„Mir si pénktlech“, eröffnet Minister Gilles Roth am Mittwochnachmittag im House of Finance in der Rue Érasme. Die Pressekonferenz in Begleitung der Chefs staatlich verbundener Banken beginnt sogar drei Minuten vor der geplanten Zeit. Man kann es kaum erwarten, die Maßnahme bekannt zu geben. Man hat sich übrigens nicht die Zeit genommen, einen sympathischeren Namen für sie zu finden als ihre technische Bezeichnung: das Wohnimmobilien-SPV, ein Special Purpose Vehicle (eine Aktiengesellschaft, die als „Vermittler“ zwischen dem Bauträger und der Bank fungiert, „um den Wohnungsbau zu beschleunigen“, wie es in der dazugehörigen Pressemitteilung heißt.
Eine „Immobilien-Bad Bank“, wie es Paperjam nennt? Eher ein Käufer der letzten Instanz für Off-Plan-Projekte (Verkauf vor Fertigstellung). Ein Bankenkonsortium, das zwei Drittel der Immobilienfinanzierung in Luxemburg abdeckt, investiert 250 Millionen Euro in einen Fonds, der den Zugang zur Fertigstellungsgarantie erleichtern soll. Die Risikomanagementvorschriften verlangen normalerweise, dass 80 Prozent der Immobilien verkauft sind, bevor dem Bauträger das Darlehen zur Fertigstellung des Bauvorhabens gewährt wird. Die BIL (an der der Staat zu zehn Prozent beteiligt ist), die Spuerkeess, die SNCI (öffentliche Banken) und Raiffeisen (Genossenschaftsbank) erklären sich bereit, über diese Zweckgesellschaft bereits ab einer Vorverkaufsquote von 50 Prozent dieser künftigen Wohnanlagen eine Verpflichtung einzugehen.
Seit der plötzlichen Zinserhöhung durch die EZB ist der Markt für Vefas fast zum Erliegen gekommen, und die Arbeitslosenquote im Baugewerbe schießt in die Höhe. „Deblockieren ist das Stichwort“, fasst Françoise Thoma, Leiterin der Spuerkeess, zusammen. Die Initiative „SPV“ würde es ermöglichen, zwischen 800 und 1.300 Wohnungen „auf den Markt zu bringen“, schätzt der Bankenverband (ABBL), der sie koordiniert hat. Die BGL (an der BNP Paribas neben dem Staat mit 34 Prozent die Mehrheit hält) hat ihrerseits angekündigt, einen „Sonderfonds“ in Höhe von 100 Millionen Euro bereitzustellen, „&„zur Finanzierung des Baus von etwa 350 neuen Wohnungen “ bestimmt ist. Insgesamt würden diese Initiativen mehr als ein Drittel des jährlichen Wohnungsbaus unterstützen.
Es komme nicht in Frage, irgendetwas zu kaufen, betonen die Beteiligten. Zur Leitung der Zweckgesellschaft gehört ein Investitionsausschuss. Dessen geschäftsführende Mitglieder vertreten die Gründungsaktionäre. Beratende Mitglieder werden aus dem CAL 29 (der Kommission für den Erwerb von Wohnraum des Ministeriums von Claude Meisch) oder dem Liser ausgewählt, wo Antoine Paccoud tätig ist. In seiner Funktion als Forscher am Observatoire de l’habitat erklärt der Betroffene gegenüber dem Land, dass er Statistiken erstellt habe, um die Marktpreise je nach Region und Transaktion zu ermitteln. Und die wenigen Transaktionen, die im Rahmen des Vefa-Modells stattfanden, ließen erkennen, dass die Preise dort nicht gesunken waren (im Gegensatz zum Bestandsmarkt).
Das Ziel sei es gerade, die Preise zu stabilisieren und für Klarheit zu sorgen, betont Gilles Roth. Der Finanzminister unterstützt das Projekt. Aus seinen Unterlagen geht hervor, dass die Rue de la Congrégation „den Anstoß“ gegeben habe. Von der Landeszeitung angesprochen, teilt Roland Kuhn (Vorsitzender des Verbandes der Bauunternehmen) mit, dass das Projekt bereits im Februar beim Runden Tisch zum Thema Wohnen in Senningen zur Sprache gekommen sei und dass die UEL die Initiative ergriffen habe. Der Bauträger begrüßt, dass das Projekt erfolgreich umgesetzt wird: „Das ist eine sehr gute Sache. Dafür muss man der Regierung und den Banken danken.“
Die SPV würde sich (zu Beginn des Projekts) verpflichten, die Immobilien entsprechend dem regionalen Durchschnittspreis und der Qualität der Objekte zu erwerben. „Anschließend wird ein Abschlag gewährt“, erklärt der neue Chef der BIL, Jeffrey Dentzer (dessen Ernennung wenige Stunden vor der Pressekonferenz offiziell bestätigt wurde). Der Bauträger würde die Immobilie etwa zwanzig Prozent günstiger an die Zweckgesellschaft abtreten, als er sie dem Endkunden in Rechnung stellen würde. Was würde anschließend mit der Immobilie geschehen ? Das Finanzministerium betont, dass die Übertragung an die Zweckgesellschaft nur dann erfolgen wird, wenn die angekündigten Zinssenkungen und alle anderen Maßnahmen (insbesondere das in der vergangenen Woche verabschiedete Konjunkturpaket) keine Erholung des Marktes bewirken sollten. In diesem Fall wird die Gesellschaft versuchen, diese Immobilien an öffentliche oder private Käufer zu veräußern. „Einige Gemeinden haben bereits informell ihr Interesse bekundet. Auch der Staat ist bereit, Objekte gegebenenfalls zu übernehmen, allerdings zu einem reduzierten Preis“, teilt der Finanzdirektor Bob Kieffer gegenüber dem Land mit.
Den Beteiligten zufolge handelt es sich am Mittwoch um eine „vorübergehende“ Maßnahme. Der Fonds soll eine Laufzeit von zwei Jahren haben. Gilles Roth betont, man dürfe nicht „naiv“ sein, die Teilnehmer der Initiative „sind Wirtschaftsunternehmen, und es liegt auch in ihrem Interesse“. Die Kreditinstitute achten darauf, dass die den von ihnen gewährten Krediten zugrunde liegenden Vermögenswerte nicht (übermäßig) an Wert verlieren. Zur Erinnerung: BGL BNP Paribas erzielte im Jahr 2023 einen Gewinn von 577 Millionen Euro, was einem Anstieg von vierzig Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der Gewinn der BIL (202 Millionen) stieg um dreißig Prozent. Der von Raiffeisen um 85 Prozent (auf 44 Millionen).
Die Zweckgesellschaft für Wohnimmobilien erfreut daher die Bauträger, steht aber auch in Konkurrenz zu dem von der früheren Regierung ins Leben gerufenen Rückkaufprogramm, bei dem die Preise (insbesondere durch die Stadt Luxemburg) nach unten gedrückt werden und das den Aufbau eines Bestands an erschwinglichen Wohnungen ermöglichen sollte. Die Bauträger werden es zweifellos vorziehen, den Umweg über die „Blase“ der SPV zu nehmen. Diese gewährt ihnen eine zusätzliche Frist, in der sie einen Käufer finden und ihre Gewinnspanne sichern können, anstatt den Preis für den gesamten Markt zu senken. Im schlimmsten Fall werden sie den Verkauf „zum Selbstkostenpreis“ an die SPV durchführen.
