Seit 2016 veröffentlicht die Schweizer Bank UBS einen jährlichen Index der Wohnimmobilienpreise in ausgewählten Großstädten weltweit. Die am 2. Oktober veröffentlichte Ausgabe 2025 des „Global Real Estate Bubble Index“ befasste sich mit 21 Metropolen, darunter neun in Europa und sechs in Nordamerika. Die Ergebnisse sind zwar hinsichtlich der allgemeinen Preisentwicklung eher beruhigend, geben jedoch angesichts des erreichten Preisniveaus Anlass zur Sorge, da dieses für die überwiegende Mehrheit der Bevölkerung unerschwinglich geworden ist und die Behörden zum Eingreifen zwingt. Das Phänomen geht jedoch weit über den Rahmen der großen Ballungsräume hinaus.
In Europa zeigt der UBS-Index positive Ergebnisse: Sechs von neun Städten weisen ein geringes (London, Mailand, Paris) oder mäßiges (Frankfurt, Madrid, München) Risiko für die Entstehung einer Immobilienblase auf. Frankfurt und Paris, die 2021 noch als „hochriskant“ eingestuft wurden, haben sich wieder eingereiht – mit einem durchschnittlichen Rückgang der Realpreise um fast zwanzig Prozent seit ihrem Höchststand, eine Entwicklung, die auch in Hongkong, Toronto oder Vancouver zu beobachten ist. Im Durchschnitt haben sich die weltweiten Wohnungsmärkte weiter abgekühlt, so Matthias Holzhey, Hauptautor der Studie, der der Ansicht ist, dass „die allgemeine Euphorie nachgelassen hat und das durchschnittliche Risiko einer Blase in den Großstädten im dritten Jahr in Folge gesunken ist“.
Dagegen besteht in drei europäischen Städten weiterhin ein hohes Risiko: Amsterdam, Genf und vor allem Zürich, das auf dem weltweiten Ranglistenplatz drei für das Blasenrisiko steht, hinter Miami und Tokio. Eine weitere Feststellung: Madrid, das zwar als „mit mäßigem Risiko“ eingestuft wird, verzeichnet eine besorgniserregende Entwicklung, da es im letzten Jahr mit einem Anstieg von vierzehn Prozent das stärkste Preiswachstum aller untersuchten Städte verzeichnete. Der größte Wermutstropfen ist jedoch das nach wie vor sehr hohe Niveau der realen Preise – also der im Verhältnis zum Einkommen der Käufer ausgedrückten Preise – in mehr als der Hälfte der untersuchten Städte.
In Hongkong entspricht der Preis für eine 60 Quadratmeter große Wohnung dem 14-fachen des Durchschnittseinkommens eines Facharbeiters. Dicht auf den Fersen der chinesischen Metropole folgen zwei europäische Städte, Paris (12,5 Jahre) und London (zwölf Jahre), während die Preise in zwei weiteren Großstädten, Tokio und Singapur (11,5 bzw. 10,5 Jahre), das Zehnfache des Jahreseinkommens übersteigen. In sechs weiteren Städten (Zürich, São Paulo, München, Genf, Sydney und Dubai) liegt die Kaufbelastung zwischen acht und neun Jahresgehältern. Die UBS geht davon aus, dass ab einem Wert von zehn Jahren eine „Entkopplung“ vom lokalen Einkommen eintritt, was bedeutet, dass Immobilien für die Einwohner des Landes unerschwinglich werden. Zudem ist die jüngste Entwicklung für sie sehr ungünstig, da die Wohnfläche einer für einen qualifizierten Arbeitnehmer finanziell erschwinglichen Wohnung im Jahr 2024 im Durchschnitt um 30 Prozent kleiner war als im Jahr 2021.
Die Ursachen für diese Situation sind bekannt. Großstädte sind wichtige Wirtschaftszentren, die lokale und ausländische Unternehmen anziehen, die dort Wohnraum für ihre Mitarbeiter benötigen. Auch vermögende Personen strömen dorthin, nicht nur aus geschäftlichen Gründen, sondern auch angezogen von einer günstigen Steuerlage, einem angenehmen Lebensstil oder dem Klima, was die Präsenz von Städten wie Miami, Los Angeles, Genf oder Dubai in der Rangliste erklärt. Hinzu kommen internationale Investoren. Spezifische Vorschriften treten in Kraft, wenn Immobilien für die Einwohner zu teuer werden. Laut Maciej Skoczek, Mitautor der Studie, „haben strengere Vorschriften – von neuen Steuern über Kaufverbote bis hin zu Maßnahmen zur Mietpreisbindung – die Attraktivität ehemals sehr begehrter Märkte wie Vancouver, Sydney, Amsterdam, Paris, New York, Singapur und London verringert.“
Die Konzentration auf einige Großstädte darf jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass der Anstieg der Immobilienpreise ein weitaus umfassenderes Phänomen ist. In weniger als zehn Jahren, von 2015 bis 2023, sind die Wohnimmobilienpreise in der EU um 47 Prozent gestiegen, wobei es erhebliche Unterschiede zwischen den einzelnen Ländern gab (von fünf Prozent in Finnland bis zu 173 Prozent in Ungarn). In Luxemburg lag der Anstieg von 2015 bis 2022 bei fast 83 Prozent, bevor es 2023 zu einem Einbruch kam (-14,4 Prozent). Dies lässt sich in diesem Zeitraum vor allem durch eine anhaltend starke Nachfrage (sowohl für Wohnzwecke als auch für Investitionszwecke) erklären, die durch sehr niedrige Zinssätze begünstigt wurde, während gleichzeitig das Bautempo nachließ und das Angebot an Neubauten schrumpfte.
Parallel zu den Kaufpreisen sind auch die Mieten gestiegen, im Durchschnitt um 25 Prozent zwischen 2015 und 2024, wobei es in einigen Ländern zu spektakulären Anstiegen kam: eine Verdopplung in Irland, eine mehr als dreifache Steigerung in Estland. Lediglich Griechenland verzeichnete einen Rückgang (-20 Prozent). In Luxemburg lag der jährliche Anstieg je nach Immobilie zwischen drei und sechs Prozent. Luxemburg-Stadt ist bei den Mieten für eine Zweizimmerwohnung (1.850 Euro pro Monat) zur zweitteuersten Hauptstadt der EU hinter Dublin (2.050 Euro) geworden. In zehn weiteren Hauptstädten muss man mehr als 1.100 Euro bezahlen.
Rechnet man zu den Kreditraten oder Mieten noch Steuern, Abgaben und Energiekosten hinzurechnet, liegt der durchschnittliche Anteil der Wohnkosten an den Ausgaben der Haushalte in der EU bei fast zwanzig Prozent; dieser Anteil erreicht in Luxemburg (27,6 Prozent) und Dänemark (25,9 Prozent) mehr als ein Viertel und übersteigt in Griechenland (35,2 Prozent) ein Drittel. Bei Haushalten mit geringem Einkommen steigt dieser Anteil im Durchschnitt auf 38,2 Prozent. Nach Angaben des Europäischen Parlaments muss fast jeder zehnte Haushalt sogar mehr als vierzig Prozent seines Einkommens für Wohnkosten aufwenden – ein Umstand, der umso kritischer ist, als es sich dabei sehr oft um junge Menschen unter 25 Jahren handelt. Laut einer im Mai 2023 veröffentlichten Studie von Eurofound, der EU-Agentur zur Verbesserung der Lebens- und Arbeitsbedingungen, befinden sich Mieter auf dem privaten Wohnungsmarkt in einer besonders prekären Lage. So „fühlen sich 46 Prozent von ihnen davon bedroht, ihre Wohnung in den nächsten drei Monaten verlassen zu müssen, weil sie sich die Miete nicht mehr leisten können“, heißt es in diesem Bericht.
Obwohl die EU keine besonderen Zuständigkeiten im Bereich des Wohnungswesens hat, das in die Zuständigkeit der Mitgliedstaaten fällt, scheinen die europäischen Institutionen entschlossen zu sein, sich dieses Problems anzunehmen. So hat die Europäische Kommission das Thema Wohnen zu einer Priorität erklärt. Im September 2024 wurde dem EU-Energiekommissar, dem Dänen Dan Jørgensen, zusätzlich das neue Ressort Wohnungswesen übertragen. In ihrem Auftragsschreiben kündigte die Kommission die Vorlage eines „europäischen Plans für bezahlbaren Wohnraum“ im ersten Halbjahr 2026 an. Am 24. März 2025 wurde in diesem Zusammenhang in Zusammenarbeit mit der Europäischen Investitionsbank (EIB) eine paneuropäische Investitionsplattform für bezahlbaren und nachhaltigen Wohnraum ins Leben gerufen, die über einen Zeitraum von zwei Jahren Investitionen in Höhe von 10 Milliarden Euro für den Bau, die energetische Sanierung und Innovationen im Wohnungswesen vorsieht. Und am 10. September 2025 kündigte Ursula von der Leyen in ihrer Rede zur Lage der Union an, kündigte Ursula von der Leyen an, dass in Kürze eine Gesetzesinitiative zu Kurzzeitvermietungen vorgelegt werde, um eine Praxis besser zu regulieren, der vorgeworfen wird, die Wohnungskrise in mehreren europäischen Großstädten durch die Verknappung des klassischen Mietangebots zu verschärfen.
Das Europäische Parlament hat seinerseits im Dezember 2024 die Einrichtung eines Sonderausschusses zur Wohnungskrise (HOUS) beschlossen, der ursprünglich für ein Jahr damit beauftragt war, den Bedarf zu erfassen, die nationalen Politiken zu analysieren und Reformen vorzuschlagen, insbesondere um den Stellenwert des Wohnungswesens in den Programmen der „Kohäsionspolitik 2021–2027“ der EU zu stärken (7,5 Milliarden Euro ihres Budgets waren Ende 2024 in diesen Programmen speziell für das Wohnungswesen vorgesehen). Angesichts des Ausmaßes der identifizierten Herausforderungen wurde das Mandat der HOUS um ein Jahr verlängert.Darüber hinaus wurde im Dezember 2024 die Initiative „Mayors for Housing Alliance“ ins Leben gerufen, in der sich die Bürgermeister von etwa fünfzehn europäischen Großstädten, darunter Paris, Barcelona, Rom, Athen und Amsterdam, zusammengeschlossen haben, um eine strukturierte Antwort auf die Wohnungskrise zu organisieren. In diesen Metropolen „sind die Mieten in den letzten zehn Jahren um durchschnittlich sechzig Prozent gestiegen, während die Immobilienpreise um 78 Prozent in die Höhe geschnellt sind“, beklagte der Bürgermeister von Barcelona, Jaume Collboni. Im Mai 2025 legte die Allianz der Europäischen Kommission einen Aktionsplan in Höhe von 80 Milliarden Euro vor, um das Angebot an Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum zu erhöhen und gleichzeitig die energetische Sanierung zu fördern.
Gentrifizierung
In Großstädten, die von einer Immobilienblase betroffen sind oder von einer solchen bedroht werden, entwickelt sich das Stadtbild hin zu einer höheren Wohnverdichtung (um die sehr teuren Grundstücke rentabel zu nutzen), während die soziale und kulturelle Zusammensetzung von der „Gentrifizierung“ geprägt ist, das heißt durch die schrittweise Verdrängung der unteren Bevölkerungsschichten zugunsten der Mittel- und Oberschicht, die als einzige in der Lage sind, zu hohen Preisen zu kaufen oder zu mieten. Bei den neuen Bewohnern handelt es sich häufiger um Alleinstehende oder kinderlose Paare, die auf kleiner Wohnfläche leben. Der Anteil der 30- bis 40-Jährigen steigt ebenso wie der Anteil von Ausländern aus Industrieländern. Die Wählerstruktur verändert sich dadurch tiefgreifend, wobei sozialliberale, grüne oder zentristische Parteien an Einfluss gewinnen – oft entgegen den auf nationaler Ebene zu beobachtenden Tendenzen. Von den neun von der UBS untersuchten europäischen Städten wird nur Madrid von einer konservativ-rechten Partei regiert. Das Phänomen erstreckt sich über die politischen oder wirtschaftlichen Hauptstädte hinaus: Von den zehn größten französischen Städten haben nur Toulouse und Nizza keine sozialistische oder grüne Stadtverwaltung. Der Aufstieg einer sogenannten „Bobo“-Wählerschaft definiert die lokalen politischen Prioritäten neu und rückt Themen wie Umwelt, sanfte Mobilität oder soziale Durchmischung in den Vordergrund.
