Depuis 2010, l’indice des salaires a augmenté de 30 %. Les prix des logements et des terrains ont grimpé de plus de 100 % (Observatoire de l’Habitat, note 32, p. 4). La hausse de la demande et la faiblesse des taux d’intérêt ont alimenté la spéculation immobilière. La bulle immobilière a atteint son apogée à l’été 2022.
La Banque centrale européenne a alors relevé ses taux d’intérêt. La bulle s’est dégonflée : en l’espace d’un an, le nombre de ventes immobilières a chuté de 40 %. Les prix ont chuté de 13,6 % (Statec, Conjoncture Flash, 24/1). En théorie, les prix baissent jusqu’à ce que l’offre réponde à la demande. Jusqu’à ce que les personnes à la recherche d’un logement puissent à nouveau se permettre d’en acheter un.
« Tout le monde connaît l’évolution des loyers et des charges ces dernières années, qui rend difficile, voire souvent impossible, […] de trouver un logement. » C’est ce qu’a déploré le Premier ministre du CSV, Luc Frieden, le 22 novembre dans sa déclaration gouvernementale. Le gouvernement a alors décidé d’empêcher une nouvelle baisse des prix.
Les intérêts sont contradictoires. D’un côté, ceux qui ont besoin d’un logement : les locataires et les acheteurs. De l’autre, ceux qui veulent tirer profit du logement : les banques, les promoteurs immobiliers, les investisseurs privés, le secteur du bâtiment, le marché immobilier. Les uns veulent des prix immobiliers bas, les autres des prix élevés.
La semaine dernière, le gouvernement a commencé à colmater la bulle immobilière. Il y a apposé 17 rustines. Ces 17 dispositions donnent un « nouvel élan » aux prix. Il souhaite ainsi empêcher une dépréciation des garanties hypothécaires des banques. Une dépréciation du patrimoine immobilier des grands promoteurs. Et des économies de la petite bourgeoisie, électrice du CSV et du DP, investies dans des immeubles de rapport. Dommage pour ceux qui cherchent un logement.
Le « maintien d’une certaine dynamique » dans le secteur du bâtiment est censé justifier le soutien des prix. Les entrepreneurs et le gouvernement prennent les ouvriers du bâtiment en otage pour empêcher un assainissement du marché. Ces ouvriers du bâtiment sont, selon l’Autorité de la concurrence, victimes d’une « concertation illicite entre les grands acteurs du secteur, qui se seraient entendus pour maintenir des salaires bas » (Enquête sectorielle sur l’immobilier résidentiel, 2023, p. 65).
Afin d’empêcher une nouvelle baisse des prix, le gouvernement subventionne la demande. Davantage de personnes à la recherche d’un logement devraient bénéficier d’allocations de logement et de loyer, de primes d’emploi et de frais d’enregistrement réduits. Pour qu’elles louent ou achètent à des prix plus élevés que ce qu’elles peuvent se permettre. Aux personnes à très faibles revenus, qui ne présentent aucun intérêt pour les propriétaires d’immeubles de rapport, le gouvernement promet un « logement abordable ». En nombre limité, afin qu’aucune concurrence ne vienne menacer le niveau des prix.
Les investisseurs sont dédommagés pour la baisse des prix enregistrée jusqu’à présent : le gouvernement réduit les frais d’enregistrement, divise par deux l’imposition des plus-values et accélère l’amortissement fiscal. Sous l’appellation « Vefa », les promoteurs immobiliers vendaient des maisons non encore construites. Et ils répercutaient les risques d’investissement sur la clientèle. Faute d’acheteurs, l’État souhaite prendre en charge le risque d’investissement. Acheter davantage de maisons non construites.
Les banques financent en amont l’acquisition de logements, d’immeubles de rapport et les entreprises de construction. « Les charges d’intérêt des ménages au Luxembourg ont ainsi été multipliées par 5 en un an et les revenus d’intérêts multipliés par 4 » (Statec, Note de conjoncture 23/2). L’État subventionne ces marges d’intérêt quadruplées par le biais de subventions et de déductions fiscales accordées aux ménages. Grâce à des garanties, il décharge les banques du risque de crédit.
La hausse des loyers exige des salaires plus élevés. C’est pourquoi les entreprises devraient pouvoir déduire fiscalement les allocations de logement versées à leurs salariés. Le pouvoir d’achat ainsi accru des personnes à la recherche d’un logement profite aux bailleurs.
« L’UEL et ses membres saluent le ton résolument positif à l’égard de l’investissement immobilier. » Et : « La Fédération des Artisans et la Chambre des Métiers […] saluent les mesures d’incitation fiscale prévues pour une durée d’un an afin de dynamiser les investissements dans le secteur immobilier » (1er février 2024). Les entrepreneurs se sentent confortés dans leur démarche : leurs lobbyistes n’ont pas triomphé trop tôt lors de la soirée électorale du 8 octobre.
