„Die Belastungsquote steigt, das ist eine mathematische Tatsache. Aber wir können diesen Anstieg durch eine Verlängerung der Kreditlaufzeiten auffangen“, erklärt Yann Gadea, Leiter der Maklerabteilung bei AtHome Finance. Zwischen den Käufern und ihren Kreditgebern genießt der mit der systemischen Anzeigenplattform verbundene Makler einen privilegierten Einblick in den Wohnimmobilienmarkt. Die beim Makler geschlossenen Vereinbarungen werden zwei oder drei Monate später beim Notar und anschließend in den institutionellen Statistiken erfasst.
„AtHome Finance wickelt in einem ‚normalen Jahr‘ etwa tausend Transaktionen ab“, erklärt Yann Gadea. Doch die Zahl der über die Vermittlungsplattform abgeschlossenen Kredite ist im Jahr 2022 nach einem schwachen zweiten Halbjahr bereits um die Hälfte zurückgegangen. Das erste Halbjahr war „sehr dynamisch“ gewesen. Dann seien die von den Banken praktizierten Zinssätze (im Vergleich zu den von der EZB für die Bankrefinanzierung angewandten Zinssätzen) „enorm gestiegen, und es gab keine Preiskorrekturen oder Verhandlungsmöglichkeiten mit den Verkäufern über den Preis der Immobilien“, berichtet der Makler. So kam es, dass die Transaktionen im November und Dezember zum Stillstand kamen. Von den 420 Millionen Euro an Krediten, die 2022 über AtHome Finance aufgenommen wurden, flossen 90 Prozent in den Kauf von Altbauten.
Das Wohnungsmarkt-Observatorium bestätigt den deutlichen Rückgang der Verkäufe von Neubauwohnungen allein im dritten Quartal des vergangenen Jahres mit einem Einbruch um 36,4 Prozent im Vergleich zum dritten Quartal 2021: nur 297 Verkäufe. Weit entfernt von den durchschnittlich 671 Verkäufen, die im gleichen Zeitraum (von Juli bis September) zwischen 2017 und 2019 erzielt wurden. In den jüngsten vom Observatoire veröffentlichten Daten ist zudem von einem Preisanstieg von elf Prozent gegenüber 2021 und von 2,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal die Rede. Das Observatoire sieht eine vertragliche Ursache für diesen Anstieg. Die Bauträger von Vefa (Verkauf im zukünftigen Fertigstellungszustand) haben darauf verzichtet, eine Klausel zur Preisindexierung bei der Übergabe aufzunehmen, „um dem Endkunden mehr Transparenz hinsichtlich seines zukünftigen Preises zu gewährleisten“. Infolgedessen haben sie von Anfang an höhere Preise in Rechnung gestellt.
Jean-Paul Scheuren, Präsident der Immobilienkammer, fügt hinzu, dass die Preise zudem künstlich in die Höhe getrieben wurden, da für den Vorverkauf bestimmte Einheiten mangels Nachfrage bereits nach der Planung verkauft wurden (also brandneu und teuer). Sie wurden somit als Verkäufe bestehender Immobilien verbucht, was den Durchschnittswert der Transaktionen in die Höhe trieb. Dies räumt auch Julien Licheron (Observatoire de l’habitat) ein.
Bei AtHome Finance ist eine Preiskorrektur zu beobachten, wobei ein Preisnachlass zwischen zehn und fünfzehn Prozent möglich ist. Eine umschreibende Art zu sagen, dass der Quadratmeterpreis um denselben Betrag gesunken ist. „Jetzt können Käufer über die Immobilien verhandeln. Das ist in Luxemburg außergewöhnlich. In zwölf Jahren als Makler habe ich so etwas noch nie erlebt. Für eine Wohnung in Luxemburg-Stadt hatten wir fünfzehn potenzielle Käufer, und es kam zu Bieterwettkämpfen“, berichtet der Makler von AtHome.
Yann Gadea verrät, dass er „Konstruktionen“ ausarbeitet, damit die Käufer ihre Kredite neu verhandeln können, sobald die Zinsen sinken. Diese liegen derzeit bei etwa vier Prozent. In dieser Woche gibt die Zentralbank einen ersten Vorgeschmack auf diesen Anstieg, der bereits vor einigen Monaten bei AtHome zu beobachten war: Die Zinssätze für im Januar gewährte Immobilienkredite sind gestiegen. Der variable Zinssatz ist innerhalb eines Monats um fast ein Prozent gestiegen. Er stieg von 2,58 Prozent im Dezember auf 3,51 Prozent. Im Jahresvergleich stieg der Zinssatz um 2,21 Prozent. Der Festzins stieg bei Laufzeiten unter zehn Jahren nur um sechs Basispunkte auf 3,58 Prozent (bei Laufzeiten über zehn Jahren auf 3,6 Prozent), im Jahresvergleich jedoch um 216 Basispunkte!
Die von Athome vorgeschlagene „Konstruktion“ würde aus einem Vertrag bestehen, der die Übernahme des Darlehens durch eine neue Bank gegen eine Strafzahlung in Höhe von 10.000 oder 15.000 Euro vorsieht. „Wenn der Zinssatz von vier auf drei Prozent sinkt, gewinnen Sie 70.000 oder 80.000 Euro“, , erläutert der Leiter der Maklerabteilung von AtHome Finance, wo man hauptsächlich mit Erstkäufern zusammenarbeitet, die regelmäßig den gesamten Wert der Immobilie finanzieren. Der Makler präsentiert natürlich eine optimistische Sichtweise, damit die Transaktionen in Scharen kommen. Wenn der Kunde mit einem Preisnachlass gegenüber den Preisen von 2021 kauft, die Zinsen in den nächsten drei Jahren sinken und der Markt wieder anzieht, dann wird der Käufer vielleicht seinen Wertzuwachs realisieren können. Um Kunden „zu beruhigen“, die sich Sorgen über den Anstieg eines variablen Zinssatzes machen, der einen großen Teil ihres Einkommens auffrisst, werden die Laufzeiten auf 36 oder 40 Jahre verlängert. „Wenn man eine Immobilie erwirbt und dann nicht mehr in den Urlaub fahren oder ein Auto kaufen kann, ist das schon ein kleines Problem“, merkt Yann Gadea an.
Eine weitere Neuigkeit auf dem Markt: Die Banken „bestimmen tatsächlich den Preis der Immobilie“ und sind „sehr, sehr zurückhaltend bei Überbrückungskrediten und Zwischenfinanzierungen“. Übrigens arbeitet AtHome nicht mehr hauptsächlich mit lokalen Kreditinstituten wie BGL, ING oder BIL zusammen, die in den letzten Jahren treue Partner bei der Vermittlung von Krediten waren. Stattdessen sind nun deutsche Bausparkassen an der Reihe. „Sie bieten andere Refinanzierungsbedingungen. Längere Laufzeiten. Und vor allem bieten sie etwas flexiblere Möglichkeiten zur Neuverhandlung von Krediten als die Privatkundenbanken“, erklärt Yann Gadea. „Wer die Mittel zum Kauf hat, macht hervorragende Geschäfte“, ist er überzeugt.
Da haben wir es: Bei einer monatlichen Rate von 3.200 Euro über 30 Jahre mit festem Zinssatz hat ein Käufer innerhalb eines Jahres 200.000 Euro an Kreditkapazität verloren. „Anfang 2022 hat man noch etwa 850.000 Euro aufgenommen. Jetzt sind es 650.000. Da sich der Markt um zehn bis fünfzehn Prozent korrigiert hat, ist es nur noch ein kleiner Schritt“, erklärt der Makler von AtHome. Es ist daher ratsam, die Laufzeit um sechs oder zehn Jahre zu verlängern. Der Markt dürfte sein Gleichgewichtsniveau bei einem Zinssatz zwischen 2,3 und 2,8 Prozent finden.
Die Immobilienpreise steigen bis zu einer bestimmten Obergrenze mit dem Einkommen der Käufer. In einem 2020 veröffentlichten Bericht wies das Observatoire de l’habitat darauf hin, dass die Wohnkosten im Verhältnis zum Einkommen – die sogenannte Wohnkostenquote – bei Mietern mit rund vierzig Prozent höher waren als bei Eigenheimbesitzern. Bei Eigenheimbesitzern liegt sie bei dreißig Prozent. Im Jahr 2019 waren 170.000 der 250.000 luxemburgischen Haushalte Eigenheimbesitzer, was einem Anteil von 67 Prozent entspricht (gegenüber 64 Prozent im Jahr 2010). Mehr als die Hälfte von ihnen muss noch ein damit verbundenes Darlehen zurückzahlen. 34 Prozent der Haushalte hatten somit ein laufendes Darlehen. Ein Viertel der Haushalte zahlt eine Miete zum privaten Marktpreis. Fünf Prozent der Haushalte profitieren von einer moderaten Miete.
Wer jedoch eine Wohnung mietet (und im Durchschnitt ein bis zwei Jahre älter ist als die verschuldeten Eigentümer), verfügt über ein geringeres verfügbares Einkommen – mit einer durchschnittlichen Differenz von 25.000 Euro pro Jahr. Zudem ist ihre Wohnkostenquote zwischen 2016 und 2019 am stärksten gestiegen, und zwar um 17,5 Prozent (gegenüber 3,6 Prozent bei den Eigentümern). Sie sind daher am stärksten von Preissteigerungen betroffen. Zwar sind die Mieten im letzten Jahrzehnt weniger stark gestiegen als die Quadratmeterpreise, dennoch haben sie sich um 47,4 Prozent verteuert (gegenüber mehr als 60 Prozent beim Kauf). Luxemburg ist zudem das europäische Land, in dem die Ausgaben für Wohnraum am höchsten sind. Diese Daten sollten berücksichtigt werden, wenn man das Mieten als Notlösung angesichts der steigenden Immobilienpreise in Betracht zieht.
