Les prix des logements ont augmenté très régulièrement entre le début de l’année 2010 et le milieu de l’année 2018 : l’indice des prix des logements fourni par le Statec indiquait une hausse des prix comprise en moyenne entre 4,5 et cinq pour cent par année sur cette période. Cette hausse des prix s’explique avant tout par des déterminants structurels, et en particulier par la très forte demande en logements, elle-même alimentée par un taux de croissance de la population supérieur à deux pour cent en moyenne annuelle depuis 2010. La hausse des prix des logements au Luxembourg est nettement supérieure à la moyenne des pays de l’Union européenne, mais elle n’est pas un cas totalement isolé pour autant.
Si l’on se limite aux pays voisins du Luxembourg, la hausse des prix relevée au Luxembourg entre 2010 et 2018 n’était que légèrement supérieure à celle relevée en Allemagne (qui s’élevait en moyenne à +4,6 pour cent par an au niveau national depuis 2010), mais assez nettement supérieure à celle relevée en Belgique (+2,5 pour cent par an) et en France (+1,5 pour cent par an en moyenne). Dans certaines grandes villes allemandes caractérisées par une forte croissance démographique et économique depuis 2010 (telles que Munich et Berlin), la hausse des prix des logements était très comparable à celle relevée au Luxembourg jusqu’en 2018.
Néanmoins, la hausse des prix relevée au Luxembourg depuis le milieu de l’année 2018 (+13,6 pour cent par exemple, entre le troisième trimestre 2019 et le troisième trimestre 2020) a été très nettement supérieure à la croissance tendancielle relevée auparavant. Elle est également très supérieure à celle relevée en Allemagne dans le même temps (et, a fortiori, à celles observées en Belgique et en France). Même la crise sanitaire et ses premières conséquences économiques et financières au cours de l’année 2020 n’ont pas fait fléchir les prix de l’immobilier résidentiel au Luxembourg. L’activité sur ce marché a été soutenue, et les prix ont continué à progresser fortement du fait d’une demande importante, tant des accédants à la propriété que des investisseurs locatifs. Voilà pourquoi il importe de rester vigilant dans les prochains mois et d’analyser avec précision les évolutions à venir.
Sur le marché locatif, l’indicateur des loyers annoncés des appartements a augmenté à un rythme très similaire à celui des prix de vente : environ 4,1 pour cent par an entre 2010 et 2020. Depuis le milieu de l’année 2018, toutefois, les loyers annoncés ont connu des évolutions contrastées (avec des fluctuations trimestrielles difficiles à expliquer). Ils sont globalement restés relativement stables, les investisseurs locatifs ayant visiblement modéré leurs objectifs. Notons ici qu’il s’agit de la hausse des loyers pour de nouveaux contrats de bail, alors que les loyers des locataires en place (loyers en cours de bail) ont augmenté beaucoup plus modérément, à un rythme proche de l’inflation.
Les différences de prix sont également importantes pour un territoire de la taille du Grand-Duché de Luxembourg. Par exemple, pour la vente d’un appartement existant, les prix de vente s’échelonnent du simple au double selon les communes : moins de 4 200 euros le mètre carré en moyenne dans un grand nombre de communes du nord et de l’ouest comme Clervaux et Wiltz, contre près de 10 000 euros le mètre carré à Luxembourg-Ville (avec, là encore, de fortes disparités selon les quartiers). Ces différences se sont encore accrues sur les dernières années.
Finalement, la hausse des prix des logements a évidemment des conséquences sur le budget des ménages, en tous les cas ceux qui supportent pleinement un tel coût : en 2018, plus d’un tiers (36 pour cent) des ménages étaient des propriétaires remboursant un emprunt, et 25 pour cent étaient des locataires sur le marché privé. En tout, ce sont donc six ménages résidant au Luxembourg sur dix qui remboursent un emprunt ou paient un loyer.
Pour mesurer les conditions d’accès et de maintien dans le logement, il est intéressant d’analyser le taux d’effort des ménages, qui mesure le rapport entre le coût du logement et le revenu disponible d’un ménage. L’analyse du taux d’effort entre 2010 et 2018 montre une hausse globale pour l’ensemble des ménages, quoi qu’elle soit un peu plus marquée chez les locataires. Si les taux d’effort des accédants récents et des propriétaires étaient presque identiques en 2010 (environ trente pour cent), il est passé à 32,6 pour cent en 2018 pour les propriétaires avec emprunt (+5,7 pour cent sur la période) et à 36,7 pour cent pour les locataires (+23,3). Toutefois, ces statistiques sont disponibles pour l’instant seulement jusqu’en 2018, c’est-à-dire avant l’accélération de la hausse des prix de l’immobilier résidentiel relevée depuis mi-2018. Il sera donc très intéressant d’observer avec précision les évolutions de ces statistiques dans les prochaines années.