Seit 105 Jahren steht das Thema des Mietrechtsgesetzes auf der Tagesordnung der Abgeordnetenkammer. Die Debatten (deren Wortlaut seit Beginn praktisch unverändert ist), die Gesetze und die Änderungsanträge haben so gut wie nichts geändert: Die Wirkung der ergriffenen Maßnahmen ist umgekehrt proportional zur Anzahl der Stunden, die mit ihrer Erörterung verbracht wurden (sowohl in der Abgeordnetenkammer als auch in den Medien).
Das erste Gesetz wurde am 29. März 1920 verabschiedet (Regierung Reuter). Es wurde am 14. Februar 1955 (Regierung Bech/Bodson) und anschließend am 21. September 2006 (Regierung Juncker/Asselborn I) aktualisiert und im Jahr 2022 auf Initiative von Henri Kox (Déi Gréng) im Jahr 2022 erneut geändert. Heute versucht nun seinerseits der Wohnungsbauminister Claude Meisch (DP), einem Gesetz, das sein Ziel nie erreicht hat, seine eigene Note zu verleihen. Eine der Säulen des Gesetzes ist der Begriff des investierten Kapitals, der bereits 1955 eingeführt wurde. Schon damals durfte die Jahresmiete fünf Prozent des Betrags nicht überschreiten, der für den letzten Erwerb der Immobilie sowie für die seitdem durchgeführten Instandhaltungs- oder Renovierungsarbeiten erforderlich war.
Vergessensprämie
Jüngste Rechtsprechungen haben jedoch gezeigt, dass dieser Mechanismus sehr unterschiedlich angewendet wird. In den letzten fünf Jahren hat die Justiz nur fünf Fälle dieser Art behandelt, wie Paulette Lénert (LSAP) am Mittwoch in der Abgeordnetenkammer während einer von Déi Lénk beantragten Aktuellstunde in Erinnerung rief. Trotz dieser überraschend geringen Zahl ist die Kohärenz der Entscheidungen nicht offensichtlich.
Im Fall des Mieters aus Limpertsberg haben die Richter (bis hin zum Kassationsgericht) die Position des Vermieters unterstützt, der nicht die Absicht hatte, das Gesetz anzuwenden. Da der Vermieter keine Unterlagen vorgelegt hatte, anhand derer sich die Höhe seiner Investitionen in eine Wohnung (das sogenannte investierte Kapital) hätte ermitteln lassen, nahm das Gericht eigene Schätzungen vor, die zu Ungunsten des Mieters ausfielen.
Im Gegensatz dazu wurde in Esch-sur-Alzette einem Vermieter, der mehrere Ordner mit Rechnungen vorgelegt hatte, die die über drei Jahrzehnte hinweg in einer Wohnung durchgeführten Arbeiten belegten, die er als Wohngemeinschaft vermieten wollte, vom Bezirksgericht Luxemburg eine Höchstmiete von 1 670 Euro auferlegt, während er zuvor 2 850 Euro gefordert hatte. Wäre die Entscheidung dieselbe ausgefallen, wenn er, wie im Fall Limpertsberg, seine Unterlagen nicht vorgelegt hätte?
Bei einer parlamentarischen Ausschusssitzung am 25. September dieses Jahres hatte sich der Koordinator der Beobachtungsstelle für Wohnungswesen, Antoine Paccoud, sehr deutlich geäußert: „Der Mechanismus des investierten Kapitals funktioniert in einem intransparenten Rahmen nicht.“ Das ist allen bewusst, niemand stellt die Unwirksamkeit des Gesetzes in Frage.
In seiner Antwort an das Land räumt auch das Wohnungsbauministerium seine Ohnmacht ein: „ Die Anwendung der Mietobergrenze erfolgt nicht automatisch, sondern setzt voraus, dass sich ein Mieter benachteiligt fühlt und sich an die kommunale Mietkommission (oder in zweiter Instanz an den Friedensrichter) wendet, um zu überprüfen, ob die Miete tatsächlich die gesetzliche Obergrenze einhält. Dies führt de facto zu Ungleichheiten, da nur Mieter, die über ihre Rechte gut informiert und bereit sind, diese Schritte einzuleiten, in vollem Umfang von dem Gesetz profitieren. “
Der Abgeordnete der Grünen, Meris Sehovic, war von 2021 bis 2023 Vorsitzender des Mietausschusses von Esch-sur-Alzette. „Wir haben etwa zehn Fälle bearbeitet, aber nur ein einziger Vermieter hat Angaben zum investierten Kapital gemacht – und das hat sich für ihn als Bumerang erwiesen…“ Seine Zeit an der Spitze des Ausschusses war von einem Gefühl der Ohnmacht geprägt. „ Wir hatten praktisch keine Mittel, um die Mieter zu schützen. Die einzige wirksame Regelung im Mietgesetz ist das Verbot einer Mieterhöhung um mehr als zehn Prozent pro Jahr. “ Ansonsten beschränkten sich die Sitzungen der Kommission auf erfolglose Vermittlungsversuche und Beratung.
Es stellt sich auch die Frage, ob diese Mietkommissionen auf lokaler Ebene beibehalten werden sollen. Jede Gemeinde mit mehr als 6.000 Einwohnern muss über eine solche Kommission verfügen. Die kleineren Gemeinden können sich zusammenschließen oder sich einer größeren Gemeinde anschließen. „Diese Gremien müssen professionalisiert werden“, meint Sehovic. „In vielen Gemeinden sitzen dort gewählte Vertreter, die keine Fachleute sind. Das Thema ist sehr komplex – wie sollen sie da zurechtkommen?“ Der Umweltschützer setzt sich für einen nationalen Mietausschuss oder sogar für regionale Ausschüsse ein.
Fehler 404
Am Mittwoch räumte der Wohnungsbauminister ein, dass oft gerade diejenigen, die die Mietkommission am dringendsten benötigen, gar nicht wissen, dass es sie gibt. Er verwies auf den von seinem Ministerium finanzierten Verein „Mieterschutz“, der sich um die Unterstützung von Mietern kümmert. Doch es scheint schwierig, sich damit zufrieden zu geben. Auf der Website des Vereins sind keine Dokumente zugänglich. Jeder Klick führt zu einer „Fehlermeldung 404“. Im Kontaktformular wird darauf hingewiesen, dass „die Tätigkeit von Mieterschutz auf ehrenamtlicher Arbeit basiert“ und dass der Verein über keine Büroräume verfügt.
Vor dem Parlament räumte Claude Meisch zudem ein, dass mehr Transparenz unerlässlich sei. So versicherte er beispielsweise, dass er nicht gegen die obligatorische Angabe des investierten Kapitals im Pachtvertrag sei. Diese Reform, die bereits von Henri Kox gefordert worden war, war damals angesichts des allgemeinen Aufschreis, den sie ausgelöst hatte, schließlich aufgegeben worden. Auch wenn die Abgeordneten heute nicht mehr ablehnend gegenüber diesem Vorschlag zu stehen scheinen: Würde dieser Mechanismus wirklich eine Wende herbeiführen? Diese Frage stellt sich.
Um dies konkret zu veranschaulichen, hat das Land die notariellen Urkunden von vier Wohnungen aus derselben, 1989 erbauten Wohnanlage in Kirchberg herangezogen. Ihre Wohnflächen sind ähnlich und liegen zwischen 75 und 85 Quadratmetern. Nur die Kaufdaten unterscheiden sich, und damit auch das von den Eigentümern investierte Kapital.
Ein Excel-Tool, das auf der Website des Ministeriums für Wohnungswesen verfügbar ist, ermöglicht die Berechnung der Höchstmiete gemäß den gesetzlichen Bestimmungen. Man muss lediglich die Tabelle mit verschiedenen Daten ausfüllen (Baujahr, Kaufdatum und -preis, Datum der Vermietung, Datum und Kosten eventueller Renovierungsarbeiten …), und der Rechner, der auch die Kriterien Inflation und Baualter berücksichtigt, gibt den gesetzlichen Höchstbetrag an.
Um vergleichbare Zahlen zu erhalten, haben wir willkürlich angenommen, dass die vier Wohnungen am 1. November 2025 vermietet wurden und dass die Eigentümer alle zehn Jahre Renovierungsarbeiten im Wert von zehntausend Euro durchgeführt haben. Die Spanne zwischen der niedrigsten und der höchsten Miete wäre enorm: 1.873 Euro.
Die günstigste Miete gilt offenbar für eine 75 Quadratmeter große Wohnung, die 1989 im Rahmen eines Vefa-Vertrags erworben wurde. Der Eigentümer, der für den Erwerb 3.660.000 luxemburgische Francs (90.756 Euro) gezahlt hat, dürfte sie heute nicht für mehr als 771 Euro pro Monat vermieten können. Für eine 85 Quadratmeter große Immobilie, die 2003 für 262.500 Euro erworben wurde, läge die Höchstmiete bei 1.413 Euro. Für eine weitere Immobilie mit 79 Quadratmetern, die 2017 600.000 Euro gekostet hat, könnte der Eigentümer bis zu 2.644 Euro verlangen. Schließlich würde für die letzte Wohnung dieser Gruppe, die 2022 für 489.000 Euro erworben wurde und eine Fläche von 76 Quadratmetern aufweist, die Höchstmiete bei 2.004 Euro liegen.
Eine Recherche auf Immotop zeigt, dass für Wohnungen desselben Typs in derselben Gegend mit Preisen zwischen 2.325 und 3.170 Euro zu rechnen ist.
Für den Gesetzgeber ist die Festsetzung niedrigerer Mieten für Immobilien, die bereits vor langer Zeit erworben wurden, gerechtfertigt, da diese längst abgeschrieben sind. Der latente Wertzuwachs, der im Falle eines Verkaufs potenziell realisiert werden könnte, ist ein weiteres Argument. Von der Anwendung des Gesetzes würden in erster Linie Mieter profitieren, die bereits in einer Wohnung leben und deren Miete sinken würde. Es ist zudem wahrscheinlich, dass diese Mieter angesichts dieses Mitnahmeeffekts länger in dieser Immobilie bleiben, als sie ursprünglich geplant hatten.
Das Ministerium ist der Ansicht, dass „eine bessere Durchsetzung des Gesetzes es ermöglichen würde, Auswüchse zu korrigieren und den Anstieg der Mieten zu bremsen, was dazu beitragen würde, die Erschwinglichkeit bestehender Wohnungen zu verbessern“. Es ist jedoch ebenso denkbar, dass Eigentümer von vor langer Zeit erworbenen Wohnungen (oder deren Erben) es vorziehen, die Immobilie zu verkaufen und den Wertzuwachs zu realisieren, anstatt sie zu einem Preis zu vermieten, der weit unter dem Marktpreis liegt. Der Mietmarkt würde somit diese erschwingliche Wohnung verlieren, die in die Reihe der teuren Mietobjekte übergehen würde.
Statistische Unschärfe
Der Mechanismus der vom investierten Kapital abhängigen Obergrenze ist vielleicht nicht das Allheilmittel, das seit 70 Jahren versprochen wird. Andere Möglichkeiten werden diskutiert. Die Einrichtung eines Mietkatasters (der bei jeder Änderung aktualisiert wird) steht beispielsweise zur Diskussion. Er würde einen Vergleich der Mieten innerhalb eines Stadtviertels ermöglichen und überhöhte Mieten aufzeigen.
Die Idee ist verlockend, stößt jedoch auf das ewige Problem des Datenmangels. Sehr zum Leidwesen des Observatoire de l’habitat, das mit dem auskommen muss, was es hat. „Wir haben keine Datenbank über Mieter, wir kennen nicht die Anzahl der jährlich gebauten Wohnungen, die Zahl der Haushalte ist nur alle zehn Jahre bei der Volkszählung genau bekannt (und selbst da gibt es Probleme beim Ausfüllen) …“, zählt Antoine Paccoud auf. Bei den Diskussionen im Ausschuss und im Parlament stellte sich heraus, dass die Steuerdaten nicht verwertbar waren … da sie nicht digitalisiert waren. Paulette Lenert zeigte sich überrascht über diesen Rückstand, der einer selbsternannten „Start-up-Nation“ unwürdig sei.
Es liegen jedoch Daten vor, die die zunehmend prekäre Lage eines wachsenden Teils der Bevölkerung objektiv belegen. Dabei spielen die hohen Wohnkosten eine wesentliche Rolle, wie mehrere Wissenschaftler des Observatoire de l’habitat am 25. September im Ausschuss für Wohnungswesen erläuterten. Die Mieten steigen schneller als die Inflation, was in den Nachbarländern nicht der Fall ist. Die durchschnittliche Wohnkostenbelastung der Mieter beträgt 39,3 Prozent (Zahlen von 2023), was einem Anstieg von 25 Prozent seit 2016 entspricht. Für die einkommensschwächsten zwanzig Prozent der Mieter macht die Miete mehr als 55 Prozent ihres Einkommens aus. Die Wohnkostenquote von Alleinerziehenden (in 80 Prozent der Fälle Frauen) liegt im Durchschnitt bei 50 Prozent (zehn Prozent mehr als 2016). Ein solcher Anstieg der Wohnkostenquote ist in unseren Nachbarländern nicht zu beobachten. In Frankreich und Belgien bleibt er stabil und sinkt in Deutschland, wo der Mechanismus zur Mietpreisregulierung wirksam ist.
Am anderen Ende des Spektrums besitzen 28.472 Personen mehr als eine Immobilie. 12.868 besitzen mindestens drei, 3.759 mindestens fünf und 761 mindestens neun. Nach Angaben des Observatoire fließen jeden Monat sechzig Millionen Euro von dreißig Prozent der Bevölkerung (den Mietern) an weitere dreißig Prozent der Einwohner (die Vermieter).
Angesichts dieser unbestrittenen Tatsache einer zunehmenden Ungleichheit sind die politischen Standpunkte jedoch alles andere als einheitlich. Der DP-Fraktionsvorsitzende Gilles Baum erklärte am Mittwoch, dass „eine Miete eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mietern sei“, ohne dabei das Machtverhältnis zu erwähnen, das diese regelt. Er betonte zudem die Notwendigkeit einer hohen Mietrendite, da „wir Investoren brauchen, um Wohnraum zu schaffen. Der Staat kann nicht alles tun“, fuhr der Liberale fort. Paulette Lenert erinnerte daran, dass die sechstausend Menschen auf den Wartelisten für bezahlbaren Wohnraum keine andere Wahl hätten, als eine Wohnung auf dem freien Markt zu finden. Meris Sehovic nahm die für nächste Woche geplante Vorstellung des Plans zur Armutsbekämpfung durch Familienminister Max Hahn (DP) vorweg: „Mit einer guten Mieterschutzpolitik wären viele der Maßnahmen dieses Plans überflüssig.“
Fußnote
