Manche Ökonomen und Fachleute sprechen nicht gern vom „Immobilienmarkt“, da dieser Begriff den Eindruck einer homogenen Branche vermittelt, obwohl diese in Wirklichkeit stark segmentiert ist: Neubau vs. Altbau, Eigenheim vs. Mietwohnungen, Hauptwohnsitz vs. Zweitwohnsitz, ganz zu schweigen von der geografischen Dimension, wobei sich diese Kriterien miteinander kombinieren lassen. Da sich zudem der Immobilienmarkt aus historischen und regulatorischen, aber auch aus demografischen und soziologischen Gründen von Land zu Land sehr unterschiedlich gestaltet, erscheint es ihnen umso unangemessener, von einem „europäischen Immobilienmarkt“ zu sprechen. Dennoch gibt es über die Unterschiede hinaus durchaus Gemeinsamkeiten, insbesondere hinsichtlich der Art und Weise, wie sich die nationalen Märkte entwickeln, und ganz besonders in den Ländern der Eurozone, die den Entscheidungen der EZB unterliegen. Denn dort führen dieselben Ursachen zu denselben Auswirkungen.
In dem Bestreben, die Inflation einzudämmen, die im Euroraum im Jahr 2022 schließlich 9,2 Prozent erreichte (im Oktober stiegen die Preise im Jahresvergleich um 10,6 Prozent), gegenüber fünf Prozent im Jahr 2021, hat die EZB ab Juli ihre Leitzinsen angehoben. Diese stiegen im Dezember in mehreren Schritten von null auf 2,5 Prozent – der schnellste Anstieg in ihrer Geschichte. Und das ist noch nicht alles, wenn man ihrer Präsidentin Christine Lagarde Glauben schenkt, die am 23. Januar erklärte, dass sie noch „erheblich und in raschem Tempo steigen werden, um ein ausreichend restriktives Niveau zu erreichen“, denn derzeit sei die Inflation in Europa „viel zu hoch“. Was die langfristigen Zinsen betrifft – also die Renditen zehnjähriger Staatsanleihen, die für Immobilienkredite von großer Bedeutung sind –, so folgen diese einem Aufwärtstrend. Die deutsche Bundesanleihe, die im Januar 2022 noch im Minus lag, schloss das Jahr bei 2,08 Prozent. Der französische Zinssatz stieg im gleichen Zeitraum von 0,31 Prozent auf 2,62 Prozent.
Dieser Anstieg wird von den Finanzinstituten umgehend an ihre Kunden weitergegeben. In Frankreich beispielsweise, wo die Zinssätze eher niedriger sind als anderswo, stieg der Zinssatz für eine Laufzeit von 20 Jahren von 1,05 Prozent Ende 2021 auf über 2,5 Prozent im Januar 2023. Ein solches Niveau gab es zuletzt im Jahr 2016. In den meisten europäischen Ländern liegen die Zinsen bereits bei drei Prozent oder mehr, gegenüber durchschnittlich 1,9 Prozent im Juni 2022 im Euroraum. Um die Auswirkungen dieses Anstiegs zu bewerten, müssen zwei Situationen betrachtet werden: die der Personen, die gerade einen Kredit zurückzahlen, und die der zukünftigen Käufer. Wurde der Kredit zu einem festen Zinssatz aufgenommen – was in Europa (auch außerhalb der Eurozone und sogar außerhalb der EU) überwiegend der Fall ist –, hat dies keinerlei Auswirkungen auf die Kreditnehmer. Im Gegenteil: Wenn die Inflation anhält und sich zu einem bestimmten Zeitpunkt in einem Anstieg ihrer Einkommen niederschlägt, wird sich ihre Rückzahlungsbelastung verringern. Ein Phänomen, das in den 50er bis 80er Jahren des vergangenen Jahrhunderts gut bekannt war und dort den Erwerb von Wohneigentum begünstigte.
Handelt es sich hingegen um einen Kredit mit variablem Zinssatz, können Kreditnehmer schnell in Schwierigkeiten geraten. In einigen Ländern, in denen diese Kreditform weit verbreitet ist, wie beispielsweise im Vereinigten Königreich, in Spanien oder in Polen, wurden Hilfsmaßnahmen eingeführt, um Haushalten die Erfüllung ihrer Verpflichtungen zu ermöglichen (d’Land, 13.01.22). Diese können jedoch nur vorübergehender Natur sein. Abgesehen von Krediten, deren Laufzeit bald abläuft, und sofern die laufenden Kredite nicht neu verhandelt und auf einen festen Zinssatz umgestellt werden, könnte ein weiterer Anstieg der Zinsen zu einem Szenario führen, das dem „Subprime“-Krisenfall in den USA in den Jahren 2007–2008, das als Albtraum gilt: Nicht nur mussten Haushalte ihre Immobilien verkaufen, weil sie ihre Kredite nicht zurückzahlen konnten, sondern die aus dem Verkauf erzielten Erlöse reichten auch nicht aus, um das verbleibende Kapital zu tilgen.
Was zukünftige Käufer betrifft, so wird die Lage selbst bei einem festen Zinssatz für Erstkäufer, die den Großteil der Kreditnehmer ausmachen, schwieriger. Immer mehr Anträge werden von den Banken abgelehnt, die neben steigenden Zinsen auch die Bedingungen für den Zugang zu Krediten verschärft haben – mit höheren Eigenkapitalanforderungen und kürzeren Laufzeiten, insbesondere in Ländern wie Spanien oder Portugal, wo man früher Kredite mit einer Laufzeit von vierzig Jahren aufnehmen konnte. In Frankreich ist die Zahl der gewährten Kredite im Jahr 2022 um mehr als zwanzig Prozent gesunken – ein seit Herbst 2008 beispielloser Einbruch, der in der zweiten Jahreshälfte besonders stark ausfiel. Sofern sie ihr Vorhaben nicht verschieben und weiterhin zur Miete wohnen wollen, bleibt den Haushalten keine andere Wahl, als eine günstigere Immobilie zu kaufen, um ihr Vorhaben zu verwirklichen – was in den meisten Fällen bedeutet, eine kleinere Immobilie in schlechterer Lage und von geringerer Qualität zu erwerben. Die Nachfrage in diesem Marktsegment dürfte daher zurückgehen, sei es bei Neubau- oder Bestandsimmobilien.
Experten gehen davon aus, dass die Nachfrage weiterhin von Immobilienbesitzern getragen wird, die ihre Objekte verkaufen möchten, um neue zu erwerben. Diese Käufer reagieren kaum auf die Kreditkosten, da sie oft gar keinen Kredit benötigen oder nur einen begrenzten Betrag, falls sie zu einem Preis kaufen, der über dem Wert der veräußerten Immobilie liegt. Doch immer mehr Verkäufer schaffen es nicht, ihre Immobilien zu den geforderten Preisen zu verkaufen, und manche nehmen sie schließlich vom Markt. Wenn man diese verschiedenen Faktoren zusammennimmt, ist logischerweise zu erwarten, dass die Marktpreise (insgesamt betrachtet) sinken oder zumindest nicht mehr steigen.
In einer im Juli 2022 veröffentlichten Analyse sprach die Ratingagentur S&P von einer „sanften Landung“ auf den wichtigsten Märkten in Europa, genauer gesagt von einer „Verlangsamung des Anstiegs der Immobilienpreise“: im Durchschnitt fast zehn Prozent im Jahr 2021, fünf Prozent im Jahr 2022 und drei Prozent im Jahr 2023 “. „Wir haben einen Höchststand bei der Konjunktur und den Immobilienpreisen erreicht“, fasste Sylvain Broyer, Chefökonom für die Region Europa bei S&P, zusammen. In einigen Ländern wie dem Vereinigten Königreich und vor allem Schweden ist der Rückgang bereits in vollem Gange. Anfang Oktober 2022 ging die Konkurrenzagentur Moody’s noch einen Schritt weiter und sprach von „&die zunehmende Wahrscheinlichkeit eines Rückgangs der Immobilienpreise in Europa infolge der Konjunkturabkühlung und des raschen Anstiegs der Zinssätze“ an, die zu einem Rückgang der Nachfrage nach Wohnraum führen werden, der zudem durch das schwache Verbrauchervertrauen bedingt ist. Nach Ansicht der Agentur wird dieser Preisrückgang jedoch nicht dazu führen, dass sich mehr Haushalte Wohneigentum leisten können, da ihre Kaufkraft durch die allgemeine Inflation beeinträchtigt wird.
Schließlich wies Anfang Dezember eine offizielle Institution, der Europäische Ausschuss für Systemrisiken (ESRB), ebenfalls darauf hin, dass „ Transaktionsdaten und Umfragen bei privaten Haushalten einen Rückgang der Kauf- oder Bauabsichten zeigen, was auf einen kurzfristigen Preisrückgang hindeutet “. Die Abschwächung des Immobilienzyklus in mehreren EU-Ländern könnte laut ESRB auch den Gewerbeimmobilienmarkt betreffen, was insgesamt „ Verluste für Investoren, ein erhöhtes Kreditrisiko für Banken und nichtbankmäßige Kreditgeber sowie einen Wertverlust der Sicherheiten “. Diese Besorgnis deckt sich mit der Einschätzung von Moody’s, wonach „ein starker Preisrückgang von mehr als fünfzehn Prozent Banken in Schwierigkeiten bringen könnte, die kürzlich hypothekenbesicherte Wertpapiere erworben haben, insbesondere in Frankreich, Italien, Spanien und den Niederlanden“. Die nordeuropäischen Banken sind laut Moody’s am stärksten von einer Marktumkehr betroffen, verfügen aber glücklicherweise auch über die am besten gefüllten „finanziellen Puffer“.
Die Auswirkungen reichen über die Finanzwelt hinaus. Die Baubranche ist sowohl vom Rückgang der Nachfrage nach Neubauten als auch vom Anstieg der Materialpreise betroffen. In Luxemburg hat das Statec bekannt gegeben, dass im Jahr 2022 118 Unternehmen dieser Branche in Konkurs gegangen sind, was drei Prozent der Gesamtzahl entspricht. Mehr als die Hälfte davon bestand bereits seit über fünf Jahren. Zu dieser traurigen Bilanz kommen noch dreißig freiwillige Geschäftsaufgaben hinzu. Optimisten können zwar immer noch anführen, dass die Summe der Insolvenzen und Liquidationen im Jahr 2022 (148) genau dem Durchschnitt der vier vorangegangenen Jahre entspricht. Für das Jahr 2023 äußern Fachleute jedoch große Besorgnis, da die Zahl der Fertigstellungen von Neubauten um vierzig Prozent zurückgehen könnte.
Unterschiede in Europa
Das in 18 europäischen Ländern vertretene Unternehmen ERA Immobilier hat Ende November 2022 die Ergebnisse einer Umfrage unter seinen Franchisenehmern auf dem alten Kontinent veröffentlicht. In einigen südeuropäischen Ländern – Albanien, Türkei, Malta, Bulgarien – halten die in den letzten Jahren beobachteten Trends weiterhin an: angespannte Märkte mit steigenden Preisen, auf denen der Neubau von Wohnraum kaum mit der Nachfrage Schritt halten kann. Im Euroraum hingegen verschiebt sich das Marktgleichgewicht zugunsten der Käufer, nachdem die Märkte mehrere Jahre lang von den Verkäufern dominiert wurden. Infolgedessen beobachten Makler und Experten nach einer langen Phase ununterbrochen steigender Immobilienpreise eine „Abflachung der Kurven“ oder sogar eine Umkehr der Tendenz.
Diese Wende hat sich bereits im Vereinigten Königreich vollzogen (wo für 2023 ein weiterer Rückgang um neun Prozent erwartet wird), ebenso in Schweden, wo innerhalb eines Jahres ein Rückgang um zwölf Prozent zu verzeichnen war, der auf bis zu zwanzig Prozent ansteigen könnte, sowie in Österreich und Deutschland. Einige Länder wie Belgien bleiben stabil, weisen jedoch die Voraussetzungen für eine Verknappung des Marktes auf, da mehr Immobilien zum Verkauf stehen und die Käufer wieder eine starke Verhandlungsposition einnehmen. Ein Rückgang oder zumindest eine Verlangsamung des Preisanstiegs wird für 2023 im übrigen Europa erwartet, wo die Überhitzung den Immobilienmarkt in den Großstädten weitgehend unerschwinglich gemacht hat, wie beispielsweise in Portugal, Spanien, der Tschechischen Republik und den Niederlanden.
Frankreich bildet hier eine gewisse Ausnahme, da die Preise für Bestandswohnungen dort weiter gestiegen sind: +4,5 Prozent im Jahr 2022. Von den 18 größten Städten des Landes verzeichnete die Hälfte sogar einen Anstieg des Durchschnittspreises für Wohnungen um mehr als 5 Prozent. Allerdings liegen diese Zahlen immer noch unter dem allgemeinen Preisanstieg. Es bleibt abzuwarten, wie sich das Jahr 2023 entwickeln wird, da die Zahl der Transaktionen, obwohl sie historisch hoch ist, rückläufig ist. Für Sandrine Levasseur, Ökonomin am französischen Konjunkturobservatorium (OFCE), ist ein Rückgang jedoch unwahrscheinlich, auch wenn sich der derzeitige Preisanstieg in den kommenden Monaten verlangsamen dürfte.
Laut ERA Immobilier muss man sich in Europa vor allem „auf langwierigere Transaktionen und ausgewogenere Verhandlungen zwischen Verkäufern und Käufern“ einstellen.
