Diekirch I La salle de conférence de l’hôtel Radisson Blu, baptisée d’après la « ville des ânes » Diekirch, était presque trop petite lundi matin lorsque le CSV y a présenté ses douze propositions visant à créer des logements abordables. Aux côtés de Marc Lies, expert en logement, et des présidents de groupe Martine Hansen et Gilles Roth, le secrétaire général du CSV, Christophe Hansen, s’était joint à eux en tant que figurant silencieux afin de démontrer la relation de confiance nouvellement établie entre le groupe parlementaire et le parti. Ils étaient accompagnés d’une demi-douzaine de conseillers en communication, de chargés de relations publiques et d’experts des médias. Pour le CSV, la campagne électorale a commencé depuis longtemps. Ce week-end, ses députés étaient en déplacement à Wiltz et à Ettelbrück. Le week-end prochain, la tournée de rencontre avec les électeurs les mènera à Esch-sur-Alzette et à Schifflingen.
L’hôtel Radisson Blu est situé dans le quartier de la gare de la ville de Luxembourg. Autrefois, le Centre Nobilis se trouvait sur ce terrain. Les deux bâtiments voisins ont été démolis l’année dernière ; seule une façade historique a été conservée. En décembre 2020, la ville de Luxembourg a délivré un permis de construire à la société Cluster S.C.A. – Sicav FIS, détenue par les frères Giorgetti et la Compagnie financière La Luxembourgeoise S.A., proche du CSV, afin d’y construire de nouveaux appartements, bureaux et locaux commerciaux. En 2007, Jean-Claude Juncker et Luc Frieden avaient mis en place les Fonds d’investissement spécialisés (FIS). Dès 2012, on avait appris qu’ils étaient détournés par des magnats de la construction domiciliés au Luxembourg afin d’échapper à l’impôt sur le revenu. Face à la montée de la pression publique il y a deux ans, le ministre des Finances du DP, Pierre Gramegna, avait restreint leur utilisation. C’est pourquoi les Giorgetti ont transformé leur Sicav FIS en Cluster Management S.A. au début de cette année.
Institutionnels En 2019, l’institut de recherche Liser avait établi que 25 % des terrains à bâtir étaient détenus par seulement 159 personnes. On ne dispose pas encore de données fiables sur la répartition de la propriété des terrains bâtis. Depuis quelque temps, une rumeur tenace circule au Luxembourg selon laquelle des investisseurs étrangers achèteraient massivement des biens immobiliers à des fins spéculatives. Ces rumeurs sont alimentées par des projets prestigieux tels que le Royal Hamilius et la Stäreplaz, où des sociétés de gestion de fortune et des fonds des pays du Golfe construisent des temples du luxe. La hausse rapide des prix et les coûts extrêmement élevés dans la capitale et ses environs indiquent également que de nombreux biens immobiliers ne sont désormais accessibles qu’aux investisseurs institutionnels. Il n’existe pour l’instant aucune preuve officielle attestant que leur présence ait augmenté. Ce n’est que cette semaine que les députés du LSAP, Mars Di Bartolomeo et Yves Cruchten, ont déposé une question parlementaire adressée au ministre des Finances afin d’obtenir des informations détaillées sur la nature et l’origine des investisseurs institutionnels.
D’ici 2023, le gouvernement entend mettre en œuvre de nouvelles réformes afin de lutter contre la spéculation. De grands espoirs sont placés dans la refonte de la taxe foncière, bien que même le vice-Premier ministre Dan Kersch (LSAP) ne croie plus qu’elle puisse endiguer la spéculation (cf. d’Land du 14 mai 2021). Avec l’introduction de la catégorie B6 dès 2008 dans le cadre du Pacte Logement, un instrument a été créé pour permettre de taxer plus lourdement les terrains à bâtir en friche. Il n’a pratiquement pas été utilisé. Dans seulement dix communes, le taux se situe entre 1 000 et 1 500 pour cent ; la plupart des conseils communaux l’ont fixé entre 300 et 600 pour cent.
Diekirch II La ville de Diekirch a augmenté l’année dernière le taux de la taxe foncière B6, le faisant passer de 750 à 15 000 pour cent. Si un propriétaire payait jusqu’à présent 28 euros par ar de taxe foncière pour son terrain viabilisé en 1976, il devra désormais s’acquitter de 560 euros. En réalité, l’objectif de la commune est d’inciter les propriétaires à enfin construire sur des terrains restés inutilisés depuis des décennies. L’avocat Jean-Marie Bauler a récemment déposé un recours devant le tribunal administratif au nom de 15 propriétaires, regroupés autour de l’ancienne maire du CSV, Marie-Thérèse Boever. Les plaignants estiment que leur droit à la propriété privée, garanti par la Constitution, est bafoué ; selon le mémoire de recours dont dispose *Le Land*, cette augmentation drastique de l’impôt foncier équivaut à une expropriation. Bauler, qui a présidé jusqu’en 2020 la commission des loyers de la ville de Luxembourg, voit dans la décision prise à l’unanimité par le conseil communal un complot du « cercle d’amis » socialiste autour de Dan Kersch, Taina Bofferding et Claude Haagen, qui souhaiterait tester à Diekirch jusqu’où il est possible d’aller avec l’impôt foncier, explique-t-il au journal Land. Le « revirement » de Kersch lui aurait procuré, ainsi qu’à ses clients, une certaine satisfaction. Il ne faut pas s’attendre à un arrêt du tribunal administratif avant fin 2022.
La base de calcul de la valeur unitaire (valeur unitaire), toujours en vigueur pour le calcul de la taxe foncière, fêtera cette année ses 80 ans. Le ministère de l’Intérieur travaille depuis des années déjà à une réforme qui semble enfin se concrétiser. À l’avenir, la valeur de chaque parcelle sera réévaluée à l’aide d’un modèle numérique, en fonction de sa situation géographique et de son potentiel de construction. Les nouveaux plans d’aménagement généraux (PAG) serviront de base à ce calcul. Pour que le modèle automatisé puisse être appliqué, « tous ou presque tous » les PAG devraient être en vigueur, précise le ministère. 35 communes n’ont pas encore achevé leur procédure. Sept n’ont même pas encore commencé (Dalheim, Kopstal, Lenningen, Sandweiler, Ulflingen, Vianden, Vichten).
Spéculation Le principal parti d’opposition estime que cela prend trop de temps. C’est pourquoi il a réitéré lundi sa demande d’instauration d’une taxe nationale sur la spéculation. Les Verts ne sont pas non plus opposés à une solution nationale. Le DP et le LSAP attendent avec impatience la réforme de l’impôt foncier. Dans la première loi « Pacte Logement », Fernand Boden (CSV), alors ministre du Logement, avait déjà instauré en 2008, avec la « taxe spécifique », une taxe communale sur la spéculation qui n’a toutefois pas eu le succès escompté. Selon la ministre de l’Intérieur, Taina Bofferding (LSAP), seules huit communes ont introduit cette taxe depuis lors, et seules deux ou trois petites communes la perçoivent (selon Paperjam, uniquement Beckerich et Esch-sur-Sûre). Dans de nombreux cas, le projet a échoué dès la phase de recensement des logements vacants, jugée trop fastidieuse et incompatible avec la protection des données. Enfin, on ne sait pas très bien ce que le CSV entend exactement par « spéculation ». Elle souhaite en exempter les terres agricoles et les biens immobiliers réservés aux descendants directs. Elle n’a toutefois pas précisé comment la preuve devait être apportée dans le cas de cette deuxième exception, ni pourquoi les personnes sans descendants directs sont d’emblée considérées comme des spéculateurs.
Gilles Roth a déclaré lundi que les communes pouvaient d’ores et déjà identifier les terrains à bâtir en friche à partir des données utilisées pour le calcul de la taxe foncière, et repérer les logements inoccupés grâce aux factures d’eau et d’électricité ou au ramassage des ordures ménagères. Au ministère de l’Intérieur, on est toutefois parvenu, après un examen approfondi, à la conclusion que cette proposition était difficilement applicable dans la pratique. C’est pourquoi le gouvernement s’engage dans une autre voie. Grâce au modèle numérique qui servira de base au calcul de la taxe foncière, il entend parvenir à une imposition plus équitable. Étant donné que la valeur d’une parcelle dépend uniquement de sa situation géographique et de sa densité de construction potentielle, le propriétaire d’une maison individuelle dont le terrain est situé dans une zone autorisant une forte densité de construction devrait, par exemple, être imposé plus lourdement à l’avenir que le propriétaire d’une maison individuelle dont le terrain se trouve dans une zone ne prévoyant qu’une faible densité de construction. Le niveau définitif des taux n’est pas encore fixé.
Les partis d’opposition « déi Lénk » et le CSV ont souligné à juste titre ces dernières semaines que les réformes envisagées par le gouvernement ne résoudront pas la crise du logement à court terme. Le CSV a saisi cette occasion pour critiquer à la fois « l’idéologie verte » et la loi sur la protection de la nature, qui ferait obstacle aux promoteurs immobiliers. Le parti souhaite que les investisseurs privés et commerciaux financent la construction de logements sociaux, qu’ils pourraient ensuite remettre sur le marché libre « au bout de 15, 20, 25 ou 30 ans », a déclaré Gilles Roth. Afin de préserver la tradition de l’accession à la propriété pour les familles de la classe moyenne, qu’elle a elle-même institutionnalisée, le CSV souhaite augmenter les abattements fiscaux et le « Bëllegen Akt ».
Une approche timide Les Verts, sous la direction de Sam Tanson, avaient déjà pris leurs distances par rapport à cette logique de marché subventionnée qui a dicté pendant des décennies la politique de logement au Luxembourg et qui a contribué à provoquer la crise, pour miser davantage sur le secteur public. À l’exception du CSV et de l’ADR, tous les partis semblent soutenir cette approche sur le fond. La gauche, en particulier, critique toutefois le fait que certaines réformes ne soient mises en œuvre qu’à demi-mesure. Avec le Pacte Logement 2.0, le ministre vert du Logement, Henri Kox, souhaite obliger les promoteurs privés à construire, dans le cadre de nouveaux projets immobiliers, une certaine proportion de logements abordables et à les céder de manière définitive à des organismes publics (à la demande du gouvernement, cette proportion a été réduite en avril). Le Conseil d’État a examiné le projet de loi pour la troisième fois cette semaine et n’a pratiquement plus rien à redire. La nouvelle loi sur les loyers, déposée il y a un an et examinée formellement par le Conseil d’État à la mi-mai sous la menace de deux recours de l’opposition, doit désormais être remaniée au sein de la commission du logement. La réforme de la loi sur les aides à la construction de logements devrait prendre encore un peu plus de temps ; le projet ne devrait être déposé qu’après la rentrée parlementaire. Il en va de même pour le projet de loi sur les contrats fonciers de construction, qui a certes été déposé dès 2017 et amendé par le gouvernement à la fin de l’année dernière, mais qui n’a pas encore été examiné par le Conseil d’État.
