Man muss abwarten, bis sich die Preise wieder einpendeln

d’Land: Lange Zeit war der Mangel an bezahlbarem Wohnraum das Hauptanliegen Ihres Ministeriums. Heute gibt es immer noch nicht genug davon (etwa zwei Prozent des Wohnungsbestands), aber es werden mittlerweile fast gar keine Wohnungen mehr gebaut. Dabei folgt eine Krise auf die nächste, und die beginnende Energiekrise lässt nichts Gutes ahnen…

Claude Meisch : Die Lage ist komplex und verbessert sich nicht, da haben Sie Recht. Seit einigen Jahren ist die Finanzierung der Projekte das Problem. Die Branche steht fast still. Ein Großteil der heute gebauten Wohnungen sind entweder Projekte, die vom Staat und öffentlichen Bauträgern getragen werden, oder Programme, die vom Staat oder den Gemeinden auf dem privaten Markt als „Vefas“ (Verkauf im zukünftigen Fertigstellungszustand) erworben werden. Man stellte fest, dass die Zahlen im Baugewerbe leicht wieder anzusteigen begannen, aber die sich abzeichnende neue Krise wird die Lage nicht erleichtern.

Weiterhin so teure Wohnungen bauen zu wollen, dass sich niemand diese leisten kann, und darauf zu setzen, dass die öffentliche Hand die Lage rettet, ist ein wackeliger Geschäftsplan… Wie wird sich der Markt da wieder erholen ?

Man muss ihm die Chance geben, ein neues Gleichgewicht zu finden. Die Preise sind bis 2022 um zehn Prozent pro Jahr gestiegen, das war unzumutbar. Als dann auch noch die Zinsen in die Höhe schossen, war die Sache schnell entschieden. Wenn hohe Finanzierungskosten auf ebenso hohe Preise treffen, gibt es keine Verkäufe mehr. Im Jahr 2021, als die Kreditzinsen bei 1,5 Prozent lagen, ermöglichte eine für 700.000 Euro verkaufte Wohnung einem jungen Paar, sich über 25 Jahre mit einer monatlichen Rate von 2.800 Euro zu verschulden. Heute, bei Zinssätzen von 3,5 Prozent (oder mehr), könnte sich dasselbe Paar nur noch eine Immobilie im Wert von 560.000 Euro leisten.

Und so ist der Markt blockiert.

Denn die einzigen, die kaufen können, sind private Käufer, die keinen Kredit benötigen, oder solche, die über so viel Eigenkapital verfügen, dass die Bank bereit ist, ihnen Geld zu leihen. Zudem gelten bei der CSSF heute strengere Vorschriften hinsichtlich des Eigenkapitals und der Verschuldung der Investoren. Wer eine Immobilie zur Vermietung erwirbt, muss oft zunächst seinen Kredit für eine andere Immobilie zurückgezahlt haben, bevor er sich zu einem Kauf verpflichten kann. Der Markt für Investoren ist also auch nicht mehr wirklich vorhanden. Zumal die Rendite luxemburgischer Immobilien nicht mehr so attraktiv ist. Vor allem, da sich Investmentfonds in den letzten Jahren gut entwickelt haben.

Müssen neue Instrumente entwickelt werden, um das Interesse der Anleger wieder zu wecken?

Die Regierung erwägt in der Tat die Einführung weiterer Instrumente. Ich persönlich halte nichts von den früheren Maßnahmen, die zu dieser Preisspirale beigetragen haben. Die beschleunigte Abschreibung beispielsweise, die Investitionen steuerlich fördern sollte, hat zu dieser Verteuerung beigetragen. Das ist wirklich nicht der Effekt, den wir heute anstreben.

Der Staat und die Gemeinden (insbesondere die Stadt Luxemburg) retten die Lage (und die Bauträger), indem sie in großem Umfang Vefa-Projekte aufkaufen. Ist dies eine Lösung, die auf Dauer Bestand haben wird ?

Der Staat investiert, ja. Im Jahr 2025 hat sich das Budget des Sonderfonds für bezahlbaren Wohnraum von 220 auf 470 Millionen Euro mehr als verdoppelt. Wir haben bereits rund 800 Wohnungen auf dem Markt erworben. In Zukunft könnten wir privaten Bauträgern noch stärker bei der Finanzierung ihrer Projekte helfen, indem wir einen Teil der Wohnungen kaufen. Eine solche Reform wird ihnen helfen, die finanziellen Mittel für den Baubeginn aufzubringen. Man muss auch über die Besteuerung nachdenken, ohne jedoch die Fehler der Vergangenheit zu wiederholen. Und auch die Banken müssen zu den Voraussetzungen für einen Aufschwung beitragen, auch wenn sie dabei die Vorschriften der CSSF und der EZB einhalten müssen.

Die Regierung und insbesondere der Ministerpräsident setzten auf eine Vereinfachung der Verwaltungsabläufe, vor allem im Umweltbereich, um den Markt wieder anzukurbeln. Ist das wirklich ein wesentlicher Teil des Problems ?

Ich glaube, dass dies in den Jahren mit hoher Nachfrage Projekte blockiert haben könnte. Vor zwei oder drei Jahren hieß es, es sei das Fehlen von Baugenehmigungen, das den Bau verhindere. Doch heute liegen Tausende genehmigter Wohnungen mangels Finanzmitteln auf Eis, obwohl die Nachfrage nach wie vor besteht. Derzeit ist es ganz klar so, dass uns die Finanzierung stärker im Weg steht als die Genehmigungsverfahren. Wir müssen auf eine Preisberuhigung warten. Solange die Preise auf einem so hohen Niveau bleiben, wird eine Finanzierung unmöglich bleiben.

Es kommt immer wieder auf die hohen Baukosten zurück…

Das ist das Grundproblem. Allerdings ist bereits ein Preisrückgang sowohl bei Bestandsimmobilien als auch bei Neubauten zu beobachten. Vielleicht müssen Bauträger und Projektentwickler auch ihre Konzepte und Produkte überdenken, um angemessenere Preise anzubieten, beispielsweise durch eine Anpassung der Wohnflächen. Manchmal sind es die Gemeinden, die Flächenvorschriften auferlegen, die nicht den Erwartungen des Marktes entsprechen. Oder dessen Kaufkraft.

Manche Bauträger besitzen Grundstücke schon seit langer Zeit, beginnen aber nicht mit dem Bau, da sie nicht unbedingt ein Interesse daran haben, einen Angebotsschock auszulösen. Ist das für Sie ein Problem ?

Diese Blockade betrifft nicht nur den Immobilienmarkt, sondern lähmt die gesamte Wirtschaft. Man kann keine Investoren anziehen, wenn man den Arbeitnehmern keine Wohnungen zur Verfügung stellen kann. Ohne Wohnraum gibt es weder sozialen Zusammenhalt noch wirtschaftliche Entwicklung. Wenn diese Situation anhält, wird Luxemburg bald kein Einwanderungsland mehr sein. Dieses Problem muss unbedingt gelöst werden.

Soll der Angebotsschock von der öffentlichen Hand ausgelöst werden?

Das ist ganz klar unser Ziel. Es braucht öffentliche Akteure, um den Mechanismen des Privatsektors – insbesondere der Spekulation – ein Gegengewicht zu bieten und wieder etwas Vernunft in diesen Markt zu bringen. Wir arbeiten gemeinsam mit der SNHBM und dem Wohnungsfonds an mehreren großen Projekten. Im sektoralen Wohnungsbauplan sind zwar Flächen ausgewiesen, doch diese auszuweisen nützt nichts, wenn man sich nicht darum kümmert. Deshalb arbeiten wir eng mit den Gemeinden (Steinfort, Roeser und anderen) zusammen, um diese Grundstücke kohärent zu erschließen – manchmal auch gemeinsam mit dem privaten Sektor, wenn dieser Grundstücke in interessanten Lagen besitzt. Die Projekte kommen erst dann wirklich voran, wenn sich die Gemeinde und der Staat darauf einigen, an einem Strang zu ziehen. Wir überarbeiten zudem den Sektorplan, um weitere Standorte als Flächenreserve einzubeziehen und so die Planung künftiger Wohnviertel vorwegzunehmen. Um langfristig wieder ein Gleichgewicht herzustellen, muss an zwei Fronten gearbeitet werden: zum einen an der Finanzierung, um den Bau wieder anzukurbeln, und zum anderen an der Baukapazität durch den Zugang zu verfügbaren Grundstücken bei gleichzeitiger Vereinfachung der Verwaltungsverfahren.

Der Finanzminister hat kürzlich die Idee ins Spiel gebracht, Wohnbauanleihen nach dem Vorbild der für den Verteidigungsbereich begebenen Anleihen aufzulegen. Wozu würden diese dienen?

Der psychologische Aspekt ist wichtig. Es gibt keine Wunderlösung, um den Wohnungsbau wieder anzukurbeln, und die „Housing Bonds“ werden es den Einwohnern ermöglichen, Teil der Lösung zu sein. Sie können damit bezahlbaren Wohnraum für andere finanzieren – bei einer angemessenen Rendite und einer möglichen Steuerbefreiung.

Aber braucht der Staat dieses Geld wirklich, das ihn – angesichts der Rendite und der versprochenen steuerlichen Anreize – letztendlich teuer zu stehen kommen wird ?

Das stimmt, der Staat könnte sich auf dem klassischen Anleihemarkt verschulden. Aber hier geht es darum, die Bürger in diese gesellschaftliche Herausforderung einzubeziehen. Das wäre ein Angebot, durch das das Geld in der luxemburgischen Wirtschaft verbleiben würde. Ich finde das politisch und psychologisch sehr interessant.

Letzte Woche wurde im Parlament ein Antrag der Sozialistin Paulette Lenert, in dem die Regierung aufgefordert wurde, die Voraussetzungen für den Ausbau des genossenschaftlichen Wohnungsbaus zu schaffen, einstimmig angenommen. Sie selbst war davon am meisten überrascht. Auch Sie waren begeistert.

Es handelt sich um ein in Luxemburg noch wenig bekanntes Instrument. Angesichts der aktuellen Lage sollten alle denkbaren Lösungen in Betracht gezogen werden. Mir persönlich gefällt die Idee des genossenschaftlichen Wohnens, da sie eine Alternative für diejenigen bietet, die Eigentümer werden möchten, ohne die von Bauträgern festgelegten Preise zahlen zu müssen. Der Ansatz von Paulette Lenert hat mir sehr gut gefallen. Sie hat Recht, wenn sie sagt, dass noch nicht alles klar ist, wie man Wohnungsgenossenschaften gründen kann, dass man die Situation analysieren und Wege finden muss, um solche Initiativen umzusetzen. Mein Ministerium verfolgt aufmerksam das Pilotprojekt von Agora in Belval. Wir denken über die Erfolgsfaktoren nach. Braucht es einen speziellen rechtlichen Rahmen? Müssen Grundstücke subventioniert werden? Wie sollte der Staat eingreifen, damit dies funktioniert, insbesondere um die Banken zu überzeugen? Es ist interessant zu beobachten, dass sich der Markt anpasst und neue Wohnformen anbietet. Da gibt es zum Beispiel auch das Coliving.

Coliving unterscheidet sich stark von der Genossenschaft. Es handelt sich um ein sehr lukratives und kaum reguliertes Geschäftsmodell, von dem Miteigentümer profitieren…

Die Mieteinnahmen können im Verhältnis zur Investition tatsächlich sehr hoch sein. Doch für viele Mieter, die neu ins Land kommen, ist dies nach wie vor die kostengünstigste Möglichkeit, eine Unterkunft zu finden. Ich sehe einen Bedarf an solchen Wohnungen. Sie können eine bestimmte Lebensphase abdecken.

Die Anwendung des Mietrechts würde das Angebot von Coliving in vielen Altbauten de facto verbieten. Ist das für Sie ein weiterer Grund, das Gesetz zu ändern ?

Die Diskussionen um dieses Gesetz sind größtenteils auf das Aufkommen des Coliving zurückzuführen. In diesem Fall übersteigen die Mieteinnahmen fünf Prozent des investierten Kapitals. Wir arbeiten an einer Neufassung des Gesetzes. Vielleicht können wir bei neuen Gebäuden am Fünf-Prozent-Prinzip festhalten und uns bei älteren Gebäuden stattdessen auf ein Mietkataster stützen, um die Mieten dort zu regulieren. Dieses Mietkataster wäre ein interessantes Instrument, würde jedoch erfordern, dass die Registraturbehörde die Erfassung von Mietverträgen wieder aufnimmt (was sie seit 2017 nicht mehr tut, Anm. d. Red.).