« Au Luxembourg, cette baisse des prix – d’ailleurs politiquement voulue – constitue une amélioration d’une situation ayant évolué défavorablement depuis de nombreuses années ». Fernand Boden, ministre des Classes moyennes, du Tourisme et du Logement, 13 octobre 2008
Avec plusieurs centaines de millions d’euros de dépenses publiques et fiscales consacrées chaque année à la politique du logement (sous forme de TVA-logement, de Bëllegen Akt, de bonification d’intérêt, d’amortissement accéléré, d’amortissement pour usure, d’abattement immobilier spécial, d’aides aux producteurs de logements abordables, de subvention de loyer, et cetera), l’État tient structurellement un rôle économique et financier de premier ordre sur le marché immobilier.
Dans le contexte actuel où, à cause d’un pouvoir d’achat immobilier doublement contraint par les niveaux atteints par les prix du mètre carré et les taux d’intérêt, le nombre de transactions est largement en retrait par rapport aux tendances observées par le passé (2 529 ventes de logements au premier semestre 2023 vs 4 790 au premier semestre 2022), l’État (se) doit (de) faire plus et, de toute évidence, devra(it) – après le socialisme pandémique des années Covid et le socialisme énergétique consécutif à la guerre en Ukraine – s’adonner à un véritable socialisme immobilier.
Certes, un socialisme immobilier de crise est de facto déjà en mouvement puisque voilà de longs mois que le ministre du Logement multiplie les clins d’œil et les appels du pied aux promoteurs privés en faisant savoir, sur tous les tons et toutes les stations, qu’il est désireux de se porter, dans les limites du cahier des charges du ministère du Logement, acquéreur de logements en VEFA ; mais cette stratégie, dont il est impossible à date de savoir le degré de succès – tant le ministère fait mystère des promoteurs qui ont bien voulu « jouer le jeu » –, gagnerait à être complétée d’un volet acquisition de biens existants auprès des (nombreux ?) ménages empêtrés dans un crédit-relais coûteux, un divorce houleux, un partage des biens de la succession délicat ou éprouvant de plus en plus de difficultés à honorer leurs crédits pour cause de taux variables ayant un peu trop varié à la hausse.
Concrètement, l’État devrait lancer une grande campagne de publicité pour faire savoir aux ménages désireux/contraints de vendre un bien (et qui pour certains n’ont vu aucun acquéreur potentiellement intéressé se manifester) que le Fonds spécial de soutien au développement du logement (FSDL), dans sa mission de « contribuer à l’augmentation de l’offre de logements abordables » et sa volonté de venir en aide aux ménages, est capable (et en quête) d’acheter leur logement (e.g. en utilisant une formule de calcul qui réévalue le capital réellement investi par l’indice des coûts de la construction, avec des plafonds de prix par canton allant jusqu’à 8 000 euros par mètre carré pour le canton de Luxembourg1) et que ceux des vendeurs qui investiront dans une VEFA pourront, s’ils le souhaitent, habiter comme locataires dans le logement vendu au FSDL jusqu’à livraison de leur logement neuf et bénéficier (e.g. au maximum deux ans) d’un bail abordable.
Parce que les loyers n’ont pas progressé dans les mêmes proportions que les taux variables et que les difficultés actuelles concernent également certains investisseurs, il devra(it) être clairement spécifié que l’offre publique de rachat s’adresse également aux détenteurs de logements loués et rappelé – en guise d’incitation – qu’en vertu de l’article 29 de la loi sur le Pacte logement « les plus-values, au sens de l’article 99ter de la loi modifiée du 4 décembre 1967 concernant l’impôt sur le revenu, sont exemptées de l’impôt sur le revenu s’ils sont réalisés par des personnes physiques respectivement sur des biens immobiliers aliénés à l’État, aux communes et aux syndicats de communes ».
Une telle politique d’acquisition de logements existants serait un allié objectif de la nécessaire baisse des prix/hausse des transactions/reprise d’activité dans les agences immobilières et devrait, en principe, avoir un retour sur investissement beaucoup plus important que de chercher à (re)solvabiliser la demande à coup de hausse des avantages fiscaux.