L’une des principales caractéristiques du marché du logement luxembourgeois est la régularité dans les hausse des prix des logements : entre le premier trimestre 2010 et le troisième trimestre 2018, l’indice des prix des logements publié par le Statec a augmenté à un rythme d’environ 4,7 pour cent par an. Cette hausse des prix a touché de façon quasi uniforme les différents segments du marché : les logements existants comme les logements en construction, les appartements comme les maisons. La hausse des prix observée s’explique en effet avant tout par des déterminants structurels, et en particulier par la très forte demande en logements, elle-même alimentée par un taux de croissance de la population supérieur à deux pour cent chaque année depuis 2010.
La hausse des prix des logements au Luxembourg depuis 2010 est nettement supérieure à la moyenne des pays de l’Union européenne, mais elle n’est pas un cas totalement isolé pour autant. La croissance des prix de l’immobilier résidentiel a même été plus forte que celle du Luxembourg dans plusieurs pays de l’Union européenne (Autriche, Suède et pays baltes, notamment). – Cf. figure 1.
Si l’on se limite aux pays voisins du Luxembourg, la hausse des prix relevée au Luxembourg n’est que légèrement supérieure à celle relevée en Allemagne (qui s’élève en moyenne à +3,9 pour cent par an au niveau national depuis 2010), mais assez nettement supérieure à celle relevée en Belgique (+2,2 pour cent par an) et en France (+1,1 pour cent par an en moyenne). Dans certaines grandes villes allemandes caractérisées par une forte croissance démographique et économique depuis 2010 (telles que Munich et Berlin), la hausse des prix des logements est très comparable à celle relevée au Luxembourg. – Cf. figure 2
Les différences de prix sont toutefois importantes pour un territoire de la taille du Grand-Duché de Luxembourg. Par exemple, pour la vente d’un appartement existant, les prix de vente s’échelonnent quasiment du simple au double selon les communes : moins de 3 500 euros par mètre carré en moyenne dans certaines communes du nord et de l’ouest comme Clervaux et Wiltz, contre environ 7 500 euros par mètre carré à Luxembourg-Ville (mais avec, là encore, de fortes disparités selon les quartiers). – Cf. carte
Le rôle de l’accessibilité à la capitale dans la structure spatiale des prix des logements a d’ailleurs largement augmenté sur les dernières années. Les prix des logements ont ainsi augmenté beaucoup plus fortement depuis 2009 à Luxembourg-Ville et dans les communes voisines que dans le nord du pays. À titre d’illustration, le prix de vente moyen par mètre carré d’un appartement existant a augmenté d’environ 6,7 pour cent par an à Luxembourg-Ville depuis 2009 (passant de 4 060 euros par mètre carré en 2009 à 7 508 euros par mètre carré en 2017-2018).
Dans le même temps, la hausse des prix est restée inférieure à quatre pour cent en moyenne dans la grande majorité des communes du sud-ouest du pays comme Esch-sur-Alzette (+3,8 pour cent en moyenne annuelle entre 2009 et 2017-2018), Differdange, Dudelange et Pétange notamment, ainsi que dans la Nordstad (+3,4 pour cent à Ettelbruck en moyenne annuelle, par exemple). Dans la partie nord du pays, la hausse des prix a été plus modérée : à Wiltz, le prix de vente moyen d’un appartement existant a ainsi augmenté de 2,9 pour cent par an en moyenne entre 2009 et 2017-2018. – Cf. figure 3