Den Immobilienmarkt gibt es nicht. Das behaupten zumindest einige Experten, die der Ansicht sind, dass seine extreme Segmentierung eine umfassende Analyse unmöglich macht. Wohnimmobilien vs. Gewerbeimmobilien, Eigenheime vs. Mietwohnungen, Hauptwohnsitz vs. Zweitwohnsitz, Neubau vs. Altbau – das sind die gängigsten Unterscheidungen, ganz zu schweigen von den regionalen Unterschieden innerhalb eines Landes sowie den rechtlichen, steuerlichen und banktechnischen Besonderheiten von Land zu Land. Diese Experten sehen darin einen Beweis dafür, dass die Finanzkrise von 2007–2008 den Immobiliensektor in bestimmten Ländern wie Irland oder Spanien tiefgreifend getroffen hat, während andere Länder fast völlig verschont blieben. Diese durchaus interessante Argumentation lässt jedoch außer Acht, dass diese Segmente trotz ihrer Unterschiede eines gemeinsam haben: ihre Abhängigkeit von der Zinsentwicklung. Im Wohnimmobiliensektor beispielsweise erfordert ein erheblicher Teil der Käufe, insbesondere die von „Erstkäufern“, die Aufnahme eines Kredits. Nach Angaben der Europäischen Kommission liegt Luxemburg bei der Hypothekenkreditbelastung der Haushalte (46 Prozent) an zweiter Stelle in Europa, hinter den Niederlanden (48 Prozent).
Die Zinsentwicklung seit Anfang 2022 hat bereits zu starken Turbulenzen geführt, die sich insbesondere in je nach Land mehr oder weniger ausgeprägten Umsatzrückgängen niederschlagen. Da es sich um ein globales Phänomen handelt, sind heute weitaus mehr Länder betroffen als während der Krise von 2007–2008. Ein Anhalten dieser Entwicklung weckt größte Befürchtungen für einen Wirtschaftszweig, der zwölf Prozent des europäischen BIP, 17 Prozent des amerikanischen BIP und in China sogar noch mehr ausmacht. Wenige Tage vor dem 18. G20-Gipfel in Neu-Delhi am 9. und 10. September hat der Financial Stability Board (FSB oder Rat für Finanzstabilität), eine 2009 gegründete internationale Organisation, die Staats- und Regierungschefs der Mitgliedsländer vor möglichen Spannungen auf den Finanzmärkten in den kommenden Monaten gewarnt, was bedeutet, dass die zinssensibelsten Sektoren wie der Immobiliensektor besonders genau beobachtet werden müssen, ebenso wie die Akteure, die diese finanzieren, seien es nun Banken oder Nichtbanken. Allerdings bestehen trotz einer mittlerweile globalen Flaute weiterhin lokale Besonderheiten, wie ein Überblick über drei europäische Märkte (Frankreich, Großbritannien, Deutschland) und den US-amerikanischen Markt zeigt. Auch China erlebt eine schwere Immobilienkrise, doch sein Fall ist ein Sonderfall; er hat nichts mit dem Zinsanstieg zu tun, sondern hängt mit dem Platzen (seit 2021) einer Immobilienblase zusammen, durch die der Sektor schließlich dreißig Prozent des BIP ausgemacht hatte.
In Frankreich betrug der Rückgang der Kreditvergabe Ende August im Vergleich zum Vorjahr 43 Prozent. Auf dem Markt für Bestandsimmobilien ist der Einbruch bei den Transaktionen besonders stark, während der Markt für Neubauten weiterhin in einer tiefen Krise steckt. Auf dem Mietmarkt verschärfen sich die Spannungen zunehmend. Der nationale Immobilienverband (Fnaim) rechnet für 2023 mit einem beispiellosen Rückgang der Transaktionen bei Bestandsimmobilien um 17 bis 18 Prozent, doch manche Experten sprechen sogar von einem Rückgang um 35 Prozent! Der Preisrückgang hat nun landesweit eingesetzt, bleibt jedoch begrenzt, da die Verkäufer nur schwer bereit sind, ihre Preisvorstellungen zu senken. Er reicht nicht aus, um den Anstieg der Hypothekenzinsen auszugleichen. Immobilien sind in Frankreich nach wie vor teuer. In Paris liegt der Quadratmeterpreis trotz eines jüngsten Rückgangs immer noch um 53 Prozent über dem Niveau von 2008.
Die Fachleute im Immobiliengeschäft, Maklerbüros und Makler, befinden sich in großen Schwierigkeiten. Der Bereich des Neubauwohnungsmarktes ist nach wie vor stark angeschlagen. Ende Juli 2023 lag die Zahl der Baubeginne für neue Wohnungen um 13,2 Prozent unter dem Vorjahreswert. Bei den Baugenehmigungen betrug der Rückgang sogar 22,8 Prozent, was einen starken Rückgang des Wohnungsbaus befürchten lässt, obwohl der Bedarf bei weitem nicht gedeckt ist. Hier sind die Bauunternehmen bedroht. Die Franzosen, die sich aufgrund steigender Zinsen keinen Kauf mehr leisten können (sechs von zehn Anträgen werden abgelehnt, doppelt so viele wie 2021), wenden sich dem Mietmarkt zu, wo es zu noch nie dagewesenen Spannungen kommt. Branchenexperten meldeten im August einen Anstieg der Nachfrage nach Mietwohnungen um 23 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Gleichzeitig stellten drei Viertel von ihnen einen Rückgang des Angebots fest, der im Vergleich zu 2022 auf etwa 34 Prozent geschätzt wird – eine Situation, die in den Großstädten durch das Phänomen Airbnb noch verschärft wird.
Im Vereinigten Königreich ist es üblich, Kredite mit „gemischtem“ Zinssatz aufzunehmen. Nach einer Festzinsphase von zwei bis fünf Jahren wechselt man zu einem variablen Zinssatz. Schätzungen zufolge werden im Jahr 2023 1,5 Millionen Haushalte erleben, dass der Restbetrag ihres Kredits von einem anfänglichen Zinssatz, der oft unter zwei Prozent lag, auf den aktuellen Marktzinssatz von über sechs Prozent umgestellt wird! Laut dem Think-Tank Resolution werden diejenigen, die ihren Zinssatz neu verhandeln müssen, einen Anstieg ihrer Rückzahlungsraten um durchschnittlich 45 Prozent hinnehmen müssen, während sie bereits mit einer hohen Lebensmittelinflation und explodierenden Energiekosten zu kämpfen haben. Haushalte mit geringem Einkommen sind logischerweise am stärksten betroffen. Neue Kreditnehmer stehen nicht gerade Schlange. Das Kreditvolumen ist im Vergleich zum Durchschnitt des Jahres 2022 um fast dreißig Prozent eingebrochen. Um die Nachfrage wieder anzukurbeln, bieten mehrere Banken an, die Laufzeit auf vierzig Jahre zu verlängern, statt der üblichen 25 Jahre. Der Anteil der Kredite mit einer Laufzeit von 35 Jahren ist bereits gestiegen, vor allem bei jungen Menschen. Das Verkaufsvolumen dürfte 2023 wieder auf das Niveau von 2012 zurückfallen, bei stark sinkenden Preisen. Im August fielen diese im Vergleich zum Vorjahr um 5,3 Prozent – ein Rückgang, der seit Juli 2019 nicht mehr beobachtet wurde.
In Deutschland ist die Zahl der Baugenehmigungen im ersten Halbjahr 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 27 Prozent auf 135.200 Einheiten eingebrochen. Mehrere Bauträger unterschiedlicher Größe haben in diesem Sommer Insolvenz angemeldet, wodurch die Fertigstellung zahlreicher Projekte gefährdet ist. Dazu gehören auch die 2.000 Wohnungen von Project Immobilien, die sich auf 118 Baustellen verteilen. Ursachen dafür sind, wie auch anderswo in Europa und weltweit, steigende Rohstoffpreise, neue Umweltanforderungen und der sprunghafte Anstieg der Zinssätze. Dabei hatte Bundeskanzler Olaf Scholz den Bau von 400.000 Wohnungen pro Jahr zu einem Kernpunkt seines Wahlprogramms im Jahr 2021 gemacht. Er musste jedoch schnell eine Enttäuschung hinnehmen: Im Jahr 2022 wurden nur 295.300 Wohnungen fertiggestellt, eine Zahl, die in diesem Jahr voraussichtlich auf 275.000 sinken wird – und das, obwohl im Land ein Wohnungsmangel herrscht, insbesondere in den Großstädten, in die viele Flüchtlinge strömen. Der Bedarf wird vom Petzl-Institut auf etwa 700.000 Wohnungen geschätzt. Im Neubau erwarten Fachleute bei einem Wohnungsgipfel Ende September eine Reihe von Maßnahmen. Im Bestandsbau setzt man auf sinkende Preise, um die Nachfrage wieder anzukurbeln. Anfang 2023 waren die Preise im Vergleich zum Vorjahr um 6,8 Prozent gesunken – der stärkste Rückgang seit 2000. Im Juli schätzte die Bundesbank, dass die Wohnimmobilienpreise um 20 bis 30 Prozent überbewertet seien, was angesichts der bereits verzeichneten Rückgänge einen weiteren Rückgang von 15 bis 25 Prozent befürchten (oder erhoffen) lässt.
Die Vereinigten Staaten stechen, wie so oft, in Sachen Immobilienkrise besonders hervor. Diese kündigt sich bereits seit über einem Jahr an, bedingt durch strengere Kreditbedingungen, sinkende Kaufkraft und Rezessionsängste. Tatsächlich ging die Zahl der Transaktionen im Juli auf Jahresbasis um 2,2 Prozent zurück, was auf den Anstieg der Kreditzinsen zurückzuführen ist, die im August die Sieben-Prozent-Marke überschritten haben. Doch die Immobilienpreise steigen! Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnimmobilien in den USA liegt bei fast 350.000 Dollar, das sind 1,4 Prozent mehr als vor einem Jahr. Goldman Sachs prognostiziert für 2023 einen Preisanstieg von 1,8 Prozent, statt eines im Frühjahr erwarteten Rückgangs von 2,2 Prozent. Diese Situation ist auf einen Mangel an „Bestandsimmobilien“ zurückzuführen. In einem Land, in dem Haushalte traditionell sehr mobil sind, wollen die derzeitigen Eigentümer ihre Wohnung oder ihr Haus nicht verkaufen, da sie dafür ihren günstigen Kredit aufgeben und einen Kredit zu einem deutlich höheren Zinssatz aufnehmen müssten; sie ziehen es daher vor, mit einem Umzug zu warten, sofern kein dringender Grund vorliegt. Laut Goldman Sachs stehen derzeit eine Million Einfamilienhäuser zum Verkauf, gegenüber fast zwei Millionen vor der Covid-Pandemie. Über alle Wohnformen hinweg war das zum Kauf verfügbare Angebot im Juli 2023 ebenfalls um die Hälfte geringer als im Juli 2019. Potenzielle Käufer weichen auf Neubauten aus, wobei die Verkaufszahlen für neue Einfamilienhäuser zwischen Juli 2022 und Juli 2023 volumenmäßig um 31,5 Prozent gestiegen sind. Diese Begeisterung spiegelt sich in einem Preisanstieg von fünf Prozent innerhalb eines einzigen Monats wider. Bezeichnend: Warren Buffett, bekannt für seine Weitsicht, kündigte Mitte August eine Beteiligung in Höhe von 814 Millionen Dollar an drei Einfamilienhausbauunternehmen an.
Kleine Wohnungen
Die „Shrinkflation“ – jenes Phänomen, bei dem die Menge eines Produkts reduziert wird, um dessen Preis stabil zu halten und es weiterhin erschwinglich zu machen – betrifft auch den Immobilienmarkt. Seit dem Anstieg der Zinsen haben sich viele Käufer, die darauf bedacht sind, dass ihr Kreditantrag genehmigt wird, damit abgefunden, eine günstigere Immobilie zu erwerben, was entweder einen Standortwechsel oder eine Verkleinerung der Wohnfläche bedeutet. Tatsächlich reicht diese Situation weit über den Zinsanstieg hinaus. Es handelt sich um eine Strategie, mit der man dem seit zwei Jahrzehnten anhaltenden Anstieg der Immobilienpreise begegnet.
In Frankreich hat eine Studie über die Region Île-de-France, die teuerste Region des Landes, gezeigt, dass zwischen dem Jahrzehnt 2001–2010 und dem darauf folgenden, also 2011–2020, die durchschnittliche Größe der gekauften Wohnungen, die je nach Departement zwischen 65 und 77 m² lag, in einen Bereich von 61,7 bis 67,3 m² sank. In den Departements Yvelines und Hauts-de-Seine westlich von Paris beträgt der Rückgang 9,3 bzw. 9,7 m². Die gleiche Entwicklung zeigte sich bei Einfamilienhäusern, bei denen der Rückgang der Wohnfläche in den meisten Departements rund um Paris zwischen 16 und 19 m² lag und die Wohnfläche nun in einem Bereich von 120 bis 133 m² liegt.
In den Vereinigten Staaten folgte der Rückgang der Wohnfläche mit einigen Jahrzehnten Verzögerung dem Rückgang der Fahrzeuggröße. Zwischen 2018 und 2023 sank die durchschnittliche Wohnfläche von Einfamilienhäusern um zehn Prozent, um Immobilien erschwinglicher zu machen – in einem Land mit einem hohen Anteil an Niedrigverdienern (mit einem Einkommen von weniger als zwei Dritteln des Medianlohns). Mit einem Viertel der erwerbstätigen Bevölkerung ist dieser Anteil der höchste unter den G7-Ländern. Doch es gibt noch Spielraum: Auch wenn immer mehr Häuser mit einer Fläche zwischen 110 und 140 m² gebaut werden, liegt die durchschnittliche Größe immer noch bei … 225 m².
