Am 5. November 2024 diskutierten die Mitglieder des beratenden Ausschusses für Kulturerbe über das Rückkaufprogramm von Vefas, das ein Jahr zuvor von der Stadt Luxemburg ins Leben gerufen worden war. Auf Folie 24 der PowerPoint-Präsentation waren die fünfzehn von den Bauträgern eingereichten Immobilienprojekte aufgeführt: Zwei wurden als konform, vier als „verhandelbar“ und neun als „nicht konform“ eingestuft.
Einige Tage später unterzeichnete Future-Immo mit der Stadt einen Vertrag über den Verkauf von fünf Wohnblöcken (47 Wohneinheiten). Die in Eich, unterhalb des Schlosses Limpertsberg gelegenen und als Luxusimmobilien konzipierten Wohnungen wurden ursprünglich zu einem Preis von 16.000 Euro pro Quadratmeter zum Verkauf angeboten. Die Stadt hat sie für weniger als 9.800 Euro erworben. Dies ist der Höchstpreis, den die Gemeinde festgelegt hat: 4.000 Euro für das Grundstück plus 5.800 Euro für den Bau. Der Bauträger hat einige Anpassungen vorgenommen. So hat er die Anzahl der Tiefgaragenstellplätze reduziert und dem Projekt damit eine „sozialere“ Ausrichtung gegeben, wie der Mitbegründer von Future-Immo, Paulo Carmo, erklärt. Die Gewinnspanne ist stark geschrumpft. Doch die Priorität sei es gewesen, „weiterzuarbeiten“ und „das Projekt am Laufen zu halten“: „ Angesichts der Konjunkturlage hatten wir keine große Wahl… “
Im März 2024 gab die Stadt den Kauf von „River Place“ bekannt, einem von Immobel entwickelten Wohngemeinschaftsprojekt gegenüber dem Bahnhof von Dommeldange. Bei einer Pressekonferenz spricht Muriel Sam, die Geschäftsführerin von Immobel Luxembourg, von einer Marge, die „ gering, sehr gering “ sei: „ Das ist kein Projekt, mit dem wir Geld verdienen werden “. Immobel habe eine „ geschäftliche Abwägung “ vorgenommen und sich für kurzfristige Liquidität statt für mittelfristige Gewinne entschieden. Der Anfang dieses Monats veröffentlichte jüngste Jahresbericht des belgischen Konzerns ist wenig erfreulich: Nach einem Verlust von 94 Millionen Euro wird für das Jahr 2024 keine Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet. Darin wird bekannt gegeben, dass der Konzern „die Entscheidung getroffen hat, bestimmte Projekte (Proximus Towers, Schoettermarial, Arquebusiers) einzustellen, um sich auf Projekte mit hohem Potenzial zu konzentrieren“. Zwei dieser drei (in der englischen Fassung als „discontinued“ bezeichneten) Projekte befinden sich in Luxemburg, eines in Belair, das andere im Kirchberg. Die Einstellung des Projekts Arquebusiers, bei dem Immobel ein Grundstück besaß, führte laut Konzernbericht zu einer Wertminderung in Höhe von 9,5 Millionen Euro. Das Projekt Schoettermarial umfasst acht Hektar, von denen die Hälfte der Stadt und die andere Hälfte einem 2020 von BPI Real Estate und Immobel gegründeten Konsortium gehört. Die beiden belgischen Bauträger geben heute bekannt, dass sie von der Option, die sie beim Eigentümer erworben hatten, zurückgetreten sind.
Der Immobilienentwickler Eaglestone steht kurz davor, eines der Grundstücke seines Projekts „Brooklyn“ an die Stadt zu veräußern. Es handelt sich um zwanzig Wohnungen und eine Gewerbefläche im Erdgeschoss. Auch hier wird der Preis unter der Marke von 9.800 Euro pro Quadratmeter liegen. Der Leiter der Geschäftsentwicklung, Julien Thevenon, spricht zurückhaltend von einer „geringeren“ Marge. Im Jahr 2019 hatte der belgische Bauträger die Grundstücke zwischen der Rocade de Bonnevoie und der Fixerstuff erworben, die heute jedoch durch die Straßenbahn mit dem Kirchberg und der Cloche d’Or verbunden sind. Eaglestone entwickelt dort ein Wohnprojekt, dessen Vermarktung (unter dem Slogan „urban life, urban beat, urban vibes“) im April 2022 begann, also mitten in der Immobilienkrise. Trotz der schlechten Konjunkturlage begann die erste Bauphase im Oktober 2023. Die Entscheidung, einen Teil des Projekts an die Stadt zu verkaufen, sei finanziell „schwierig“, würde aber dazu beitragen, „die Geschäftsbeziehungen zur Bank und die Partnerschaft mit dem Bauunternehmen zu festigen“.
Zurück zu Folie 24, die im vergangenen November vorgestellt wurde: In der Gruppe der „verhandelbaren Projekte“ taucht auch „Skyview“ auf, so der Name der drei Wohnhochhäuser, die Flavio Becca am Ban de Gasperich errichten wollte. Die Verhandlungen wurden schnell abgebrochen, erklärt der Finanzdezernent Laurent Mosar (CSV). Sie seien an „zwei großen Problemen“ gescheitert: Erstens zögert die Stadt sehr, sich an einer Eigentümergemeinschaft zu beteiligen; zweitens waren die Parkplätze nicht im Preis inbegriffen. Das Projekt wurde inzwischen von drei auf zwei Türme reduziert, von denen einer „Skyview Offices“ und der andere „Skyview Residential“ heißt. Letzteres Projekt sei „längerfristig geplant“, wie Virgule.lu letzte Woche berichtete. Der Verkauf sei „etwas komplizierter“, erklärt dort der Geschäftsführer von Grossfeld Immobilière, dem Joint Venture zwischen Flavio Becca und dem belgischen Bauträger Nextensa. (Auf unsere Anfrage hin hat Grossfeld Immobilière nicht reagiert.)
Unter den Projektträgern, die auf die im Oktober 2023 von der Stadt Luxemburg ausgeschriebene Projektausschreibung geantwortet haben, sind Belgier überproportional vertreten. In der Rubrik der als „nicht konform“ bewerteten Projekte findet sich somit „Caractères“ von Codic. Dabei handelt es sich um einen Wohnkomplex, der im Stadtteil „La Gare“ auf dem Gelände der ehemaligen Zentraldruckerei geplant ist. Das ursprünglich belgische Unternehmen, das das Projekt „Royal Hamilius“ entwickelt hatte, gibt an, „den Verkauf von Wohnungen im Rahmen von Vefa-Projekten in Luxemburg Ende 2023 eingestellt zu haben, da aufgrund des drastischen Zinsanstiegs im Jahr 2022 kein Markt mehr vorhanden war“. Codic rechnet mit „einer allmählichen Erholung der Geschäftstätigkeit in den kommenden Monaten“. (Das belgische Unternehmen BPI gibt seinerseits an, zwei Projekte an den Staat verkauft zu haben.)
Im Jahr 2020 bezeichnete La Libre Belgique Luxemburg als „Schlaraffenland für Entwickler“. Da die belgischen Bauträger erst spät auf den Zug aufsprangen, waren sie gezwungen, Grundstücke zu überhöhten Preisen zu erwerben. Sie wurden von der flämischen und wallonischen Mittelschicht beflügelt, die nach Anlagemöglichkeiten für ihre Ersparnisse suchte. (Es war die unerwartete Rückkehr des „belgischen Zahnarztes“, der einige Jahre zuvor aus dem Paradies vertrieben worden war.) Die etablierten Akteure verunglimpften die Neuankömmlinge. Sie seien „Verursacher einer Inflation der Grundstückspreise“, äußerte sich Marc Giorgetti 2022 in Paperjam. Anstatt Eigenkapital über Jahrzehnte hinweg zu binden, neigen belgische Bauträger dazu, städtische Projekte zu bevorzugen, die sich schnell amortisieren und oft in der Hauptstadt liegen. „Die Zeit ist nicht der Freund des Bauträgers“, meint Julien Thevenon von Eaglestone. Je länger man warte, desto mehr setze man sich administrativen, technischen oder finanziellen Risiken aus. Dies könnte erklären, warum außer Thomas & Piron kein belgischer Bauträger in den Top 10 der privaten Grundstücksbesitzer vertreten ist. (Im Jahr 2022 wurde dieses Ranking von Arend & Fischbach, Giorgetti, Tracol, Stugalux und Promobe angeführt.)
Im dritten Jahr der Krise muss man feststellen: Das Massensterben der Bauträger ist ausgeblieben. Das liegt daran, dass sich die Banken ebenso geduldig wie entgegenkommend gezeigt haben. Sie haben die Schulden der Bauträger umgeschuldet und umstrukturiert und dabei nach einvernehmlichen Lösungen gesucht. Die Besonnenheit der Banken hat den Bauträgern das Schlimmste erspart. Sie hat es ihnen insbesondere ermöglicht, einen Preisverfall hinauszuzögern, den manche als unvermeidlich angesehen hatten. „Die Banken haben kein Interesse daran, das Spielzeug kaputtzumachen; sie würden dabei mehr verlieren, als wenn sie auf bessere Zeiten warten“, meint Olivier Bastin, Mitbegründer von LuxRed und ehemaliger CEO von Immobel Luxembourg.
Doch neben den Bankkrediten haben sich zahlreiche andere Finanzierungsmodelle verbreitet. „Ein Teil der Finanzierung des Wohnungsmarktes ist in die Welt des ‚Shadow Banking‘ abgewandert, zu dessen Bestandteilen die Verbriefung gehört“, stellte Reporter kürzlich im Zusammenhang mit den Schwierigkeiten von Qubic und der aufsehenerregenden Insolvenz von Cenaro fest. Da sie erst spät in einen überhitzten Markt einstiegen und mit verschärften makroprudenziellen Kriterien konfrontiert waren, suchten einige Bauträger nach kreativeren Wegen und entschieden sich für die Verbriefung, um ihre mittleren und kleinen Projekte zu finanzieren. Sie emittierten Anleihen, deren sehr hohe Kupons (zehn, fünfzehn oder sogar zwanzig Prozent) die ebenso hohen Risiken widerspiegelten. Zwischen 2018 und 2022 stiegen die Immobilienpreise um durchschnittlich elf Prozent pro Jahr. Dieser Boom versprach maximale Rendite in kürzester Zeit. Bis die Blase platzte.
Angesichts der Krise sind nicht alle gleichermaßen betroffen. Es gibt diejenigen, die gerade ein Großprojekt verkauft hatten, und diejenigen, die kurz davor standen, dies zu tun. Es gibt diejenigen, die sich ausschließlich mit der Projektentwicklung beschäftigen, und diejenigen, die parallel dazu ein Bauunternehmen führen müssen. Und vor allem gibt es diejenigen, die über Grundstücksreserven verfügen, die oft über Jahrzehnte hinweg aufgebaut wurden, und diejenigen, die zu spät und zu teuer gekauft haben. Im Jahr 2020 stiegen die Grundstückspreise um fast 17 Prozent, gefolgt von einem weiteren jährlichen Anstieg um zehn Prozent im Jahr 2021. Rückblickend war das wirklich nicht der richtige Zeitpunkt zum Kauf.
Manche etablierte Bauträger sollen damit begonnen haben, ihre Grundstücke und Projekte zu verkaufen, um ihr Portfolio zu sanieren und ihre Kassen aufzufüllen, so hört man in der Branche (wo Informationen und Gerüchte rasend schnell die Runde machen). Olivier Bastin schätzt, dass es heute Grundstücke zu verkaufen gäbe: „ Nicht besonders viel, aber vor 19 Monaten gab es überhaupt keine.“ Bei Codic bestätigt man, dass „ Grundstücke in Luxemburg nach wie vor rar und teuer sind “. Grundstückseigentümer seien offenbar nicht bereit, ihre Preise nach unten anzupassen, stellt Julien Thevenon von Eagle-
stone fest. Die geringe Grundsteuer veranlasse sie dazu, ihre Grundstücke zu behalten: „ Diese Situation bestehen zu lassen, ist eine politische Entscheidung “, sagt er. Die am Mittwoch veröffentlichten neuesten Statistiken des Observatoire de l’habitat (siehe auch Seite 12) bestätigen diese Eindrücke aus der Praxis. Die Grundstückstransaktionen hätten einen zaghaften Aufschwung erlebt (364 Transaktionen, also halb so viele wie vor der Krise) und die Preise „einen leichten Rückgang“ verzeichnet.
An diesem Dienstagmorgen versammelten sich etwa dreißig Immobilienfachleute in den Büros von Iko Real Estate, die sich im trostlosen Gewerbegebiet von Howald befinden. Man trinkt Kaffee, isst Gebäck und hört sich die Informationen der Immobilienkammer zur großen Mipim-Messe in Cannes an. Die Atmosphäre sei „sehr zurückhaltend“ gewesen, berichtet Max Didier. Der Geschäftsführer der luxemburgischen Baufirma nutzte die Gelegenheit, um seinem Publikum „die schlechte Nachricht“ mitzuteilen: Die von der Regierung Frieden-Bettel eingeführten Steueranreize laufen tatsächlich am 30. Juni aus. Man solle nicht damit rechnen, dass sie erneut verlängert werden. Der Präsident der Immobilienkammer, Jean-Paul Scheuren, hat dennoch dazu aufgerufen, „einige Maßnahmen für die Vefas beizubehalten“. Der Begriff „Vertrauen“ tauchte immer wieder auf: „ Vertrauenskrise “, „ Vertrauensmangel “, „ das Vertrauen in den Markt wiederherstellen “.
In „Wunnen“: Alles bleibt Geschäft (2023) beschrieb Samuel Ruben einen Immobilienmarkt, der in einem „Spiel der Feiglinge“ gefangen ist, „zwischen den potenziellen Käufern, die hoffen (auf Preissenkungen, Schnäppchen), und den Immobilienbesitzern, die warten (auf die Rückkehr der guten alten Zeiten)“. Die neuen Zahlen des Observatoire de l’habitat deuten auf einen beginnenden Aufschwung hin. Die Zahl der verkauften Vefas hat sich im Vergleich zum Tiefststand Ende 2023 fast vervierfacht, während die Preise einen vierteljährlichen Rückgang von 2,4 Prozent verzeichneten. Doch eine Schwalbe macht noch keinen Frühling. „Die Entwicklungen in diesem Segment bleiben sehr volatil, da die Anzahl der Transaktionen hier sehr begrenzt ist“, relativiert das Observatoire de l’habitat. „In diesem Segment hat die Anpassung über das Geschäftsvolumen sehr lange dominiert (stärker als eine Anpassung über die Preise), auch wenn die Preise bei den Projekten, die Gegenstand von Transaktionen waren, tatsächlich gesunken sind.“
Zwischen 2022 und 2024 sind die Preise für Bestandsimmobilien um 19 Prozent gefallen. Im gleichen Zeitraum verzeichneten neue Wohnungen lediglich einen Rückgang von sieben Prozent. Privatpersonen haben das getan, was Bauträger nicht konnten oder wollten: ihre Preise nach unten anpassen. Während der Markt für Bestandsimmobilien wieder das Transaktionsvolumen aus der Zeit vor der Krise erreicht hat, hinkt der Markt für Neubauten hinterher: Die Zahl der Vefas-Transaktionen liegt weiterhin um die Hälfte unter dem Niveau der Boomjahre. Allerdings sind diese Zahlen mit Vorsicht zu betrachten, da das Observatoire darauf hinweist, dass die Aktivität in diesem Segment durch Käufe des Staates und der Stadt „angekurbelt“ wurde.
Er soll gesagt haben: „ganz dacks op ville Plaze, wo vor allem die Bauträger noch zugehört haben“. Der Wohnungsbauminister Claude Meisch (DP) bekräftigte seine Botschaft im vergangenen Dezember vor der Abgeordnetenkammer: „Das ist etwas, was ich kritisiere: Dass sie [die Bauträger] bisher nicht das Maximum aus ihrem Beitrag herausgeholt haben, um wieder ein Gleichgewicht zwischen Preisen und Interessen herzustellen “. Eine sehr umständliche Art zu sagen, dass die Preise für Vefas nach wie vor zu hoch sind. Zu Beginn seiner Amtszeit wagte Claude Meisch es kaum, dies offen auszusprechen: „Es ist nicht Aufgabe des Wohnungsbauministers, in einem freien Markt Vorgaben zur Preisgestaltung zu machen“, erklärte er im Dezember 2023 gegenüber dem Land. Sechzehn Monate später schlug er einen anderen Ton an: Die Preise sollten auf ein Niveau sinken, das es ermöglicht, den Anstieg der Zinssätze auszugleichen. Meisch erinnert daran, dass die Zinssätze angesichts der zur Finanzierung der europäischen Aufrüstung entstandenen Schulden erneut steigen könnten. „Es ist nicht normal, dass alle auf den Staat blicken und sagen: ‚Staat, schaffe uns Steuervorteile! Staat, kaufe unsere Projekte auf!‘“
Das unter Henri Kox (Déi Gréng) ins Leben gerufene staatliche Rückkaufprogramm war nur mäßig erfolgreich. Seit 2023 wurden lediglich fünfzehn Kaufverträge unterzeichnet, deren Gesamtwert sich auf 165 Millionen Euro belief. (Im Vergleich dazu hat sich das Programm der Stadt als effektiver erwiesen.) Hat die Regierung die Gelegenheit verpasst, von der Krise zu profitieren? Einige Angebote seien „völlig daneben“ gewesen, antwortet Meisch: „Wir haben von Anfang an gesagt, dass wir nicht jeden Preis zahlen werden.“ Der Staat sei nicht „der Garant der letzten Instanz“.
Claude Meisch hat bereits darauf hingewiesen, dass die Rückkaufpolitik mittelfristig fortgesetzt wird. Er möchte sie zu „einer dauerhaften Säule des bezahlbaren Wohnraums“ machen, wie er gegenüber der Zeitung „Le Land“ erklärte. (Auch die Stadt Luxemburg schließt eine erneute Ausschreibung nicht aus.) Bei den großen Bauträgern ist angesichts des öffentlichen Angebots und der damit einhergehenden Preistransparenz Unbehagen zu spüren. Die Analyse der Unterlagen ermöglicht es dem Staat, sich ein genaueres Bild vom Immobilienmarkt und von den Margen der marktbeherrschenden Akteure zu machen.
