Die Gemeinden müssen die Hoheit über ihr Gebiet behalten. Das ist im Wesentlichen der Standpunkt, den die Luxemburger Bürgermeisterin Lydie Polfer (DP) vertritt, wenn sie auf den Gesetzentwurf zur Schaffung der Rechtsgrundlage für das erste nationale Gebäude- und Bauwerksregister des Landes (RNBL) eingeht. Das für dieses Dossier zuständige Innenministerium erklärt, dass „die Einrichtung des RNBL einem bereichsübergreifenden Bedarf in den Bereichen Statistik, Wissenschaft, Verwaltung, Steuern und Planung entspricht.“
Als Eckpfeiler der künftigen Grundsteuer ist das RNBL für die Regierung von großer Bedeutung, da es die rechtliche Grundlage für die nationale Steuer auf unbewohnte Wohnungen (INOL) bilden wird. Lydie Polfer lehnt daher ein Vorhaben des Wohnungsbauministers Claude Meisch (DP, wie sie selbst) gemeinsam mit seinem Amtskollegen für Inneres, Léon Gloden (CSV), entschieden ab. Damit bricht sie mit den Vereinbarungen der CSV-DP-Koalition, obwohl diese dieselben Farben trägt wie ihr Team im Rathaus. „Wir brauchen kein nationales Register für Leerstand, sondern eine genaue Definition dessen, was unter Leerstand zu verstehen ist. Wären die Dinge klarer, könnten wir diese Steuer selbst einführen.“ Also ohne den Staat, q.e.d.
Für die Bürgermeisterin von Luxemburg käme die Einrichtung des RNBL entweder einer „Herkulesaufgabe“ oder dem „Mythos von Sisyphos“ gleich. Sie verweist auf „die große Zahl an Beamten, die eingestellt werden müssen, um die 22.296 in der Hauptstadt erfassten Adressen zu bearbeiten – sehr hohe Kosten, mit denen sich keine einzige Wohnung schaffen lässt. Aber mehr und mehr zu bauen bleibt doch die Priorität, oder?“
Lydie Polfer hat nicht Unrecht, ihre Stadt steht tatsächlich vor einer gewaltigen Aufgabe. Aber es ist auch ein bisschen ihre eigene Schuld. Zwar führt sie ein Adressregister, doch die Hauptstadt hat nie eine vollständige Datenbank über die Wohnungen erstellt. Oft umfasst eine Adresse mehrere Wohnungen. Die anderen Gemeinden des Landes nutzen hierfür eine vom SIGI entwickelte Software, doch da Luxemburg als einzige Gemeinde nicht dem Gemeindeverband angehört, arbeitet sie mit eigenen Schnittstellen. Einige Städte, insbesondere im Süden, verfügen bereits über nahezu aktuelle Listen.
Lydie Polfer räumt diesen Mangel implizit ein, indem sie erklärt: „Die 22.296 Adressen sind nicht alle Wohnadressen, sondern umfassen auch Geschäfte, Büros … Zum Vergleich: Wir haben nur 19.650 Wasserzähler.“ Sollte das RNBL eingeführt werden, wäre der Aufwand für die Erfassung und Registrierung aller Objekte enorm. „ Ist Ihnen klar, dass man, um das RNBL zu vervollständigen, jedes Haus aufsuchen muss, um den Zustand zu überprüfen, bevor man jeder Wohnung ihre nationale Nummer zuweisen kann?“ Die Bürgermeisterin macht sich insbesondere Sorgen um Gebäude, die vor 1988 errichtet wurden – dem Zeitpunkt, ab dem die Erstellung eines vertikalen Katasters verpflichtend wurde. „Wir werden nicht alle Originalunterlagen für die alten Gebäude haben. Außerdem wurden diese Gebäude oft renoviert oder sogar umgebaut, was neue Baugenehmigungen erforderlich machte. All diese historischen Daten müssen noch in das RNBL eingepflegt werden.“
Auch wenn sie versichert, die genaue Anzahl der Wohnungen angeben zu können, für die die Gemeinde eine Baugenehmigung erteilt hat, sind viele Experten nicht ganz so zuversichtlich. Vor allem, weil diese von der Stadt genehmigten Bauvorhaben nur einen Teil des Zustroms widerspiegeln, nicht aber den Bestand. In der letzten Folge des RTL-Podcasts „La bulle immo“, die letzte Woche erschien, äußerte Antoine Paccoud, Koordinator des Observatoire de l’habitat (einem Joint Venture zwischen dem Liser und dem Ministerium für Wohnungswesen), Zweifel: „Wie viele Wohnungen es in Luxemburg-Stadt gibt – ich glaube, das kann heute niemand sagen.“ Er führte das Beispiel von Mehrfamilienhäusern (Wohngebäude, die einem einzigen Eigentümer gehören) an, die als eine einzige Adresse gelten.
Er macht der Bürgermeisterin einen Heiratsantrag
Diese Unterschätzung kommt zu weiteren Ungenauigkeiten bei der Bevölkerungszählung hinzu. Das ist logisch: Wenn man die genaue Anzahl der Wohnungen nicht kennt, ist es schwierig zu sagen, wie viele Menschen darin leben. Zumal nur 59 Prozent der Einwohner der Hauptstadt den Fragebogen der letzten Volkszählung beantwortet haben (74 Prozent im gesamten Land), was ein erhebliches Verzerrungspotenzial darstellt.
Der Kontext ist zugegebenermaßen nicht einfach. Die Stadt ist das Tor für einen Großteil der Auswanderer, die sich hier zum ersten Mal anmelden. Wenn sie später in eine andere luxemburgische Gemeinde umziehen, werden sie automatisch abgemeldet; dieser Mechanismus greift jedoch nicht, wenn sie das Großherzogtum verlassen. Sie bleiben dann weiterhin in den Meldelisten der Hauptstadt eingetragen. Der Bericht des Sozialobservatoriums der Stadt Luxemburg (2022) unterstreicht, wie mobil und wechselhaft die Bevölkerung ist. Lydie Polfer verdeutlicht: „Zehn Prozent der Bevölkerung wechseln jedes Jahr.“
Viele Neuankömmlinge bleiben nur kurze Zeit, was den deutlichen Anstieg des Angebots an möblierten Zimmern und Wohngemeinschaften erklärt. Das im Jahr 2020 von der Steuerbehörde gegen Carole Caspari, Gründerin der Altea Group, eingeleitete Gerichtsverfahren war ein Aufschlussgeber. Dieses Unternehmen hat sich über die Website furnished.lu auf die Vermietung möblierter Zimmer spezialisiert. Es verwaltet etwa tausend davon. Die Zeitung „Le Land“ hatte 2016 aufgedeckt, dass die „Business Woman 2015“ (eine von der BIL und PWC verliehene Auszeichnung) eine große Anzahl von Zimmern in ihrem eigenen Namen besaß (98 im Jahr 2020). Eine Tätigkeit, die das Verwaltungsgericht als gewerblich und nicht als reine Verwaltung von Privatvermögen eingestuft hatte.
Das nach wie vor im Trend liegende Coliving findet auch bei der Stadt Anklang, die im Rahmen eines Vorverkaufs (Vefa) eine Wohnanlage in Dommeldange mit 25 Wohnungen und 92 Zimmern erworben hat, die für diese Mietform vorgesehen sind. „Wir stehen bereits in Kontakt mit Einrichtungen in der Nähe, die ein solches Angebot für ihre Nutzer bereitstellen möchten“, betont die Abgeordnete und Bürgermeisterin.
Diese Arten von Unterkünften, die günstiger sind als herkömmliche Mietwohnungen, sind in der Regel für Kurzaufenthalte gedacht. Diese hohe Fluktuation erschwert die administrative Nachverfolgbarkeit. Diese Unklarheit spiegelt sich deutlich in den von der Stadt und dem Statec vorgelegten Bevölkerungszahlen wider. Bis vor kurzem waren Abweichungen von mehreren Tausend Personen für dasselbe Jahr keine Seltenheit. Zwei Beispiele: Im Jahr 2010 gab die Stadt eine Einwohnerzahl von 93.865 an und das Statec 90.848, während im Jahr 2018 gibt die Stadt 119.214 Einwohner an und das Statec 116.323. François Peltier, Leiter der Abteilung Bevölkerung und Wohnen beim Statec, erklärt gegenüber dem Land, dass sich das Statec bis 2017 auf seine letzte Volkszählung (alle zehn Jahre) stützte, danach wurde die Bevölkerung jährlich geschätzt, indem von der letzten Bilanz die Todesfälle und Abwanderungen abgezogen und die Geburten sowie die Zuwanderungen hinzugerechnet wurden – also „die vier demografischen Komponenten, die die Einwohnerzahl beeinflussen“. Die Methode änderte sich im Jahr 2017. Seitdem berechnet das Statec den Bevölkerungsbestand auf der Grundlage des Nationalen Personenregisters, das vom staatlichen Zentrum für Informationstechnologie verwaltet wird, dessen Daten jedoch von den Gemeinden bereitgestellt werden.
Die beiden Quellen sind nun miteinander verknüpft, aber sind die Zahlen dadurch auch zuverlässiger? Da dies ganz von den Erfassungs- und Nachverfolgungsrichtlinien der Gemeinden abhängt, ist das keineswegs selbstverständlich. Zumindest lässt sich feststellen, dass die Datenerhebung landesweit nicht einheitlich sein wird.
Lydie Polfer räumt ein, dass das System Pannen hatte. „Vor 2022 genügte es, [beim Einwohnermeldeamt, Anm. d. Red.] seine Adresse anzugeben, und das war’s. “ Da keine Belege überprüft wurden, war die Anmeldung extrem einfach. Administrativ in der Hauptstadt gemeldet zu sein, ohne dort zu wohnen, war ein Kinderspiel. „Wir haben das Ausmaß des Phänomens während der Corona-Pandemie erkannt. Die Stadt hatte allen Einwohnern ein Schreiben geschickt, um ihnen mitzuteilen, dass sie Masken abholen könnten, und die Post hat uns viele Briefe zurückgeschickt – weit über tausend –, mit dem Vermerk ‚Wohnt nicht mehr unter der angegebenen Adresse‘. Unsere Mitarbeiter haben vor Ort nachgesehen und tatsächlich festgestellt, dass viele Personen nicht an den von ihnen angegebenen Adressen wohnten. Wir haben sie von Amts wegen aus dem Melderegister gestrichen.“ Dieses Problem hat sich sogar bis in seinen Briefkasten ausgebreitet: „Eines Tages erhielt ich einen Brief, der an jemanden adressiert war, der sich unter meiner Privatadresse angemeldet hatte.“
Seit 2022 müssen Eigentümer zur Anmeldung ihres Wohnsitzes eine Rechnung (Wasser, Strom) oder eine notariell beglaubigte Urkunde vorlegen. Mieter müssen mit einer Kopie des Mietvertrags zum Bierger-Center kommen. „Man kann diese Dokumente zwar immer fälschen, aber dennoch werden dadurch Missbräuche eingeschränkt“, erklärt Lydie Polfer.
Ein Aufruf zum Aufstand ?
Sobald die Stadt von einer unrechtmäßigen Anmeldung erfährt, wird der Betroffene nun aus den Listen gestrichen. „Oft sind es Eigentümer, die sich an uns wenden, wenn sie – wie ich selbst erlebt habe – Post für eine Person erhalten, die sich in betrügerischer Absicht bei ihnen angemeldet hat. “ Zwischen 2020 und 2024 wurden jährlich 2.300 bis 3.000 Personen aus den Listen gestrichen. Ein gewisser Anteil davon sind echte Betrüger (742 im Jahr 2022, berichtete das Tageblatt im Anschluss an eine Gemeinderatssitzung), die anderen sind Personen, die einfach umgezogen sind, ohne sich abzumelden.
Letztendlich führen diese Tricks und Ungenauigkeiten zwangsläufig zu einer Überschätzung der tatsächlichen Einwohnerzahl der Hauptstadt. Da es jedoch an verlässlichen Datenbanken mangelt, ist es schwierig, die Abweichung einzuschätzen. Hinter den Kulissen vermuten Kenner des Themas, dass die veröffentlichte Zahl die tatsächliche Einwohnerzahl um mehr als zehn Prozent übersteigen könnte. Das lässt sich zwar nicht überprüfen, wäre aber enorm. Die Einwohnerzahl fließt beispielsweise in die Berechnung der staatlichen Zuschüsse an die Gemeinden ein. Wenn der an Luxemburg gezahlte Betrag höher wäre, als er sein sollte, würden die 99 anderen Gemeinden benachteiligt.
Die Bürgermeisterin wünscht sich, noch einmal, dass die Gemeinden die Kontrolle über ihre Wohnungspolitik behalten. In der Vergangenheit war dies jedoch nicht immer von Erfolg gekrönt. Man erinnere sich an die Initiative ihres Vorgängers Paul Helminger aus dem Jahr 2012, der ebenfalls der liberalen Partei angehörte und versucht hatte, das Problem anzugehen, indem er seinen Fokus auf Büros und Geschäfte richtete, die in Wohnräumen untergebracht waren. Es wurde zwar eine Untersuchung durchgeführt, doch aufgrund eines Verfahrensproblems wurden die Ergebnisse nicht veröffentlicht. „Wir durften die personenbezogenen Daten nicht für diese Initiative verwenden“, erinnert sich die Bürgermeisterin.
Die Haltung, die Lydie Polfer vertritt, ist der Regierung ein echter Dorn im Auge. Mit ihrem Widerstand gegen die Einrichtung dieser nationalen Register ruft die Bürgermeisterin der Hauptstadt zur kompromisslosen Verteidigung der kommunalen Autonomie auf. Ist das ein Aufruf zum Aufstand? Kein anderer Bürgermeister wird bestreiten, dass die Befüllung des Nationalen Gebäude- und Wohnungsregisters eine immense Aufgabe sein wird, die viel Zeit und sicherlich zusätzliches Personal erfordern wird. Aber selbst der Syvicol geht nicht so weit. In seiner Stellungnahme zum ersten Gesetzentwurf (Dezember 2022) listet er zwar mehrere strittige Punkte auf, erklärt jedoch, „die Einrichtung nationaler und kommunaler Gebäude- und Wohnungsregister grundsätzlich zu unterstützen“.
Das Innenministerium hofft, den Gesetzentwurf „im Laufe des Jahres 2026“ einzubringen. Lydie Polfer meint, sollte er verabschiedet werden, „hätten wir keine andere Wahl, als ihn umzusetzen“.
Sie will den Renla auch nicht
Die Bürgermeisterin von Luxemburg weist regelmäßig darauf hin, dass die Stadt 200 Wohnungen im Bau für einen Betrag von rund 200 Millionen Euro erworben hat. Am Mittwoch erklärte sie gegenüber der Zeitung „Le Land“, dass diese Wohnungen auf den Markt für bezahlbaren Wohnraum gebracht werden sollen. Eine Aufnahme in das künftige nationale Register für bezahlbaren Wohnraum (Renla) komme jedoch nicht in Frage.
Das Renla wird es ermöglichen, die Liste der Bewerber (es dürften etwa 10.000 sein) mit der Liste der landesweit verfügbaren Wohnungen abzugleichen. „Derzeit verfügt jeder soziale Wohnungsanbieter über eine eigene Bewerberliste. Wer eine bezahlbare Wohnung sucht, muss sich daher bei mehreren Vermietern anmelden, um seine Chancen auf eine Wohnung zu erhöhen“, erklärt Luis Carvalho, Leiter der Abteilung für IT, Prozesse und Daten im Wohnungsbauministerium, der für die Einrichtung des Registers verantwortlich ist. Für die Antragsteller wird das Renla somit die Verwaltungsabläufe erheblich vereinfachen.
Lydie Polfer hält dieses Instrument für die Hauptstadt jedoch für völlig überflüssig. „Unsere Dienststellen erledigen diese Arbeit täglich, sie brauchen kein nationales Register. Ich sehe nicht, was es uns zusätzlich bringen würde. Und wir wollen nicht, dass man uns vorschreibt, wer in unseren Wohnungen leben soll. “ Luis Carvalho versichert jedoch, dass „die endgültige Entscheidung immer beim Vermieter liegen wird; kein Mieter wird vom Renla aufgezwungen.“ Das Register soll am 1. Januar 2026 in Betrieb gehen. Überall, außer in der Stadt.
Fußnote
