Fin 2014, dans les pays de l’Union européenne, les encours de crédits immobiliers, en hausse régulière depuis plusieurs années (+2 pour cent en 2014 ; +2,3 en 2013), représentaient près de 6 000 milliards d’euros, selon une étude publiée récemment par le Crédit Foncier de France, un des plus anciens établissements spécialisés au monde (il a été créé en 1852). Ce montant représente 88 pour cent du montant total des crédits souscrits par les ménages des pays d’Europe, un pourcentage en hausse de trois points en deux ans, et très supérieur à la moyenne mondiale qui ne dépasse pas 80 pour cent. Mais le paysage n’a rien d’homogène : aussi bien en valeur absolue qu’en termes relatifs, il existe en Europe une importante fracture géographique avec trois zones aux caractéristiques très différentes.
Les pays d’Europe du nord sortent nettement du lot. Cet ensemble regroupe l’Allemagne, l’Autriche, la Belgique, le Danemark, la Finlande, l’Irlande, le Luxembourg, les Pays-Bas, le Royaume-Uni et la Suède. Alors qu’ils ne représentent que 41 pour cent de la population européenne, ces dix pays pèsent pour près des deux tiers (63 pour cent) du total des encours, dont 23 pour cent pour le seul Royaume-Uni, qui n’est pourtant pas le plus peuplé. Il faut dire que les ménages allemands, les plus nombreux, sont à la fois moins souvent propriétaires que leurs voisins (53 pour cent contre 65 pour cent outre-Manche) et moins portés sur le crédit. C’est ce que l’on remarque en s’intéressant à l’encours moyen par ménage propriétaire : en Europe du nord, il est égal à 65 542 euros, soit 1,63 fois la moyenne européenne. Mais au sein même de ces pays existent d’importantes disparités avec un record au Danemark où l’encours est de 189 900 euros par ménage, équivalent à quatre fois et demi la moyenne européenne ! Il devance le Luxembourg, 154 200 euros par ménage, ces deux pays étant que hors-catégorie car le troisième, la Suède n’affiche que 81 200 euros. En revanche, en Allemagne, l’encours moyen par ménage propriétaire est inférieur à 50 000 euros, 37 pour cent de moins qu’aux Pays-Bas, alors que le revenu par tête et les prix au m² sont comparables.
Précisément, on pense habituellement que la place des pays « nordiques » en tête du palmarès européen du crédit se justifie par le fait que ce sont également ceux où les revenus sont les plus élevés, tout comme les prix nominaux de l’immobilier. Mais dans ce cas, le rapport entre l’encours de crédit et le montant du revenu disponible devrait être comparable à celui observé dans les autres pays. Or il n’en est rien : ce ratio s’établit à 77 pour cent en Europe du Nord, soit dix points de plus que la moyenne européenne. Il dépasse même les cent pour cent dans quatre pays, le Danemark (222 pour cent), les Pays-Bas (133 pour cent), le Luxembourg (125 pour cent) et la Suède (119 pour cent). Sans surprise c’est également là que la part du crédit immobilier dans l’encours total est la plus élevée (95 pour cent aux Pays-Bas, 93 pour cent en Suède) et la proportion de ménages qui continuent à y rembourser est élevée (lire encadré).
Il existe donc un vrai engouement des ménages de ces pays pour le crédit immobilier, dont les causes sont multiples. Certaines sont de nature économique (taux de croissance satisfaisant, faible taux de chômage). D’autres concernent les conditions générales du crédit, notamment une proportion significative de crédits in fine : l’emprunteur ne payant mensuellement que les intérêts du prêt et remboursant le capital à la dernière échéance, le niveau d’encours de crédit reste à un niveau élevé pendant toute la durée du contrat. Des dispositifs de soutien gouvernementaux peuvent aussi exister (déductions fiscales pour les intérêts des emprunts aux Pays-Bas et au Danemark). Mais on peut aussi évoquer des raisons culturelles : dans les pays d’Europe du nord, et spécialement au Royaume-Uni et en Irlande, l’attitude vis-à-vis du crédit est « décomplexée » et l’endettement n’est pas vu comme un signe de mauvaise gestion du budget familial.
Les ménages sont globalement moins endettés dans le sud de l’Europe. Ce groupe de pays est composé de sept membres : Chypre, l’Espagne, la France, la Grèce, l’Italie, Malte et le Portugal. En termes de population, il pèse d’un poids analogue à celui de l’Europe du nord (39 pour cent du total) mais ne concentre que 34 pour cent des encours de crédits immobiliers. L’encours moyen par ménage propriétaire y est égal à 35 600 euros, soit douze pour cent sous la moyenne européenne et 45,7 pour cent de moins qu’en Europe du nord et du centre. Une différence qui se retrouve également dans le rapport entre cet encours et le revenu disponible moyen par ménage : à 59 pour cent, il se situe 17 points derrière les voisins nordiques.
Une situation a priori curieuse car ici le pourcentage de ménages propriétaires est en moyenne de 71 pour cent, et atteint même 75 pour cent en faisant abstraction de la France, soit quinze points de mieux que dans le nord et le centre de l’UE : dans ces pays être propriétaire est synonyme de réussite sociale et de sécurité. L’accession à la propriété est une étape importante de la vie d’un ménage et on s’y prépare tôt, l’héritage joue aussi un rôle, de sorte que globalement moins de 37 pour cent des propriétaires remboursent encore un crédit. D’autres raisons sont à l’œuvre. La crise économique et financière a fait chuter les prix tout en conduisant les banques à réduire drastiquement les crédits dans certains pays comme la Grèce, mais surtout l’Espagne où s’était constituée une « bulle immobilière ».
L’Italie constitue un cas particulier. En volume d’encours, ce pays de soixante millions d’habitants (quatrième rang dans l’UE) n’arrive qu’en sixième position, avec 359 milliards d’euros, derrière les Pays-Bas quatre fois moins peuplés et juste devant le Danemark onze fois moins peuplé ! De même, l’encours italien par ménage propriétaire est inférieur de 56 pour cent à l’encours espagnol alors que les prix de l’immobilier italien sont très supérieurs aux prix espagnols. Il semble que les Italiens recourent beaucoup moins au crédit (y compris à la consommation) que les autres Européens, moins pour des raisons culturelles qu’en raison de l’existence d’une « centrale des risques » qui permet de mesurer et de contrôler strictement l’endettement des ménages.
L’Europe de l’est fait figure de parent pauvre du crédit immobilier. Elle ne représente que trois pour cent des encours pour vingt pour cent de la population européenne. Dans les onze pays concernés (Pologne, République tchèque, Slovaquie, Hongrie, Bulgarie, Roumanie, Estonie, Lettonie, Lituanie, Slovénie, Croatie) le crédit immobilier représente 71 pour cent du total des encours de crédits contre 90 pour cent en Europe du nord. Dans trois pays (Hongrie, Bulgarie et Roumanie) les volumes de crédit immobilier sont à peine équivalents, voire légèrement inférieurs à ceux du crédit à la consommation. L’encours moyen de crédits immobiliers par ménage propriétaire y est très faible : 5 540 euros, soit 7,3 fois moins que la moyenne européenne, et presque douze fois moins qu’en Europe du nord !
Ces pays se caractérisent par un pourcentage très élevé de propriétaires : 87 pour cent en moyenne, avec même trois pays au-dessus de 90 pour cent (Roumanie, Lituanie, Slovaquie), contre 70 pour cent en moyenne européenne. Une situation qui résulte de la vague de privatisations intervenue lors du passage à l’économie de marché au début des années 1990. Les pouvoirs publics avaient alors rétabli la propriété privée d’immeubles collectivisés sous le régime précédent, en les cédant à des prix très intéressants. En conséquence, non seulement de très nombreux ménages ont pu devenir propriétaires à bon prix, mais neuf sur dix n’ont plus rien à rembourser ! L’endettement global se limite ainsi à 28 pour cent du revenu disponible brut.
En 2014, la croissance des encours dans l’UE n’a été que de 1,6 pour cent, une moyenne qui cache de profondes disparités : mais cette fois elles ne correspondent pas au découpage géographique attendu. Ainsi parmi les dix pays qui ont connu une décroissance, on trouve la Hongrie, la Bulgarie, la Croatie et la Lettonie, des pays où l’encours par ménage est faible et présente une marge de progression. À l’opposé, la deuxième et la troisième plus fortes progressions concernent deux autres pays de l’est : la Roumanie (+14 pour cent en 2014, après +9 pour cent en 2013) et la Slovaquie (+13 pour cent soit un point de mieux qu’en 2013).
Parmi les plus fortes hausses figure le Luxembourg (+8 pour cent en 2014, identique à 2013) alors que l’encours par ménage y atteint déjà des records. D’autres pays du reste de l’Europe du nord et du centre connaissent la même évolution même si elle y est moins marquée : la moyenne est de + 3,4 pour cent en 2014 contre +4,2 en 2013, portée par la très forte progression en Belgique (+20 pour cent en 2014, après +12 en 2013). Cette progression continue (hors Irlande, qui, seule dans ce cas, a connu une forte baisse de six pour cent) correspond sans doute à un effet de rattrapage car le nombre de ménages propriétaires n’est encore que de soixante pour cent dans cette zone. En revanche en Europe du sud, moins endettée, deux pays seulement sur sept, dont la France, ont connu une légère croissance. Au total, on n’a pas constaté, au cours des années 2013 et 2014, de « convergence entre les marchés nationaux du crédit immobilier ».