Alex Donnersbach und Kim Felten, zwei Mitglieder der CSJ in ihren Dreißigern, trafen sich in den letzten Tagen in der Arbeitsgruppe „Wohnungswesen (einschließlich der Beschleunigung von Verfahren)“, die im Rahmen der Koalitionsverhandlungen eingerichtet wurde. Der Verwaltungsrechtsanwalt und die Immobilienmaklerin hatten bereits in der Vergangenheit Gelegenheit, über Immobilienfragen zu diskutieren. Im März 2021 legte Donnersbach auf einem CSJ-Kongress einen Antrag vor, in dem die Regierung aufgefordert wurde, den Preisanstieg auf vier Prozent pro Jahr zu begrenzen. Zusammen mit Philippe Frieden (Sohn von Luc Frieden) diskreditierte Kim Felten die Idee als „Wirtschaftsplanung“, die mit den „Werten“ der CSV unvereinbar sei. Der Parteitag schloss sich mehrheitlich der Meinung von Frieden und Felten an und lehnte den Antrag schließlich ab. Vier Jahre später übernahm Donnersbach die Rolle des Co-Vorsitzenden (neben Lydie Polfer) der Arbeitsgruppe „Wohnungswesen“, die direkt an das Plenum der Koalitionsverhandlungen berichtete.
Kim Felten arbeitete einige Jahre als Grundschullehrer in seiner Heimatgemeinde Hesperange, bevor er 2018 mit der Gründung der Immobilienagentur Hektar Sàrl in die Immobilienbranche einstieg. Zu den ersten Gesellschaftern zählt seine Lebensgefährtin Axelle Feider, die Tochter von Paul Feider, der Nummer drei der Giorgetti-Gruppe. Mit drei Mitarbeitern betreibt Hektar keine Immobilienentwicklung; es handelt sich um eine kleine Agentur unter Hunderten anderen, die sich auf den Verkauf von „Luxusimmobilien“ spezialisiert hat. Bevor er in den Vorraum der Koalitionsverhandlungen eintrat, hatte der Immobilienmakler bereits am Kapitel „Wohnen“ („Een Doheem fir jidderren“) des Wahlprogramms der CSV mitgewirkt. Obwohl Felten seit fast einem Jahrzehnt bei der CSJ aktiv ist, hat er in der Politik noch nie den Durchbruch geschafft. Bei den Kommunalwahlen 2017 in Hesperange belegte er den zehnten Platz und verpasste damit um zwei Plätze einen Sitz im Gemeinderat.
Im Vergleich zu Felten wirkt der Beigeordnete von Walferdange, Donnersbach, (fast) wie ein Marxist. Im Vorfeld der Parlamentswahlen unterzeichnete die von ihm geleitete CSJ gemeinsam mit den Jugendorganisationen der LSAP, der DP und der Grünen eine Erklärung, in der die vier Parteien das „Wiener Vorbild“ lobten. Der Staat solle somit „bis zu 1.500 Wohnungen“ von privaten Bauträgern aufkaufen. (Bislang hat er etwas mehr als 200 erworben, da sich die Bauträger zurückhaltend zeigen.) Um die „Großgrundbesitzer“ zur Erschließung ihrer Grundstücke zu bewegen, soll die Mobilisierungssteuer „erheblich“ beschleunigt und erhöht werden. Die Mitteilung lieferte ein weiteres Beispiel dafür, dass sich der politische Konsens nach links verschoben hat, zumindest in der Immobilienfrage.
Eine weitere Überraschungsgastin wurde vom CSV in die Arbeitsgruppe „Wohnungswesen“ eingeladen: Sylvie Hansen. Die CSV-Mitglied ist in der Partei gut vernetzt: Zu ihren sechs Geschwistern gehört der Europaabgeordnete Christophe Hansen, der mittlerweile als Ministerkandidat gehandelt wird. (Ihr Ehemann ist der Direktor der Fedil, René Winkin, Enkel eines CSV-Abgeordneten aus dem Norden.) Vor allem aber ist Sylvie Hansen eine ehemalige Insiderin der Immobilienbranche, jemand, der die Tricks des Fachs kennt. Dreißig Jahre lang war sie die rechte Hand von Nico Arend, dem diskreten König der Grundstücksbranche (laut der offiziellen Rangliste des Observatoire de l’habitat). Sie trug zum Aufstieg von Nico Arend bei, der sich vom Sohn „eines sehr kleinen Bauern“ aus dem Ösling zum Immobilienmagnaten entwickelte und über ein Netzwerk in Finanz- und Politikkreisen (vor allem innerhalb der DP) verfügte. Ende 2022 trat Sylvie Hansen aus der Gruppe Arend & Fischbach aus. (Reporter sprach von einem „Konflikt“ mit dem Gründer.) Sie sagt, sie habe mit dem Immobiliengeschäft abgeschlossen. Als „fit4digital-Beraterin“ versichert sie, dass sich unter ihren Kunden keine Bauträger befinden.
Die „Experten“ des CSV werden von den beiden Abgeordneten Elisabeth Margue und Marc Lies geleitet. Erstere gilt als die neue starke Frau innerhalb der Partei und könnte Anspruch auf ein prestigeträchtiges Ministeramt erheben. Letzterer träumt schon seit mindestens zehn Jahren davon, Minister für Wohnungswesen zu werden. Der Abgeordnete und Bürgermeister von Hesperange, der auf die Bänke der Opposition verbannt wurde, war ein hartnäckiger Gegner von Henri Kox. Vor allem hat er sich als Verfechter der Babyboomer mit Mehrfachimmobilienengagements profiliert, die er im Oktober 2022 in einer langen Umschreibung auf RTL-Radio so bezeichnet hat: „ Eine ganze Reihe von Leuten – auch aus der Mittelschicht –, die vor Jahren, da sie sich verschiedene Ersparnisse zugelegt hatten, diese dann in Immobilien investiert haben, in der guten Absicht, dass auf dem Mietmarkt tatsächlich verschiedene Menschen eine Wohnung zu erschwinglichen Konditionen bekommen können… “
Zusammen mit Marc Lies und Lydie Polfer wurde das Thema kommunale Autonomie in der Arbeitsgruppe mit einem Höchstmaß an „Pragmatismus“ angegangen. „Schneller, dichter, höher“ bauen; Luc Frieden hat die letzten Monate damit verbracht, sein Argument immer wieder zu wiederholen. Noch im Juli 2021 hatte sich Lies gegen eine (durch den „Pacte Logement 2.0“ vorgeschriebene) Verdichtung gewehrt: „ Zudem ist zu befürchten, dass benachbarte Wohnungen an Wert verlieren, wenn die neuen Gebäude eine höhere Bebauungsdichte aufweisen “. Das Programm der CSV bleibt hinsichtlich der Rolle der Gemeinden äußerst vage und geht nicht über den Slogan „Staat a Gemengen zesummen“ hinaus. Würde der Regierungsbildner jedoch seine Wahlversprechen (sowohl in städtebaulicher als auch in energiepolitischer Hinsicht) ernst nehmen, müsste er die kommunale Autonomie einschränken. Da der CSV den Syvicol in der Tasche hat, ist er die Partei, die am besten gerüstet ist, um einen solchen Vorstoß zu wagen – dies könnte sein „Nixon goes to China“-Moment sein.
Die DP hat zwei politische Schwergewichte, Lex Delles und Max Hahn, in die Arbeitsgruppe entsandt und ihnen die beiden Quasi-Abgeordneten Barbara Agostino und Patrick Goldschmidt zur Seite gestellt. Doch es ist Lydie Polfer, die als Co-Vorsitzende der Arbeitsgruppe ein Auge auf die Dinge haben wird. „Die Stadt will ihr Stadtgefüge nicht weiter verdichten“, stellte sie in ihrem lokalen Aktionsplan für den Wohnungsbau fest. Drei Tage vor den Wahlen wiederholte sie ihr Credo bei RTL-Télé: Die Politiker sollten aufhören zu wiederholen, dass höher gebaut werden müsse, denn „selbst der Einfachste“ würde verstehen, dass es daher besser wäre, abzuwarten, bevor man sein Grundstück bebaut. Die Bürgermeisterin widersetzte sich damit (erneut) der offiziellen Linie ihrer Partei, die die Gemeinden dazu „motivieren“ will, dichter zu bauen, als es in ihren Flächennutzungsplänen vorgesehen ist.
Polfer ist es stets gelungen, ihre Vorrechte zu verteidigen. Sie ist gut aufgestellt, um auch weiterhin Einfluss auszuüben. Die drei Sitzungen der Arbeitsgruppe „Wohnungswesen“ fanden somit im Knuedler statt. Beflügelt durch ihr Ergebnis bei den Kommunalwahlen und ihre erfolgreiche Wette auf die CSV gelang es der „ewigen Bürgermeisterin“ der Stadt, sich wieder in der Mitte des politischen Spektrums zu positionieren. Im Jahr 1993 hatte sie einen jungen Absolventen aus Harvard und Cambridge getroffen, der gekommen war, um seine Karrierechancen im DP auszuloten. Dreißig Jahre später sitzt sie mit ihm im Schloss Senningen und verhandelt über die Verteilung der Machtposten.
Das DP-Programm verspricht, „die im Besitz des Staates und der Gemeinden befindlichen Grundstücke unverzüglich zu mobilisieren“. Die Stadt Luxemburg besitzt 87,5 Hektar davon. Gegenüber dem Land erinnerte Polfer kürzlich daran, dass sich der Großteil davon „schon immer, zumindest seit dem Vago-Plan von 1967“, in den Händen der Stadt befinde und dass deren Mobilisierung ein langwieriger Prozess sein werde… „Eines nach dem anderen“. In Bezug auf den Wohnungsbau beschrieb sie ihren Ansatz als „äußerst realistisch“ und warnte vor den unzähligen verfahrensrechtlichen und gerichtlichen Fallstricken, die in jeder Phase lauern. Die städtischen Behörden sind nicht gerade für ihre Schnelligkeit bekannt. Die Bauträger beklagen sich bitterlich darüber, dass es unmöglich ist, einen Termin zu bekommen, und dass es Monate dauern kann, bis sie eine Antwort auf einfache technische Fragen erhalten.
Letztendlich benötigte die Arbeitsgruppe nur drei Sitzungen, um ihre Aufgabe zu erfüllen. Die Diskussionen verliefen eher verhalten. Die Arbeit beschränkte sich auf einen Vergleich der beiden Programme, die sich in diesem wie auch in anderen Punkten nur geringfügig unterscheiden. (Die Kompromisse und Verhandlungen werden im Plenum im Schloss Senningen stattfinden.) Es gibt zahlreiche programmatische Übereinstimmungen. Sowohl die Liberalen als auch die Christsozialen plädieren für eine Ausweitung der bebaubaren Flächen. (Im Gegensatz zur CSV präzisiert die DP, dass diese neu ausgewiesenen Flächen „ausschließlich für den sozialen Wohnungsbau“ genutzt werden sollten.)
Während des Wahlkampfs hatten sowohl die CSV als auch die DP das Umweltministerium (also die Grünen) zum Hauptsündenbock für die Wohnungskrise erklärt. In ihrem Programm kritisierten die Liberalen „unnötig restriktive Gesetze“ als „schikanös“ und „willkürlich“. Die Christsozialen schlugen vor, die Zuständigkeiten des Umweltministeriums auf Grünflächen zu beschränken. Bettel betrieb jedoch kein „Green Bashing“, im Gegensatz zu Frieden, der dies zu seinem Markenzeichen gemacht hatte, da er das schwache Glied des Linksblocks richtig erkannt hatte. (Lydie Polfer hingegen bediente sich einer Andeutung: „Ich will keine bestimmte Verwaltung nennen, aber wir kennen sie…“)
Private Investoren können sich bereits über einige fiskalische Anreize freuen. Während des Wahlkampfs hatte Luc Frieden die vollständige Wiedereinführung der beschleunigten Abschreibung ins Spiel gebracht, obwohl dieser Vorschlag nicht im Programm seiner Partei enthalten war. Diese Forderung der Bauträger, die noch vor wenigen Monaten als unrealistisch galt, könnte also doch noch durchkommen, was die erfreuten Mienen von Marc Giorgetti und Roland Kuhn am Wahlabend bei RTL-City erklärt.
Die vorherige CSV-DP-Regierung hatte im Jahr 2002 diese äußerst vorteilhafte Regelung eingeführt, die es Teilzeitnutzern ermöglicht, die eingenommenen Mieteinnahmen fast vollständig steuerlich abzusetzen. Junge Erstkäufer sahen sich mit steuerlich begünstigten Investoren konfrontiert – ein unlauterer Wettbewerb, der den Preisanstieg noch weiter angeheizt hatte. (Innerhalb von zehn Jahren verachtfachten die Bauträger ihren Bruttobetriebsüberschuss nahezu.) Erst 2020 wurde dieser Mechanismus endlich gebremst. (Gramegna wollte ihn vollständig abschaffen, stieß jedoch innerhalb der DP auf Widerstand.) Im Oktober 2022 verschärfte Yuriko Backes die Regelung erneut. Die beschleunigte Abschreibung sei zu einem „Instrument der Steuervermeidung“ geworden, meinte sie, und dürfe künftig nur noch „zweimal im Leben“ in Anspruch genommen werden. Doch während der Neubau von Wohnraum fast zum Erliegen gekommen ist, setzt die CSV auf einen Nachfrageschub. Selbst wenn dies bedeutet, die Preise künstlich auf einem hohen Niveau zu halten und eine Korrektur hinauszuzögern. (Während des Wahlkampfs war Henri Kox der Einzige, der aussprach, was nur wenige Wähler hören wollten: „Die Preise müssen runter!“) Die neue Regierung wird Investoren zweifellos einige steuerliche Vergünstigungen gewähren. Wie diese konkret aussehen werden, wird im Plenum im Schloss entschieden.
Frieden, der Ausbilder, beflügelt manche. So war Romain Muller, Manager bei Firce Capital, in der Morgensendung von RTL-Radio zu Gast, um den noch verschlafenen Hörern zu erklären, dass der „Wunnengsmarché noch mehr Investoren anzieht“, vor allem „diese großen deutschen oder englischen Immobilienfonds“, die man durch steuerliche Vorteile nach Luxemburg locken müsse. Diese Forderung geht weit über den gesellschaftspolitischen Konsens hinaus, da sie zu einem Rückgang der Eigenheimbesitzerquote und einem Anstieg des Premium-Mietsegments führen würde.
Henri Kox sprach gern von seiner „Partitur“. Beim Vortragen dieser Partitur war er jedoch äußerst unbegabt. Wie ein nervöser Schüler verlor er sich in technischen Details und schaffte es nicht, eine politische Vision oder gar Empathie zu vermitteln. Wie andere grüne Minister auch referierte er mit der Inbrunst eines Lösungsorientierten. Großmütig räumen einige seiner politischen Gegner heute ein, dass der unglückliche Minister Eifer bewiesen habe. In „Wunnen : Alles bleibt Geschäft“ widmet der ikonoklastische Ökonom Samuel Ruben sechs Seiten einer (nicht erschöpfenden) Bestandsaufnahme der Initiativen von Gambia I und II : […] zu behaupten oder den Eindruck entstehen zu lassen, dass seit 2013 nichts unternommen wurde, um die Probleme beim Zugang zu Wohnraum in Luxemburg zu lösen (oder zumindest zu versuchen, sie zu lösen), kommt einer ungerechten Unterstellung böser Absichten gleich, ja sogar der absoluten Heuchelei! »“
Das Observatoire de l’habitat hat neue empirische Grundlagen geschaffen, die es ermöglichen, die Debatte aus dem Junker’schen Moralismus herauszuführen. Sein Forschungsprogramm ist bis 2025 festgelegt, wie aus dem Ministerium verlautet. Es bleibt jedoch abzuwarten, ob die „Reconquista“ der CSV mit einer Einschränkung jener Forschungsarbeiten einhergehen wird, die bei einigen auf heftigen Unmut gestoßen waren. Was den Inhalt betrifft, so wollen weder die CSV noch die DP die „Kox-Politik“ aufgeben. Die Liberalen gingen sogar so weit, zu übertreiben, und kündigten „eine öffentliche Offensive zum Wohnungsbau an, wie sie Luxemburg noch nie erlebt hat“ an. Selbst Marc Lies stimmt dem zu: „Ons Ziler si genee déi selwecht“, warf er drei Tage vor den Wahlen in Richtung Kox ein.
Die CSV mag den „Wohnungspakt 2.0“ zwar als „ Verhin-
derungs-Paket “ verurteilen: Er weiß, dass dessen Artikel 29bis, der Bauträger verpflichtet, zehn bis zwanzig Prozent der bebauten Flächen an die öffentliche Hand abzutreten, für ein regelmäßiges Angebot an bezahlbarem Wohnraum sorgen wird. Kox’ Nachfolger wird dieses Erbe für sich beanspruchen können.
Das Schicksal des verfluchten Ministers wirkt wie eine warnende Geschichte. Sich ausschließlich auf den Bereich Wohnungswesen zu beschränken, kommt einem politischen Selbstmord gleich. Erst spät begann Henri Kox zu betonen, dass er eigentlich Minister für sozialen Wohnungsbau war (was übrigens in den 80er Jahren die offizielle Bezeichnung war) und dass er nicht für den Preisanstieg auf dem privaten Markt verantwortlich gemacht werden könne. Im Vorfeld der Wahlen sprach die DP von einem Superministerium, in das bestimmte Abteilungen des Innen- und des Umweltministeriums integriert werden sollten. Die Idee erscheint wenig realistisch. Denn eine solche interministerielle Umstrukturierung würde die Hälfte einer Legislaturperiode in Anspruch nehmen. Wahrscheinlicher ist die Option eines Ministers oder einer Ministerin, der oder die (mindestens) die Ressorts Wohnungswesen und Inneres in Personalunion innehat. Der letzte, der diese Doppelrolle innehatte, war Jean Spautz von 1979 bis 1995.
