Bei der Lektüre des im Februar 2025 vom Observatoire de l’habitat veröffentlichten Analyseberichts „Schätzungen zur Rendite einer Mietinvestition in Luxemburg“ erscheint es zumindest paradox, dass die Bruttorendite einer Mietinvestition in allen – sehr zahlreichen – im Bericht betrachteten Szenarien systematisch unter der gesetzlichen Obergrenze liegt. (Zur Erinnerung: Das Gesetz über Wohnraummietverträge sieht vor, dass „die Vermietung einer Wohnung dem Vermieter keine jährlichen Einnahmen einbringen darf, die fünf Prozent des in die Wohnung investierten Kapitals übersteigen“.)
Die Verwirrung ist umso auffälliger, wenn man bedenkt, dass es seit der „Affäre um den Mieter aus Limpertsberg“ (aus „d’Land“, 10.07.2020 und 28.04.2023) zahlreiche Diskussionen (im Parlament, in den Medien und an der Stammtischrunde) über die Nichteinhaltung dieser Obergrenze geführt wurden. So hat sich sogar der – sonst so besonnene – Staatsrat im Mai 2021 zu der Feststellung hinreißen ließ, dass „ einige Vermieter nicht zögern, die derzeitige Überhitzung des Mietmarktes auszunutzen, um Mieten zu verlangen, die über den gesetzlich festgelegten Rahmen hinausgehen “.
Auch wenn die unbestreitbare Tatsache, dass es legale Missbräuche gibt, in der Studie des Observatoire nirgends zum Ausdruck kommt, sind die darin enthaltenen Ergebnisse dennoch fundiert. Tatsache ist, dass diese Studie, obwohl sie Teil der Debatte über die Funktionsstörungen der Mietpreisbindung in Luxemburg ist, in Wirklichkeit keinen relevanten Aufschluss über das Thema der gesetzlich überhöhten Mieten gibt.
Die dabei angewandte Methode besteht darin, die Renditen zu berechnen, indem die Höhe der jährlichen Miete, die zum Zeitpunkt „t“ für die Neuvermietung einer Immobilie verlangt wird, ins Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie zum Zeitpunkt „t“ gesetzt wird.
Um jedoch das Ausmaß der Abweichungen der Mietanzeigen vom gesetzlichen Rahmen zu beurteilen, müsste man die Rendite berechnen, indem man die für die Neuvermietung einer Immobilie zum Zeitpunkt „t“ geforderte Miete ins Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie zu einem früheren Zeitpunkt setzt.
So wies beispielsweise die Studie „Deloitte Property Index 2025“, auf die zahlreiche luxemburgische Zeitungen (RTL, Land, Virgule, Wort, Paperjam, Le Quotidien) zitiert wurde, wies darauf hin, dass „die Stadt Luxemburg im Jahr 2024 mit 43,4 €/m² die höchsten durchschnittlichen Wohnmieten unter 77 Städten verzeichnete“.
Die Journalisten hätten gut daran getan, darauf hinzuweisen, dass gemäß dem Gesetz über Wohnraummietverträge eine Monatsmiete von 43,4 €/m² nur dann rechtmäßig ist, wenn das investierte Kapital mindestens 10.416 €/m² betrug. Dass laut den vom Observatoire de l’habitat veröffentlichten Zahlen der Quadratmeterpreis auf dem Gebiet der Stadt Luxemburg erst ab 2020 die Marke von 10.000 Euro überschritten hat (9.029 €/m² im Jahr 2019 für Bestandsimmobilien, 9.565 €/m² im Jahr 2019 für Vefas). Es besteht daher die Vermutung, dass bei zahlreichen neuen Mietangeboten für Wohnungen in Luxemburg-Stadt, die zwischen 2007 (durchschnittlicher Verkaufspreis von 4.300 €/m², Rendite von zwölf Prozent bei einer Monatsmiete von 43,4 €/m²) und 2017 (durchschnittlicher Verkaufspreis von 7.800 €/m², Rendite von über sechs Prozent bei einer Monatsmiete von 43,4 €/m²) betreffen.
Manche Immobilientheoretiker, die plötzlich sehr pingelig sind, werden sicherlich einwenden, dass die Berechnungen verfeinert werden müssten. Sie werden sagen, dass die seit dem Erwerbsdatum getätigten Investitionen in die Immobilie berücksichtigt werden müssten, dass die unterschiedlichen Merkmale von verkauften und vermieteten Immobilien gewichtet werden müssten, dass die Anschaffungskosten anhand der Koeffizienten aus § 102 Abs. 6 des Einkommensteuergesetzes neu bewertet werden müssten, usw. Doch nichts davon würde die Stichhaltigkeit der Vermutung, dass bei Neuvermietungen von vor mehreren Jahren erworbenen Immobilien die gesetzliche Schwelle überschritten wird, grundlegend ändern.
Es ist daher zumindest merkwürdig, dass die Debatte nie unter diesem Gesichtspunkt geführt wird. Umso merkwürdiger, als mehrere Abgeordnete verschiedene Wohnungsbauminister dazu befragt haben, wie hoch der Anteil der Mietwohnungen ist, die ihren Eigentümern eine Rendite von mehr als fünf Prozent des investierten Kapitals einbringen.
Es ist im Übrigen bedauerlich, dass es einigen gelungen ist, die Darstellung durchzusetzen, wonach die Ermittlung des in eine Mietwohnung investierten Kapitals eine noch mühsamere Aufgabe sei als das Ausmisten der Augiasställe. Doch genau wie ein Autofahrer, der wissen muss, wie viel Alkohol er im Blut hat, wenn er sich ans Steuer setzt, heißt es im Leitfaden des Wohnungsbauministeriums zur „gesetzlichen Mietobergrenze“ besagt, dass „der Vermieter – Eigentümer der Wohnung – in der Lage sein soll, das investierte Kapital auf der Grundlage der ihm zur Verfügung stehenden Unterlagen, Belege und Informationen zu ermitteln“. Zudem hat Luxemburg keinerlei Schwierigkeiten bei der Berechnung von Immobiliengewinnen, wofür die Gestehungskosten bekannt sein müssen, die aufgewendet wurden, um die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs in ihren aktuellen Zustand zu versetzen … und diese Gestehungskosten stehen in (sehr) engem Zusammenhang mit dem investierten Kapital.
Zudem ist nicht auf Anhieb ersichtlich, warum die Einführung eines Mietkatasters dazu beitragen soll, die festgestellte „ Diskrepanz zwischen geltendem Recht und den Gepflogenheiten auf dem Mietmarkt “ – so die Untertreibung, mit der der Koordinator des Observatoire de l’habitat die rechtlichen Missbräuche bestimmter Vermieter beschrieb. Leider ist unklar, inwiefern die Möglichkeit, die eigene Miete mit den „Medianmieten“, „durchschnittlichen“ oder „Referenzmieten“ des eigenen Stadtviertels nützlich ist, um festzustellen, ob die gemietete Wohnung dem Vermieter mehr oder weniger als die gesetzlich zulässige Höchstrendite einbringt, wird nie gestellt.
Schließlich ist es unerträglich zu beobachten, mit welcher Gleichgültigkeit manche einräumen, dass die geltende Mietobergrenze nicht eingehalten wird oder gar von vornherein nicht anwendbar ist. Man könnte fast meinen, dass Vermieter nicht verpflichtet sind, das Gesetz einzuhalten, wenn im Mietvertrag nicht ausdrücklich festgelegt ist, dass sie es einhalten, man könnte meinen, Artikel 2 der Verfassung besage nicht, dass „das Großherzogtum Luxemburg auf den Grundsätzen eines Rechtsstaats beruht“, man könnte meinen, der Verfassungsrichter habe – seit 2021 – nicht anerkannt, dass „Rechtssicherheit“ ein allgemeiner Rechtsgrundsatz von verfassungsrechtlichem Rang ist!
Wissenschaftliche Studien und Anträge, die darauf abzielen, die Bananenkrümmmaschine neu zu erfinden, sind zweifellos eine gute Sache. Es wäre jedoch um ein Vielfaches besser, die Einhaltung des Gesetzes durchzusetzen oder die Entschlossenheit aufzubringen, jene Gesetzesartikel aufzuheben, deren Anwendung man nicht wünscht…
Die Mietpreisobergrenze – ein objektiver Verbündeter der VEFA-Projekte
In einer (sehr umstrittenen) Studie („Vorschläge zur Berechnungsweise des investierten Kapitals im Mietgesetz“), die 2022 veröffentlicht wurde, schrieb das Observatoire de l’habitat: „Eine der derzeitigen Einschränkungen bei der Anwendung der Fünf-Prozent-Schwelle des investierten Kapitals besteht darin, dass es schwierig ist, diese bei Wohnungen anzuwenden, die vor mehreren Jahrzehnten von einem Vermieter erworben wurden“, und dass „ die derzeitige Regelung zu einem sehr großen Unterschied zwischen der Miete führt, die ein Vermieter verlangen kann, der eine Immobilie erst kürzlich erworben hat, und einem anderen Vermieter, der dieselbe Immobilie bereits vor mehreren Jahrzehnten erworben hat“. Und weiter heißt es abschließend: „Dies bietet Möglichkeiten für Immobilientransaktionen mit Mietobjekten, deren einziger Zweck darin besteht, das investierte Kapital aufzuwerten “. Abgesehen davon, dass diese Analyse eine – zweifelhafte – Verleugnung der ursprünglichen Absicht des Gesetzgebers darstellt, seit mehreren Jahren erworbene Mietwohnungen mit erheblichen stillen Reserven erschwinglich zu machen, bestätigt sie ganz nebenbei, dass Vermieter, die das Gesetz missbrauchen, dazu herangezogen werden könnten, den Markt für den Verkauf von Immobilien im Bau (Vefa) wieder anzukurbeln.
Da die Verpflichtung zur Einhaltung der Mietobergrenze sie dazu veranlassen könnte, ihre Wohnungen zu verkaufen, wäre eine Politik denkbar, bei der die Erlöse aus diesen Verkäufen in das Segment der Off-Plan-Projekte fließen. Der Finanzminister, der sich als großmütiger Verfechter des „Immobiliensozialismus“ präsentiert, könnte beispielsweise beschließen, die – durch die Einhaltung des Mietrechts erzwungenen – Verkäufe von vor mehreren Jahrzehnten erworbenen Wohnungen von der Steuer zu befreien, unter der Voraussetzung, dass die erzielten Gewinne überwiegend in den Erwerb von Neubauwohnungen reinvestiert werden… (Die für einen Zeitraum von mindestens vier Jahren in die soziale Mietwohnungswirtschaft überführt werden müssen?)
Beispielsweise beträgt die zulässige Höchstmiete für eine 90 Quadratmeter große Wohnung, die 1958 in Limpertsberg zum Preis von 125.000 Francs (3 100 Euro) für das Grundstück und 470.000 Francs (11.650 Euro) für den Bau erworben wurde, in die 1968 20.000 Francs (495 Euro) investiert worden wären, 100.000 Francs (2.478 Euro) im Jahr 1980, 250.000 Francs (6.197 Euro) im Jahr 1998 und 20.000 Euro im Jahr 2010, beträgt 449 Euro pro Monat. Eine solche Wohnung wird jedoch zu einem Mietpreis von rund 2.300 Euro angeboten. Wenn der Eigentümer, der zur Einhaltung des Gesetzes verpflichtet ist, sich dafür entscheiden würde, die Wohnung (900.000 Euro) zu verkaufen, anstatt sie für 449 Euro zu vermieten, müsste er grundsätzlich Steuern auf einen Veräußerungsgewinn von etwa 696.000 Euro zahlen.
