Quiconque, au Luxembourg, se penche sérieusement sur l’épineux sujet logement ne manquera pas de remarquer qu’un rôle, le plus souvent négatif, est assigné à plusieurs acteurs du marché immobilier.
Le ministère du Logement est l’impuissant, la commune est la procédurière, le promoteur privé est le cupide, le locataire lambda est la victime, le locataire du Limpertsberg est/se prend pour un individu mi-homme/mi- traillette et le bailleur privé est, à égalité avec le promoteur privé, le pire d’entre tous.
Dépeint le plus souvent comme un abuseur de loi qui jouit de beaucoup trop de largesses fiscales, le bailleur privé serait notamment responsable, voire grandement coupable, de ce que de nombreux locataires soient confrontés à des fins de mois difficiles à partir du 12.
Pourtant, s’il est vrai, comme l’a écrit le Conseil d’État, que certains (en réalité de nombreux) bailleurs privés « n’hésitent pas à profiter de la surchauffe actuelle du marché de la location pour exiger des loyers dépassant le cadre fixé par la loi », ce n’est quand même pas (que) de leur faute ! Ils ne sont en réalité que des homo-economicus qui tirent logiquement profit de la « Ponce-pilaterie » des uns et de la lâcheté des autres.
Ainsi, alors que l’actuel ministre du Logement, Claude Meisch, a déclaré au sujet du plafonnement légal des loyers que « d’Geriichter wëllen sech an hiren Urteeler och net méi drun halen » (Radio 100,7, 29.4.2026) et que « nous avons une loi qui ne fonctionne plus (…). Nous sommes également d’accord sur le fait qu’il ne sert à rien de respecter pleinement cette loi » (RTL-Radio, 24.4.2026), ni des journalistes, ni l’opposition parlementaire, ni le Conseil national de la justice n’ont rien eu de saillant à redire de ces très douteuses (voire scandaleuses à l’aune de l’article 2 de la Constitution) déclarations ministérielles.
De même, il ne s’est toujours pas trouvé de horde de locataires diplômés, par exemple des jeunes juristes qui habitent au Luxembourg en (co)location, pour obliger l’application du plafonnement des loyers qui existe de jure.
Puisque la domination ne se trouve pas seulement dans la puissance des dominants mais également dans l'adhésion des dominés et dans la complicité des pouvoirs dont les comportements diffèrent des attitudes, les bailleurs privés seraient pour le moins « stupides » de respecter la règle des cinq pour cent du capital investi en vertu de laquelle un logement qui vaut cher doit dans certains cas être mis en location très abordable.
Mais au-delà de l’opportunisme rationnel de certains bailleurs s’agissant des loyers illégaux qu’ils encaissent et qui font les affaires des caisses de l’État, les investisseurs locatifs/bailleurs privés sont dans les faits d’importants alliés objectifs de la politique du logement et de la politique d’attractivité :
1) Ils sont historiquement des acteurs centraux de la production de nouveaux logements dans le pays : entre 2015 et 2025, quarante pour cent des appartements neufs ont été achetés par des investisseurs locatifs ;
2) Ils sont en première ligne dans l’accès au logement des ménages les plus modestes : les bailleurs privés logent plus de 80 000 ménages, le parc de logements locatifs abordables, y compris la gestion locative sociale, compte moins de 6 000 logements et la majorité des foyers appartenant aux déciles inférieurs de revenus sont locataires du marché privé ;
3) Les ménages nouvellement arrivés au Luxembourg y vivent le plus souvent en tant que locataires… logés par des bailleurs privés lors de leurs premières années de résidence dans le pays.
Aussi, alors que l’activité de location du Fonds du logement, principal bailleur social, est déficitaire à hauteur de plusieurs millions d’euros chaque année, les bailleurs privés paient, en dépit de l’importance présumée des frais d’obtention, des impôts sur plusieurs centaines de millions d’euros de revenus nets de location de biens.
Depuis cinq ans, l’investissement locatif traverse une crise aiguë, dans un environnement réglementaire, législatif, financier et économique pour le moins heurté. Le nombre d’appartements neufs achetés par des investisseurs locatifs a ainsi reculé de soixante pour cent entre les années 2021-2025 relativement à la période 2015-2020.
Entre le règlement CSSF qui a durci les conditions d’octroi des crédits relatifs à des logements destinés à la location, la réduction du taux de l’amortissement accéléré de six pour cent sur six ans à cinq pour cent sur cinq ans, la communication erratique autour du projet de réforme de la loi sur le bail à usage d’habitation, la limitation de l’amortissement accéléré à deux investissements affectés au logement locatif, la remontée brutale des taux d’intérêt et l’envolée des coûts de construction, il est difficile d’isoler précisément l’effet de chacun des facteurs ayant entamé l’appétit – et parfois la capacité – des particuliers à acheter pour louer. Mais mis bout à bout, les éléments susmentionnés ont, de toute évidence, démotivé de nombreux investisseurs potentiels qui y ont vu de bonnes raisons pour délaisser le marché immobilier et investir leur épargne dans d’autres classes d’actifs.
Puisqu’à chaque locataire il faut un bailleur et qu’il n’est pas possible de loger dans un portefeuille d’actions, le retrait des investisseurs locatifs, notamment du segment VEFA, annonce un recul prononcé de l’offre locative future et une pression accrue sur les promoteurs publics dont les listes d’attente débordent déjà largement.
Compte tenu de la taille relativement modeste du marché locatif luxembourgeois, il paraît peu probable que des investisseurs institutionnels s’y engouffrent soudainement. L’investisseur locatif type devrait donc rester ce qu’il a toujours été : un ménage résident, déjà propriétaire de sa résidence principale, qui cherche à placer son épargne dans un actif tangible tout en se constituant un complément de revenus pour la retraite.
Les ménages aisés – fonctionnaires, gagnants de la loterie ovarienne qui héritent, salariés du secteur financier, etc. – doivent par conséquent être encouragés et avoir intérêt à acheter pour louer.
Les encourager passe notamment par une fiscalité plus stable. Les incessants changements législatifs qui ont justifié, entre 2022 et 2026, la publication de six circulaires concernant l’amortissement accéléré est symptomatique de l’instabilité en présence. Une réforme globale de la fiscalité immobilière, plutôt que des changements paramétriques récurrents, semble indiquée. Une telle réforme devrait s’articuler autour d’un ensemble de principes simples parmi lesquels :
– Imposer aux bailleurs privés des contreparties sociales (e.g. loyers intermédiaires, enregistrement des baux) en échange des aides qu’ils perçoivent ;
– Taxer davantage le capital formé (e.g. impôt sur le capital immobilier) et moins qu’actuellement (TVA, droits d’enregistrement, droits de transcription, surtaxe communale sur les mutations immobilières) le capital en formation. Dans cette logique, la question d’une exonération des plus-values de cession réalisées sur les investissements locatifs après une certaine durée de détention devrait être posée, notamment lorsque le logement est revendu à un primo-accédant ou la plus-value réinvestie dans une VEFA.
S’agissant de l’intérêt à investir dans la pierre, il passe, nécessairement, par une modération des prix immobiliers. Au-delà du foncier, qui n’a pas véritablement de coût de production, il y a forcément « quelque chose inspirée du Hamburg-Standard » qui pourrait être décidée afin de modérer les coûts de construction. Car considérer comme adéquats des coûts de construction de l’ordre de 6 500 euros le mètre carré de surface utile d’habitation semble pour le moins discutable. Aussi, l’aboutissement de la réforme de la législation sur le bail à loyer, dans le sens assumé d’une détente en faveur des bailleurs, ne peut pas faire de mal.
