In der Rue Brasseur im Stadtteil Belair in Luxemburg führt der belgische Bauträger Baltisse derzeit die Umnutzung eines 1988 errichteten Bürogebäudes durch, das zuvor von der Bank Edmond de Rothschild genutzt wurde. Das Projekt: ein luxuriöser Komplex mit 46 Wohnungen. Die Fertigstellung ist für Ende 2024 geplant. Diese Art von Bauvorhaben, die derzeit noch wenig bekannt ist, könnte in den kommenden Jahren weltweit an Zahl zunehmen. In der Londoner City sollen bis 2030 anstelle von leerstehenden Büros 1.500 Wohnungen entstehen.
Die Zunahme der Telearbeit infolge der Gesundheitskrise von 2020–2021 hat einen Trend verstärkt, der bereits zuvor aufgrund von Veränderungen in der Unternehmensorganisation zu beobachten war, nämlich den Anstieg leerstehender Büroflächen. Da gleichzeitig in den Großstädten weiterhin ein starker Druck auf das Angebot an Wohnraum herrscht, entstand eine einfache Idee: die Umwandlung von Bürogebäuden in Wohnraum. Das ist leichter gesagt als getan.
Der Aufschwung von Telearbeit und Flex-Office führt fast automatisch zu einem Rückgang der Nachfrage nach Büroflächen. Nicht nur ist der Neubau von Büros seit 2020 eingebrochen (um 60 Prozent im Großraum Paris im Jahr 2023 und um 75 Prozent in Deutschland), auch die Leerstandsquote steigt stetig an. In London ist die Zahl der leerstehenden Büros auf den höchsten Stand seit dreißig Jahren gestiegen. In deutschen Großstädten stieg die Leerstandsquote von 4,7 Prozent im Jahr 2022 auf 5,5 Prozent im Jahr 2023. Im Großraum Paris erreichte sie Ende 2023 den historischen Höchststand von 8,4 Prozent, was doppelt so viel ist wie vor der Gesundheitskrise. Dieser Durchschnitt wird durch das Stadtgebiet von Paris selbst nach unten gedrückt, das nach wie vor sehr begehrt ist. Im „ersten Umkreis“ hingegen kann die Leerstandsquote bis zu zwanzig Prozent betragen.
In Luxemburg ist die Leerstandsquote innerhalb eines Jahres von 3,5 Prozent auf 4,2 Prozent gestiegen, wobei in den Vororten und in Esch-Belval ein deutlicher Anstieg zu verzeichnen war; dennoch liegt sie weiterhin deutlich unter dem europäischen Durchschnitt von 7,7 Prozent. Leerstehende Büros haben verheerende Auswirkungen auf den Einzelhandel, die Hotellerie und die Gastronomie in der Umgebung und verstärken die Verödung der Stadtzentren – ein Phänomen, das in den Vereinigten Staaten besonders deutlich zu spüren ist. Die Idee, leerstehende Büros in Wohnraum umzuwandeln, ist nicht neu, sie geht auf die frühen 90er Jahre zurück, und in mehreren europäischen Ländern ist dieser Prozess bereits weit fortgeschritten.
In Brüssel, einer bedeutenden Dienstleistungsstadt, wurden innerhalb von zwanzig Jahren eine Million m², also zehn Prozent des Bürobestands, umgenutzt. In Frankreich wurden zwischen 2013 und 2021 durchschnittlich fast 800 Projekte genehmigt, wodurch jährlich mehr als 5.600 Wohnungen geschaffen wurden. Diese Zahl ist jedoch bescheiden und macht nur 1,5 Prozent der insgesamt gebauten Wohnungen aus. Das Phänomen ist jedoch geografisch stark konzentriert, da Umnutzungsprojekte vorrangig in Gebieten entstehen, in denen der Dienstleistungssektor eine wichtige Rolle spielt und die gleichzeitig einem starken Wohnungsdruck ausgesetzt sind.
Das „Potenzial“ ist potenziell hoch. In Deutschland, einem Land, das von einer akuten Wohnungskrise betroffen ist, könnten mit den leerstehenden Büroflächen 235.000 neue Wohnungen gebaut werden, was der „klassischen“ Jahresproduktion entspricht. Die Behörden, die darin eine Chance sehen, das Problem zu lösen, ohne dabei die Bebauungsdichte und die „Bebauung von Flächen“ zu erhöhen, und gleichzeitig die Innenstädte wiederzubeleben, treiben die Entwicklung voran. Rund 480 Millionen Euro an zinsvergünstigten Darlehen werden den Bauträgern bald zur Verfügung gestellt, um die Entwicklung zu beschleunigen. In Belgien sind private Akteure, die Büros in Wohnraum umwandeln, seit 2013 von städtebaulichen Auflagen befreit. In Frankreich erleichtert ein Gesetz aus dem Jahr 2018 die Umwandlung leerstehender Büroflächen in Wohnraum. Im Januar 2024 wurde dem Parlament ein neuer Gesetzentwurf vorgelegt, um noch einen Schritt weiter zu gehen.
Dennoch sind einige Kommunalpolitiker, von denen das Schicksal der Projekte letztendlich abhängt, nicht gerade begeistert davon, eine potenzielle Steuerquelle aus der Wirtschaft gegen neue Ausgaben einzutauschen, um den Bedarf der Haushalte an öffentlichen Dienstleistungen (Verkehrsanbindung, Kindertagesstätten, Schulen usw.) zu decken. Ein weiterer Beweis dafür, dass diese verlockende Lösung in der Praxis auf zahlreiche Hindernisse stößt.
Zunächst einmal sind da die technischen Hindernisse. Nicht alle leerstehenden Büroräume lassen sich umgestalten: Die Wandstärke, die Deckenhöhen, die Wasser- und Stromanschlüsse, die verwendeten Materialien sowie die Größe und Art der neu zu gestaltenden Räume bereiten ständig Probleme. Ein Bauträger (Christian Bertetto, zitiert von L’Opinion) erklärt: „Wenn man neue Wohnungen baut, weiß man im Voraus, wie viel Material wie Beton oder Fliesen man verbrauchen wird“, was bei Umbauten schwieriger vorherzusehen ist, insbesondere bei Altbauten (im Großraum Paris ist die Hälfte der Bürogebäude älter als 45 Jahre).
Zudem muss eine spezielle Baugenehmigung eingeholt und die für Wohngebäude geltenden Umwelt- und Sicherheitsstandards eingehalten werden. All diese Auflagen wirken sich auf die Kosten der Maßnahmen aus. Die Kosten würden mindestens zwanzig Prozent über den Kosten für einen Neubau nach Abriss des Bestands liegen. Das schreckt Investoren ab, zumal es für die Eigentümer der Gebäude komplizierter und weniger rentabel ist, Wohnungen zu vermieten als Büroräume. Die Umnutzung zu akzeptieren bedeutet oft, einen Wertverlust der Immobilie hinzunehmen.
Dennoch rüsten sich die Fachleute dafür, diesen Markt zu erschließen, der heute noch eine Nische darstellt. Es geht darum, bereit zu sein, wenn er eines Tages richtig durchstartet. Bezeichnenderweise sind neben kleinen, auf solche Projekte spezialisierten Akteuren vor allem große Immobilienkonzerne über spezielle Tochtergesellschaften aktiv, wie beispielsweise Homya bei Gecina oder SEERI und Patrimoine & Valorisation bei Nexity. Im März 2023 kündigte Bouygues Immobilier, das bereits seit 2009 im Bereich der Büroumstrukturierung tätig ist, die Gründung seiner Tochtergesellschaft Coverso an, die sich ausschließlich der Umwandlung von Büros in Wohnraum widmet. Für Thibault Vidal (auf France Inter), den Geschäftsführer des Unternehmens, „ist es heute nicht mehr akzeptabel, ein Gebäude abzureißen, dessen Bau CO₂-Emissionen verursacht hat, das aber keinen Nutzen mehr hat“. Die Umwandlung von Bürogebäuden in Wohnraum würde somit auch einen Beitrag zur Bewältigung des Klimawandels leisten. Das Ziel besteht zunächst darin, im Rahmen dieser Umnutzungen jährlich 500 Wohnungen fertigzustellen, was fünf Prozent des Angebots der Gruppe entspricht – ein Anteil, der rasch steigen soll.
Sozialamt ?
Sofern sie nicht in Wohnungen umgewandelt werden, könnten bestimmte leerstehende oder nur wenig genutzte Bürogebäude eine soziale Bestimmung finden. Im April 2022, als er kurz davor stand, Twitter (das 2023 in X umbenannt wurde) zu erwerben, schlug Elon Musk in seiner gewohnt provokanten Art vor, Obdachlose in den ungenutzten Räumlichkeiten des Hauptsitzes in San Francisco unterzubringen, „da ohnehin kein Mitarbeiter mehr dorthin geht“. Eine Initiative, die den Wünschen der Stadtverwaltung entspricht, für die „aus regulatorischer Sicht die Umwandlung dieses Gebäudes in eine Obdachlosenunterkunft recht einfach wäre“, und die unter den amerikanischen Milliardären kein Einzelfall ist. Im Jahr 2020 ermöglichte Jeff Bezos, der seit 2016 den Verein „Mary’s Place“ finanziert, der Obdachlosen hilft, die Eröffnung einer dauerhaften Unterkunft mit 200 Betten auf dem Amazon-Campus in Seattle.
Einige humanitäre Organisationen gehen noch einen Schritt weiter und haben es auf belegte Büroräume abgesehen. Dies gilt beispielsweise für „Bureaux du cœur“ in Frankreich, das Unternehmen vorschlägt, Obdachlose, die sich in der Wiedereingliederung befinden, außerhalb der Arbeitszeiten, nachts und am Wochenende in ihren Räumlichkeiten aufzunehmen. Eine originelle Art, die Auslastung der Büroflächen zu optimieren.
