Papiertiger
Letzte Woche stellte der Minister für Raumordnung, Claude Turmes (Foto: sb), das PDAT (d. h. das Leitprogramm für Raumordnung) vor. Das Dokument liefert innovative Ansätze dazu, wie Wachstum geplant und die Versiegelung von Flächen verringert werden kann. Die Pressemitteilung greift jedoch auf den Wortschatz der politischen Ohnmacht zurück: „begleiten“, „anstreben“, „ausrichten“, „anstreben“, „lenken“, „fördern“, „wünschen“. Das ist kein Zufall, denn das Ende Juni vom Regierungsrat verabschiedete Dokument hat keinen verbindlichen Charakter. Der PDAT hat den Syvicol jedoch verunsichert. Der Staat sollte den ländlichen Gemeinden ermöglichen, „künftige territoriale Chancen“ zu nutzen und „ihre Entwicklung nicht unangemessen behindern“. Denn in seinem „Anhang II“ legt der PDAT Gemeinde für Gemeinde fest, wie viele Hektar Fläche bis 2035 noch bebaut werden dürfen. Auch wenn diese Höchstgrenzen rein theoretischer Natur sind, haben sie bei den Bürgermeistern für Aufruhr gesorgt. Damit zeichnen sich die künftigen Konfliktlinien ab. bt
Röntgenstrahlung
„ Allein der Wert der bebaubaren Grundstücke [40,4 Milliarden Euro] entspräche in etwa der Hälfte des BIP. […] Es scheint, als sei der theoretische Wert der bebaubaren Grundstücke zwischen 2016 und 2021 um fast fünfzehn Milliarden Euro gestiegen “. Diese Schätzungen, die aus dem Bericht Nr. 32 des Observatoire de l’habitat stammen, geben einen Einblick in die unverhältnismäßig große Bedeutung, die der Immobiliensektor im Großherzogtum eingenommen hat. Die Forscher des Observatoire verfeinern ihre Analysen zum Grundbesitz: dessen Wert, dessen Konzentration und dessen systemische Bedeutung. Bereits auf Seite 6 des Berichts erfährt man, dass die Grundstückspreise zwischen 2019 und 2020 um 16,9 Prozent gestiegen sind. Bauträger, die zu diesem Zeitpunkt gekauft haben, gehen heute ein großes Risiko ein, da der Immobilienmarkt in eine Krise geraten ist und die Preise zu fallen beginnen.
In den Jahren 2020–2021 begann sich der Preisanstieg zu verlangsamen (+10,4 Prozent), doch über einen Zeitraum von zehn Jahren stieg der Wert von Baugrundstücken kumulativ um 136,5 Prozent. Zwischen den Regionen bestehen sehr große Preisunterschiede: So kostet ein Are im Kanton Luxemburg viermal so viel wie im Kanton Wiltz. Der Grundstücksanteil beträgt in der Hauptstadt 43,8 Prozent, das heißt, fast die Hälfte des Endpreises von Wohnimmobilien ist allein auf den Grundstückspreis zurückzuführen.
Luxemburg verfügt über 5.707 Hektar bebaubares Land (davon 4.294 Hektar in Wohngebieten), von denen 55 Prozent natürlichen Personen und 19 Prozent privaten Unternehmen gehören; eine Verteilung, die sich im Vergleich zu den Daten von vor zwei Jahren nur geringfügig verändert hat. Allerdings haben öffentliche und halböffentliche Einrichtungen ihre Bestände im letzten Jahrzehnt langsam, aber sicher ausgebaut. Dies spiegelt sich in den offiziellen Statistiken wider. Zwischen 2013 und 2022 stieg der Anteil der öffentlichen Hand von 7,8 auf 14,5 Prozent, wie das Observatorium feststellt. Bei den Gemeinden bilden die Stadt Luxemburg (83,1 Hektar), Niederanven (16,7) und Wiltz (14,5) die Top 3.
Der Großteil befindet sich jedoch in den Händen von Privatpersonen. 13.297 von ihnen besitzen „mehr als zehn Quadratmeter“ Bauland. 5.337 dieser Eigentümer sind potenzielle Millionäre. Der Wert ihrer Grundstücke wird auf über eine Million Euro geschätzt. Bei 945 von ihnen liegt er über fünf Millionen.
Unter den juristischen Personen, die Grundstücke besitzen, spielen „lokale Immobilienakteure“ nach wie vor eine dominierende Rolle. Auf sie entfallen 68 Prozent der Wohnbaugrundstücke (das sind 562,1 Hektar), während die „internationalen Akteure“ (vor allem aus Belgien) nur zehn Prozent (81,9 Hektar) davon besitzen. „Unter den zwanzig größten Konzernen, die Wohnbauland besitzen, sind vierzehn lokale Immobilienakteure, drei internationale Immobilienakteure, zwei gehören zur Kategorie ‚sonstige Industrieunternehmen‘ und einer ist ein Investor“, fasst das Observatorium zusammen. Es wird weiter präzisiert, dass die fünf größten lokalen Bauträger im Durchschnitt „fast 500 Millionen Euro“ an Wohnbaulandreserven besitzen würden.
Das Observatoire hat seine Rangliste der größten Grundbesitzer aktualisiert. Im Februar 2022 hatte das Ministerium erstmals eine solche Liste veröffentlicht, wobei es sich auf „mehrere Anfragen seitens der luxemburgischen Medien“ bezog. Obwohl das Prinzip der Grundbuchöffentlichkeit bereits auf das Ende des 17. Jahrhunderts zurückgeht, kam es damals bei den Bauträgern nicht gut an, da sie sich stigmatisiert fühlten. Die Fassung von 2023 bleibt nahezu unverändert, abgesehen davon, dass alle um eine Stufe aufgestiegen sind. Arend & Fischbach führt somit weiterhin die Rangliste an. Zusammen mit der Giorgetti-Gruppe ist es das einzige Privatunternehmen, das in der Kategorie „über 75 Hektar“ vertreten ist. (Im Jahr 2022 hieß diese „Champions League“ noch „über fünfzig Hektar“). Unter den Bauträgern belegt Tracol Immobilier den dritten Platz, gefolgt von Promobe (Flavio Becca), Stugalux sowie Thomas und Piron (alle in der Kategorie „zwischen 25 und 50 Hektar“). Zu den wenigen Neueinsteigern gehört Lionstone Capital Management. Der luxemburgisch-niederländische Konzern, der von jungen Aufsteigern der Finanzwelt geleitet wird, gibt auf seiner Website an, derzeit zwölf Wohnprojekte zu entwickeln.
Angesichts der sich verschärfenden Immobilienkrise wird die Stabilität der Branche auf eine harte Probe gestellt. Im ersten Quartal 2023 sank die Zahl der Vefa-Verkäufe (Verkäufe von noch im Bau befindlichen Immobilien) um 72,5 Prozent. Auch die (ausgegebenen) Preise beginnen zu sinken. Die Immobilienportale Immotop und Athome verzeichnen einen Rückgang von sieben Prozent bei neuen Wohnungen. Der Anstieg der Zinssätze hat zu einem drastischen Kaufkraftverlust geführt. Kurz gesagt: Die aktuellen Preise sind schlichtweg unerschwinglich geworden. Something’s got to give… Die Frage ist, wie weit die Preise noch fallen werden. Und ab wann sich eine „Korrektur“ in einen Crash verwandelt. bt
Für die Banken läuft es rund
Am vergangenen Freitag erschien die traditionelle Bankenbeilage des „Wort“ – rund zwanzig Seiten voller Informationen, die Aufschluss über die Lage des luxemburgischen Bankensektors geben. Aus den in den Tabellen zusammengefassten Daten geht hervor, dass BGL BNP Paribas im Jahr 2022 mit einem Gewinn von 433 Millionen Euro das rentabelste Institut war, nach einem Gewinn von 373 Millionen im Jahr 2021 für die zu 34 Prozent vom Staat finanzierte Bank. Den zweitgrößten Gewinn erwirtschaftete die Clearingstelle Clearstream mit 432 Millionen Euro (gegenüber 237 im Vorjahr). Es folgen in den Top 5: Société Générale Luxembourg (344 Millionen im Jahr 2022, 262 im Jahr 2021), BCEE (235, 237) und die Deutsche Bank (186, 148). Nicht weit dahinter, auf Platz 16 dieser Rangliste mit 72 Instituten, liegt die Bank GPB International. Mit 61 Millionen Euro Gewinn in diesem Jahr der russischen Aggression in der Ukraine verdreifacht die europäische Tochtergesellschaft des Gasversorgers Gazprom (ein Institut, das vom Rat der EU passenderweise nicht mit Sanktionen belegt wurde) ihren Gewinn im Vergleich zum Vorjahr… und füllt damit die Kassen des luxemburgischen Staates.
Aus Frankfurt kommt der Segen für die Banken. Der von der Europäischen Zentralbank vorangetriebene Zinsanstieg, der aufgrund seiner Geschwindigkeit historisch ist (von -0,5 Prozent im Juli 2022 auf vier Prozent im Juni 2023), steigert die Rentabilität der Banken weiter. Die befragten Bankprüfer Marco Weber und Benedikt Barz (KPMG) schätzen, dass diese bereits im Jahr 2022 bei vierzig Prozent lag. Die Aufsichtsbehörde dämpft die Erwartungen. „Jede fünfte Bank macht keinen Gewinn“, erklärt Claude Marx, Generaldirektor der CSSF. Die Tabelle bestätigt dies. Zahlreiche kleine Banken bilden das Schlusslicht der Rentabilitätsrangliste: Banque Havilland, Riverbank, Fortuna Banque (in Liquidation), Bankinter, Mirabaud & Cie, Banque BCP. Auch drei chinesische Banken schreiben rote Zahlen: China Construction Bank, Bank of Communications und China Merchants Bank. Zwei weitere, die Agricultural Bank of China und die China Everbright Bank, weisen nur eine sehr begrenzte Rentabilität auf.
Auch die Banken stehen vor Herausforderungen wie dem Klimawandel. (Dabei geht es nicht mehr so sehr darum, den Kampf gegen den Klimawandel zu finanzieren, sondern vor allem darum, zu verhindern, dass ihre Vermögenswerte durch Umweltzerstörung an Wert verlieren.) Der Vorsitzende der Bankenlobby warnt vor politischen Versprechungen, die dem Finanzsektor, einer tragenden Säule der nationalen Wirtschaft, potenziell schaden könnten. „Die Milchkuh darf man melken, aber nicht schlachten“, sagt Guy Hoffmann, Vorsitzender der ABBL. Auf Nachfrage verspricht Finanzministerin Yuriko Backes (DP), die Finanzpolitik „langfristig“ auszurichten, um zukünftige Herausforderungen zu bewältigen … ohne jedoch zu präzisieren, wie (Foto: Finanzministerium bei BGL am Freitag). pso
Harte Strafen für die Komplizen von Abramczyk
Die Ehefrau, die Geliebte und der treue Freund des verstorbenen luxemburgischen „Diamanten-Madoff“, Emmanuel Abramczyk, wurden am Donnerstag vom Strafgericht zu hohen Strafen verurteilt. Der Hauptangeklagte in diesem Betrugsfall um einen angeblich in Diamanten investierten Fonds ist im Januar verstorben, wodurch das gegen ihn gerichtete Strafverfahren ebenfalls erloschen ist. Doch seine Angehörigen, die gemeinsam mit ihm die 26 bis 28 Millionen verschleudert haben, die von 200 Sparern eingesammelt wurden, müssen sich vor Gericht für ihre Taten verantworten (d’Land, 12.05.2023). Die Ex-Frau Barbara B. wird zu drei Jahren Haft, davon 18 Monate ohne Bewährung, sowie zu einer Geldstrafe von 100.000 Euro verurteilt. Die Geliebte Éléna C. und der Mitverprasser Manuel de Carvalho werden zu zwei Jahren Haft (davon die Hälfte auf Bewährung) und einer Geldstrafe von 60.000 Euro verurteilt. Die 120 Anleger, die sich als Zivilkläger konstituiert hatten, wurden mangels eines direkten Zusammenhangs mit dem verhandelten Fall abgewiesen. Die geschädigten Unternehmen erhalten jedoch Anspruch auf Schadenersatz durch die Angeklagten: Barbara B muss 1,5 Millionen Euro zahlen, Éléna C eine halbe Million und Manuel Carvalho 200.000. Die Parteien haben vierzig Tage Zeit, um Berufung einzulegen. pso
