Wer sich in Luxemburg ernsthaft mit dem heiklen Thema Wohnen auseinandersetzt, wird unweigerlich feststellen, dass mehreren Akteuren des Immobilienmarktes eine – meist negative – Rolle zugeschrieben wird.
Das Wohnungsbauministerium ist machtlos, die Gemeinde ist prozesssüchtig, der private Bauträger ist der Gierige, der durchschnittliche Mieter ist das Opfer, der Mieter aus Limpertsberg ist – oder hält sich zumindest für – ein Wesen, halb Mensch, halb „Traillette“, und der private Vermieter ist, gleichauf mit dem privaten Bauträger, der Schlimmste von allen.
Der private Vermieter, der meist als jemand dargestellt wird, der das Gesetz ausnutzt und von viel zu großzügigen Steuervergünstigungen profitiert, soll insbesondere dafür verantwortlich, ja sogar in hohem Maße schuldig sein, dass viele Mieter ab dem 12. des Monats mit finanziellen Engpässen zu kämpfen haben.
Zwar trifft es zu, wie der Staatsrat feststellte, dass einige (tatsächlich zahlreiche) private Vermieter „nicht zögern, die derzeitige Überhitzung des Mietmarktes auszunutzen, um Mieten zu verlangen, die über den gesetzlich festgelegten Rahmen hinausgehen“, so ist dies dennoch nicht (nur) ihre Schuld! Sie sind in Wirklichkeit lediglich „Homo oeconomicus“, die logischerweise aus der „Pontius-Pilatus-Haltung“ der einen und der Feigheit der anderen Profit schlagen.
So erklärte der derzeitige Wohnungsbauminister Claude Meisch im Zusammenhang mit der gesetzlichen Mietobergrenze: „Die Richter wollen sich in ihren Urteilen auch nicht mehr daran halten “ (Radio 100,7, 29.4.2026) und dass „wir ein Gesetz haben, das nicht mehr funktioniert (…). Wir sind uns auch darin einig, dass es nichts bringt, dieses Gesetz vollständig einzuhalten“ (RTL-Radio, 24.4.2026); weder Journalisten noch die parlamentarische Opposition noch der Nationale Justizrat hatten etwas Wesentliches gegen diese höchst zweifelhaften (im Lichte von Artikel 2 der Verfassung sogar skandalösen) ministeriellen Äußerungen einzuwenden.
Ebenso hat sich bislang noch keine große Gruppe von Mietern mit Hochschulabschluss gefunden – beispielsweise junge Juristen, die in Luxemburg in einer (Wohngemeinschaft) leben –, um die Anwendung der de jure bestehenden Mietobergrenze durchzusetzen.
Da Herrschaft nicht nur in der Macht der Herrschenden liegt, sondern auch in der Zustimmung der Beherrschten und in der Komplizenschaft der Machthaber, deren Verhalten von ihren Einstellungen abweicht, wären private Bauträger zumindest „dumm“, die Fünf-Prozent-Regel des investierten Kapitals einzuhalten, wonach eine teure Wohnung in bestimmten Fällen zu sehr erschwinglichen Mieten vermietet werden muss.
Doch abgesehen vom rationalen Opportunismus einiger Vermieter hinsichtlich der illegalen Mieten, die sie einnehmen und die den Staatskassen zugutekommen, sind private Vermieter und Investoren in der Tat wichtige objektive Verbündete der Wohnungspolitik und der Politik zur Steigerung der Attraktivität:
1) Sie spielen seit jeher eine zentrale Rolle bei der Schaffung von neuem Wohnraum im Land: Zwischen 2015 und 2025 wurden vierzig Prozent der neuen Wohnungen von Mietinvestoren erworben;
2) Sie spielen eine führende Rolle bei der Bereitstellung von Wohnraum für Haushalte mit geringem Einkommen: Private Vermieter beherbergen mehr als 80.000 Haushalte, der Bestand an erschwinglichen Mietwohnungen – einschließlich des sozialen Wohnungsbaus – umfasst weniger als 6.000 Wohnungen, und die Mehrheit der Haushalte in den unteren Einkommensdezilen sind Mieter auf dem privaten Wohnungsmarkt;
3) Neu nach Luxemburg gezogene Haushalte leben dort meist als Mieter … und werden in den ersten Jahren ihres Aufenthalts im Land von privaten Vermietern untergebracht.
Während das Vermietungsgeschäft des Wohnungsfonds, des wichtigsten sozialen Vermieters, jedes Jahr Verluste in Höhe von mehreren Millionen Euro verzeichnet, zahlen private Vermieter trotz der vermeintlich hohen Anschaffungskosten Steuern auf mehrere hundert Millionen Euro an Nettoeinkünften aus der Vermietung von Immobilien.
Seit fünf Jahren befindet sich der Mietwohnungsmarkt in einer schweren Krise, und zwar in einem regulatorischen, gesetzgeberischen, finanziellen und wirtschaftlichen Umfeld, das, gelinde gesagt, von Turbulenzen geprägt ist. So ist die Zahl der von Mietinvestoren erworbenen Neubauwohnungen im Zeitraum 2021–2025 im Vergleich zum Zeitraum 2015–2020 um sechzig Prozent zurückgegangen.
Angesichts der CSSF-Verordnung, die die Bedingungen für die Gewährung von Krediten für Mietwohnungen verschärft hat, die Senkung des Satzes für die beschleunigte Abschreibung von sechs Prozent über sechs Jahre auf fünf Prozent über fünf Jahre, die uneinheitliche Kommunikation rund um den Entwurf zur Reform des Mietrechts, die Begrenzung der beschleunigten Abschreibung auf zwei Investitionen in Mietwohnungen, dem drastischen Anstieg der Zinssätze und dem sprunghaften Anstieg der Baukosten ist es schwierig, die Auswirkungen jedes einzelnen Faktors, der die Bereitschaft – und mitunter auch die Fähigkeit – von Privatpersonen zum Kauf von Mietobjekten beeinträchtigt hat, genau zu isolieren. Zusammengenommen haben die oben genannten Faktoren jedoch ganz offensichtlich zahlreiche potenzielle Investoren abgeschreckt, die darin triftige Gründe sahen, sich vom Immobilienmarkt abzuwenden und ihre Ersparnisse in andere Anlageklassen zu investieren.
Da jeder Mieter einen Vermieter benötigt und es nicht möglich ist, in einem Aktienportfolio zu wohnen, deutet der Rückzug von Mietinvestoren, insbesondere aus dem VEFA-Segment, auf einen deutlichen Rückgang des künftigen Mietangebots und einen erhöhten Druck auf die öffentlichen Bauträger hin, deren Wartelisten bereits jetzt weit überfüllt sind.
Angesichts der relativ geringen Größe des luxemburgischen Mietmarktes erscheint es unwahrscheinlich, dass institutionelle Investoren plötzlich in diesen Markt strömen werden. Der typische Mietinvestor dürfte daher weiterhin das bleiben, was er schon immer war: ein ansässiger Haushalt, der bereits Eigentümer seines Hauptwohnsitzes ist und der seine Ersparnisse in einen Sachwert anlegen möchte, um sich gleichzeitig ein zusätzliches Einkommen für den Ruhestand zu sichern.
Wohlhabende Haushalte – Beamte, „Gewinner der Eierstocklotterie“, die eine Erbschaft erhalten, Angestellte im Finanzsektor usw. – müssen daher dazu ermutigt werden und ein Interesse daran haben, Immobilien zu erwerben, um diese zu vermieten.
Zu ihrer Förderung gehört insbesondere ein stabileres Steuersystem. Die ständigen Gesetzesänderungen, die zwischen 2022 und 2026 die Veröffentlichung von sechs Rundschreiben zur beschleunigten Abschreibung erforderlich machten, sind bezeichnend für die derzeitige Instabilität. Eine umfassende Reform der Immobilienbesteuerung scheint angemessener zu sein als wiederkehrende parametrische Änderungen. Eine solche Reform sollte sich auf eine Reihe einfacher Grundsätze stützen, darunter:
– privaten Vermietern im Gegenzug für die ihnen gewährten Beihilfen soziale Gegenleistungen aufzuerlegen (z. B. moderate Mieten, Registrierung der Mietverträge);
– Das bereits gebildete Kapital stärker zu besteuern (z. B. durch eine Immobilienkapitalsteuer) und das sich im Aufbau befindliche Kapital weniger stark als derzeit (Mehrwertsteuer, Eintragungsgebühren, Grundbuchgebühren, kommunale Zusatzabgabe auf Immobilienübertragungen) zu belasten. In diesem Zusammenhang sollte die Frage einer Steuerbefreiung für Veräußerungsgewinne aus Mietinvestitionen nach einer bestimmten Haltedauer gestellt werden, insbesondere wenn die Immobilie an einen Erstkäufer weiterverkauft oder der Veräußerungsgewinn in ein VEFA-Projekt reinvestiert wird.
Was das Interesse an Immobilieninvestitionen betrifft, so hängt dieses zwangsläufig von einer Mäßigung der Immobilienpreise ab. Abgesehen von den Grundstückskosten, für die keine wirklichen Produktionskosten anfallen, müsste zwangsläufig „etwas nach dem Vorbild des Hamburg-Standards“ beschlossen werden, um die Baukosten zu senken. Denn Baukosten in Höhe von rund 6.500 Euro pro Quadratmeter Wohnnutzfläche als angemessen anzusehen, erscheint zumindest fragwürdig. Auch der Abschluss der Reform des Mietrechts im Sinne einer bewussten Lockerung zugunsten der Vermieter kann nicht schaden.
