Vom Stern zum Porzellan

Wunschdenken Es ist eine Art Loch-Ness-Monster: Seit Jahren wird darüber gesprochen, aber niemand sieht ein Ende. Die Neugestaltung der Place de l’Étoile stand bereits 1989 auf der Agenda einer jungen Bürgermeisterin namens Lydie Polfer. Damals hoffte sie (bereits), dass die Pläne „so bald wie möglich“ umgesetzt werden könnten. Zwei weitere Bürgermeister und drei Pläne später wiederholte sie diesen frommen Wunsch am Dienstagabend im Tramsschap anlässlich der öffentlichen Vorstellung des brandneuen Entwurfs des Sonderbebauungsplans (PAP). In drei Jahrzehnten wechselten die fast drei Hektar großen Grundstücke mehrmals den Besitzer, mit unterschiedlichem Erfolg für diejenigen, die sie erworben hatten (siehe insbesondere „d’Land“ vom 18.09.2020). Der westliche Eingang zur Hauptstadt ist zu einem Symbol für die Auswüchse des spekulativen Immobilienmarktes und zu einem Streitpunkt geworden, der den aufeinanderfolgenden Stadtverwaltern kalten Schweiß auf die Stirn getrieben hat.

Drei Änderungen* des Allgemeinen Bebauungsplans (PAG), die am 17. Dezember vom Gemeinderat verabschiedet wurden, werden nun den Bürgern zur Begutachtung vorgelegt; diese haben einen Monat Zeit (bis zum 10. Februar), um ihre Einwände einzureichen. Die öffentliche Vorstellung der Projekte ist gesetzlich vorgeschrieben, wenn es um den PAG geht. Ein Vorgang, mit dem Lydie Polfer vertraut ist (sie hat 2017 zur Vorstellung des PAG eine Rundreise durch die Stadtteile unternommen) und bei dem sie weiß, dass man sie erwartet. „Man konnte sich gut vorstellen, wer im Saal sein würde und welche Fragen gestellt würden“, flüstert ein Mitarbeiter. Unter den rund fünfzig Anwesenden treten nacheinander einige Anwohner an ein knisterndes Mikrofon, um ihre Bedenken oder sogar ihre Verärgerung zum Ausdruck zu bringen. In einer eher NIMBY-artigen Reaktion sind die Höhe der Gebäude, die Wohnungsdichte und die Busparkplätze die Hauptkritikpunkte, die zu hören sind. Auch wenn die Preise der zukünftigen Wohnungen noch nicht bekannt sind, wird zudem die Gefahr angeführt, dass es nur „Luxuswohnungen“ geben könnte. Aus demselben Grund enthielten sich die beiden Gemeinderäte von Déi Lénk bei der Abstimmung der Stimme. Die Bürgermeisterin bringt ein Argument à la Pontius Pilatus vor: „&Es handelt sich um Privatgrundstücke, man kann den Eigentümer nicht dazu verpflichten, mehr zu tun, als das Gesetz vorschreibt: Zehn Prozent der bebauten Fläche sind für bezahlbaren Wohnraum reserviert “. Sie schließt mit einer Warnung: „ Wenn die Einwände nicht berücksichtigt werden können, wird die Angelegenheit vor Gericht landen, mit dem Risiko einer Berufung. Das könnte eine Verzögerung von zwei oder zweieinhalb Jahren bedeuten, bevor mit dem Bau begonnen werden kann. “

Zehn Prozent Der Schein trügt vielleicht : Die von den Bauträgern vorgestellten Illustrationen (erläutert von Olivier Zirnheld von Schroeder&Associés, während Marc Giorgetti diskret neben den Architekten von „architecture + aménagement“ saß) zeigen eher protzige und luxuriöse Gebäude: Terrassen und Penthäuser, begrünte Dächer, große Fensterfronten, übereinanderliegende Quader…. Diese computergenerierten Bilder sollen Investoren anlocken, nicht diejenigen beruhigen, die sich den Zugang zum regulären Wohnungsmarkt nicht leisten können. Es ist übrigens nicht bekannt, ob der Bauherr, Silver Etoile C 2007 (über die Abu Dhabi Investment Authority), seine Flächen verkaufen oder vermieten wird. Das aktuelle Projekt folgt dem Markttrend, indem es das Verhältnis von Wohnraum zu Gewerbeflächen im Vergleich zum Chapman-Taylor-Plan von 2010 umkehrt. Dies erfordert eine punktuelle Änderung des Flächennutzungsplans (PAG), um den Anteil der Bauflächen zu erhöhen, die zwingend für Wohnraum vorgesehen werden müssen. Das Projekt sieht maximal fünfzig Prozent Wohnraum (zwölf Prozent im vorherigen Plan), 37 Prozent Büroflächen (31 Prozent) und dreizehn Prozent Gewerbeflächen (57 Prozent) vor. Auf den vier Grundstücken werden somit zwischen 730 und 935 Wohnungen entstehen. Die Art der Wohnungen ist noch nicht genau festgelegt, doch die gesetzliche Verpflichtung, zehn Prozent der Flächen für bezahlbaren Wohnraum vorzusehen, wird in den vier Blöcken, die sich zu beiden Seiten der Route d’Arlon erstrecken, eingehalten. Um den befürchteten und kritisierten „Masseneffekt“ zu vermeiden, sind die Gebäude pyramidenförmig angeordnet: Die an der Straßengrenze errichteten Gebäude werden eine geringe Höhe aufweisen, während die Gebäude im Zentrum des Projekts höher sein werden. Die Gebäude werden zwischen vier und fünfzehn Stockwerken umfassen.

Das neue Stadtviertel ist um einen Platz herum angelegt, der künftig eine Zone sein wird, die Fußgängern, Radfahrern (es ist eine Anbindung an die bestehenden Radwege sowie eine spezielle Bodenmarkierung angekündigt) und der Straßenbahn vorbehalten ist. Eine zweite Straßenbahnlinie soll entstehen, die in Richtung Strassen führt und insbesondere das neue Viertel Stade sowie das CHL anfährt. Im Untergeschoss wird ein Busbahnhof eingerichtet. Die Sperrung des Straßenverkehrs am Ende der Route d’Arlon bedeutet eine Umleitung ab der Kreuzung Rue de Rollingergrund / Square de New-York zum Boulevard Grande-Duchesse Charlotte (und umgekehrt). Die Pläne sehen einen „überdachten Graben“ (den manche bereits als Tunnel bezeichnen) vor, der oberirdisch auf Erdgeschossebene errichtet wird und stellenweise unter den Wohngebäuden verläuft. „Um eine harmonische Einbindung der Tunnelein- und -ausgänge in die Umgebung zu gewährleisten und den Bewohnern der über dem Tunnel gelegenen Gebäude sowohl in akustischer als auch in olfaktorischer Hinsicht eine optimale Lebensqualität zu sichern, müssen technische und landschaftsgestalterische Maßnahmen durchgeführt werden“, heißt es beruhigend in der Begründung.

Ehemalige Fabrik: Einige Kilometer weiter talabwärts, wenn man den Rollingergrund hinuntergeht, noch bevor man die Place d’Argent erreicht, liegt das Gelände des PAP „Faïencerie“, das ebenfalls brachliegt. Das aktuelle Projekt blickt zwar auf eine kürzere städtebauliche Geschichte zurück, musste jedoch politische Instrumentalisierungen durchlaufen, die bei einigen für Unmut sorgten. 175 Jahre lang stellte Villeroy & Boch Porzellan her, bis zum Jahr 2007. Die Fabrik wird seit 2010 schrittweise abgebaut. Die Umnutzung des Geländes erforderte eine radikale Änderung der Flächennutzung im Flächennutzungsplan (PAG), um das Industriegebiet in ein gemischt genutztes Gebiet umzuwidmen, in dem auch Wohnraum möglich ist. Die Stadt Luxemburg hat zudem einen Teil der Grundstücke von Villeroy&Boch erworben und damit dem ehemaligen Industrieunternehmen die Mittel zur Sanierung des Geländes zur Verfügung gestellt. Heute führt das Bestreben nach einer Verdichtung des Wohnraums auch hier zu einer Änderung des Flächennutzungsplans (PAG), um die Wohnbaudichte von 65 auf 95 Wohnungen pro Hektar zu erhöhen und damit eine rationellere Flächennutzung zu erreichen. Damit ergibt sich eine Gesamtzahl von 810 Wohnungen gegenüber den ursprünglich geplanten 554 auf den 8,5 Hektar des Geländes.

Wenn ein einziger Bebauungsplan das gesamte neue Stadtviertel umfasst, sind drei Eigentümer betroffen. Die Stadt Luxemburg ist Eigentümerin von 3,1 Hektar, Villeroy&Boch hat 1,5 Hektar rund um das Schloss behalten und ein Konsortium aus Bauträgern (ICN, Tralux und Besix Red) besitzt die restlichen 3,6 Hektar. Die städtebauliche Planung des Areals wurde von den Büros Fabeck Architectes und KSP Jürgen Engel Architekten mit dem Ziel erarbeitet, ein offenes und vielfältiges Viertel zu schaffen. „ Vor dem Abriss der Fabrik wirkte die gesamte Straße wie eine Mauer, eine geschlossene Fassade “, berichtet die Architektin. Durch die Schaffung verschiedener Gebäudeblöcke soll das Gelände „ durchlässig “ werden. Die Leitidee dieses Bebauungsplans besteht darin, die Realisierung dieser Gebäude verschiedenen Architekten anzuvertrauen (die privaten Bauträger haben zusätzlich zu den beiden oben genannten bereits drei weitere Büros ausgewählt: Moreno, Stdm und Jaspers-Eyers) mit der Realisierung dieser Gebäude zu beauftragen, um den Eindruck einer „kohärenten und zugleich vielfältigen“ Stadt zu vermitteln, mit Gebäudehöhen zwischen drei und acht Stockwerken sowie Verkehrs- und Grünflächen dazwischen.

80 Prozent der Flächen sind für Wohnraum vorgesehen, wobei wie immer die berühmten zehn Prozent für bezahlbaren Wohnraum vorgesehen sind. Die Stadt Luxemburg beabsichtigt, vielfältige Wohnformen zu schaffen, nicht nur hinsichtlich der Flächen, sondern auch hinsichtlich der Zielgruppen, darunter Mietwohnungen, Erbpachtverträge oder auch gemeinschaftliches Wohnen. Dreizehn Prozent sind für Büros und sieben Prozent für Geschäfte, einschließlich Gastronomie, vorgesehen. Insbesondere rund um einen neuen zentralen Platz soll das Angebot an Geschäften und Dienstleistungen (Kindertagesstätte, Sport) ausgebaut werden. Die Verbindung zum historischen Teil des Areals erfolgt über das „Carré“&: ein Gebäude, das sich zu einem weitläufigen Innenhof hin öffnet, in dessen Obergeschossen Wohnungen und Büros untergebracht sein werden, während das Erdgeschoss für den Einzelhandel vorgesehen ist, darunter der nach wie vor in Betrieb befindliche Fabrikverkauf von Villeroy&Boch.

Das Schloss, seine Stallungen und das Nebengebäude (Kutscherhaus) sind erhalten geblieben. Die vom Architekten Jean-Baptiste Fresez Ende des 18. Jahrhunderts errichteten Gebäude werden künftig den Campus der Luxembourg School of Business (LSB) beherbergen. Bevor dort der Unterricht stattfinden kann, muss mit Unterstützung und unter Aufsicht des Service des sites et monuments nationaux eine Phase der Renovierung sowie der Anpassung an die Sicherheits- und Zugangsstandards durchgeführt werden.

Das Gelände wird über zwei Zugänge für Fußgänger und Radfahrer sowie drei Zufahrten für Autos an die Stadt angebunden, die in Tiefgaragen münden, wobei das gesamte Areal für den Autoverkehr gesperrt ist. Innerhalb des Stadtteils wird der sanfte Verkehr bevorzugt, was jedoch Fragen hinsichtlich der Erreichbarkeit des gesamten Areals aufwirft. Die Straßen Mühlenbach und Rollingergrund sind bereits stark befahren und für Radfahrer wenig einladend. „Die Neugestaltung und Verbreiterung des Rollingergrunds zur Schaffung eines Radwegs wird derzeit in Abstimmung mit dem Straßenbauamt geprüft“, erklärte Lydie Polfer bei der Präsentation. Sie erwähnte auch die Möglichkeit, einen Aufzug zu bauen, um das Viertel mit dem darüber liegenden Limpertsberg zu verbinden. Machbarkeitsstudien könnten in Kürze in Angriff genommen werden.

Vor dem Startschuss Weder die Bauträger noch die Kommunalbehörden wollen (können?) Termine für den Baubeginn und erst recht nicht für die Fertigstellung nennen. Das Verfahren zur Prüfung und Bewertung der Bebauungspläne wird nach optimistischen Schätzungen zwischen sechs und neun Monaten dauern; in dieser Zeit werden die Ausführungsvereinbarungen ausgearbeitet. Die konkreten Architekturentwürfe können dann Gegenstand von Bauanträgen sein. Bis zur Grundsteinlegung ist es noch ein weiter Weg, was jedoch die kommerziellen Bemühungen zur Suche nach Käufern nicht behindert…

Mit diesen beiden Projekten wird der Nordwesten der Hauptstadt, der zwischen dem grünen Bambësch und dem Höhenunterschied des Limpertsbergs eingeklemmt ist und durch die starke Präsenz von Verkehrsachsen geprägt ist, an Attraktivität gewinnen. Zusammen umfassen sie rund 1.700 Wohnungen. Nach dem üblicherweise verwendeten Schlüssel von 2,3 Einwohnern pro Wohnung ergibt dies knapp 4.000 Einwohner – ein beträchtliches Potenzial, bei dem die Reservierung von zehn Prozent erschwinglicher Wohnungen wenig ambitioniert erscheint. Die Stadt Luxemburg täte gut daran, mit gutem Beispiel voranzugehen und über diese gesetzlich vorgeschriebene Schwelle hinauszugehen. Übrigens wären die Bauträger in wenigen Monaten ohnehin verpflichtet gewesen, diesen Anteil zu erhöhen. Tatsächlich hat der Wohnungsbau-Pakt eine Änderung des Gesetzes über die kommunale Raumordnung und Stadtentwicklung eingeführt, die vorschreibt, dass in neuen Bebauungsplänen (PAP) mit mehr als 25 Wohnungen nicht mehr zehn, sondern fünfzehn Prozent erschwinglicher Wohnungen reserviert werden müssen. „ Faïencerie “ und „ Place de l’Étoile “ fallen nicht unter diese neue Regelung, sofern das Verfahren vor dem 18. Februar 2022 eingeleitet wird. Damit wird die Eile, die Änderungen des PAG zu verabschieden, verständlicher.