« La crise du logement est la principale préoccupation des habitants de notre pays », peut-on lire dans le programme électoral du CSV (p. 7). « Le logement pèse lourdement sur le budget des ménages les moins aisés », confirme le programme du LSAP (p. 24). Le DP confirme : « La hausse des prix du logement, plus forte que celle des revenus, pèse sur le pouvoir d’achat et freine le développement économique »
(p. 16). Déi Gréng sont consternés : « Les causes de cette évolution remontent à plusieurs décennies – et ont été ignorées tout autant de temps par les responsables politiques » (p. 75).
Tous les partis sont d’accord : il faut prendre des mesures pour lutter contre la hausse des prix du logement. Aucun d’entre eux ne veut savoir pourquoi les responsables politiques ignorent ces causes depuis des décennies.
Le travail salarié est un échange équivalent : la force de travail contre la couverture des frais de subsistance. Au-delà des frais de subsistance, une partie du travail des salariées n’est pas rémunérée. Les acheteurs de leur force de travail la conservent sous forme de plus-value. Dans le bilan de l’entreprise, celle-ci apparaît sous forme de bénéfice. Les détracteurs qualifient ce processus d’« exploitation primaire ».
La location est une forme d’exploitation secondaire. L’exploitation secondaire n’est pas le fait des employeurs, mais d’autres classes et couches sociales possédantes. Par exemple, les propriétaires de biens immobiliers générateurs de revenus : du magnat de l’immobilier à l’employée qui investit un petit héritage dans un appartement destiné à la location.
L’exploitation secondaire ne prélève pas de plus-value sur le produit du travail. Elle attend que le salaire soit versé. Elle prélève ensuite une partie du salaire net. L’exploitation secondaire est un échange inéquitable : la propriétaire oblige ses locataires à payer plus que la valeur réelle. Plus que ce qu’elle a investi.
En 1907, l’Association pour la défense des intérêts des femmes a visité 90 immeubles de banlieue comprenant 258 logements. Elle constata : « Le loyer varie entre 7 et 20 % du revenu » (Quelques remarques sur les conditions de logement de la population ouvrière la plus pauvre au Luxembourg, Luxembourg 1907, p. 9).
« Les salaires moyens des ouvriers non qualifiés s’élèvent à 3,80 et 4 M[ark], ceux des ouvriers qualifiés à 4,50 et 5 M. », écrivait le 10 mars 1912 un lecteur d’Esch dans le Armen Teufel. « Un appartement de deux pièces sans charges coûte entre 20 et 30 M. par mois. » Cela correspond à un loyer hors charges représentant en moyenne 22 % du salaire.
En 2019, les locataires devaient consacrer 37,3 % de leur revenu disponible au logement (Observatoire de l’habitat, Note 27, p. 5). 34,5 % des locataires devaient même y consacrer plus de 40 % (p. 7). En l’espace d’un siècle, le taux d’effort locatif a doublé. Terme plus diplomatique : « taux d’effort ».
Les bailleurs ont réussi à accroître considérablement l’exploitation secondaire. Au cours de la dernière décennie, les promoteurs immobiliers ont multiplié par huit leurs bénéfices annuels, principalement au détriment des ouvriers du bâtiment faiblement rémunérés et, dans une moindre mesure, des personnes à la recherche d’un logement (Autorité de la concurrence, Enquête sectorielle sur l’immobilier résidentiel , p. 10).
Dans la société de consommation de l’après-guerre, l’exploitation secondaire s’est considérablement accrue. Le loyer n’en est qu’une des formes. Les crédits en constituent une autre. Les propriétaires immobiliers ayant contracté un prêt hypothécaire devaient consacrer 29,5 % de leurs revenus au logement (Observatoire de l’habitat, p. 5). 24 % des propriétaires endettés devaient consacrer plus de 40 % de leur revenu disponible au logement (p. 7).
Depuis le milieu de l’année dernière, les banques ont triplé les taux d’intérêt appliqués aux crédits immobiliers, qui sont passés de 1,34 % à 4,42 % (www.bcl.lu, Statistiques). En 2022, elles ont augmenté de 39 % leurs revenus issus de la marge d’intérêt entre les dépôts des clients et les crédits (CSSF, communiqué de presse du 23 mai).
Les loyers ou les crédits immobiliers pèsent sur 59 % des ménages (Observatoire de l’habitat, p. 4). Ils comptent parmi les formes les plus lourdes d’exploitation secondaire. C’est pourquoi les responsables politiques ne parviennent pas, depuis des décennies, à s’attaquer aux causes du problème.
