Das Steuerwesen ist nicht gerade das Lieblingsfach von Wirtschafts- und Finanzstudenten. Dennoch lernen sie darin eine Menge interessanter Dinge. Zum Beispiel, dass eine „gute Steuer“ eine breite Bemessungsgrundlage (eine große Anzahl von Steuerpflichtigen) und einen niedrigen oder moderaten Steuersatz hat. Das macht sie schmerzlos und bringt gleichzeitig hohe Einnahmen. Wenn sie zudem ein für das gesellschaftliche Leben unverzichtbares Gut mit hohem Stückwert belastet, ist das der Jackpot. Daher kommt der Immobilienbesteuerung in den obligatorischen Abgaben der verschiedenen Länder eine so große Bedeutung zu.
Bislang war dieses Thema jedoch noch nie Gegenstand einer weltweiten Bestandsaufnahme gewesen. Aus diesem Grund ist das am 21. Juli von der OECD veröffentlichte Dokument mit dem Titel „Housing Taxation in OECD Countries“ von besonderem Interesse. Auf 140 Seiten liefert es eine vergleichende Bewertung der Wohnsteuerpolitik in den Mitgliedsländern und zeigt Reformmöglichkeiten auf.
In den OECD-Ländern stellt das Wohnen den größten Ausgabenposten der Haushalte dar, und sein Anteil am Gesamtbudget ist in den letzten Jahren stetig gestiegen. Es handelt sich dabei um die größte Investition, die Haushalte im Laufe ihres Lebens tätigen, sodass Hauptwohnsitze etwa fünfzig Prozent des Gesamtvermögens aller Haushaltskategorien ausmachen; in der Mittelschicht steigt dieser Anteil auf sechzig Prozent.
Natürlich variiert die Bedeutung des Immobiliensektors von Land zu Land erheblich. So reicht der Anteil der Eigenheimbesitzer von 44 Prozent aller Haushalte in Deutschland bis zu 93 Prozent in Litauen. Mit 69 Prozent liegt Luxemburg auf einem ähnlichen Niveau wie Belgien, die USA, Japan und Italien, jedoch hinter Spanien (76 Prozent) und vor Frankreich (58 Prozent). Der Immobilienbesitz, einschließlich Zweitwohnungen, macht in den USA weniger als vierzig Prozent des Gesamtvermögens aus und im Vereinigten Königreich etwa 55 Prozent, in Chile, Lettland oder Griechenland hingegen mehr als 80 Prozent. Mit 71 Prozent gehört Luxemburg zur Spitzengruppe, während die Nachbarländer (Niederlande, Frankreich, Deutschland und Belgien) zwischen 63 und 66 Prozent liegen.
Der Besitz von Immobilien ist sehr ungleich verteilt, wenn auch weniger als der von Finanzvermögen. „Vermögende Haushalte und, in geringerem Maße, Haushalte mit hohem Einkommen besitzen einen überproportionalen Anteil an Hauptwohnsitzen sowie den Großteil der Zweitwohnsitze“, schreiben die Autoren des Berichts. Der Wert des Hauptwohnsitzes ist bei den zwanzig Prozent mit den höchsten Einkommen 3,6-mal höher als bei den zwanzig Prozent mit den niedrigsten Einkommen. Betrachtet man das Vermögen, beträgt das Verhältnis eins zu fünfzehn!
Der Anteil der Eigenheimbesitzer und der Wert des Immobilienvermögens hängen ebenfalls stark vom Alter ab. Ältere Haushalte sind häufiger Eigentümer als andere, und der durchschnittliche Nettowert des Hauptwohnsitzes ist bei den 65- bis 74-Jährigen doppelt so hoch wie bei den 35- bis 44-Jährigen. Die jüngste Preisentwicklung verstärkt tendenziell die Ungleichheit nach Alter, da es für die jüngeren Generationen selbst bei angemessenem Einkommen immer schwieriger wird, Wohneigentum zu erwerben.
Das Interesse der OECD an der Immobilienbesteuerung lässt sich auf verschiedene Weise erklären. Nach dem Ende der Gesundheitskrise, zu einem Zeitpunkt, an dem das Motto „ was auch immer es kostet “ trotz des Rezessionsrisikos nicht mehr gilt, versuchen viele Länder, ihre öffentlichen Finanzen durch die Mobilisierung aller möglichen Steuereinnahmen wieder ins Lot zu bringen.
Die Behörden stehen zudem unter zunehmendem Druck, gegen die zunehmende Ungleichheit und die sinkende Erschwinglichkeit von Wohnraum vorzugehen, die sich mit steigenden Zinsen noch verschärfen könnte. Schließlich könnten laut OECD vor dem Hintergrund einer stetig zunehmenden internationalen Mobilität von Kapital und Personen die Steuerbehörden versucht sein, die Einnahmen aus weniger mobilen Steuerbemessungsgrundlagen, insbesondere aus Immobilienbesitz, zu erhöhen.
Die Immobilienbesteuerung spielt im OECD-Raum bereits eine wichtige Rolle, da die Länder eine breite Palette von Steuern auf Wohnimmobilien erheben. In allen OECD-Ländern gibt es regelmäßige Steuern auf Immobilienbesitz. Eigentümer von vermieteten Immobilien werden auf ihre Mieteinnahmen besteuert, und in einer Minderheit der Länder werden Eigentümer, die ihre Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen, auf die „fiktiven Mieten“ besteuert: Dabei handelt es sich um die fiktive Miete, die die Eigentümer zahlen müssten, wenn sie Mieter der von ihnen bewohnten Wohnung wären.
Transaktionssteuern sind äußerst verbreitet, insbesondere beim Erwerb (30 von 38 Ländern). Die Höhe der Grunderwerbs- oder Eintragungsgebühren ist nicht unerheblich (sieben Prozent in Luxemburg, bis zu 5,8 Prozent in Frankreich beim Kauf einer Altbauwohnung). Was den Verkauf von Wohnimmobilien betrifft, so unterliegen diese häufig einer Kapitalertragsteuer: Dies ist in vierzehn von 38 Mitgliedsländern der Fall, doch Kapitalgewinne aus der Veräußerung des Hauptwohnsitzes sind meist steuerfrei. Schließlich kann eine Immobilie, wenn sie nach dem Tod des Eigentümers an dessen Erben übergeht oder wenn sie ihnen zu Lebzeiten geschenkt wurde, auch der Erbschafts- und Schenkungssteuer unterliegen (24 von 38 Ländern). Die Immobilienbesteuerung bietet jedoch auch Möglichkeiten zur Senkung von Steuern und Abgaben: In der Hälfte der OECD-Länder, darunter Luxemburg, können beispielsweise Darlehenszinsen vom Einkommen abgezogen werden.
Der OECD-Bericht äußert sich im Hinblick auf Gerechtigkeit, wirtschaftliche Effizienz und das mobilisierbare Einnahmepotenzial sehr kritisch zu verschiedenen Aspekten der Immobilienbesteuerung. Es zeigt sich, dass in vielen Ländern, wie beispielsweise in Frankreich, die wiederkehrenden Steuern auf Grundbesitz auf veralteten Katasterwerten basieren, was ihr Steuerpotenzial erheblich schwächt, da die Einnahmen nicht im gleichen Tempo steigen wie der Wert der Immobilien. Diese Situation widerspricht zudem der Gerechtigkeit, da Haushalte, die Immobilien besitzen, deren Wert gestiegen ist, dennoch keine höheren Steuern zahlen, und sie kann die Mobilität hemmen, indem sie Eigentümer dazu veranlasst, in Wohnungen zu verbleiben, die ihren Bedürfnissen nicht mehr entsprechen. Auch unter dem Gesichtspunkt einer möglichen Beeinträchtigung der Wohn- und Berufsmobilität hält die OECD die Besteuerung von Immobilientransaktionen für zu häufig und zu hoch.
Die Tatsache, dass die meisten Länder Kapitalgewinne aus dem Verkauf des Hauptwohnsitzes vollständig von der Steuer befreien, verschafft den wohlhabendsten Haushalten erhebliche Vorteile. Andere Formen der Steuerentlastung, insbesondere die Abzugsfähigkeit von Darlehenszinsen, erweisen sich als unwirksam, um den Anteil der Eigenheimbesitzer zu erhöhen.
Unter den Empfehlungen der OECD betrifft die einzige vorgeschlagene Entlastung die Senkung der Grunderwerbsteuer, die „die vertikale und horizontale Gerechtigkeit verbessern würde“. Diese Senkung würde durch „eine regelmäßige Aktualisierung der Immobilienwerte“ ausgeglichen, was zu einer Erhöhung der Grundsteuern führen würde, die fortan auf einer Basis berechnet würden, die den wirtschaftlichen Gegebenheiten besser entspricht.
Der Bericht schlägt außerdem vor, dass „während die Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf des Hauptwohnsitzes für die meisten Haushalte weiterhin steuerfrei bleiben“, diese ab einem noch festzulegenden Schwellenwert besteuert werden sollten, um „die Progressivität der Steuer zu stärken und den Inflationsdruck auf den Wohnungsmarkt zu verringern“.
Direktbeihilfen, die den Erwerb von Wohneigentum erleichtern, haben mitunter inflationäre Auswirkungen, wie sich in Frankreich zwischen 2015 und 2022 bei einer Regelung gezeigt hat, die die Möglichkeit bot, bei einer Investition in Mietwohnungen eine Einkommensteuerermäßigung in Anspruch zu nehmen. Sie könnten sinnvollerweise durch eine Förderung des Wohnungsangebots oder durch Maßnahmen zur effizienteren Nutzung des bestehenden Wohnungsbestands, wie beispielsweise die Besteuerung leerstehender Wohnungen, ersetzt werden.
Der Bericht räumt jedoch ein, dass „ selbst wenn steuerpolitische Maßnahmen eine positive Rolle spielen können, sie nicht unbedingt so wirksam sind wie andere Instrumente (insbesondere regulatorische Maßnahmen) und in der Regel durch weitere Maßnahmen ergänzt werden müssen “.
Außer Konkurrenz
Der Durchschnittswert eines Hauptwohnsitzes in Luxemburg liegt laut OECD bei 582.202 Dollar (Zahlen von 2019). Mit dieser Zahl ist das Großherzogtum eine Klasse für sich, denn sein nächster Verfolger, Australien, weist einen Durchschnittswert von 355.718 Dollar auf, also 39 Prozent weniger. Der OECD-Durchschnitt liegt bei lediglich 163.857 Dollar. Der Unterschied zu den Nachbarländern ist sehr groß: Der Hauptwohnsitz eines Luxemburgers ist im Durchschnitt 2,6-mal so viel wert wie der eines Belgiers, dreimal so viel wie der eines Niederländers, viermal so viel wie der eines Franzosen und 4,6-mal so viel wie der eines Deutschen! Luxemburg ist jedoch „gleichberechtigter“ als seine Nachbarn: Der Durchschnittswert einer Immobilie, die sich im Besitz der einkommensstärksten 20 Prozent befindet, ist dreimal so hoch wie der einer Immobilie, die sich im Besitz der einkommensschwächsten 20 Prozent befindet. Nur Belgien schneidet mit einem Wert von 2,4 besser ab. In Frankreich liegt der Wert hingegen bei 6,4, in den Niederlanden bei 6,7 und in Deutschland sogar bei 9. Auf OECD-Ebene beträgt der Wert 3,7.
Wohnen und Umwelt
Der Wohnungssektor hat erhebliche Auswirkungen auf die Umwelt. Der CO₂-Fußabdruck des Wohnungssektors macht etwa 22 Prozent des weltweiten Endenergieverbrauchs und 17 Prozent der energiebezogenen CO₂-Emissionen aus, wobei der Großteil des Verbrauchs auf die Heizung entfällt. Der Wohnungsbau ist zudem eine wesentliche Quelle für Feinstaub. Im weiteren Sinne hat der Wohnungsbau Einfluss auf die Raumnutzung und die Biodiversität, beispielsweise durch den Verlust ländlicher Flächen und die Zersplitterung natürlicher Lebensräume, sowie auf den Verkehr und den Wasserverbrauch. In vielen Ländern (Luxemburg, Deutschland, Frankreich, Italien, USA) gibt es steuerliche Anreize für die energetische Sanierung von Gebäuden, doch diese werden in der Regel ohne Einkommensvoraussetzungen gewährt und führen zu einem „Mitnahmeeffekt“ zugunsten wohlhabender Haushalte, die am häufigsten davon profitieren. Die OECD fordert eine gezieltere Ausrichtung dieser Beihilfen, um sicherzustellen, dass sie vorrangig einkommensschwache Haushalte erreichen. Dies würde einer größeren Gerechtigkeit dienen und wäre zudem sinnvoller, da diese Haushalte „mit größerer Wahrscheinlichkeit in Wohnungen leben, bei denen ein erhebliches Potenzial zur Senkung des Energieverbrauchs besteht“. gc
