„Zehntausend Euro – das ist der Preis, den man zahlen muss, um in Luxemburg arbeiten zu können.“ Yannis Xydias, geschäftsführender Gesellschafter der Mansogroup (elf Restaurants, bald dreizehn, 400 Mitarbeiter), rechnet nach: „ Mit zwei Monatsmieten als Kaution, den Maklergebühren … da kommt man schnell auf diese Summe. Und das alles, um das Recht auf eine Probezeit zu erhalten… “
Seiner Meinung nach ist nicht das Gehalt das Hindernis bei der Personalbeschaffung in der Gastronomie, sondern die Wohnsituation. „Die Bewerber sind begeistert – bis sie auf athome schauen.“ Um den Neuankömmlingen zu helfen, verfügt die Gruppe über etwa 80 Zimmer, hauptsächlich in Wohngemeinschaften, sowie über einige Wohnungen. Einige Unterkünfte werden von einer eigens gegründeten Immobiliengesellschaft verwaltet, andere gehören den Gesellschaftern selbst. „Die Mieten liegen etwa zwanzig Prozent unter den Marktpreisen“, versichert Yannis Xydias. Die mit den Mietern abgeschlossenen Mietverträge sind unabhängig vom Arbeitsvertrag.
Georges Eischen, geschäftsführender Gesellschafter von La Provençale (1.700 Mitarbeiter), kommt zu dem gleichen Schluss. „Das Mietpreisniveau im Land macht es für Arbeitnehmer, die den Mindestlohn oder sogar noch mehr verdienen, extrem schwierig, überhaupt eine Wohnung zu finden.“
Anderer Chef, andere Branche, aber dieselbe Einschätzung: Laurent Nilles, Geschäftsführer der Prefalux Group (400 Mitarbeiter), bedauert, dass die Wohnsituation die Möglichkeit einschränkt, seine Teams zu verstärken. „Die Qualität eines Unternehmens lässt sich an der Qualität der Menschen messen, die dort arbeiten. Bei der aktuellen Situation sind wir alle die Verlierer.“
Diese drei Führungskräfte haben eines gemeinsam: Sie wollen eine Lücke nutzen, die das am 7. August 2023 verabschiedete Gesetz über bezahlbaren Wohnraum eröffnet. Die Liberalen hatten sich dafür eingesetzt, dass eine Klausel es Arbeitgebern ermöglicht, auf ihrem eigenen Grundstück bezahlbaren Wohnraum für ihre Mitarbeiter zu errichten, der zudem großzügig subventioniert wird. Diese Idee hatte bereits seit Ende des 19. Jahrhunderts zur Entstehung der Arbeitersiedlungen im Süden des Landes geführt. Das Prinzip wurde von den Arbeitgebern wieder aufgegriffen. „Als Handwerkskammer haben wir uns für eine solche Regelung eingesetzt. Wir finden dieses Modell sehr interessant“, betont Max Urbany, Abteilungsleiter „Wirtschaftsangelegenheiten“. Er versichert, dass die Idee hinter diesen Projekten „nicht darin besteht, Geld zu verdienen, sondern Arbeitskräfte anzuziehen.“
Die Gesetzgebung, die vom ehemaligen Wohnungsbauminister Henri Kox (Déi Gréng) und anschließend von seinem Nachfolger Claude Meisch (DP) vorangetrieben wurde, ist attraktiv, da sich die finanzielle Beteiligung des Staates im Rahmen der Bauförderung auf bis zu 75 Prozent der Baukosten belaufen kann. Die verbleibenden 25 Prozent erhält der Bauunternehmer und Bauträger während der Laufzeit der Vereinbarung dank des Ausgleichsmechanismus, der als Vergütung für das investierte Kapital dient. Um seine Großzügigkeit zu rechtfertigen, verlangt der Staat nämlich, dass der Status als erschwinglicher Wohnraum mindestens vierzig Jahre lang bestehen bleibt, verbunden mit einem fünfzigjährigen Erbbaurecht auf dem Grundstück. Das Unternehmen muss zudem einen eigenen Status als sozialer Bauträger begründen, und zwar über einen gemeinnützigen Verein, eine Gesellschaft mit sozialer Ausrichtung (SIS) oder eine Stiftung. Wie auf dem klassischen Markt für erschwinglichen Wohnraum (SNHBM, Wohnungsfonds…) wird die Miete einkommensabhängig berechnet.
Auch wenn die Kriterien streng sind, lässt das Modell dennoch Spielraum. „Es heißt nicht 75 Prozent oder gar nichts“, erklärt Luc Biever, Leiter der Abteilung für Innovationen im Ministerium für Wohnungswesen. „Ein Arbeitgeber kann sich dafür entscheiden, Wohnungen, die die Kriterien für bezahlbaren Wohnraum erfüllen (insbesondere hinsichtlich der Wohnfläche), mit größeren Wohnungen zu kombinieren, die nicht unter diese Kriterien fallen und die er auf dem freien Markt vermietet. In diesem Fall erhält er die Wohnungsbauförderung nur für die erschwinglichen Wohnungen “. Unternehmen können so sowohl Mitarbeiter am unteren Ende der Gehaltsskala als auch Führungskräfte unterbringen.
La Provençale hatte sich einen Vorsprung verschafft, indem sie bereits Ende 2022 eine im Bau befindliche Wohnanlage in Bonnevoie, Rue du Dernier Sol, erworben hatte. „Diese Gelegenheit ergab sich, als der Bauträger Schwierigkeiten hatte, die Wohnungen im Bauzustand zu verkaufen. Die Wohnanlage liegt in der Nähe der Straßenbahn, die bis zum Stadion fährt, von wo aus man bequem den Bus nach Leudelange (wo sich die Markthallen befinden, Anm. d. Red.) nehmen kann“, erklärt Georges Eischen. Das Gebäude mit rund vierzig Wohnungen (darunter eine Wohnung mit Zimmern zur Mitbenutzung) wird ihn zwischen 35 und 40 Millionen Euro kosten. „Ein Finanzier wäre sicherlich zurückhaltender gewesen als wir. Vor allem, da wir heute angesichts der Krise im Baugewerbe und in der Industrie weniger Schwierigkeiten haben, Personal zu finden als im Jahr 2022. Aber ich glaube, wir werden diese Investition nicht bereuen. Wer weiß schon, wie die Lage in fünf Jahren aussehen wird ? “ Da der Grundstückspreis an diesem Standort hoch war, werden die Zuschüsse, die La Provençale im Rahmen der „Aide à la pierre“ erhält, die Hälfte der Anfangsinvestition decken.
Prefalux gehörte zu den Bauunternehmen, die am schnellsten ihr Interesse bekundeten. Bereits vor einem Jahr hatte das Unternehmen sein Konzept des „Prefalux House“ anlässlich der Vorstellung des Gesetzes durch den Wohnungsbauminister Claude Meisch (DP) vor der Handwerkskammer vorgestellt. „Das ist ein sehr interessanter Vorschlag. Die Umsetzung ist komplex, was angesichts der Höhe der öffentlichen Zuschüsse verständlich ist, aber ich denke, dass er seine Zielgruppe finden wird“, kommentiert Laurent Nilles. Er reserviert eine der drei Wohnanlagen seines Programms „Kiischten“ (Junglinster) für bezahlbaren Wohnraum für Arbeitnehmer. Auch hier war das Projekt bereits vor der Veröffentlichung des Gesetzes auf den Weg gebracht worden, doch die Pläne wurden überarbeitet, um die staatlichen Fördermittel voll auszuschöpfen.
Laurent Nilles versichert, dass die Umsetzung dieses Projekts (Fertigstellung Anfang 2027) nur ein erster Schritt ist. Prefalux baut seit langem diese Art von Wohnanlagen für die SNHBM oder den Wohnungsfonds und kennt die spezifischen Anforderungen dieses Geschäftsfelds. Das Projekt „Kiischten“ soll daher auch als Vorzeigeprojekt dienen. „Es liegt auf der Hand, dass wir diese Erfahrung nutzen, um andere Träger anzusprechen. Wir arbeiten insbesondere mit Vereinen zusammen, darunter eine Organisation, die bereits über einen großen Bestand an erschwinglichen Wohnungen verfügt. “
Die Manso-Gruppe hat sich der Ausschreibung des Fonds Kirchberg angeschlossen, der im Rahmen seines Projekts „Grünewald-Steichen“ den Bau eines elfstöckigen Hochhauses mit erschwinglichen Wohnungen für Arbeitnehmer plant. Marc Widong, der Direktor des Fonds, erklärt, dass es im neuen Stadtteil an kleinen Wohneinheiten für junge Berufstätige mangelt. „Wir werden dieses Gebäude für Microlodging (35 m² große Einzimmerwohnungen mit Bad und Einbauküche) und Coliving (fünf oder sechs Zimmer mit Bad sowie Gemeinschaftsräume) reservieren.“ Dem Bauträger wird die Freiheit eingeräumt, die Aufteilung entsprechend den von ihm ermittelten Bedürfnissen zu gestalten, sofern die durchschnittliche Wohnfläche die von der Stadt Luxemburg geforderten 52 m² pro Wohnung einhält. Der Turm soll 2030 fertiggestellt werden; 170 Personen werden dort wohnen.
Die ersten Projekte, die von dem neuen Gesetz profitieren, betreffen ausschließlich Familienunternehmen, die fest im Land verwurzelt sind. Andere große Arbeitgeber des Landes scheinen sich nicht für diese Thematik zu interessieren. Die „Big Four“ (PWC, Deloitte, KPMG und EY) beispielsweise hüllen sich in Schweigen. Als sie eine Woche vor der Veröffentlichung vom Land kontaktiert wurden, wollte sich keine von ihnen äußern. Nach Angaben anderer Gesprächspartner, die mit der Angelegenheit gut vertraut sind, wäre der Zeitrahmen für diese Unternehmen ein großes Hindernis. Vierzig oder sogar fünfzig Jahre für die Umsetzung – das ist zu lang.
PwC-Luxemburg hat diese Frage möglicherweise bereits beantwortet, indem es im Oktober 2024 in Porto Büros eröffnet hat, die ganz auf die Bedürfnisse seiner luxemburgischen Niederlassung zugeschnitten sind. Bis 2027 sollen dort 700 Mitarbeiter tätig sein. Die Unterbringung seiner Nachwuchskräfte in Luxemburg wäre daher keine Priorität mehr.
Der lange Zeitraum stellt für die luxemburgischen Unternehmen, die an dem Konzept interessiert sind, kein Problem dar. „Mein Großvater hat das Unternehmen 1934 gegründet, daher stört es uns nicht, einen Vertrag mit einer Laufzeit von vierzig Jahren abzuschließen – das ist sogar ganz selbstverständlich“, betont der Geschäftsführer von Prefalux.
Auch hinsichtlich der Empfänger dieser staatlichen Beihilfe bestehen Fragen. Einer der Bewerber für den Bau des Grünewald-Steichen-Projekts (Kirchberg-Fonds) wird zumindest teilweise von einem amerikanischen Pensionsfonds finanziell unterstützt. Es ist sicherlich kein Zufall, dass die American Chamber of Commerce Luxembourg an mehreren Informationsveranstaltungen teilgenommen hat. Die Möglichkeit, Wohngebäude zu errichten, die vollständig vom Staat zurückgezahlt werden, über vier oder fünf Jahrzehnte hinweg (zugegebenermaßen bescheidene) Mieteinnahmen zu erzielen und dabei die Aussicht auf einen garantierten Weiterverkauf nach Ablauf der Vereinbarung (vorrangig an den Staat) zu haben – das ist eine Investition ohne jegliches Risiko. Auf diese Frage angesprochen, erklärt Marc Widong: „Der Fonds sucht einen Bauträger und Architekten für die Umsetzung des Projekts sowie einen gemeinnützigen Verein, eine SIS oder eine Stiftung, die anschließend die für Arbeitnehmer bestimmten Wohnungen verwaltet. Wir haben keine Kenntnis von den ‚Finanziers‘ hinter den Bewerbungen.“ Das Wohnungsbauministerium räumt ein, sich über diese Frage noch keine genauen Gedanken gemacht zu haben: „Für uns ist wichtig, dass das Projekt die Ausschreibungsbedingungen erfüllt. Wir haben keine Kriterien hinsichtlich der Herkunft der Investoren festgelegt“, räumt Luc Biever ein.
Zwar stößt die Initiative bei den Arbeitgebern zunehmend auf Interesse, wird jedoch von der Arbeitnehmerkammer (CSL) heftig kritisiert. Auf Anfrage des Landes erklärte sie, sie „ unterstütze uneingeschränkt eine erhebliche Aufstockung der öffentlichen Investitionen in den Bau von bezahlbarem Wohnraum “, äußert jedoch „tiefe Skepsis gegenüber der Idee, dieses Ziel über die Arbeitgeber zu erreichen.“ Sie befürchtet die Rückkehr zu „einer gewissen Bevormundung, die die Arbeitnehmer in eine Situation übermäßiger Abhängigkeit von ihrem Arbeitgeber bringen könnte.“ Das Gesetz sieht vor, dass ein Arbeitnehmer im Falle einer Kündigung verpflichtet ist, seine Wohnung innerhalb von drei Monaten zu räumen. Im Todesfall muss seine Familie innerhalb von zwölf Monaten ausziehen. „Dieses Modell erscheint uns anachronistisch“, befürchtet die CSL. „ Die europäischen Länder, die als Vorreiter in der Politik für bezahlbaren Wohnraum gelten, haben sich im Allgemeinen von dieser Logik entfernt und bevorzugen heute besser geeignete Lösungen, wie beispielsweise den direkten öffentlichen Wohnungsbau oder die Entwicklung von Genossenschaften. “
Derzeit scheinen die Berufsverbände (Arbeitnehmer- oder Arbeitgeberverbände) nicht bereit zu sein, in Wohnraum für Arbeitnehmer mit geringem Einkommen zu investieren. Die Handwerkskammer, die eigentlich an vorderster Front für das Gesetz eintreten sollte, rechtfertigt sich damit, dass sie zwar darüber nachgedacht habe, „aber wir wollen uns nicht für ein Unternehmen gegenüber einem anderen entscheiden müssen. Wir ziehen es vor, die Rolle eines Beraters einzunehmen“, betont Max Urbany. Er argumentiert, dass „KMU auch eine oder zwei erschwingliche Wohnungen in einer im Bau befindlichen Wohnanlage erwerben können und dabei alle Fördermittel erhalten“, räumt jedoch ein, dass die komplexen organisatorischen Abläufe für kleine Unternehmen nicht gerade förderlich sind. „Oft kommen die Projekte genau an dieser Stelle ins Stocken. Und die Konjunktur ist auch nicht gerade hilfreich.“
Im Jahr 1973 hatten die Handwerkskammer und die Arbeitskammer jedoch das „Foyer du travailleur“ gegründet, einen gemeinnützigen Verein, der zugewanderte Arbeiter in Unterkünften in Mühlenbach, Diekirch oder Lallange unterbrachte. Sie verlor nach und nach an Bedeutung, bis sie 2021 aus dem Handelsregister gelöscht wurde.
Auch die Erinnerung an Infraplan (gegründet 1972) ist schmerzhaft. Die vom LAV (dem Vorgänger des OGBL) gegründete GmbH hat zwar Sozialwohnungen in Lallange, Roeser, Schrassig, Kayl, Dudelange oder Grevenemacher Sozialwohnungen geschaffen, doch in den 1990er Jahren geriet sie in Schwierigkeiten und ihr Immobilienbestand wurde schließlich an den Wohnungsfonds veräußert.
Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum, den die Arbeitgeber heute feststellen, ist vor allem ein historisches Versagen der staatlichen Politik. Im Land fallen nur 1,6 Prozent der Wohnungen in diese Kategorie. Im Jahr 2002 erklärte Fernand Boden, ehemaliger Wohnungsbauminister der CSV, im Parlament: „Sozialer Wohnungsbau ist etwas für Vereine wie die Stëmm vun der Strooss.“
Seitdem hat sich die Situation natürlich weiterentwickelt. Der von Henri Kox eingeführte Artikel 29a sah vor, dass bei Neubauten zwischen zehn und zwanzig Prozent der Wohnungen als erschwinglicher Wohnraum reserviert werden müssen. Dieser Paradigmenwechsel wurde von Claude Meisch bekräftigt, der diesen Grundsatz im Gesetz vom 27. Juni 2025 verankerte und die Quote von fünfzehn auf dreißig Prozent erhöhte.
