Seit dem 1. Januar 2010 ist der Energiepass für Wohnimmobilien, die verkauft oder neu vermietet werden, obligatorisch und muss bei Vertragsabschluss den Dokumenten beiliegen. Seit 2008 bereits muss dem Genehmigungsantrag für Neubauten ein solcher Pass beiliegen. Die Meinungen über Sinn, Nutzen und Wirkung gehen auseinander. Denn die Pässe kosten laut staatlicher Anlaufstelle myenergy.lu im Schnitt zwischen 500 und 1 300 Euro für ein Einfamilienhaus, bei Mehrfamilienhäusern, je nach Anzahl der Appartements, zwischen 100 und 400 pro Einheit.
So wittert mancher hinter der staatlich verordneten Energiediagnostik zu allererst eine Maßnahme, die Inge-nieuren und Architekten Gelegenheit bietet, viel Geld zu verdienen – ohne dass Energie gespart wird. Denn in Luxemburg gibt es laut Statec schätzungsweise 105 000 Einfamilienhäuser sowie rund 70 000 Apartements. Zwar werden die derzeit weder alle verkauft, noch neu vermietet. Doch würde jeweils zum Durchschnittspreis ein Energiepass ausgestellt, würde das die Immobilienbesitzer ungefähr 112 Millionen Euro kosten. Vom Staat bezuschusst wird die Ausstellung des Passes nicht. Gefördert werden allein die Energieberatung und die Sanierungsmaßnahmen, wenn sie ausgeführt und bezahlt sind. „Das ist eine Lizenz zum Gelddrucken“, kritisiert Jean Schmit, selbst Ingenieur vom Büro Jean Schmit Engineering, das zwar Energiepässe ausstellen könnte, darauf aber bei Fremdprojekten bewusst verzichtet. „Und für die Senkung des Energieverbrauchs ist durch das Ausstellen der Pässe noch nicht alles getan.“
Das stimmt auf jeden Fall. Denn der Energiepass ist eben nicht mehr als eine Bestandsaufnahme des Energieverbrauchs einer Immobilie, die aufzeigt, wie hoch der Primärenergieverbrauch unter standardisierten Wetterbedingungen ist. Zwar werden mit dem Pass auch Empfehlungen ausgestellt, aufgezeigt, durch welche Maßnahmen sich der Verbrauch reduzieren ließe. Die Maßnahmen umsetzen müssen die Eigentümer allerdings nicht.
Die These, dass sich hier eine gewisse Goldgräberstimmung entwickelt, wird auch durch die hohe Anzahl der Unternehmer gestärkt, die eine Zulassung für das Ausstellen der Pässe erworben haben. Weit über 200 sind auf der Liste des Wirtschaftsministeriums eingetragen: Firmen, Ingenieure, Architekten. Dass alle, die die für die Zulassung nötige wenige Stunden dauernde Ausbildung mitgemacht haben, bei der es im Wesentlichen um die Bedienung der Energiepass-spezifischen Software geht, auch etwas von Energieberatung verstehen, kann mit Recht bezweifelt werden. Aber auch daran, dass bei der Auf- und Ausstellung der Pässe immer die nötige Sorgfalt zur Anwendung kommt. Warum sonst würde denjenigen, die sich umhören, immer wieder mit Nachdruck empfohlen, sich nur einen Pass von solchen Akteuren ausstellen zu lassen, die sich das Objekt auch tatsächlich vor Ort anschauen. Das sollte eigentlich selbstverständlich sein, ist es anscheinend aber nicht.
Sonderbar ist zudem, dass sich semi-staatliche Organe und auch Berufsverbände mehr oder weniger kaschiert am Geschäft beteiligen. Da wäre einerseits die Energie Agence, eine Aktiengesellschaft, zu deren Anteilseignern neben dem Staat (vertreten durch Wirtschafts- und Umweltministerium) auch die Stromgesellschaften Enovos und Sociétié électrique de l’Our gehören. Die Energie Agence (www.energieagence.lu) benutzt die gleiche grafische Identität wie myenergy.lu, hat allerdings auch die Energieberatung zum Firmenzweck und schreibt auf ihrer Webseite : „Nous serions ravis de pouvoir vous soumettre une offre pour l’établissement de votre passeport énergétique.“
Neben der Stomgesellschaft Enovos verdienen aber auch die Handwerkerverbände mit. Das Groupement des Entrepreneurs du Bâtiment et des Travaux Publics asbl, die Fédération des Entreprises Luxembourgeoises de Construction et de Génie Civil asbl, und das Institut de Formation Secto-riel du Bâtiment S.A gründeten im Oktober 2008 die Vereinigung CDCE, Conseil pour le dévelopment économique der la construction asbl. CDCE wiederum wurde im März 2009 beim Notar vorstellig, um die Aktiengesellschaft Construction Certification S.A., abgekürzt Cocert, zu gründen, deren Zweck es ist, technische Zertifizierungen im Bezug auf die Energieeffizienz sowie die Sicherheit von Gebäuden auszustellen, Energiekonzepte auszuarbeiten und Bauherren bei der Durchführung von Energieeffizienz- und nachhaltigem Bauprojekten zu begleiten. Sogar Dichtigkeitsprüfungen, die normalerweise nach der Ausführung von Sanierungsprojekten oder bei Passiv- und Niedrigenergiehäusern durchgeführt werden müssen, bietet Cocert an und wirbt auf ihrer Webseite mit dem Angebot der Finanzberatung. Wundert es da noch, dass der Vorsitzende der Handwerkerföderation, Roland Kuhn, sich beim diesjährigen Neujahrsempfang freute, dem Handwerk öffne sich durch Gebäudesanierungs- und Energiemaßnahmen ein Markt im Wert von 200 Millionen Euro? Maßnahmen, zu denen die Verbände demnach raten, und die der Staat, sind Energieberatung und Besserungsarbeiten erst durchgeführt, bezuschusst.
Dabei sollte allerdings nicht in Vergessenheit geraten, mit welchem Ziel der Energiepass eingeführt wurde. Rund 30 Prozent der Kohlendioxyd-emissionen Luxemburgs, so die allgemeine Schätzung, gehen auf den Energieverbrauch der Gebäude zurück, das Einsparpotenzial ist enorm. Der Energiepass steht dabei im Prinzip am Anfang der Handlungskette. Er soll Eigentümern wie Mietern zeigen, wie effizient oder ineffizient ihre Immobilien sind, und sie dadurch anregen, in neue Fenster, besser isolierende Fassaden, undsoweiter zu investieren. Grafisch jedenfalls ist der Pass leicht verständlich, denn die Skala reicht von A bis I und die Darstellung kennen die Verbraucher bereits von ihren Elektrohaushaltsgeräten.
Doch angesichts der klimapolitischen Bedeutung ist es umso erstaunlicher, das weder Wirtschafts- noch Umweltministerium Statistiken darüber erheben, wie die Bewertungen Pässe ausfallen. Von offizieller Seite wird derzeit nirgendwo festgehalten, in welche Energieeffizienzklasse der Baubestand bei der fortschreitenden Erhebung eingeteilt wird. So kann auch in zehn Jahren – so lange sind die Pässe gültig – nicht festgestellt werden, ob sich die Lage gebessert hat oder nicht.
Das private Groupement d’intérêt économique Haus vun der Energie hat im Auftrag der Chambre immobilière, dem Berufsverband der Immobilienmakler, eine Studie durchgeführt. Zwischen 50 und 60 Pässe stellt Haus vun der Energie monatlich aus, an Erfahrung mangelt es nicht. Für die Studie hat es 80 Mehrfamilienhäuser untersucht. Die Resultate sind erschreckend. „Der Bestand schneidet durchgehend mit G bis I ab“, so Kolkes. Das sind die untersten, tiefroten Kategorien. Zwar beziehen sich die Resultate nur auf Residenzen, doch, so Raymond Kolkes und Guy Stamet, aus den Gesprächen mit anderen Firmen ergebe sich, dass die Bilanz bei Einfamilienhäusern ähnlich schlecht ausfalle.
Kolkes und Stamet gehören zu den Befürwortern des Passes. Dennoch bemängeln sie Probleme bei der Umsetzung des Konzeptes. Zum Beispiel, dass es keine Kontrollstelle gibt, die überprüft, ob die Pässe mit der nötigen Sorgfalt und Professionalität ausgestellt werden. Weil der Pass an sich nur die Eigenschaften des jeweiligen Hauses erhebt, sei es sehr wichtig, dass auch die Verbrauchsdaten eingetragen würden, die es ermöglichen würden, die Wirkung künftiger Maßnahmen zu kontrollieren sowie Rückschlüsse auf das Nutzerverhalten zulassen würden. Wer nicht vor Ort gehe, nur nach Plänen arbeite und die Verbrauchsdaten nicht berücksichtige, könne im schlimmsten Fall eine falsche Energieeffizienzklasse bestimmen. „Für die Verkäufer einer Immobilie kann das aber in den Preisverhandlungen sehr wichtig sein“, warnen Kolkes und Stamet, der hinzufügt: „Wir brauchen dringend Juris-prudenz darüber, was passiert, wenn die Daten im Pass nicht stimmen und dadurch falsche Kategorien eingetragen werden.“ Zwar muss jeder, der Pässe ausstellt, eine spezielle Versicherung abschließen, doch Kontrollen gibt es bislang keine und Fälle, bei denen wütende Hausbesitzer die Aussteller der Pässe belangt hätten, sind bislang auch nicht bekannt.
Schlecht findet Kolkes zudem, dass getroffene Sanierungsmaßnahmen nicht nachgetragen werden müssen. Werden Fenster ausgetauscht und Dachstühle isoliert – in einem Pass, der vorher ausgestellt wurde, erfährt man darüber nichts. Haus vun der Energie hat seit Anfang des Jahres eine Notfall-Hotline eingerichtet. Gegen entsprechende Bezahlung kann der Pass innerhalb von 48 Stunden ausgestellt werden. „Weil viele das Stichdatum verpasst haben.“ Doch, so betont Kolkes, verständlicherweise – zu den Dienstleistungen der Gruppe gehören die Beratung, das Aufstellen von Konzepten und das Projektmanagement–, „uns interessiert vor allem die Energieberatung und die Ausarbeitung der Konzepte“. Und das Interesse für Beratung und Sanierungsmaßnahmen steige nach Austellen der Energiepässe durchaus.
Überraschenderweise auch seitens der Verwaltungssyndikate der Mehrfamilienhäuser. Doch nicht immer decken sich die Interessen der Mieter (Einsparung von Nebenkosten) mit denen der Eigentümer (niedrige Investitionskosten). „Bei der Beratung ergibt sich aber oft, dass die Maßnahmen nicht zwingend teurer werden, als nichts zu unternehmen. Der Abschreibungszeitraum wird festgelegt, das ist für die Banken auch bei der Kreditvergabe wichtig“, so Kolkes und Stamet. Und: „Man kann es auch mal so sehen: Wer nicht investiert, wird in Zukunft, wenn die Nebenkostenrechnung für Mieter immer wichtiger wird, seine Mieteinnahmen nicht auf dem gewohnten Niveau halten können.“ Energiekonzepte in der Praxis umzusetzen, ist in Mehrfamilienhäusern allerdings besonders schwierig. Denn so warnt Jean Schmit: In einem Mehrfamilienhaus kann ein Bewohner die Kosten aller durch sein Verbrauchsverhalten in die Höhe treiben. „Die beste Isolierfassade richtet zum Beispiel nichts aus, wenn ein Bewohner ständig die Fenster offen lässt.“ Genau deswegen aber brütet man im Haus vun der Energie über Konzepten und Angeboten für Überwachungssysteme für „intelligente Immobilien“.
Das ist für manchen Wohnungseigentümer, der einen Energiepass braucht, aber derzeit noch das untergeordnete Problem. „Die meisten Anfragen erhalten wir von Wohnungseigentümern, die verkaufen wollen und sich deswegen erkundigen, wer wie viel zur Erstellung des Passes im Mehrfamilienhaus beitragen muss, und was sie tun können, wenn die anderen Eigentümer nicht mitziehen wollen“, so Bruno Barboni von der Beratungstelle myenergy.
Ob sich die Energieeffizienzklassenbestimmung tatsächlich in Miet- und Immobilienpreisen niederschlagen wird, auch darüber gehen die Meinungen auseinander. Energiepass-Skeptiker Schmit meint: „Wer ein Haus oder eine Wohnung in guter Lage kaufen will, der wird sich davon nicht durch einen schlechten Energiepass abhalten lassen.“ Patrick Kersten von Internetimmobilienportal athome.lu, liegt daran, die Aufregung aus der Diskussion zu nehmen: „Wenn der Energiepass meines Hauses ein I ausweist, ändert sich dadurch in einer ersten Phase überhaupt nichts. Ich lebe einfach genauso weiter, wie bisher.“ Allerdings hofft auch er, dass sich zumindest die Preisschere zwischen zum Verkauf stehenden Neu- und Altbauten dadurch weiter auftun wird. „Die Preisschere zwischen neuen und alten Objekten liegt in Luxemburg lediglich bei zwischen acht und neun Prozent.“ Zu wenig, wie er findet. Werde den Leuten erst bewusst, wie viel sie in einen Altbau investieren müssen, um die Energieeffizienzklasse eines Neubaus zu erreichen, die mindestens D betragen muss, werde das die Preise für den Bestand drücken. Zwar könne, wer eine alte Immobilie kaufe, nach dem Rhythmus investieren, der das Portemonnaie zulasse. Andererseits werde es durch den Energiepass für Verkäufer, die bereits investiert haben, einfacher zu veranschaulichen, wo der Mehrwert ihrer Immobilie liege. Und auch beim Mieter, darauf setzt er, wachse das Bewusstsein für den Unterschied zwischen der reinen Miete und den Nebenkosten. Die Schlussfolgerung: Wer niedrige Neben- oder Heizkosten bieten kann, steht als Vermieter besser da.