Rarement au cours de cette législature le Parlement n’a-t-il fait preuve d’autant d’unanimité que mercredi, lorsque les députés ont adopté à la quasi-unanimité la réforme de la loi sur les baux de 2006 (seul déi Lénk s’est abstenu). Pour la première fois au Luxembourg, les colocations sont réglementées par la loi ; à l’avenir, les bailleurs devront prendre en charge la moitié des frais d’agence, la caution sera ramenée de trois à deux mois de loyer, les loyers ne pourront être augmentés que tous les deux ans, dans la limite de 10 %, la notion de « logements de luxe » est supprimée de la loi et la conclusion de baux verbaux est interdite.
Le plafond de loyer fixé à 5 % du capital investi, introduit en 1955, ne s’appliquait pas aux logements de luxe ; ce dispositif a donc été détourné pour contourner le « plafond des loyers ». Ce plafond reste pour l’instant en vigueur dans la nouvelle loi, bien qu’il soit rarement appliqué – ou peut-être justement pour cette raison. L’« arrêt Limpertsberg » de 2020 en est une illustration frappante. À l’époque, un locataire avait déposé une plainte auprès de la commission des loyers de la ville de Luxembourg contre le montant élevé de son loyer. Le bailleur n’ayant pas fourni les documents nécessaires au calcul du capital investi, la commission des loyers a rejeté la plainte. Le locataire a alors formé un recours devant le tribunal de paix. Le bailleur refusant toujours (ou étant incapable) de fournir les documents relatifs au capital investi, un expert en bâtiment a été chargé de déterminer ce capital. Il a estimé le montant du loyer plafonné par la loi pour cet appartement construit vers 1958 à 286 euros, mais a parallèlement déterminé sa valeur marchande et est parvenu à un loyer « réaliste » de 1 800 euros. Le juge a décidé, en s’appuyant sur un article trompeur de la loi de 2006, que c’était la valeur marchande (valeur marchande) et non le capital investi qui devait servir de base au calcul du loyer. Ce jugement a été confirmé en deuxième instance et par la Cour de cassation. Le plafonnement des loyers s’est ainsi retrouvé pratiquement hors d’effet.
Cet arrêt a incité l’ancien ministre du Logement, Henri Kox (Verts), à présenter en juillet 2020 un projet de réforme de la loi sur les loyers. Outre les dispositions adoptées mercredi, il était prévu de supprimer de la loi la référence à la « valeur marchande » et de préciser une nouvelle fois sans ambiguïté que ce n’est pas la valeur marchande, mais le « capital investi » qui est déterminant pour fixer le plafond de loyer, et que ce montant ainsi que son calcul doivent figurer dans le contrat de location. Le projet ne prévoyait toutefois aucune instance de contrôle chargée de veiller au respect de cette pratique, ni aucune nouvelle réglementation concernant les commissions des loyers, souvent inactives ou en sous-effectif. La réforme n’a toutefois pas été soumise au vote, car il ressortait des avis rendus sur le projet de loi que le plafonnement des loyers de 1955, s’il était appliqué à la lettre, créerait des inégalités présumées entre les propriétaires détenant leur(s) logement(s) depuis des décennies et les bailleurs qui n’ont construit ou acquis leur(s) bien(s) immobilier(s) que plus tard – après la forte hausse des prix de l’immobilier. Alors que la règle des 5 % entraînait des loyers inférieurs à la moyenne pour les premiers, elle ne constituerait, pour les seconds, qu’un plafond dans les cas les plus rares.
Alors qu’Henri Kox s’était entre-temps fixé pour objectif, par le biais de la réforme de la loi sur le logement abordable, l’article 29 bis du Pacte Logement 2.0 et d’autres mesures, visait à augmenter de manière substantielle le parc de logements sociaux locatifs, il a proposé en octobre 2022 une solution de compromis pour le marché locatif « libre » : de nouveaux coefficients d’évaluation devaient augmenter considérablement la valeur légale des logements anciens, en particulier pour les bailleurs qui effectuent régulièrement des travaux de rénovation ; dans le même temps, il souhaitait réduire de 5 % à 3 % (ou 3,5 % pour les logements à haute performance énergétique) le pourcentage du capital investi servant au calcul du loyer annuel. L’objectif était ainsi d’aligner légalement le plafond des loyers des logements anciens sur les prix du marché des logements plus récents. Cette nouvelle réglementation s’est toutefois heurtée à une opposition tant de la part des associations de défense des locataires que des groupements d’investisseurs. Alors que les uns craignaient que l’offre de logements locatifs sociaux n’augmente pas aussi rapidement que prévu et que les logements locatifs privés abordables resteraient donc nécessaires, les autres ont interprété la baisse de 5 % à 3 % comme un signal négatif à l’intention des investisseurs potentiels. Les partenaires de coalition des Verts – le DP et le LSAP – ont également pris leurs distances par rapport au projet de Kox, qui, une nouvelle fois, n’a finalement pas été soumis au vote.
Le successeur de Kox, Claude Meisch (DP), s’est facilité la tâche en ne modifiant que très légèrement la loi de 2006, sans réformer le plafonnement des loyers. Du moins pour l’instant, car mercredi au Parlement, la majorité CSV-DP a soutenu une motion des Verts exigeant que Meisch dépose à la Chambre, au plus tard dans un an, un projet de loi visant à instaurer un nouveau plafonnement des loyers. Une motion du LSAP visant à établir un barème des loyers, qui doit offrir un aperçu détaillé des loyers effectivement payés dans les différentes régions et communes du Luxembourg, a également recueilli un large soutien. L’ancien ministre du Logement du DP, Marc Hansen, souhaitait déjà introduire un barème des loyers en 2016, mais cela n’avait apparemment pas été possible à l’époque en raison de « problèmes juridiques liés à la collecte et au traitement des données ». La commission parlementaire du logement doit désormais se pencher à nouveau sur cette question.
Au Luxembourg, pays où la propriété est très répandue et où seul un tiers environ des ménages vit en location, il était jusqu’à présent difficile pour les locataires de faire valoir leurs intérêts. Mais leur proportion a augmenté ces dernières années (passant de 13 % à plus de 30 % depuis 2011), car les prix d’achat ont littéralement explosé au cours de la dernière décennie. Depuis que la Banque centrale européenne a régulièrement relevé son taux directeur à la suite de l’attaque de la Russie contre l’Ukraine, de moins en moins de personnes peuvent s’offrir un appartement en copropriété. Alors que les investissements immobiliers promettaient encore jusqu’en 2020 des plus-values annuelles de 10 à 15 %, ce n’est plus le cas depuis deux ans. La construction est en baisse, ce qui accentue la pression sur les loyers. Depuis 2017, les loyers (prix annoncés) ont augmenté de 60 % à l’échelle nationale ; rien qu’au premier trimestre de cette année, la hausse a été de 6 %, et même de 11 % à Esch-sur-Alzette (à titre de comparaison : entre 2010 et 2017, une hausse de 14,5 % avait été enregistrée à l’échelle nationale).
La question des loyers recèle bel et bien un « risque d’explosion sociale », comme l’a déclaré mercredi François Bausch (Les Verts) lors de sa dernière séance à l’Assemblée. Ce sont principalement les ménages les plus modestes qui vivent en location, et pour lesquels les loyers élevés constituent une charge considérable : selon Liser, en 2019, environ 35 % des locataires consacraient plus de 40 % de leurs revenus aux frais de logement. En 2023, 59 % des ménages louant sur le marché libre sans bénéficier d’aides estimaient que leurs dépenses de logement étaient excessives, comme le rapporte l’Observatoire de l’habitat dans sa note n° 36 publiée mardi. Il en ressort également que plus de la moitié des locataires du marché libre sont confrontés à des problèmes tels que la moisissure, l’humidité et une isolation acoustique ou thermique insuffisante.
En théorie, ils peuvent invoquer ces défauts devant la commission des loyers pour justifier une réduction de loyer. Pour cela, il faut d’une part que les locataires soient informés de leurs droits, et d’autre part que leur commune dispose d’une commission des loyers communale ou intercommunale (composée de bénévoles) qui fonctionne correctement. La demande de la Gauche visant à la création d’une commission nationale des loyers a été rejetée tant par Henri Kox que par son successeur.
Jusqu’à ce que Claude Meisch ait trouvé une nouvelle réglementation concernant le plafonnement des loyers, que celle-ci soit approuvée par le Conseil d’État (qui s’était encore prononcé en 2005 en faveur du remplacement du « régime de fixation légale des loyers » par un « régime de fixation libre ») et qu’elle puisse entrer en vigueur, il faudra sans doute encore un certain temps. Une motion de la gauche visant à geler les loyers d’ici là n’a reçu mercredi que le soutien des Verts. L’affirmation répétée ces dernières semaines, notamment par François Bausch pour légitimer les projets de réforme d’Henri Kox, selon laquelle la règle des 5 % serait de facto caduque depuis l’arrêt « Limpertsberg », n’est toutefois pas tout à fait exacte, comme le montre une jurisprudence récente. À Esch-sur-Alzette, il y a deux ans, une colocation avait demandé à la commission communale des loyers une réduction de loyer de 2 850 à 815 euros, après que le propriétaire eut voulu augmenter le loyer et l’indexer. Contrairement à la commission communale de loyer de Stater, présidée à l’époque par un avocat dans l’affaire « Limpertsberg », la commission de loyer d’Esch, présidée par Meris Sehovic (Les Verts), avait pris au sérieux les objections de la colocation de quatre personnes et les avait soutenues. Sur la base des documents présentés par le bailleur (acte d’achat, travaux de rénovation, travaux d’entretien) et en tenant compte des coefficients de réévaluation ainsi que du régime de déduction, elle avait évalué à 400 820 euros le capital investi dans cette maison individuelle construite vers 1926 et acquise par le propriétaire en 1980. En appliquant la règle légale des 5 %, la commission était parvenue à un loyer mensuel de 1 670 euros. Le propriétaire a estimé que ce montant était injustifié et trop bas par rapport aux prix du marché pratiqués dans le quartier huppé d’Esch. Il a formé un recours contre la décision de la commission des loyers, mais le tribunal de paix d’Esch a rejeté ce recours. Le tribunal d’arrondissement de Luxembourg a également donné raison aux locataires en deuxième instance concernant la réduction de loyer de 1 180 euros (tant le rapport de la commission des loyers que les jugements sont en possession du Land).
La différence entre l’arrêt de Limpertsberg et celui d’Esch réside sans doute avant tout dans le fait que le propriétaire d’Esch a présenté les factures et les documents permettant de déterminer le capital investi, au lieu de les dissimuler. Par son « honnêteté », le bailleur a facilité l’application de la loi tant pour la commission des loyers que pour le tribunal – à son propre détriment financier. En conséquence, il a désormais résilié le bail de la colocation, au motif qu’il souhaiterait utiliser l’appartement à des fins personnelles.
