Bislang haben 45 Gemeinden ihr lokales Wohnungsbauprogramm (PAL) offiziell vorgelegt. Dabei handelt es sich um einen mehrere Dutzend Seiten umfassenden Fragebogen, der vom Ministerium für Wohnungswesen ausgearbeitet wurde. Die Gemeinden sind aufgefordert, ihre „Strategien“ für den Bau von bezahlbarem Wohnraum detailliert darzulegen, von der Grundstücksverwaltung bis hin zur Wohnqualität. Die Antworten offenbaren vor allem administrative Mängel und politische Improvisation auf kommunaler Ebene. Während sich private Bauträger in Deckung gehen, scheinen die lokalen Politiker nicht bereit zu sein, eine Offensive zu starten, um ihren Wohnungsbestand zu erweitern. Die bisher von den Gemeinden des „goldenen Gürtels“ (Strassen, Niederanven, Sandweiler, Kehlen, Garnich) veröffentlichten Flächennutzungspläne (PAL) enthalten immer wieder dieselben Formulierungen. Sandweiler versichert, dass „eine gewisse Strategie für das kommunale Bauland existiert“. Die Gemeinde „bekundet den Willen, den kommunalen Grundbesitz künftig aktiver und strategischer zu verwalten“, räumt jedoch ein, dass es ihr „schwerfällt, wie ein privater Bauträger zu agieren und aktiv auf Eigentümer zuzugehen“. Der Schöffenrat von Garnich räumt seinerseits ein, über keine „spezifische Strategie“ zu verfügen. Der Flächennutzungsplan (PAL) der Stadt Luxemburg hat sich verzögert. Derzeit liegt er nur in einer vorläufigen Fassung vor. Diese wurde am Mittwoch dem beratenden Ausschuss für Stadtentwicklung vorgelegt. Darin heißt es, dass „eine Vision/Strategie entwickelt wird“ für die Planung und den Bau von bezahlbarem Wohnraum. Weiter stößt man auf folgenden Satz: „Die Stadt hat keine Initiative ergriffen, um leerstehende Wohnungen zu mobilisieren. Sie hat diesbezüglich keinen Überblick.“
Weder die Hauptstadt noch die umliegenden Ortschaften gehören zu den acht Gemeinden, die eine Leerstandssteuer eingeführt haben (und nur zwei davon haben diese tatsächlich erhoben). Der Staat will dort weitermachen, wo die Gemeinden gescheitert sind. Die Regierung hat im Oktober einen Gesetzentwurf zur Einführung nationaler Steuern auf den Immobilienbesitz und auf leerstehende Gebäude vorgelegt. Der einzige Haken: Es wird bis Mitte der 2030er Jahre dauern, bis diese Steuern einen Satz erreichen, der spürbare Auswirkungen hat. Um die Steuer auf unbewohnte Wohnungen zu erheben, muss zudem ein nationales Gebäude- und Wohnungsregister eingerichtet werden. Eine Herkulesaufgabe, wenn man bedenkt, dass die meisten Gemeinden nur eine sehr ungefähre Vorstellung davon haben, wie viele Wohnungen sich hinter jeder Adresse verbergen. Von den sechs Gemeinden des „Speckgürtels“, die ihren PAL bisher offiziell verabschiedet haben, hat nur Niederanven versucht, die unbewohnten Wohnungen auf ihrem Gebiet zu erfassen. Sie hat 80 davon identifiziert und den Eigentümern 2016 einen Fragebogen zugesandt. Die Hälfte hat geantwortet, von denen letztlich nur zwei ihre Wohnung einem Träger der sozialen Mietwohnungsverwaltung (GLS) anvertraut haben. In ihrem PAL hält die Stadt Luxemburg knapp fest: „Die Stadt spricht die Eigentümer nicht an, um das Thema GLS anzusprechen.“ Darin wird auch deutlich, dass zu diesem Thema keine Sensibilisierungskampagne gestartet wurde. Diese Nachlässigkeit erklärt möglicherweise den äußerst geringen Anteil an Wohnungen, die in der Stadt über diesen Mechanismus vermietet werden: 107 Einheiten, was 0,15 Prozent der Gesamtwohnungsbestände entspricht. Im Allgemeinen bewertet die Gemeinde ihre Bemühungen im Bereich „innovativer Wohnformen“ jedoch als „erheblich“. Allerdings wurden nur zwei kleine Grundstücke für Wohnungsgenossenschaften freigegeben, wobei die letzte Ausschreibung bereits aus dem Jahr 2017 stammt. Eine neue Ausschreibung ist im Laufe des Jahres angekündigt, wie im PAL zu lesen ist. Die Stadt sei dabei, „Recherchen zu diesem Thema anzustellen“ und „ihre Überlegungen zu vertiefen“.
Im Rahmen des Projekts „Luxembourg in transition“ träumte Claude Turmes laut davon, den bestehenden Wohnungsbestand zu verdichten. Die liberale Bürgermeisterin der Hauptstadt, Lydie Polfer, lehnt die Ideen des grünen Ministers für Raumordnung entschieden ab: „Die Stadt hat nicht die Absicht, ihr Stadtgefüge weiter zu verdichten“, heißt es im PAL. Die Gemeinde zieht es vor, sich auf die Großprojekte zu konzentrieren, bei denen sie eine hohe Bebauungsdichte anstrebt: „Das war beispielsweise die Strategie im Zusammenhang mit den Grundstücken Porte de Hollerich, Villeroy und Boch oder auch auf dem ehemaligen Gelände des Luxemburger Wort.“ In den Vorortgemeinden ist der luxemburgische Traum vom überdimensionierten Bungalow in einer Schlafstadt nach wie vor lebendig. Im Flächennutzungsplan von Sandweiler heißt es: „In den neuen Wohngebieten machen freistehende Einfamilienhäuser etwa 32 Prozent aus.“ Doch es zeichnet sich ein Umdenken ab. So bedauert die Gemeinde Niederanven die „sehr geringe“ Bebauungsdichte (fünfzehn bis zwanzig Wohnungen pro Hektar), die sie selbst für bestimmte neue Wohnprojekte festgelegt hat. Auch die Gemeinderäte beginnen, über die Zukunft der in den 70er-, 80er- und 90er-Jahren errichteten Siedlungen „mit geringer Bebauungsdichte“ nachzudenken. Der PAG von 2016 habe diese Stadtplanung zementiert, „ohne jedoch eine gewisse Verdichtung des Bestehenden zu ermöglichen“, heißt es in ihrem PAL. Sieben Jahre später scheinen die Beigeordneten zu dem Schluss zu kommen, dass eine „an die Stadt Luxemburg angrenzende Gemeinde oft höhere Bebauungsdichten verdient“. Umso mehr, als die Straßenbahn eines Tages am Senningerberg halten wird.
Die andere Straßenbahnverlängerung soll die Stadt über Strassen mit Mamer verbinden. Entlang der sehr langen Route d’Arlon sieht der jüngste Flächennutzungsplan von Strassen den Bau von Wohngebäuden mit einer Höhe von 3,8 Stockwerken vor. Nicht gerade eine großstädtische Landschaft. In ihrem PAL sprechen die Gemeindevertreter von einer Verdichtung der Bebauung und plädieren gleichzeitig für einen „durchdachten und vernünftigen“ Ansatz. Im vergangenen November plädierten zwei Steuerrechtler von Atoz in ihrem Blog für „eine Rendite auf die [staatlichen] Investitionen“: „&Ein Gesetz könnte somit vorsehen, dass die Bauhöhe im Vergleich zu den bestehenden PAG und PAP in einem 200-Meter-Streifen entlang der Straßenbahnstrecke um das Zehnfache erhöht wird “. Der Vorschlag, der eher private Eigentümer als den öffentlichen Investor bereichern würde, lässt die politischen Realitäten vor Ort völlig außer Acht, ganz zu schweigen von der unantastbaren kommunalen Autonomie. Weiter entfernt von der Hauptstadt stellt die Gemeinde Kehlen in ihrem Flächennutzungsplan fest, dass „&Wohnanlagen entstehen, oft durch die Sanierung oder den Abriss alter Bauernhöfe, und Reihenhäuser werden anstelle ehemaliger Bungalows errichtet, deren große Grundstücke parzelliert werden “. Der Lebensstil in dieser stadtnahen Umgebung ist nach wie vor sehr CO₂-intensiv. In Sandweiler und Garnich müssen pro Einfamilienhaus zwei Parkplätze vorgesehen werden. Die Gemeindevertreter von Niederanven rühmen sich hingegen damit, nur „einen einzigen Stellplatz“ pro Haus vorzuschreiben. Eine Regelung, die ihrer Meinung nach „als nachhaltig bezeichnet werden könnte“. Die Stadt legt einen zurückhaltenden Parkplatzschlüssel fest, zumindest im Vergleich zu den umliegenden Gemeinden, nämlich mindestens einen Stellplatz pro Einfamilienhaus und zwischen 0,8 und 1,2 pro Wohnung.
Mit rund 1.700 Wohneinheiten, von denen 850 direkt von der Gemeinde verwaltet werden, weist die Stadt Luxemburg einen Anteil an Sozialwohnungen von 3,2 Prozent auf. Sie erklärt, dass sich dort „fast 42 Prozent aller Sozialwohnungen des Landes“ konzentrieren. Während die umliegenden Gemeinden (fast) nichts unternehmen, scheint schon ein wenig viel zu sein. Der PAL von Garnich gibt somit fünf von der Gemeinde verwaltete erschwingliche Wohnungen an. Außerdem werden 18 neue Objekte in Planung genannt, was einer „Verdreifachung“ der derzeitigen Kapazitäten entspricht. Mit 10.000 Einwohnern verwaltet Strassen knapp 60 erschwingliche Mietwohnungen, eine Zahl, die die Gemeinde als „sehr hoch“ einschätzt. In ihrem Wohnungsbauprogramm ist bescheiden von „einem gewissen Willen“ die Rede, diesen öffentlichen Wohnungsbestand auszubauen. Doch die Bedenken der wohlhabenden Gemeinde kommen im gesamten Dokument deutlich zum Ausdruck. Sie „wünscht“, dass der Bau von erschwinglichen Wohnungen „schrittweise erfolgt und Überlegungen angestellt werden, um eine Größenordnung festzulegen“. Strassen stellt zudem seine „Bedingungen“ auf, insbesondere das „Recht zu entscheiden, wer Zugang zu seinen Wohnungen erhalten darf“. Großprojekte auf kommunalen Grundstücken kommen nicht in Frage. Das Interesse privater Bauträger sei „so groß“, dass die Gemeinde „keinen Sinn darin sieht, selbst zu bauen“. Ohnehin verfügt sie nur über „einen geringen Anteil an Grundstücken, nämlich etwa drei Prozent [der 108 Hektar bebaubaren Fläche]“.
Die Gemeinde Sandweiler räumt ihrerseits ein: Die Zahl der erschwinglichen Mietwohnungen sei „nicht nennenswert“, gesteht sie in ihrem PAL. Und weiter heißt es: „Die Gemeinde ist der Ansicht, dass sie ihre Anstrengungen in dieser Hinsicht verstärken kann.“ Nur ist da ein Haken: Die Bereitstellung von Bauland wäre „schwierig“, da die Grundstücke „größtenteils einigen wenigen Eigentümern gehören, die nach ihrem eigenen Tempo handeln“. Die Gemeinde ist dennoch nicht begeistert von Artikel „29a“ des Pacte Logement 2.0, der automatisch zehn bis zwanzig Prozent der neu bebauten Flächen in ihren Zuständigkeitsbereich überführt. (Im Gegenzug dürfen private Bauträger zehn Prozent mehr bauen.) Die Kommunalpolitiker von Sandweiler sehen darin vor allem Nachteile: Die Umsetzung sei „kompliziert“ und berge zudem das „Risiko, zu einer steigenden Zahl von Einsprüchen im Rahmen des PAP-Verfahrens zu führen“. Sie sind hingegen der Ansicht, dass das Bevölkerungswachstum relativ begrenzte Auswirkungen auf die schulische Infrastruktur haben wird: „Aufgrund der internationalen Zusammensetzung der Bevölkerung besuchen viele in der Gemeinde wohnende Kinder Privatschulen außerhalb der Gemeinde“, heißt es im PAL. Eine Heterogenität, die jedoch relativ ist: „Zwar sind zahlreiche Nationalitäten in der Gemeinde vertreten, doch sind die verschiedenen sozialen Schichten weniger stark präsent.“
Die Gemeinde Niederanven bezeichnet sich selbst als „sehr aktiven Akteur“, obwohl sie lediglich 25 Wohnungen besitzt, die „an benachteiligte Menschen vermietet werden“. Sie hat sich ein sehr ehrgeiziges „Ziel“ („mittel- und langfristig“) gesetzt: zwanzig bis dreißig Prozent bezahlbarer Wohnungen. Das auf einer Fläche von 25 Hektar (von denen zwölf der Gemeinde gehören) geplante PAP „Kazenheck“ könnte 200 bezahlbare Wohnungen schaffen. Er befindet sich seit über zwanzig Jahren in Planung und hatte unter den Anwohnern für Kontroversen gesorgt. Angesichts der Vielzahl an PAPs, die in der Pipeline sind, wäre es „wenig sinnvoll“, Maßnahmen zur Grundstücksbeschaffung zu ergreifen, stellt die Gemeinde in ihrem PAL fest. Die Aussicht auf einen Anstieg der Einwohnerzahl von 6.400 auf über 10.000 – im Maximal-Szenario – sorgt für ein leichtes Unbehagen. In Elmen, in der Gemeinde Kehlen, entsteht derzeit eine neue SNHBM-Siedlung; von den 750 Wohnungen wird ein Drittel vermietet und zwei Drittel im Erbpachtverfahren verkauft, „wobei den Einheimischen Vorrang eingeräumt wird“, wie es im Flächennutzungsplan der Gemeinde Kehlen heißt.
Die Stadt Luxemburg erwirbt regelmäßig Grundstücke: rund vierzig Hektar für 133 Millionen Euro zwischen 2019 und 2021. Ansonsten nimmt sie gegenüber privaten Bauträgern eine passive Haltung ein: „ Die Stadt hat keine katalysierende Rolle gespielt, um Grundstücke aus rein privatem Besitz zu mobilisieren. Die Stadt hat keine Treffen organisiert, um Privatpersonen zur Bereitstellung ihrer Grundstücke zu ermutigen, und hat diese auch nicht individuell angesprochen “, heißt es in ihrem vorläufigen Flächennutzungsplan (PAL). Der Fall der Hauptstadt ist besonders: Von insgesamt 492 Hektar bebaubarer Fläche befinden sich 87,5 im Besitz der Gemeinde – ein Potenzial, das der PAL als „enorm“ bewertet. Eine Chance, die Stadt neu zu erfinden, zu öffnen und zu demokratisieren? Vor einem Jahr hatte Bürgermeisterin Lydie Polfer (DP) einen sehr nüchternen und vorsichtigen Ton angeschlagen und daran erinnert, dass die meisten dieser Brachflächen, Grundstücke und Lagerhallen ohne Erschließung „schon immer, zumindest seit dem Vago-Plan von 1967“ in den Händen der Stadt seien. Ihre Erschließung sei ein langwieriger Prozess, erinnerte sie den Landtag: „Eines nach dem anderen.“ Sie war der Ansicht, dass die Planungs- und Baukapazitäten „in der Gesellschaft nicht vorhanden sind“: „Die Grundstücke sind da, das Geld ist da, und dennoch können wir nicht mehr tun, als wir derzeit tun.“
In ihrem PAL listet die Stadt Luxemburg eine ganze Reihe von Projekten auf, an denen sie „Miteigentümerin“ ist und die ein Gesamtpotenzial von 27.000 Wohnungen aufweisen. Doch die Megaprojekte „Porte de Hollerich“ oder „Wunnquartier Stade“ stellen die kommunalen Dienststellen vor eine völlig neue Größenordnung. Getreu ihrer Art und ihrem Hang zum Mikromanagement lehnt Lydie Polfer die Idee ab, eine kommunale Stadtentwicklungsgesellschaft zu gründen, die über größere Flexibilität und Unabhängigkeit gegenüber der Politik und deren Prozessen verfügen würde. Die Bürgermeisterin würde es vorziehen, alles „in house“ zu behalten, um sicherzustellen, dass „die politische Verantwortung bei den Politikern verbleibt und diese öffentlich für ihre Entscheidungen einstehen müssen“, erklärte sie vor einem Jahr gegenüber der Zeitung „Der Land“.
Derzeit sind die Dienststellen jedoch nicht in der Lage, eine solche Arbeitsüberlastung zu bewältigen. Die Wohnungsbehörde beschäftigt 29 Mitarbeiter, die Bauaufsichtsbehörde 62 und die Stadtplanungsbehörde 38. Der unerwartete Tod des Leiters der Stadtplanungsabteilung, Laurent Langer, im vergangenen Dezember hat eine große Lücke hinterlassen; er war es, der den Flächennutzungsplan (PAG) ausgearbeitet und die (harten) Verhandlungen mit den Bauträgern geführt hatte. Im Vergleich zur Stadt wirken die Verwaltungen der Vorortgemeinden geradezu winzig. Strassen erwägt die Schaffung einer Stelle für einen Stadtplaner, um seinen technischen Dienst zu entlasten. Niederanven, dessen Stadtplanungsamt aus einem Architekten, zwei Ingenieuren und einem Sachbearbeiter besteht, ist der Ansicht, dass eine Verstärkung „mittelfristig erforderlich ist“. Das technische Amt von Kehlen besteht aus etwa einem Dutzend Mitarbeitern, eine Personalstärke, die „gerade ausreicht, um das ‚Daily Business‘ zu bewältigen“.
