von Land : Hat Luc Frieden Sie überzeugt, als er in seiner Rede zur Lage der Nation das Thema Wohnen angesprochen hat?
Sandra Huber : Ich bin etwas enttäuscht, ich hatte mir mehr Kreativität erhofft. Ich habe den Eindruck, dass es beim Thema Wohnen mittlerweile nur noch um die Erschwinglichkeit geht. Es macht nur ein bis zwei Prozent des Wohnungsbestands aus, und das ist eindeutig zu wenig, aber ich bin überzeugt, dass man das Angebot differenzieren muss. Doch das Angebot für den freien Wohnungsbau versiegt gerade.
Das erste Problem sind doch die Wohnkosten, oder? Die Preise für erschwinglichen Wohnraum haben sich vor nicht allzu langer Zeit denen des freien Marktes angeglichen…
Das Problem ist die Finanzierung, und zwar nicht nur die Frage der Erschwinglichkeit. Der Anstieg der Bankzinsen hat die Lage grundlegend verändert. Aber in gewisser Weise ist dieser Trend logisch: Zinsen von drei oder vier Prozent sind ja auch nicht gerade extravagant. Es waren die Jahrzehnte mit besonders niedrigen Zinsen, die den Markt völlig aus dem Gleichgewicht gebracht haben. Wir befinden uns in einem neuen Umfeld, und alle müssen sich darauf einstellen.
Hat der Ministerpräsident Recht, wenn er sagt, dass die Vereinfachung der Verfahren die größte Herausforderung des Landes ist ?
Die Vereinfachung allein wird das Wohnungsproblem nicht lösen, sie wird die Projekte lediglich ein wenig beschleunigen. Für das Jahr 2024 wurden uns bereits ich weiß nicht wie viele Maßnahmen angekündigt, ohne dass sich dadurch viel ändern würde. Wir brauchen auch Stabilität in den Vorschriften. In den letzten Jahren haben sich diese stark verändert, und auch wenn dies manchmal notwendig war, sind diese Regeländerungen schwer nachzuvollziehen und kostspielig, wenn man die Ausrichtung eines laufenden Projekts im Laufe des Projekts ändern muss.
Haben Sie ein Beispiel ?
Derzeit gibt es viele Bedenken hinsichtlich Hochhäusern. Das ist normal, denn noch hat niemand wirklich Erfahrung damit. In der Zwischenzeit schreiten jedoch einige Projekte voran, während sich die Vorschriften ständig ändern. Das ist nicht einfach. Alle, die in der Unternehmensführung tätig sind, werden Ihnen sagen, dass das Schlimmste nicht darin besteht, Fehler zu machen, sondern gar nichts zu tun. Man muss es wagen, Dinge auszuprobieren und dann nach und nach anzupassen. Das Wichtigste ist, den Dialog zu suchen und nicht dogmatisch zu sein.
Es ist oft die Rede davon, die Umweltauflagen zu lockern. Befürworten Sie das ?
Ich befürchte, dass das wirtschaftliche Umfeld für den Umweltschutz sehr ungünstig ist. Wir haben uns zum Beispiel intensiv mit der Reduzierung der CO₂-Emissionen beschäftigt. Doch für die Kunden steht dies nicht mehr an erster Stelle. Ich will damit nicht sagen, dass unsere Käufer dafür kein Gespür haben, aber es ist kein entscheidendes Kriterium mehr. Es wäre ein Fehler, die Umweltmaßnahmen zu kürzen. Zumal die Senkung der Betriebskosten, zum Beispiel durch innovative Heizsysteme, dazu beiträgt, die Nutzungskosten einer Wohnung zu senken.
Das staatliche Programm zum Erwerb von Vefas wird fortgesetzt. Ist die staatliche Finanzierung eines Teils der privaten Projekte nach wie vor unverzichtbar?
Unter diesen Umständen wird sich der Vefa-Sektor nicht erholen. Das ist einfach nicht möglich. Bei Großprojekten halte ich dies daher für notwendig. Allerdings muss man einräumen, dass dies auf der Ebene eines einzelnen Gebäudes nicht einfach zu handhaben ist. Das wirft beispielsweise Fragen hinsichtlich der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft auf. Wenn in einer kleinen Wohnanlage 30 Prozent der Wohnungen als erschwinglicher Wohnraum ausgewiesen sind, haben die Eigentümer, die ihre Wohnungen selbst bewohnen, möglicherweise nicht mehr die Stimmenmehrheit. Es gibt äußerst konkrete Probleme, die gelöst werden müssen.
Luc Frieden hat angekündigt, dass der Staat zusätzlich zu den 500 Millionen aus dem letzten Finanzpaket 300 Millionen Euro in neue Vefas investieren wird. Was bedeutet diese Zahl für Sie ?
Das ist gut, damit lässt sich ein öffentlicher Park anlegen. Aber angesichts seiner derzeit noch geringen Größe ist es noch ein langer Weg. 300 Millionen – das ist viel und doch nicht viel. Der Bauauftrag, den wir gerade für das Los 2 von Rout Lëns unterzeichnet haben, beläuft sich allein für den Bau auf 80 Millionen Euro. Diese 300 Millionen werden die Wohnungskrise nicht lösen. Der Staat wird ohnehin nicht in der Lage sein, alles aufzukaufen, und ich glaube nicht, dass es das ist, was wir brauchen.
Wie haben Sie diese öffentlich-private Zusammenarbeit bei Rout Lëns umgesetzt?
Wir hatten mit der Stadt Esch vereinbart, dass sie mehrere Wohnanlagen auf dem Gelände zu zwanzig Prozent erwerben würde, noch bevor der „Pacte Logement 2.0“ offiziell in Kraft trat. Da der PAP im Laufe des Planungsverfahrens in einen sektoralen Wohnungsbauplan umgewandelt wurde, haben wir den Anteil an erschwinglichen Wohnungen im Viertel schließlich von zwanzig auf dreißig Prozent erhöht. Das war eine erhebliche Herausforderung. Zehn Prozent weniger frei verfügbare Wohnungen bedeuten weniger Geld für uns. Aber letztendlich wird dies zu einem gemischteren, ausgewogeneren Stadtteil führen. Bei der ersten Bauphase, die Ende des Jahres fertiggestellt wird, werden Sie keine Unterschiede hinsichtlich der Fassaden oder der städtebaulichen Gestaltung feststellen. Die Bauqualität ist identisch. Allerdings unterscheiden sich die Vorgaben für die Innenausstattung, was normal ist. Die Ausstattungsdetails und die Versorgungsleistungen können nicht identisch sein.
Viele Bauträger haben ihre Vefas an den Staat und die Gemeinden abgetreten. Wenn Sie die Preise so stark senken können, waren sie dann vorher nicht zu hoch?
Die angekündigten Preisobergrenzen berücksichtigen den Grundstücksanteil nicht. Und bei den Projekten, die aufgekauft wurden, wurden die Baustandards nach unten korrigiert. Zu einem erschwinglichen Preis kann ich nicht dasselbe Produkt anbieten, das ich auf dem freien Markt verkaufe.
Was bedeutet das fast vollständige Verschwinden von Vefa-Projekten auf dem klassischen Markt für Sie in wirtschaftlicher Hinsicht ?
Früher finanzierten die Banken das Grundstück, und der Bau wurde mit den Mitteln aus dem Vorverkauf finanziert. Jetzt müssen wir für beides Kredite bei den Banken aufnehmen, wobei auch unsere Zinssätze gestiegen sind. Unsere Bankgebühren sind in die Höhe geschossen. Wir führen intensive Gespräche mit den Banken. In Frankreich oder Belgien gibt es spezielle Produkte für Bauträger im Bereich der Baukredite. Das gibt es hier nicht, und das stellt ein Problem für die Wettbewerbsfähigkeit luxemburgischer Unternehmen dar.
Einige große Bauträger, die zugleich bedeutende Grundbesitzer sind, haben sowohl aus dem Bau als auch aus der Wertentwicklung der von ihnen zurückbehaltenen Grundstücke beträchtliche Gewinne erzielt…
Sollte man jemanden bestrafen, der vor dreißig Jahren das Risiko eingegangen ist, sein Geld in einem Grundstück zu binden? Andere haben ihr Kapital anderswo gewinnbringend angelegt, ohne dass dies ein Problem darstellte. Grundbesitz ist eine Geldanlage wie jede andere auch. Diese Diskussion ist Zeitverschwendung, sie löst keine Probleme. Wir sollten vielmehr darüber nachdenken, wie wir neue Programme auf den Weg bringen könnten. Steuerliche Anreize ziehen beispielsweise Investoren an, auch wenn sie nicht beliebt sind.
Sind diese Investoren verschwunden?
Es gibt überhaupt keine mehr. Alle Käufer sind zukünftige Bewohner. Wenn man eine Mischung aus Eigentümern und Mietern anstrebt, muss man die Nachfrage der Investoren fördern. Ein Steuermechanismus mit ausreichenden Anreizen würde es ermöglichen, neue Projekte in Angriff zu nehmen. Vor einem Jahr konnten wir dank der befristeten steuerlichen Anreize ein neues Projekt in Howald starten. Heute wird das direkt daneben gelegene Projekt viel länger dauern, da diese Maßnahmen nicht mehr bestehen.
Glauben Sie, dass die Bauträger ihre Gewinnspannen nie übertrieben haben?
Wie in jedem Unternehmen werden wir entsprechend dem Risiko vergütet, das wir eingehen. Das Immobiliengeschäft ist risikobehaftet, heute mehr denn je. Seit dreißig Jahren kommt das System allen zugute: den luxemburgischen Eigentümern, den Investoren, den Familien, die sich ein Vermögen zum Vererben aufbauen, dem Staat durch eine Reihe von Steuereinnahmen, den Bauunternehmen … nicht nur den Bauträgern! Lange Zeit standen die Mittel für diese Politik zur Verfügung. Man darf jetzt nicht sagen: „Oh, der böse Bauträger, der hat sich auf Kosten der Menschen bereichert.“ Alle waren mit diesem System zufrieden.
Der Direktor der SNHBM, Guy Entringer, bedauerte kürzlich, dass er nicht so dicht bauen dürfe wie Sie…
Ich habe zuvor im öffentlichen Dienst gearbeitet, und diese Diskussionen gab es schon immer. Ich hasse es, wenn öffentlicher und privater Sektor gegeneinander ausgespielt werden. Ich komme aus dem öffentlichen Dienst, das hat mich geprägt. Ich habe sowohl im öffentlichen als auch im privaten Sektor großartige Projekte umgesetzt. Wir alle müssen uns an dieselben Vorschriften halten. Ja, wir haben den Bebauungsplan für Rout Lëns ausgearbeitet, aber er wurde von den Behörden genehmigt. Ich glaube nicht, dass der private Sektor dadurch einen Vorteil hat. Es stimmt allerdings, dass manche Gemeinden eine höhere Bebauungsdichte anstreben als andere.
Rout Lëns ist sehr dicht besiedelt, aber hätte das Viertel noch dichter sein können ?
Auf städtischer Ebene ist diese Dichte nicht außergewöhnlich. Wir hatten sogar mehr gefordert. Die Gemeinde war damit einverstanden, das Innenministerium jedoch nicht.
Das Sportmuseum und Kongresszentrum, das auf der Rout Lëns entstehen sollte, hat sich zu einem politischen Fiasko entwickelt, das Georges Mischo seinen Posten gekostet hat. Welche Lehren ziehen Sie aus dieser Episode ?
Wie schade, das war ein schönes Projekt für Rout Lëns. Aber bei solchen Angelegenheiten sind Transparenz und Sorgfalt gefragt. Was hier passiert ist, verdeutlicht die Komplexität solcher hybriden Projekte zwischen dem öffentlichen und dem privaten Sektor. Ich glaube nicht, dass hier jemals die Absicht bestand, irgendetwas zu missbrauchen. Es ist übrigens nicht unsere Aufgabe, bei solchen Vorhaben zu schlichten. Ich bin nicht für das Verfahren verantwortlich. In gewisser Weise bin ich wie jeder andere Verkäufer: Wenn jemand zu mir kommt und sagt: „Ich möchte kaufen“, erkläre ich ihm die Bedingungen, unter denen dies möglich ist. Wichtig ist nun, daraus Lehren zu ziehen. Auch seitens des Ministeriums. Und sollte morgen ein weiteres Projekt im Rahmen eines klassischen öffentlichen Verfahrens neu aufgelegt werden, werden wir es prüfen und entscheiden, ob wir uns daran beteiligen wollen oder nicht.
Öffentlich/privat
Sandra Huber (39), Absolventin der „Khâgne“ mit Abschlüssen in Geografie, Raumplanung/Umwelt und Politikwissenschaft, wurde im April 2025 nach dem Rücktritt von Éric Lux zur Geschäftsführerin von Iko Real Estate ernannt. Bevor sie nach Luxemburg kam, war Sandra Huber im öffentlichen und halböffentlichen Sektor in der Planung und Entwicklung von Großprojekten tätig. Als Mitarbeiterin der Stadtplanungsabteilung der Stadt Metz und anschließend bei der Société d’aménagement et de restauration de Metz métropole (Saremm) leitete sie insbesondere den Bau des Stadtteils „Amphithéâtre“.
