logement est donc aussi une question écologique.
Il est évident que les pouvoirs publics, c’est-à-dire l’État et les collectivités locales, n’ont pas fait assez dans ce domaine au cours des trente dernières années, et il est tout aussi évident que les efforts déployés ces dernières années ne suffiront pas à rattraper ce retard. En effet, nous avons affaire à un secteur extrêmement lent.
En effet, certaines mesures vont dans la bonne direction, notamment le recours au droit de superficie dans le cadre de la création de logements abordables, le soutien financier apporté aux communes pour la revitalisation urbaine, la mise en place d’un fonds spécifique destiné à créer des logements abordables, ainsi que la mise à disposition de conseillers pour les locataires et les communes.
Il convient également de saluer les efforts déployés par les deux sociétés publiques de construction de logements, qui ont de nombreux projets en cours qui porteront leurs fruits dans les années à venir pour remédier à la question du logement, qui reste un sujet épineux. Mais même si, au cours des cinq prochaines années, les promoteurs privés et publics exploitaient pleinement leur potentiel – ce que Liser évalue à la réalisation de 38 000 logements – ce qui est toutefois à mettre en doute compte tenu du niveau actuel des taux d’intérêt –, cela suffirait tout juste, selon Statec, à couvrir les besoins futurs en logements, sans pour autant combler le retard accumulé. En d’autres termes : même si nous redoublons d’efforts – et « redoubler d’efforts » signifie ici que les deux sociétés publiques de construction de logements (avec le Fonds Kirchberg, Agora et le Fonds de compensation) construisent plus de 3 300 logements au cours des cinq prochaines années), la crise du logement restera un problème aigu.
Nous devons donc aller plus loin dans notre politique de logement, et je voudrais aborder ici certaines mesures qui n’ont pas été suffisamment prises en compte jusqu’à présent et qui, à mon avis, devraient absolument être mises en œuvre dans les années à venir, c’est-à-dire par le prochain gouvernement et les prochains conseils municipaux.
Premièrement : un impôt foncier socio-écologique. La question foncière a toujours été déterminante pour la question du logement. Surtout dans un petit pays comme le Luxembourg, où le caractère inépuisable du sol est particulièrement évident. Pourquoi les responsables politiques ne parviennent-ils pas à instaurer un impôt foncier substantiel qui taxerait de manière significative les grands biens immobiliers – je dis bien explicitement les grands biens immobiliers, et non les propriétaires de maisons individuelles – afin de refinancer les efforts considérables consentis en matière de construction de logements ? Un impôt qui, de surcroît, ne se concentrerait pas uniquement sur les terrains non bâtis, mais surtout sur les surfaces imperméabilisées ? On interprète ici le libéralisme à tort, car celui-ci s’est toujours opposé au développement des monopoles, et en matière foncière, nous avons affaire à de grands propriétaires fonciers, tandis que la protection de la propriété morcelée doit rester intacte.
Deuxièmement : un engagement accru des promoteurs immobiliers. Le Pacte Logement 2.0 prévoit que les promoteurs cèdent jusqu’à 20 % du terrain ou des logements à la construction de logements abordables, mais obtiennent en contrepartie 10 % de droits de construction supplémentaires. C’est certes un pas dans la bonne direction, mais pourquoi ne parvenons-nous pas, à l’instar d’autres communes européennes, à élaborer des plans d’urbanisme de manière à ce que les promoteurs immobiliers consacrent au moins trente ou quarante pour cent de leurs projets à la construction de logements sociaux ? Je tiens à vous rappeler que le conseil municipal de Munich vient justement de faire passer cette part de quarante à soixante pour cent dans le cadre du programme SoBoN (utilisation socialement équitable du sol). Et Munich n’est pas réputée pour être un bastion des lubies communistes. Il est inacceptable que les bénéfices du secteur du logement soient privatisés tandis que les coûts des infrastructures sont supportés collectivement.
Troisièmement : la dynamisation des coopératives. Je ne cesse de répéter depuis des années que, dans de nombreuses villes d’Europe, les coopératives apportent une contribution considérable à la construction de logements abordables, que leurs projets sont généralement ambitieux sur le plan architectural et écologiques, car ils font un usage parcimonieux du sol et de l’espace, et qu’ils favorisent une mixité sociale bien plus importante que les groupes de construction. C’est là une grande opportunité pour le Luxembourg. Les arguments selon lesquels les Luxembourgeois ne jureraient que par la propriété et selon lesquels les coopératives seraient des produits de niche ne tiennent pas la route. D’une part, la société évolue : il n’y a plus une seule et même société. D’autre part, les coopératives fonctionnent comme des systèmes boule de neige : comme elles sont à but non lucratif, elles se multiplient avec le temps.
Beaucoup associent peut-être les coopératives au terme « coopérateur » ou au socialisme, alors qu’il s’agit en réalité d’un projet d’entraide mené par la classe moyenne. Les coopératives s’organisent elles-mêmes, planifient elles-mêmes leurs projets, et ce sont leurs membres qui s’y installent ensuite. D’où la grande qualité de ces projets. La seule chose dont elles ont besoin de la part des pouvoirs publics, ce sont des terrains en droit de superficie à des conditions avantageuses, contrairement à ce qu’a fait le Fonds Kirchberg avec Ad Hoc, qui souhaitait percevoir le loyer emphytéotique dès le début, ce qui constitue une application totalement erronée du droit d’emphytéose, dont l’objectif est justement de permettre des investissements modestes au lancement d’un projet social. Le prochain gouvernement devrait s’efforcer activement de favoriser l’épanouissement des coopératives et d’obtenir, avec un investissement relativement modeste, un effet durable et significatif sur la question du logement.
Quatrièmement : la transformation intensive et créative des héritages fossiles. La question du logement ne se résume pas à savoir qui construit pour qui, mais aussi où l’on construit. Et cela devient de plus en plus important à l’ère du changement climatique et de l’épuisement des ressources. Rien ne serait plus tentant que d’élargir les périmètres de construction et de bâtir sans relâche en pleine campagne. Mais cela n’est plus envisageable. Le Luxembourg est déjà le pays le plus morcelé d’Europe. Douze pour cent de sa superficie sont déjà consacrés à l’urbanisation et aux infrastructures de transport ; chaque jour, un demi-hectare est urbanisé, dont environ la moitié – soit environ 2 500 m² – est imperméabilisée. Cela représente environ un kilomètre carré par an. Or, nous ne disposons au total que de 2 586 km². Le sablier s’écoule lentement mais sûrement si nous ne prenons pas de mesures pour inverser la tendance. Ma thèse s’inspire ici de la célèbre phrase tirée du roman de Giuseppe Tomasi di Lampedusa, *Il Gattopardo* : « Si nous voulons que tout reste comme avant, il faut que tout change. » Si nous voulons que ce pays reste tel qu’il est malgré la croissance, il faut penser la construction de logements et l’aménagement du territoire de manière conjointe ; nous devons concevoir et mettre en œuvre des modes d’urbanisation totalement nouveaux : À cet effet, notre équipe et d’autres ont formulé des propositions dans le cadre de « Luxembourg in Transition » : surélévation des bâtiments existants, transformation des zones industrielles en quartiers mixtes et des voies d’accès en avenues dotées d’un habitat densifié, construction sur des parkings, etc. Nous devons transformer le parc immobilier existant avec précaution, et non le démolir pour densifier les terrains avec des « boîtes » isolées thermiquement. C’est de l’hypocrisie écologique ! Au Luxembourg, la construction de logements neufs en une année génère environ la moitié des émissions de gaz à effet de serre liées à l’occupation de l’ensemble des logements existants. Le parc immobilier existant est l’or de la ville.
Cinquièmement, et cette exigence ne va peut-être pas me valoir la sympathie de l’assemblée, nous devons trouver une autre formule pour financer les communes que celle consistant à lier le budget à leur croissance. Posez-vous la question suivante : que se passera-t-il lorsque vous aurez aménagé les terrains prévus dans vos plans d’urbanisme, ce qui finira par arriver – probablement après votre mandat, mais cela arrivera quand même un jour ? Votre croissance s’arrêtera-t-elle alors, ou étendrez-vous vos périmètres de construction ? Je le répète : si les communes, notamment rurales, souhaitent rester telles qu’elles sont, la croissance doit être canalisée là où il existe déjà des surfaces imperméabilisées, là où se trouvent des nœuds de transports publics, là où il y a de l’urbanité ou, du moins, un potentiel d’urbanité. La division actuelle en une centaine de communes autonomes a des raisons historiques, mais elle n’est plus adaptée à la tâche qui nous attend. Nous avons besoin, d’une part, de regroupements efficaces et, d’autre part, de zones de projets transnationales, ce qu’on appelle des « territoires de projets ».
Sixième et dernier point : nous devons multiplier les expériences dans le domaine de la construction de logements, car la question du logement porte en fin de compte aussi sur ce qui est construit. Et cela suppose que le logement ne soit pas considéré comme une simple marchandise et ne soit pas soumis uniquement aux lois de l’économie. Permettez-moi de citer à ce sujet un extrait du livre d’Ernst Hübel, *La crise des villes. La question du logement au XXIe siècle* : « Les bouleversements démographiques des cinquante dernières années sont l’expression d’une révolution silencieuse dans la vie quotidienne. Dans les villes, les ménages classiques composés d’une petite famille ont reculé à quinze pour cent, voire moins, au profit des célibataires, des couples, de parents isolés, de colocations et bien d’autres encore [au Luxembourg, à cela s’ajoute une forte fluctuation de la population, les nouveaux arrivants ne restant en moyenne que cinq ans dans le pays]. Presque tout a changé, sauf le « logement moderne ». Celui-ci s’inspire encore aujourd’hui du modèle fordiste des années 1950, lorsque la production de masse en série a été lancée pour répondre à la consommation de masse des familles nucléaires, promettant croissance économique et prospérité pour tous : un réfrigérateur, une télévision, une Volkswagen, deux enfants et une vue sur la verdure. À cela s’ajoute le schéma salon/salle à manger/chambre à coucher/chambre d’enfant/cuisine/salle de bains. Qu’il s’agisse d’un petit ou d’un grand logement [comme dans la maison que j’ai décrite au début], ce schéma est encore considéré aujourd’hui comme un modèle prétendument éprouvé et est produit en masse, bien qu’il ne concerne plus qu’une minorité et soit devenu, même pour les petites familles, une relique du passé. Comment est-il possible de produire sans tenir compte des besoins réels et des attentes ? Une telle ignorance serait ruineuse dans d’autres secteurs – pourquoi pas dans le secteur du logement ? La question est aussi ancienne que la cause du problème : la pénurie chronique dispense le marché libre du logement de la nécessité d’adapter son offre à la demande. En réalité, peu importe ce qui est mis sur le marché. Là où règne la pénurie, tout est convoité. »
Si le marché libre ne se lance pas dans cette expérimentation, ce sont donc les pouvoirs publics qui doivent le faire. Cela implique notamment de ne plus considérer la construction de logements comme une simple typologie et de permettre des usages complémentaires, en particulier le travail. L’un des principaux défis de l’aménagement du territoire luxembourgeois consiste à rapprocher le logement et le travail. Mais les sociétés publiques de logement doivent elles aussi calculer leurs coûts avec autant de rigueur que les promoteurs privés et subissent la pression de la hausse des taux d’intérêt et de l’explosion des coûts dans le secteur de la construction. D’où mon souhait, peut-être utopique : nous devons expérimenter de nouvelles formes d’habitat qui répondent à la demande sociale, mais cela n’est peut-être possible que si le logement, à l’instar du « Vienne rouge », est considéré dans une certaine mesure comme un investissement à fonds perdu – dans une société où il fait bon vivre.
