Envie d’acheter « Les gens n’ont plus envie d’acheter », a déploré mercredi Marco Sgreccia, promoteur et directeur de la société de développement Tracol, à l’abbaye de Neumünster. Le ministre du Logement, Henri Kox (Verts), avait avancé au mois de février la première partie de la deuxième édition des Assises du Logement, initialement prévue en mai, car le secteur de la construction et de l’immobilier craint depuis plusieurs mois de voir ses carnets de commandes se vider et réclame des solutions politiques. Roland Kuhn, entrepreneur en bâtiment et président de la Fédération des entreprises luxembourgeoises de construction, avait auparavant attisé les craintes lors d’une table ronde : en raison de la baisse de l’activité de construction, le secteur n’aurait plus assez de travail que jusqu’au printemps ou jusqu’en septembre, ce qui pourrait conduire certaines entreprises à se déclarer en faillite à l’automne. Pour éviter cela, il faudrait inciter à nouveau les petits investisseurs à acheter des appartements, car investir dans la pierre serait « dans notre nature », a estimé M. Kuhn. Parmi ces petits investisseurs figurent également de nombreux fonctionnaires qui s’offrent un, deux, voire parfois trois appartements pour les mettre en location. Le marché ne semble toutefois pas être dominé par les petits investisseurs : la note 29 de l’institut de recherche Liser sur les réserves de terrains constructibles laisse plutôt supposer qu’une douzaine de promoteurs immobiliers détiennent un oligopole (d’Land, 04/02/2022). Par ailleurs, la présence de grands investisseurs étrangers fait régulièrement l’objet de spéculations. Il n’existe à ce jour aucune donnée fiable sur la propriété immobilière au Luxembourg.
L’Observatoire de l’habitat, placé sous la tutelle du ministère du Logement et dirigé par des chercheurs du Liser, avait constaté fin 2022 que l’activité sur le marché immobilier et foncier était en recul par rapport à l’année précédente. Cela vaut en particulier pour le segment des logements neufs, qui doivent généralement être vendus en grande partie avant même leur construction (ventes en état futur d’achèvement ; VEFA). Dans ce segment, l’Observatoire a observé, au troisième trimestre 2022, une baisse de 36,4 % par rapport à l’année précédente. Dans le secteur des logements existants, la baisse a été nettement moins importante (10 %), ce qui s’explique principalement, selon les chercheurs, par le fait que de nombreux investisseurs se sont tournés vers ce marché, les logements non encore construits étant devenus plus chers en raison des coûts de construction élevés. Habituellement, les contrats Vefa comportaient une clause prévoyant qu’une hausse de l’indice des prix de la construction se répercuterait sur le prix final. En raison de l’imprévisibilité de l’évolution économique, ces clauses se sont entre-temps raréfiées ; en contrepartie, les prix convenus dans le contrat de base ont toutefois augmenté, écrit l’Observatoire dans une note du 22 décembre. On ne constate chez de nombreux promoteurs aucune volonté de baisser les prix. En effet, au troisième trimestre 2022, les prix de vente des logements en VEFA étaient supérieurs d’environ 18 % à ceux de l’année précédente, tandis que les logements existants n’ont vu leur prix augmenter « que » de 8,3 % au cours de la même période.
Retour aux sources Afin d’éviter que les investisseurs et les promoteurs ne se retrouvent avec des logements sur les bras et de permettre aux entreprises de construction de poursuivre leurs activités, le secteur du bâtiment avait déjà demandé en décembre que l’État rachète les Vefas. Le ministre du Logement, Henri Kox, a donné suite à cette demande mercredi. L’État entend ainsi élargir à court terme son parc de logements locatifs publics. Ces acquisitions seront financées par le Fonds spécial de soutien au développement du logement, qui dispose actuellement de 246 millions d’euros. Toutefois, les promoteurs devront pour cela respecter les exigences définies dans le cahier des charges destiné aux promoteurs sociaux. Celui-ci fixe également les prix d’achat pour certains types de terrains et de logements, qui sont nettement inférieurs à ceux que les promoteurs privés ont pu obtenir ces dernières années sur le marché libre.
Bien que le secteur du bâtiment ait salué cette mesure mercredi, on ignore encore combien de maîtres d’ouvrage sont réellement prêts à accepter ces conditions. Pour les grands acteurs qui en ont les moyens, il est certainement plus avantageux de laisser les projets en suspens et de parier sur une remontée des prix d’ici un ou deux ans. Pour les autres, Roland Kuhn a demandé mercredi au gouvernement des allègements fiscaux supplémentaires à court terme, limités à douze mois, afin de rendre à nouveau rentables les investissements dans l’immobilier. Il s’agit en partie de mesures que le DP, le LSAP et les Verts avaient supprimées ou réduites ces dernières années, car elles étaient en partie responsables des hausses de prix extrêmement élevées dans le secteur de la construction de logements entre 2017 et 2021 : taux de TVA réduit à 3 % pour la construction de logements, augmentation du crédit d’impôt « Bëllegen Akt », suspension des frais d’enregistrement, réintroduction de l’amortissement accéléré de 6 % pour les logements locatifs. Ces revendications, que le secteur de la construction avait déjà formulées avant Noël, sont pratiquement identiques à celles que le CSV a présentées il y a deux semaines au Parlement dans un projet de loi. « Retour aux sources », a déclaré Roland Kuhn : « Il faut simplement laisser le marché s’autoréguler. »
Logements sociaux. Toutefois, lui et les autres représentants du secteur de la construction se sont finalement réjouis qu’Henri Kox ait cédé à leur demande, exprimée depuis des mois, d’être davantage impliqués dans le segment des logements abordables bénéficiant d’aides publiques. Dans le projet de loi déposé par le ministre au Parlement la veille de Noël 2021, ce domaine devait rester réservé aux promoteurs publics. Mercredi, M. Kox a présenté des amendements prévoyant une classification des différents types de logements locatifs abordables. L’une de ces catégories est réservée aux entreprises privées qui souhaitent construire des logements locatifs pour leurs salariés. À condition de créer une entreprise sociale (société d’impact sociétal ; SIS) et de garantir que les logements restent abordables à long terme, elles peuvent bénéficier de subventions pouvant atteindre 75 %.
Henri Kox a eu beaucoup plus de mal à accepter d’autres revendications de Kuhn en faveur d’un retour aux sources. Concernant les mesures « anticycliques » telles qu’une suspension partielle des frais d’enregistrement limitée à douze mois ou l’augmentation du « Bëllegen Akt » de 20 000 à 30 000 euros, a-t-il déclaré mercredi. Il faut toutefois garder à l’esprit que les subventions et les allègements fiscaux pèsent sur le budget de l’État ; c’est donc au Conseil de gouvernement qu’il revient de se prononcer à ce sujet. Après tout, la ministre des Finances, Yuriko Backes (DP), a également son mot à dire, et la réunion tripartite aura lieu dans dix jours.
Le ministre du Logement avait choisi le bon moment pour tenir sa conférence de presse. Au cours des derniers mois, il avait été vivement critiqué de toutes parts, notamment pour les modifications apportées au recalcul du capital investi dans le cadre de la réforme de la loi sur les loyers. Mercredi, il n’a toutefois pas annoncé de grandes innovations à ce sujet ; des ajustements ne devraient être apportés qu’au régime des acomptes après une rénovation (énergétique) et aux augmentations de loyer (maximum 10 % sur deux ans). L’association de défense des locataires n’en est pas satisfaite, mais Henri Kox a tant vanté mercredi les mérites du marché parallèle public, qui devrait à l’avenir être accessible aux familles « jusqu’à une grande partie de la classe moyenne » (60 à 70 % de tous les ménages devraient y avoir droit), que les défenseurs des locataires ne pouvaient guère le contredire. Les propriétaires et le secteur du bâtiment avaient également critiqué la réforme du droit locatif en raison du faible « plafond des loyers », qui enverrait un mauvais signal aux investisseurs ; à y regarder de plus près, il s’agit toutefois d’un faux débat : la limitation du loyer annuel à 3,5 % du capital investi n’entraîne en aucun cas une baisse des loyers, au contraire, le nouveau calcul, basé sur les coefficients plus élevés prévus, revalorise considérablement, au regard de la loi, les logements locatifs anciens qui n’ont pas changé de propriétaire depuis longtemps, sans que les propriétaires aient à faire quoi que ce soit pour cela.
Le « spectacle Kox » Avant même leur ouverture, les Assises du Logement avaient été discrètement tournées en dérision, qualifiées de « spectacle Kox » et de « meeting électoral ». Mais en réalité, elles constituaient un coup politique avisé. En réunissant dans une même salle des propriétaires et des défenseurs des locataires, des promoteurs immobiliers privés et publics, des députés de la majorité et de l’opposition, ainsi que des syndicalistes et des représentants patronaux, dans une même salle et en leur permettant d’exposer leurs positions divergentes de manière courtoise, le ministre a pu se présenter comme un intermédiaire – un médiateur – qui les réunit à nouveau grâce à sa politique de compromis. Dès le début des assises, il a sollicité le soutien de tous les acteurs présents afin de pouvoir présenter au Conseil d’État, avec le poids nécessaire, ses légères modifications aux projets de loi. La construction de logements ne jouant généralement qu’un rôle secondaire au sein de la tripartite, Henri Kox a organisé la sienne. Toutefois, lors de ces assises, l’issue était déjà en grande partie prévisible. Il n’y a pas eu de véritables négociations.
La stratégie nationale de Kox en matière de logement n’existe toutefois pour l’instant que sur le papier, sous la forme de projets de loi qui n’ont pas encore été adoptés par la Chambre des députés. Le Conseil d’État n’a pas encore rendu son avis sur les projets de loi relatifs aux aides à la construction de logements et au logement abordable, déposés il y a 14 mois, de sorte que la commission parlementaire chargée du logement n’a pas encore pu se pencher sur la question. Il en va de même pour les amendements à la réforme de la loi sur les baux, si vivement critiqués par la société civile. Il ne lui reste donc plus beaucoup de temps, à moins qu’il ne puisse poursuivre ses travaux en octobre. Les prochaines Assises du logement auront lieu dès le mois de mai. Henri Kox pourra alors à nouveau faire la promotion de sa personne et de ses réformes.
