d’Land: Ministerpräsident Luc Frieden hat letzte Woche angekündigt, dass im Mai ein Dreiertreffen stattfinden wird. Dabei soll es um das Thema Energie gehen. Sollte man nicht auch das Thema Wohnen auf die Tagesordnung setzen ?
Guy Entringer : Als Akteur der Branche fällt es mir schwer, diese Frage zu beantworten. Aber natürlich ist der Wohnungsbau wichtig, und wir würden uns wünschen, dass es dem Markt besser geht. Ich mache mir Gedanken über die Unternehmen. Wie geht es ihnen? Gibt es noch genügend Arbeitskräfte, um alles zu bauen, was nötig ist? Bei einem Projekt mit 36 Häusern, das wir in Bonnevoie (Itzigerknupp) durchführen, hat sich nur ein einziges Unternehmen auf die Ausschreibung für den Rohbau beworben. Und dessen Preis ist so hoch, dass es unmöglich wäre, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, wenn wir ihn akzeptieren würden. Wir müssen diese Ausschreibung daher annullieren.
Ist das eine neue Erkenntnis?
Ja, dieses Phänomen ist noch recht neu. Allerdings sind nicht alle Gewerke davon betroffen. Bei Ausschreibungen im Bereich Sanitär und Heizung haben wir manchmal mehr Angebote erhalten als in der Vergangenheit.
Seit fünf Jahren wird aus Mangel an Käufern nicht mehr gebaut, aber Sie erklären, dass nun die Gefahr besteht, dass gar nicht mehr gebaut wird, weil der Baubeginn für die Unternehmen zu riskant sein wird ?
Das befürchte ich, ja. Es gibt noch einen weiteren Faktor, den es zu berücksichtigen gilt. Derzeit gibt es viele Ausschreibungen im öffentlichen Sektor. Der Staat baut in großem Umfang, was erklärt, warum die Auftragsbücher der großen Unternehmen gut gefüllt sind. Bei einem Projekt wie dem in Bonnevoie kann das eine Rolle spielen. Der Bau von 36 Häusern ist nicht jedermanns Sache. Man muss schon eine gewisse Größe haben, um an dieser Ausschreibung teilnehmen zu können. In diesem Marktsegment gibt es vielleicht noch Arbeit.
Glauben Sie, dass die Insolvenzen im Baugewerbe in Verbindung mit einer Welle von Arbeitern, die das Land verlassen haben, diesen Mangel an Arbeitskräften im Rohbau erklären könnten?
Das ist durchaus möglich. Viele kleine Unternehmen haben darunter gelitten. Wir hatten das Glück, dass wir von den Insolvenzen auf unseren Baustellen nicht allzu stark betroffen waren. Und es ist klar, dass die geopolitische Lage seit einem Monat nicht zu unseren Gunsten verläuft. Mehrere Unternehmen haben uns gerade geschrieben, um uns mitzuteilen, dass ihre Preise steigen werden. Der Dieselpreis ist innerhalb weniger Wochen um 25 Prozent gestiegen. Sie wollen sich vor einem explosionsartigen Anstieg der Energie- und Materialkosten schützen, den eine nachträgliche Anpassung des Baupreisindexes nicht vollständig ausgleichen würde. Ich habe den Eindruck, dass die Bauunternehmen lieber abwarten, anstatt große Bauprojekte in Angriff zu nehmen, die je nach den Entwicklungen im Nahen Osten möglicherweise nicht mehr rentabel wären.
Das Projekt von Itzigerknupp ist somit zum Stillstand gekommen.
Für diese Häuser, ja. Zumindest für ein paar Monate. Wir werden die Entwicklung des öffentlichen Marktes beobachten und ein neues Angebot einreichen. Wir möchten dieses Programm bis Ende des Jahres wieder aufnehmen. An diesem Standort befinden sich jedoch weitere Wohneinheiten im Bau. Langfristig werden dort 600 erschwingliche Wohnungen entstehen.
Wie erklären Sie sich, dass es trotz allem nicht zu mehr Insolvenzen in diesem insgesamt schwächelnden Markt gekommen ist?
Einige Unternehmen haben ihren Personalbestand reduziert, was ihnen möglicherweise das Überleben gesichert hat. Wir haben auch vielen von ihnen Aufträge verschafft. Wir bauen immer mehr. Wenn der private Markt nicht mithält, liegt das an den hohen Baukosten, die zu nach wie vor zu hohen Verkaufspreisen führen. Bauträger, die Grundstücke zu teuer gekauft haben, sitzen fest, und die immer zahlreicheren Indizes sind ihnen keine Hilfe. Sicher ist, dass dies die Situation derjenigen, die noch keine Immobilie besitzen und gerne eine erwerben würden, weiter erschweren wird.
Da die Budgets der Käufer schrumpfen, muss man dann zwangsläufig die Wohnflächen verkleinern, um die Preise zu senken ?
Wir haben keine Wahl, und das ist bereits eine Tatsache. Die Wohnflächen von heute haben nichts mehr mit denen von vor zwanzig Jahren zu tun. Eine Dreizimmerwohnung mit weniger als hundert Quadratmetern ist mittlerweile die Regel, früher lag die Fläche jedoch weit darüber. Die Architekten arbeiten an den Plänen, um die Flächen optimal zu nutzen. Wir beschäftigen zwischen fünfzehn und zwanzig von ihnen, aber bei Arbeitsspitzen greifen wir auch auf externe Büros zurück.
Das Wohnungsbauministerium hat den Kreis der Bevölkerung, die Anspruch auf eine Wohnung der SNHBM hat, bis zum achten Dezil erweitert. Nur die reichsten zwanzig Prozent kommen somit nicht für Ihr Angebot in Frage. Verfehlen Sie damit nicht Ihre Aufgaben als öffentlicher Bauträger und sozialer Vermieter ?
Diese Erweiterung war notwendig, um alle unsere Wohnungen verkaufen zu können. Die Käufer zahlen die tatsächlichen Baukosten zuzüglich einer geringen Marge, die unsere Betriebskosten deckt. Unsere Preise hängen also direkt von den Baukosten ab. Als Aktiengesellschaft müssen wir Gewinn erzielen, um weiterbauen zu können. Zumindest haben wir derzeit keine leerstehenden Wohnungen. Sie alle finden bereits während der Bauphase Abnehmer. Wir nehmen unsere Rolle als öffentlicher Bauträger wahr. Nun bleibt abzuwarten, inwieweit die Zinsen wieder steigen werden. Wird dies unsere Verkäufe erneut bremsen? Wir werden interessante Projekte in der Innenstadt auf den Markt bringen, daher habe ich dieses Jahr etwas weniger Bedenken. Aber die Banken spielen zweifellos eine große Rolle.
Ist die obere Mittelschicht mittlerweile Ihre Zielgruppe geworden?
Die 80-Prozent-Grenze ist sicherlich eine hohe Obergrenze. Zumindest können diese Käufer nicht mit ihrer Immobilie spekulieren, da die SNHBM ein Rückkaufsrecht für 99 Jahre besitzt und die Wertsteigerungen auf die Entwicklung der Baupreise begrenzt sind, abzüglich einer jährlichen Abschreibung von einem Prozent. Beachten Sie außerdem, dass die vom achten Dezil erworbenen Häuser als Wohnungen zu moderaten Kosten gelten und nicht als erschwingliche Wohnungen. Die Käufer erhalten daher keine finanziellen Zuschüsse, die der Staat im Rahmen des bezahlbaren Wohnraums gewährt, nämlich fünfzig Prozent der Infrastrukturkosten sowie der Architekten- und Ingenieurkosten. Es fließt also kein Steuergeld in diese Wohnungen.
Gibt es in den Wohnanlagen und Stadtvierteln, die Sie bauen, noch eine gewisse soziale Durchmischung?
Ja, das ist mir sehr wichtig. Wer mehr verdient, kauft, und wer weniger verdient, mietet. Im Bereich des bezahlbaren Wohnraums steht der Großteil der Wohnungen weiterhin den ersten beiden Dezilen zur Verfügung. Da wir jedoch über viel mehr Wohnungen verfügen, können wir auch andere Kunden bedienen. Aus sozialer Sicht ist es sinnvoll, nicht 80 Menschen mit demselben Einkommen im selben Gebäude unterzubringen. Früher war das Mietwohnungsangebot den ersten beiden Dezilen vorbehalten. Mittlerweile nehmen wir Mieter bis zum fünften Dezil auf. Wir haben daher die Anzahl der Wohnungen für die Dezile drei, vier und fünf erhöht. Diese werden oft von Haushalten bewohnt, die keinen Bankkredit für den Erwerb einer erschwinglichen Wohnung erhalten haben. Das ermöglicht wirklich eine breite Streuung und sorgt für eine gute Durchmischung.
Sie haben gerade erklärt, dass es aufgrund der hohen Baukosten sehr schwierig ist, preisgünstige Wohnungen zu bauen, die also für weniger wohlhabende Menschen bestimmt sind. Wie schaffen Sie es dann, die ersten beiden Dezile unterzubringen?
Man muss es so sagen: Es wird uns nicht immer gestattet, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Um dies zu erreichen, wäre eine höhere Bebauungsdichte erforderlich. Leider erhalten private Bauträger oft höhere Dichten als wir. Das führt zu Situationen, die nicht normal sind. Es kommt vor, dass in derselben Gemeinde – wenn man nur die Baupreise vergleicht – unsere Wohnungen teurer sind als die eines privaten Bauträgers. Das ist zum Beispiel in Esch-sur-Alzette der Fall. In einer anderen Stadt hat ein Bauträger die doppelte Bebauungsdichte erhalten wie wir. Unter diesen Umständen können wir unsere Quadratmeter nicht billiger verkaufen als seine, obwohl wir nur halb so viele produzieren. Das ist nicht möglich. In Harlange werden wir Wohnanlagen mit vier Wohneinheiten bauen. Bei einer so geringen Bebauungsdichte und all den Qualitätsstandards, die uns auferlegt werden (barrierefreier Zugang, Energieeffizienzklasse, Photovoltaikmodule …), werden diese Wohnungen nicht wirklich erschwinglich sein. In Bonnevoie liegt unser Verkaufspreis bei 4.850 Euro pro Quadratmeter. Ich denke, angesichts der aktuellen Situation ist das ein angemessener Preis. Vielleicht absolut gesehen teuer, aber für den Markt sehr wettbewerbsfähig. Das gelingt uns, weil eine gewisse Bebauungsdichte mit Wohnanlagen von zwanzig bis dreißig Wohnungen gegeben ist. Zu diesem Preis kann man keine kleinen Gebäude bauen.
Warum gewähren die Gemeinden Ihnen nicht dieselbe Bebauungsdichte wie einem privaten Bauträger? Weil sie wohlhabende Einwohner bevorzugen?
Ich kann Ihnen darauf keine Antwort geben, aber dieser Unterschied ist bereits mehrfach nachgewiesen worden. Auf dem Kirchberg, in der Nähe von RTL, haben wir zudem eine um die Hälfte geringere Bebauungsdichte als die gegenüberliegenden Gebäude. Wir können nur das Beste aus dem machen, was uns zur Verfügung steht. Und wir versuchen auch nicht, jeden noch so kleinen Quadratmeter auszunutzen. In Elmen zum Beispiel haben wir mehr auf Lebensqualität als auf Bebauungsdichte gesetzt. Ich mache niemandem Vorwürfe, die Gemeinde unterstützt uns bei dem gesamten Projekt, aber im ersten Bebauungsplan wollte sie nicht mehr Wohnungen als Einfamilienhäuser bauen. Wir respektieren das, aber ja, wir stellen fest, dass der Bau dadurch zu teuer wird.
Auf Feldern mitten auf dem Land, wie beispielsweise in Elmen, kann man den Wunsch der Gemeinde nach einer geringen Bebauungsdichte nachvollziehen. Aber – und das möchte ich betonen – warum schränken die Gemeinden die Bebauungsmöglichkeiten auf Grundstücken ein, die schon seit langem bebaubar sind und im Stadtgebiet liegen?
Das lässt sich schwer sagen. Manchmal fällt auf, dass Bauträger, die mit einer Gemeinde verbunden sind, höhere Bebauungsdichten genehmigt bekommen als andere.
Wie sieht es bei Ihnen mit Ihrem Grundstücksbestand aus?
Dank des Beschaffungsausschusses des Finanzministeriums und des Sonderfonds für den Wohnungsbau stehen mehrere Projekte an. Die Entwicklung verläuft positiv. Ich glaube, dass wir unsere Produktion bald über das Jahr 2031 hinaus sichern können. Außerdem haben wir damit begonnen, bestimmte sektorale Wohnungsbaupläne in die Tat umzusetzen.
Zum Beispiel in Steinfort und Roeser.
Roeser ist ein gutes Beispiel: Dem Staat ist es gelungen, sechzig Prozent eines fast 25 Hektar großen Geländes in der Nähe eines Bahnhofs zu erwerben. Es handelt sich um ein Vorzeigeprojekt, mit dem wir 600 Wohnungen schaffen können. Vor zwei Jahren wäre das, ehrlich gesagt, wohl nicht machbar gewesen. In Steinfort besitzen wir nur dreizehn Prozent des Geländes.
Wer bei Ihnen kauft, tut dies im Rahmen eines Erbpachtvertrags. Spielt der Grundstückspreis also bei den Wohnkosten überhaupt keine Rolle? Macht es keinen Unterschied, ob man in Luxemburg-Stadt oder in ländlichen Gemeinden kauft?
Die Lage ist zwar immer nebensächlich, aber die Preise müssen dennoch angemessen sein. Wir können auf dem John-F.-Kennedy-Boulevard in Kirchberg nicht billiger verkaufen als in Elmen.
Wie berechnen Sie diese Logik ?
Indem man bestimmte Parameter variiert.
Sie erzielen also in Kirchberg höhere Gewinnspannen als in Elmen?
Das ist eine Möglichkeit, dies zu tun. Ja. Wir hatten bereits Projekte mit einer Marge von null oder einem Prozent. In Lamadelaine zum Beispiel, weil wir sie unbedingt verkaufen wollten. Unsere durchschnittliche Marge beträgt sechs Prozent. Bei einigen Wohnungen, insbesondere in Luxemburg, liegt sie also darüber.
In einem Interview, das er uns letzten Monat gegeben hat, erklärte Wohnungsbauminister Claude Meisch (DP), er wolle, dass öffentliche Bauträger und Sozialwohnungsgesellschaften einen „Angebotsschub“ auslösen. Glauben Sie an dieses Konzept?
(Er lächelt.) Das ist vielleicht etwas optimistisch, aber es steht fest, dass es unser Ziel ist, immer mehr zu schaffen. Derzeit liegen wir bei etwa 350 Wohnungen pro Jahr. Der Staat kauft nun auch Immobilien im Vorverkauf (VEFA), was es uns ermöglicht, unser Angebot zu erweitern, vor allem im Mietbereich. Aber wir können die Welt nicht verändern und werden wahrscheinlich auch den Markt nicht verändern. Dennoch brauchen wir einen begeisterten Minister!
Die Regierung erwägt, bis Ende des Jahres Wohnungsanleihen einzuführen. Halten Sie das für eine gute Initiative?
Da das ursprüngliche Budget von 480 Millionen für den Vorverkauf bereits fast aufgebraucht ist, muss die Regierung Geld auftreiben, wenn sie das Programm fortsetzen will. Dieses Kaufprogramm muss unterstützt werden. Es ermöglicht die Erweiterung unseres Mietwohnungsbestands bis zum fünften Dezil.
Wie wird sich Ihr Wohnungsbestand angesichts von Artikel 29a entwickeln, der privaten Bauträgern vorschreibt, bei Wohnprojekten mit mehr als zehn Wohneinheiten fünfzehn oder zwanzig Prozent erschwingliche Wohnungen zu bauen ?
Die Initiative ist hervorragend, und wir verhandeln bereits über den Kauf von Wohnungen im Rahmen neuer PAP-Programme. Damit werden wir keinen Gewinn erzielen. Es handelt sich um ein ergänzendes Angebot, um den Staat bei der Umsetzung seiner Politik für bezahlbaren Wohnraum zu unterstützen. Wir werden als Eigentümer und Vermieter für die Verwaltung dieser Wohnungen bezahlt, aber es handelt sich nicht um ein Geschäftsfeld, in dem wir viel Geld verdienen werden. Aufgrund von Artikel 29 bis werden wir jedoch sicherlich den Umfang unserer eigenen Projekte reduzieren müssen, da die Verwaltung der Wohnungen deutlich mehr Arbeit erfordern wird. Ich unterstütze diese sehr gute Reform, aber man muss sich auch bewusst machen, dass die Verwaltung von zehn Projekten mit jeweils zehn Wohneinheiten mehr Zeit in Anspruch nimmt als die Verwaltung von vier Projekten mit jeweils 25 Einheiten. Wir werden uns an diese neue Realität anpassen müssen. Ein weiterer Aspekt dieses Gesetzes ist für uns interessant: Es gibt nun keine Begrenzung der Bebauungsdichte mehr für bezahlbaren Wohnraum, sofern die Vorgaben des Ministeriums eingehalten werden. Das ist eine Chance, die wir nutzen müssen.
