Dalheim ist zweifellos der älteste Ort des Landes. Ricciacus, sein Vorgänger, wurde im Jahr 17 v. Chr. auf der Hochebene an der Via Agrippa (dem Kiem) gegründet, die Trier, die zukünftige Kaiserstadt, mit Lyon, der damaligen Hauptstadt Galliens, verband. Bis ins 3. Jahrhundert war es eine wichtige Raststätte, wie sein Theater mit 3.500 Plätzen beweist, das bis auf Weiteres das einzige in Luxemburg ist. Der Ort Dalheim wurde im 6. Jahrhundert im darunter liegenden Tal in der Nähe der römischen Ruinen gegründet. Um dorthin zu gelangen, muss man kleine, kurvenreiche Straßen hinunterfahren. Das Theater und die alten Thermen (die in den 2000er Jahren ausgegraben wurden) befinden sich übrigens im heutigen Dorf. Heute zählt die Gemeinde etwas mehr als 2.500 Einwohner und besteht aus drei Ortsteilen: Dalheim, Filsdorf und Welfrange.
In Dalheim erinnert man sich gerne an diese glorreiche Vergangenheit, wie die große Säule mit dem römischen Adler am Rande der Nationalstraße verdeutlicht. Auf ihrem Sockel, der aus Kalksteinblöcken des nahegelegenen Theaters errichtet wurde, steht die Inschrift „Rom hat auf diesem Plateau sein Lager aufgeschlagen“. Das ist zwar etwas hochtrabend, aber nicht ganz falsch. Das sechs Meter hohe Denkmal wurde 1855 errichtet, 1940 von den Deutschen zerstört und 1957 wieder aufgebaut. Dieser Adler findet sich heute im Wappen der Gemeinde wieder und hat dem örtlichen Fußballverein, „Les Aiglons de Dalheim“, seinen Namen gegeben.
War es diese Leidenschaft für die Antike, die die Gemeinde davon überzeugt hat, ihre Entwicklung auf der Grundlage eines 1937 – also vor 89 Jahren – verabschiedeten Flächennutzungsplans voranzutreiben, zu einer Zeit, als sie kaum mehr als tausend Einwohner zählte? Sie ist jedenfalls die einzige Gemeinde im Land, auf die dies zutrifft. „Man macht sich deswegen oft über uns lustig, aber das bedeutet nicht, dass Dalheim eine träge Gemeinde ist. Wir sind auch nicht Dornröschen“, versichert Bürgermeister Romain Kill (63 Jahre). Er zählt die laufenden oder bereits abgeschlossenen Projekte auf: eine neue Schule mit Turnhalle, eine neue Feuerwache, neue Räumlichkeiten für die Vereine des Dorfes, ein neuer Tarifvertrag für die Beschäftigten…
Doch oberste Priorität hat nach wie vor die Aktualisierung des PAG. Als ehemaliger Berufsfeuerwehrmann der Stadt Luxemburg, der vor zwanzig Jahren in die Immobilienbranche gewechselt ist, hat der 63-jährige Politiker keine wirkliche Wahl. Als Schlusslicht des Landes hinkt die Gemeinde um Längen hinterher. Das Innenministerium drängt. Das trifft sich gut, denn dessen Leiter Léon Gloden (CSV) ist ein „Freund“ des Bürgermeisters.
Dalheim hatte die Reformen von 2004 und 2011 nicht umgesetzt. Wie alle anderen Gemeinden des Landes hatte sie dafür bis zum 1. November 2019 Zeit. Maßgeblich ist dabei die erste Abstimmung des Gemeinderats in dieser Angelegenheit. Diese hat zwar noch nicht stattgefunden, aber „Sie können es aufschreiben: Es wird spätestens bis Ende des Jahres geschehen“, verspricht der Bürgermeister.
Aufgrund dieser Untätigkeit steht die städtebauliche Entwicklung von Dalheim seit sechs Jahren still. „Die gesetzlich vorgesehenen Sanktionen sind ganz klar“, erklärt Frank Goeders, erster Regierungsrat im Ministerium für Inneres und Leiter der Abteilung für kommunale Raumordnung. „ Artikel 108 der Gemeindeverordnung sieht vor, dass ab dem Stichtag 2019 Gemeinden, die ihr Verfahren noch nicht eingeleitet haben, nicht mehr berechtigt sind, ihren Flächennutzungsplan (PAG) zu ändern. Sie können beispielsweise keinen Bebauungsplan (PAP) für ein neues Stadtviertel erstellen. Dieser würde bei der Rechtmäßigkeitsprüfung abgelehnt werden. Das ist anderswo bereits vorgekommen.“
Goeders versichert, dass ein neuer Flächennutzungsplan ein besseres Instrument für die Gemeinden sei. „ Es liegt in ihrem Interesse, eine Neufassung vorzunehmen. Die neuen PAG sind fachlich besser ausgearbeitet und leistungsfähiger. Sie ermöglichen eine zeitgemäßere, maßgeschneiderte Stadtplanung mit einer größeren Funktionsvielfalt und einer rationelleren Flächennutzung, wodurch die Bevölkerungsdichte besser gesteuert werden kann. Letztendlich ist es das Ziel, die Lebensqualität der Einwohner zu steigern. “
Auch der Staat ist darauf angewiesen. Die PAG in ihrer neuen Form werden für die Einführung der neuen Grundsteuer unverzichtbar sein, da der Basiswert der Grundstücke insbesondere anhand ihres Bebauungspotenzials berechnet wird. Auch die Umsetzung des „Pacte logement“ hängt von den Kriterien ab, die in einem aktuellen PAG festgelegt sind.
Zwar ist die Gemeinde nach wie vor befugt, Baugenehmigungen zu erteilen, doch kann kein Großprojekt realisiert werden. Tatsächlich liegen mehrere Immobilienprojekte auf Eis. „Es stimmt, das ist schon ein kleines Problem…“, räumt Romain Kill ein und fügt sofort hinzu: „Aber Dalheim bleibt eine attraktive Gemeinde. Der Beweis: Die Bauträger ziehen es vor, abzuwarten, anstatt wegzuziehen. “ Sowohl für die Gemeinde als auch für die Bauunternehmen kommt die Krise in der Baubranche letztendlich gar nicht so ungelegen.
Es ist schwierig abzuschätzen, wann die städtebauliche Entwicklung von Dalheim wieder aufgenommen werden kann. Frank Goeders räumt ein: „Es ist ein langwieriges Verfahren, es gibt viel zu tun, viele Gutachten zu erstellen …“ Diese Studien, die gemeinsam mit den Büros TR Engineering und CO3 durchgeführt wurden, stehen kurz vor dem Abschluss. Danach kann es auch zu Einsprüchen kommen. Goeders berichtet, dass in den intensivsten Phasen manchmal mehr als hundert Einsprüche aus dem ganzen Land gleichzeitig von der Justiz bearbeitet wurden. Dalheim wird sich dem wohl nicht entziehen können. Der erste Regierungsberater stellte fest: „Je länger das Verfahren dauerte, desto mehr Einsprüche gab es. Wahrscheinlich einfach deshalb, weil die Einwohner mehr Zeit hatten, sich damit zu beschäftigen.“ Pech für Dalheim: Die Raumordnungskommission hat zudem festgestellt, dass die Gemeinden, die sich zuletzt daran gemacht haben (zum Beispiel Kopstal oder Wickrange), oft mehr Einsprüche hatten als die ersten. „Die Bevölkerung ist besser über die Problematik informiert, die Menschen sind aufmerksamer“, meint Frank Goeders.
Kill ist erst vor kurzem nach Dalheim gekommen; er ist 2019 aus der Stadt ins Dorf gezogen. Da er sich gut eingelebt und integriert hat, beschloss er, bei den Kommunalwahlen 2023 zu kandidieren, und wurde auf Anhieb auf Platz eins gewählt. Nach einem Monat der Ungewissheit, in dem die Besetzung des Bürgermeisteramtes heftig diskutiert wurde, einigte sich der Gemeinderat schließlich auf die einfachste Lösung: Der Erstgewählte würde Bürgermeister werden und die beiden Nächstplatzierten Beigeordnete. „So gibt es keine Fraktionen, und das funktioniert sehr gut. Der Beweis: Die drei Haushalte wurden jedes Mal einstimmig verabschiedet.“ Diese Einigkeit ist kein Luxus, denn Dalheim steht vor einer großen Herausforderung.
Die Ausarbeitung eines neuen Flächennutzungsplans hatte bislang keine hohe politische Priorität. Claude Streff, der für das Projekt zuständige Mitarbeiter des technischen Dienstes, erklärt, dass die Gemeinde nach Verabschiedung des Gesetzes im Jahr 2004 mit der Arbeit daran begonnen habe. „ Dieses Gesetz wurde jedoch bereits 2005 und dann 2007 durch großherzogliche Verordnungen geändert. Einige Studien, die bereits durchgeführt worden waren, sind dadurch hinfällig geworden. “
Seitdem ist es ortsüblich, immer mehr kleine PAPs zu erstellen. Dies gilt insbesondere für das Jahr 2012, in dem viele Verfahren gleichzeitig eingeleitet wurden. Eine Art Programm à la carte im Dienste der Eigentümer, das eher darauf abzielte, die Wähler zufrieden zu stellen, als an einer Strategie zu arbeiten, bei der das Gemeinwohl im Vordergrund gestanden hätte. Die Beschaffenheit von Dalheim mit seinen archäologischen Stätten, den zahlreichen prächtigen alten Häusern an den Hängen und seinem kleinen Ortskern, in dem noch immer viele denkmalgeschützte Gebäude stehen, erforderte einen hohen Aufwand bei der Erstellung des Verzeichnisses des zu schützenden Kulturerbes, insbesondere wenn dieses in der Nähe dieser PAP lag.
Diese Vorgehensweise hat ein komplexes Mosaik geschaffen, dem es stellenweise an Kohärenz mangelt. „Die PAGs interessieren die Menschen, weil sie wollen, dass sich in ihrer Umgebung nichts ändert … bis ihre Kinder auf einem Stück ihres Grundstücks das Haus bauen wollen, das sie sich wünschen“, sagt Claude Streff mit einem Lächeln. Es ist schwierig, eine kohärente Stadtplanung vorzuschlagen, wenn die Vorgaben widersprüchlich sind. „Die Zunahme dieser Verfahren hat uns viel Arbeit abverlangt“, versichert Claude Streff. Individuelle Anträge, die in Verbindung mit den Erfordernissen des Alltags (Modernisierung der Versorgungsnetze, Sanierung des Straßennetzes…) einer ohnehin nicht gerade überbesetzten technischen Abteilung kaum Zeit ließen, an neuen Perspektiven zu arbeiten.
Heute wirft diese Begeisterung für PAP ein weiteres Problem auf. Die steigenden Baukosten haben zur Einstellung mehrerer Projekte geführt, und „Baugenehmigungen laufen aus“, stellt Claude Streff fest. (Sie sind maximal drei Jahre gültig.) In Dalheim bleiben durch einen Bebauungsplan somit sieben Grundstücke unbebaut. In welcher Form sollen sie im neuen PAG erfasst werden? Gemäß den Bedingungen des alten PAP oder gemäß den Modalitäten des neuen Leitplans? Das kann eine knifflige Angelegenheit sein, die ein hohes Maß an Diplomatie erfordert, um Einsprüchen zu entgehen.
Genau um solche Situationen zu vermeiden, haben die meisten Bauträger ihre Projekte nicht vor dem 1. November 2019 abgeschlossen. Sie wären dann gezwungen gewesen, die Bauarbeiten nach den alten Vorschriften zu beginnen, während der neue PAG ihnen möglicherweise mehr Spielraum geboten hätte. Derzeit sind im bebaubaren Gebiet von Dalheim zwei verschiedene Bebauungsdichten zulässig: vierzig Wohneinheiten pro Hektar in ländlich geprägten Wohngebieten und fünfzehn in Wohngebieten mit geringer Bebauungsdichte. Das würde es ermöglichen, ein Bauprojekt ganz anders zu planen, falls eine Parzelle in eine andere Kategorie umgestuft würde.
Die Erstellung eines PAG ist eine besonders komplexe Aufgabe. Der Bürgermeister lächelt und argumentiert, dass die Verzögerung, die seine Gemeinde hinnehmen musste, letztendlich ein Vorteil sein könnte. „Ich sage nicht, dass wir von den Fehlern profitieren werden, die andere Gemeinden begangen haben, aber wir kennen die Rechtsprechung, und das ist für uns hilfreich.“
Auch wenn der PAG also das Instrument ist, mit dem die Zukunft einer Gemeinde gestaltet wird, versichert Romain Kill: „Dalheim wird sich nicht verändern und seinen ländlichen Charakter bewahren; der Bau von mehrstöckigen Wohngebäuden liegt nicht in unserem Interesse.“ Von solchen Gebäuden gibt es heute ohnehin praktisch keine, da der Anteil an Einfamilienhäusern überwältigend hoch ist. Der Bürgermeister lobt die idyllische Lage seiner Gemeinde sowie deren Nähe zur Hauptstadt. „Mit dem Bus bin ich in 32 Minuten an der Grand-Rue“, hat er gestoppt.
Dennoch stagniert die Einwohnerzahl seit 2019. Während sie in Dalheim selbst zurückgeht, ist es die Entwicklung in Filsdorf (17 Wohnungen und 40 neue Häuser dank zweier kürzlich verabschiedeter Bebauungspläne), die die Einwohnerzahl der Gemeinde auf dem gleichen Niveau hält. Es ist jedoch zu erwarten, dass Dalheim mit dem neuen Flächennutzungsplan (PAG) und der Umsetzung der von den Bauträgern auf Eis gelegten Projekte bald die 3.000-Einwohner-Marke überschreiten wird. Sie würde dann von einer „Majorz Gemeng“ zu einer „Proporz Gemeng“ werden. „Aber wir werden schon sehen, wann das passiert – das ist dann eine andere Geschichte.“
