d’Land : Die Geschäftsführung von Spuerkeess bietet einen der besten Überblicke über den Immobilienmarkt in Luxemburg. Sie halten vierzig Prozent der Hypothekarkredite und finanzieren sowohl Investoren als auch lokale Bauträger. Wie schätzen Sie diesen Markt ein?
Françoise Thoma (FT) : Als Bank sehen wir nur das, was wir sehen können, nämlich die Kunden, die in der Lage sind, einen Kreditantrag zu stellen. Darüber hinaus gibt es Menschen, die den Weg zur Bank nicht mehr finden, und deren Zahl nimmt stetig zu. Wir wissen nicht, ob sie andere Wege zur Finanzierung finden, ob sie beispielsweise ins Ausland ausweichen. Die Wohnungsfrage geht mittlerweile über die Frage des Zugangs zu Wohneigentum hinaus. Sie ist zu einem sozialen, soziologischen und wirtschaftlichen Problem geworden, das die Attraktivität Luxemburgs beeinträchtigt – nicht nur als Finanzplatz, sondern auch als Ort, an dem man leben und arbeiten kann. Allerdings gibt es keine Immobilienblase in dem Sinne, dass wir Leerstand hätten.
Seit über einem Jahrhundert fördert der Staat den Erwerb von Wohneigentum. Dieses politische Versprechen stößt heute unter anderem an makroprudenzielle Grenzen. Wie gehen Sie mit diesem Spannungsfeld um?
FT : Keine Bank kann ihren Kunden den Erwerb von Wohneigentum garantieren, nicht einmal die Spuerkeess. Wenn wir Kunden erklären müssen, dass ihr Immobilienvorhaben kleiner ausfallen muss oder gar nicht realisiert werden kann, sind diese natürlich nicht begeistert. Aber es liegt auch in unserer Verantwortung, sie vor einer Überschuldung zu schützen. Wir werden keinen Weg einschlagen, der zu enormem Stress für den Kunden oder sogar zu einem Zwangsverkauf führt. (Was so gut wie nie vorkommt.) Die Kunden haben gewisse Erwartungen, aber sie haben auch Verständnis, wenn wir ihnen anhand von Zahlen erklären, dass sie sich ein Mindestmaß an verfügbarem Einkommen sichern müssen. Wir wollen nicht, dass sie wegen eines Kredits nicht mehr mit der Familie ins Restaurant oder ins Kino gehen können.
Im Jahr 2019 haben Sie in Flydoscope die Einschätzung geäußert, dass Immobilien für viele Anleger zu einem „ safe haven “ geworden seien. Sind Wohnimmobilien also ein Finanzprodukt wie jedes andere ?
FT : Vor dem Hintergrund von Null- oder sogar Negativzinsen liegt es auf der Hand, dass Immobilien mit ihren Preissteigerungen ein sehr interessantes Anlageobjekt darstellen. Dies trägt teilweise zum Preisanstieg bei. Wir haben eine Kultur, in der die Menschen wenig Affinität dazu haben, sich auf den Finanzmärkten zu engagieren. Sie ziehen es vor, eine Wohnung oder ein Studio zu kaufen, um es anschließend zu vermieten. Diese Haltung ist unter luxemburgischen Investoren und Sparern weit verbreitet.
Aber genau das ist der Punkt: Sollte man diese Nachfrage nicht etwas dämpfen? Die Regierung beginnt daher, bestimmte Steuervergünstigungen und Abschreibungen, die Immobilieninvestoren vorbehalten sind, zu drosseln.
Romain Wehles (RW) : Diese steuerlichen Maßnahmen haben sich ausgewirkt. Derzeit beobachten wir einen leichten Rückgang bei den Immobilieninvestitionen. Doch es gibt auch noch andere Faktoren, die dies erklären : Die neuen Eigenkapitalanforderungen [zwanzig Prozent des Kaufwerts, Anm. d. Red.] haben einige abgeschreckt, ebenso wie der Preisanstieg, der zu einem Rückgang der Mietrendite geführt hat. Und nun kommt noch ein weiterer Faktor hinzu: der Zinsanstieg.
FT : Zumindest für diejenigen, die einen Kredit aufnehmen müssen, um zu kaufen. Die anderen sehen wir nicht. Viele Kunden können eine Anlageimmobilie aus ihren Ersparnissen bezahlen, und das bleibt eine nicht uninteressante Investition.
Die Frage, die sich viele stellen: Wer wird sich die Immobilienpreise noch leisten können? Wird die Obergrenze nicht bald erreicht sein?
FT : Es wird sich wahrscheinlich immer wieder Investoren finden, die bereit sind, diese Preise zu zahlen, darunter auch ausländische Investoren. Doch das wird das Problem des Zugangs zu Wohneigentum für diejenigen, die in Luxemburg leben und arbeiten, nicht lösen. Sollte es zu einer hohen Leerstandsquote kommen, wie sie beispielsweise Spanien im Jahr 2008 erlebt hat, dann hätten wir tatsächlich eine Blase.
Man könnte auch sagen: Die Luxemburger müssen eben Mieter werden…
FT : Ja, aber da diese Investoren einen sehr hohen Preis gezahlt haben werden, werden sie dazu neigen, eine Miete zu verlangen, die dem Kaufpreis entspricht. Das wird die Situation also nicht lösen.
RW : Der Investor kann tatsächlich nur die Rendite erzielen, die der Mieter zu zahlen bereit ist. Doch die Diskrepanz zwischen den Immobilienpreisen und der Lohnentwicklung ist real.
Begegnen Sie vielen Investoren, die Wohnungen kaufen, um sie anschließend leer stehen zu lassen – das heißt, die ausschließlich auf den Wertzuwachs beim Wiederverkauf setzen?
RW : Ich kann mir vorstellen, dass es solche Fälle reiner Spekulation gibt. Aber bei Spuerkeess begegnen wir ihnen nur sehr selten. Wir können solche Vorgehensweisen nicht unterstützen : Das entspricht nicht unserem Geschäftsmodell. Die Mietobjekte, die wir betreuen, haben jeweils einen wirtschaftlichen Hintergrund, das heißt, der Investor strebt eine Mietrendite an.
Stellt diese Fetischisierung von Immobilien nicht auch ein gesellschaftliches Problem dar, da ein Teil dieser Ersparnisse zur Finanzierung der Energiewende mobilisiert werden müsste ?
FT : Wir versuchen, den Kunden zu erklären, dass es neben dem Sparkonto und der Wohnung noch andere Anlageformen gibt. Die Spuerkeess arbeitet daran, neue, aber sichere Produkte zu entwickeln, um das Sparverhalten in eine andere Richtung zu lenken. Den Banken wird bei diesem Wandel eine wichtige Rolle zukommen, doch für den luxemburgischen Anleger und Sparer ist dies ein Bereich, der gefördert werden muss.
Grüne Finanzen stehen vor allem vor einem Glaubwürdigkeitsproblem. Wendet die BCEE die europäische Taxonomie an? Oder entscheiden Sie sich dafür, Atomkraft und Kohle aus Ihren nachhaltigen Anlagen auszuschließen?
FT : Wir halten uns strikt an die europäische Taxonomie. Würden wir davon abweichen, würde dies sehr schnell willkürlich werden. Wir verstehen uns als „Transition Enablers“. Man muss sich der wissenschaftlichen Unsicherheiten bewusst sein; deshalb ziehen wir es vor, bescheiden zu bleiben, anstatt uns als „dark green“ zu bezeichnen, ohne dies garantieren zu können.
Vor sechs Jahren vertrat Franz Fayot (LSAP) die Ansicht, dass der Immobilienkredit „fast schon zu einem Luxusprodukt geworden sei, das Menschen mit hohem Einkommen, sicheren Arbeitsplätzen und viel Kapital vorbehalten ist“. Wie sieht das soziologische Profil der Menschen aus, die einen Kredit aufnehmen? Sind bestimmte sozio-professionelle Gruppen mittlerweile davon ausgeschlossen?
FT : Wir beobachten nach wie vor eine große soziologische Bandbreite bei den Kreditanträgen. Es ist nicht so, dass diese oder jene sozio-berufliche Gruppe ganz verschwunden wäre. Zumindest bei Haushalten, in denen beide Partner berufstätig sind, kann man daher nicht sagen, dass Teile der Bevölkerung systematisch vom Zugang zu Wohneigentum ausgeschlossen wären.
Innerhalb von weniger als einem Jahrzehnt ist der Anteil der variabel verzinslichen Kredite in Luxemburg von 85 Prozent auf unter 35 Prozent gesunken. Ist dieser Bestand, obwohl er reduziert wurde, heute Anlass zur Sorge? Denn wenn die Zinsen steigen, steigen auch die monatlichen Raten…
RW : Bevor wir einen Hypothekarkredit vergeben, führen wir eine Prüfung durch: Der Zinssatz wird einem Stresstest unterzogen. Wir simulieren systematisch einen Aufschlag, um festzustellen, ob der Kunde weiterhin in der Lage sein wird, den Kredit zurückzuzahlen. So wird ein Sicherheitspolster geschaffen. Der Festzinsanteil liegt mittlerweile bei etwa 65 Prozent, was einen natürlichen Schutz bietet. Ich denke daher, dass wir grundsätzlich auf der sicheren Seite sind. Aber natürlich: Wenn die Zinsen steigen und die Kredite variabel verzinst sind, wird sich das deutlich auf das verfügbare Einkommen unserer Kunden auswirken.
In Verbindung mit der Inflation und dem sprunghaften Anstieg der Energiepreise könnte ein solcher Anstieg der monatlichen Raten die Haushalte einiger Familien finanziell erdrücken…
RW : Es stimmt, dass wir uns in einer außergewöhnlichen Situation befinden, von der niemand weiß, wie lange sie noch andauern wird. Derzeit sehe ich eine weitere Gefahr: Der Festzins ist in den letzten Monaten stark gestiegen, auf etwa drei Prozent, und ich befürchte, dass sich manche Kunden deshalb für den variablen Zins entscheiden, der derzeit noch recht niedrig ist, ohne sich der Risiken dieser Entscheidung wirklich bewusst zu sein. Wir raten unseren Kunden daher proaktiv, sich für die Sicherheit des Festzinses zu entscheiden.
Im Jahr 2012 hatte die CSSF die Zügel angezogen, da sie der Ansicht war, dass sich die Banken zu stark den Risiken der Bauträger aussetzten. Hat sich die Zahl der an großen Immobiliengeschäften beteiligten Banken seitdem auf die kreditinstitute mit der höchsten Kapitalausstattung reduziert?
RW : Alle großen Banken sind nach wie vor auf diesem Markt aktiv; keine wurde davon ausgeschlossen. Im Gegenteil, der Kreis hat sich eher erweitert, da belgische und französische Projektentwickler häufig mit den Banken ihres Herkunftslandes zusammenarbeiten. Die Spielregeln wurden jedoch neu definiert: So kann ein Projekt nicht mehr zwanzig Jahre lang in der Bilanz verbleiben. Dies hat zu mehr Strenge geführt. Bei Spuerkeess analysieren wir die Qualität eines Projekts, d. h. die Zeit, die vergeht, bis es vermarktet werden kann. Vieles hängt daher vom Stand der Verwaltungsverfahren ab, zwischen einem PAG, einem PAP und einer Baugenehmigung. Wir verfolgen jedoch keinen spekulativen Ansatz.
Muss ein Bauträger, der einen Kredit für den Kauf einer Kuhweide außerhalb des Gebiets beantragt, also mit einer Ablehnung rechnen?
RW : Wenn er ein Grundstück außerhalb des Gebiets kaufen will, dann soll er es doch aus eigener Tasche bezahlen. Ein solches Projekt werden wir ganz sicher nicht finanzieren. Genauso wenig wie den Kauf eines Grundstücks „mit Blick auf das Schutzgebiet“.
Wenn ich Sie richtig verstehe, kann ein Bauträger also keine Strategie zur Kundenbindung für mit einer Hypothek belastete Grundstücke verfolgen?
RW : Das wird schwierig werden. Der Bankier wird ihm auf den Fersen sein und Rechenschaft verlangen.
Als Sicherheiten stellt der Bauträger Grundstücke zur Verfügung ?
RW : Das stimmt. Je nach Solidität der Struktur ist der Bauträger zudem verpflichtet, sich persönlich als natürliche Person zu haften. Die Eigenkapitalanforderungen richten sich nach einer projektbezogenen Analyse. Je teurer das Grundstück gekauft wird, desto höher fällt dieser Anteil aus. Wenn der Bauträger Grundstücke zu einem „normalen“ Preis erwirbt, muss er etwa 27 Prozent Eigenkapital vorstrecken, wenn man die Notarkosten mit einbezieht. Der Bauträger muss also über eine gewisse finanzielle Substanz verfügen.
Werden kleine Bauträger also an den Rand gedrängt?
RW : Bei der Prüfung einer Bewerbung legen wir großen Wert sowohl auf fachliche als auch auf organisatorische Kompetenzen. Viele Menschen haben in der Vergangenheit versucht, in den Immobilienmarkt einzusteigen. Für uns sind jedoch Solidität und Fachkenntnis die Grundvoraussetzung. Diese Anforderung dürfte den Markt von sich aus regulieren.
Wie sieht es mit dem Engagement der Spuerkeess gegenüber dem einen oder anderen großen Bauträger aus? Befürchten Sie nicht, um es mit einem unschönen Wort zu sagen, eine „ single exposure “ ?
FT : Die Spuerkeess hat sich interne Obergrenzen gesetzt, was das Risiko betrifft, das wir gegenüber einem einzelnen Kunden eingehen dürfen. Sollte ein großer Bauträger in Schwierigkeiten geraten, wäre das für uns natürlich nicht gut, würde die Bank dadurch aber nicht gefährdet. Sobald ein Problem auftritt, versuchen wir sofort, es gemeinsam zu lösen.
RW : Außerdem haben wir ja immer noch die Grundstücke als Sicherheiten. Im Krisenfall wird es auf die Qualität dieses Grundstücksportfolios ankommen. Wir können die Risiken also berechnen, und sie sind absolut überschaubar und tragbar.
Dank spezialisierter Investmentfonds (FIS) konnten einige Bauträger ihre Kapitalgewinne vor direkten Steuern schützen. Zu den Depotbanken dieser FIS gehört auch die BCEE. Hätte die Spuerkeess als Staatsbank nicht besser darauf verzichtet, sich an solchen Konstruktionen zu beteiligen?
FT : Zu der Zeit, als diese Art von Fonds existierte, handelte es sich um eine gesetzlich verankerte Struktur, die auf einem Gesetz beruhte. Unsere Haltung war stets: Wenn der Gesetzgeber, der zudem unser Eigentümer ist, einen rechtlichen Rahmen zur Verfügung stellt, können wir innerhalb dieses rechtlichen Rahmens agieren.
Auch wenn man diesen Rahmen bis an seine Grenzen ausreizt ?
FT : Wir haben nie besondere Anstrengungen unternommen, um diese Art von Einrichtungen anzuziehen. In diesem Fall handelte es sich um eine Initiative einiger Kunden, mit denen wir seit langem in vertrauensvoller Zusammenarbeit standen. Da dies zu jenem Zeitpunkt zulässig war, sahen wir keinen Grund, dies abzulehnen. Die Situation hat sich inzwischen geändert. Die wenigen Kunden, die sich in dieser Situation befanden, haben sich inzwischen anders organisiert.
Der luxemburgische Staat ist Anteilseigner der vier größten Filialbanken. Ist dies als eine Form des Staatskapitalismus zu betrachten? Oder hätte ein kleiner Staat ein größeres Interesse daran, die Kontrolle über die Banken zu behalten?
FT : Das ist eher eine Frage an das Finanzministerium. Die Spuerkeess wurde als staatliche Bank gegründet. Was die anderen Banken betrifft, so ist der Staat unter unterschiedlichen Umständen an ihnen beteiligt geworden. Ich denke, dass in einer kleinen Gesellschaft wirtschaftlicher Zusammenhalt und Kohärenz ebenso wichtig sind wie sozialer Zusammenhalt und Kohärenz. Kleine Länder müssen zusammenhalten, um sich in der Welt behaupten zu können.
Sie sagen, die BCEE sei keine Staatsbank. Doch zuweilen hatte man den Eindruck, Sie stünden unter dem Einfluss des Staates, wie beispielsweise beim Kauf des Palais de l’Arbed im Jahr 2014. Wird die Veräußerung der Luxair-Anteile durch die BIL Sie nicht erneut unter Druck setzen?
FT : Ganz ehrlich, ich bin schon lange in diesem Haus tätig und habe noch nie irgendeinen Druck seitens unseres Eigentümers gespürt. Wir sind eine autonome öffentliche Einrichtung, und unser Eigentümer lässt uns entsprechend handeln. Wir treffen unsere Entscheidungen eigenständig, im Interesse der Bank. Was den „Palais de l’Arbed“ betrifft, so ist er für uns nur eines von vielen Gebäuden, in denen unsere Bank untergebracht ist. Natürlich ist die Instandhaltung eines solchen Gebäudes teurer als der Bau eines neuen Gebäudes der Kategorie A. Aber wir tragen damit zur Erhaltung des baulichen Erbes bei, und darin sehen wir unsere gesellschaftliche Rolle.
Die Frage mag naiv erscheinen, aber ist ein Jahresgewinn von 234 Millionen Euro für eine öffentliche Einrichtung, die eigentlich eine soziale Aufgabe erfüllen soll, moralisch vertretbar?
FT : Absolut. Wir müssen genau dieselben Kriterien hinsichtlich Rentabilität und Ertragskraft erfüllen wie eine privatrechtliche Bank. Die Tragfähigkeit unseres Geschäftsmodells wird vom „Joint Supervisory Team“ der EZB sehr genau beobachtet. Frankfurt macht keinen Unterschied zwischen uns und anderen vergleichbaren Banken. Wären wir nicht profitabel, würden sie daraus schließen, dass eine Bank wie die unsere nicht existieren dürfte.
Wenn die BCEE in den Medien erscheint, dann vor allem im Zusammenhang mit Filialschließungen. Ihr Filialnetz ist stark geschrumpft. Innerhalb von zwanzig Jahren ist es von rund hundert lokalen Standorten auf knapp fünfzig geschrumpft, und das trotz des Bevölkerungswachstums. Haben Sie nun eine Art Tiefpunkt erreicht ?
FT : Wir bieten maßgeschneiderte Lösungen für Menschen an, die keinen Computer besitzen oder nicht zu uns kommen können. Schon vor der Pandemie hatte sich die Besucherzahl in den Filialen halbiert. Seitdem hat sie sich erneut halbiert. Covid-19 hat die Digitalisierung enorm beschleunigt. Auf absehbare Zeit werden wir unser derzeitiges Filialnetz beibehalten, aber wir werden die Situation regelmäßig neu bewerten. Übrigens eröffnen wir auch neue Filialen. Das kommt zwar seltener vor, aber es kommt vor.
Ein Teil dieser Agenturen, vor allem jene an den Grenzen, diente der Aufnahme von Steuerflüchtlingen. Ist diese Offshore-Vergangenheit heute abgeschlossen? Im Jahr 2016 haben Sie eine Geldstrafe in Höhe von vierzehn Millionen Euro an die deutschen Behörden gezahlt, damit die „Steuerfahndung“ Wuppertal Sie in Ruhe lässt.
FT : Wir haben dafür bezahlt, dass unsere Mitarbeiter, denen nach luxemburgischem Recht nichts vorzuwerfen war, weiterhin in Ruhe arbeiten und leben konnten. Unsere Mitarbeiter behandelten belgische, französische und deutsche Kunden genauso wie luxemburgische Kunden. Dass einige von ihnen ihr Geld nicht deklariert hatten, konnten wir nicht ausschließen. Dies geschah jedoch niemals auf der Grundlage von Ratschlägen, die wir den Kunden gegeben hätten. Wir konnten jedoch nicht sicher sein, dass die Nachbarländer die Dinge genauso sehen würden. Die Spuerkeess wollte ihre Mitarbeiter keinem Risiko aussetzen und beschloss daher, einen Schlussstrich unter die ganze Angelegenheit zu ziehen. Auch wenn wir nie etwas getan haben, was nach luxemburgischem Recht verboten gewesen wäre…
Das galt jedoch nach französischem, belgischem und deutschem Recht…
FT : Das ist ein sehr umfangreiches Thema, auf das ich nicht näher eingehen möchte. Aber in Banken wie der unseren ist von der steuerlichen Vergangenheit, wie sie vor 2013 bestand, nichts mehr übrig. Es ist schade, dass man uns in manchen Ländern weiterhin als Steueroase betrachtet, was wir absolut nicht mehr sind. Es gab eine Zeit, in der Kunden aus den Nachbarländern aus verschiedenen Gründen nach Luxemburg kamen. Sie kommen nach wie vor hierher, allerdings aus ganz anderen, sehr verständlichen Gründen.
Luxemburg bleibt jedoch aus steuerlicher Sicht interessant. Dies erklärt zweifellos, warum das Land nach wie vor rund 45.000 Holdinggesellschaften zählt. Es heißt, die Spuerkeess sei im Allgemeinen sehr zurückhaltend, wenn es darum geht, Konten für solche Strukturen zu eröffnen.
FT : Wir verlangen stets alle für eine Unternehmensstruktur vorgeschriebenen Unterlagen, fragen aber auch nach dem wirtschaftlichen Zweck der Struktur. Oder anders ausgedrückt: Wir akzeptieren keine Briefkastenfirmen. Eine Struktur muss daher darlegen, was ihr tatsächlicher Zweck ist und in welcher Verbindung sie zu Luxemburg steht. Andernfalls wird sie kein Kunde von Superkeess.
