Wir haben bereits gesehen, dass der Boden in jeder Hinsicht weit mehr ist als nur die Oberfläche, auf der wir stehen. Seine biologischen Werte sind für das Leben auf der Erde unverzichtbar.
Aber es hat natürlich noch eine weitere, prosaischere Dimension, nämlich die wirtschaftliche. Im Großherzogtum ist dieser Aspekt von entscheidender Bedeutung, nicht nur wegen seines großen Anteils an der Verschuldung der Bevölkerung, die nicht über ein übermäßiges Finanzkapital verfügt, sondern auch als Gegengewicht zum Wohlstand jenes Teils der Gesellschaft, der über Land verfügt – manchmal sogar in Hülle und Fülle.
Dieser wirtschaftliche Aspekt ist ebenfalls sehr politisch – sowohl in seiner edelsten Dimension, nämlich der Festlegung von Regeln und Normen, die das Zusammenleben definieren, als auch in seiner vulgärsten Ausprägung, nämlich den kleinen Absprachen, die es den am besten vernetzten Akteuren ermöglichen, den größtmöglichen Gewinn zu erzielen. Ein landwirtschaftliches Grundstück, das durch die Unterschriften eines Gemeinderats zu Bauland wird, verzeichnet im Durchschnitt eine Wertsteigerung um das 1.000-Fache.
Luxemburg verfügt über eine ziemlich einzigartige Einrichtung, die es zu einem der Länder macht, die am besten gerüstet sind, um sich mit der Frage des Bodens als Ware auseinanderzusetzen. Das Observatoire de l’Habitat, das dem Ministerium für Wohnungswesen untersteht, wird seit 2003 von einem Forscherteam des Liser mit Sitz in Belval geleitet. „Die Frage nach verfügbaren Grundstücken stellte sich hier schon sehr früh“, betont der Geograf Antoine Paccoud. „Nur wenige Länder verfügen über derart detaillierte und langfristig gesammelte Erkenntnisse über den Bestand an verfügbaren Grundstücken, deren Eigentümer und deren Nutzungsabsichten.“
Der anhaltende Anstieg der Grundstückspreise ist ein zentraler Forschungsschwerpunkt der Arbeit des Observatoire de l’Habitat. „Anfangs wurde vor allem die Hypothese vertreten, dass Knappheit zu hohen Preisen führt, doch eine der ersten Erkenntnisse des Observatoire war, diese Vorstellung in Frage zu stellen“, erklärt der Ökonom Julien Licheron. „Tatsächlich gibt es freie und bebaubare Grundstücke, nur sind auf dem Markt nur wenige davon verfügbar. Diese Knappheit wird also von den Eigentümern künstlich aufrechterhalten.“
Er führt aus, dass in Luxemburg etwa 65 Prozent der Grundstücke Privatpersonen gehören, 20 Prozent Unternehmen und 15 Prozent öffentlichen Einrichtungen. Antoine Paccoud nennt eine verblüffende Zahl: 0,5 Prozent der luxemburgischen Wohnbevölkerung besitzt die Hälfte der bebaubaren Grundstücke des Landes.
Um diesen Mechanismus zu untersuchen, analysiert der Doktorand Tiago Flores den Fall von Dudelange. Er hat die Katasterunterlagen seit 1824 eingehend ausgewertet, um die Eigentümer der Grundstücke im Laufe der Zeit zu ermitteln. „Wie im ganzen Land ist der Grundbesitz stark konzentriert“, erklärt er. „Einige Dutzend Familien aus Dudelange besitzen den Großteil der Grundstücke, und da deren Preise im Laufe der Zeit steigen, haben sie keinerlei Interesse daran, diese in großem Umfang zu verkaufen, da dies zu einer Wertminderung führen würde. Im Gegenteil: Durch den Besitz dieser Grundstücke können sie die Stadtentwicklung und sogar die soziale Zusammensetzung der Stadt steuern. Dieses Phänomen ist übrigens nicht neu, es gab es bereits vor 100 Jahren, als zahlreiche Migranten kamen, um in der Stahlindustrie zu arbeiten. “
Passiver Landadel
Diese Familien von Großgrundbesitzern weisen landesweit ein ähnliches Profil auf. Sie stammen aus alten Bauernfamilien und sind heute Rentiers, die an ihrem Land festhalten und keine anderen Einnahmequellen haben als den sparsamen und von der Not bedingten Verkauf ihres Grundbesitzes. Sie sind weder Bauträger noch Investoren oder Aktionäre. Vielmehr handelt es sich um eine soziale Schicht, deren bevorzugte Lebensweise das Müßiggehen ist und für die das Gemeinwohl nur ein abstrakter Begriff ist.
Diese Untätigkeit wird durch das Fehlen einer Erbschaftssteuer in gerader Linie oder einer Besteuerung begünstigt, die Anreize bieten würde, diese Grundstücke auf den Markt zu bringen. „Wir weisen schon seit Langem auf die Vorteile einer höheren Grundsteuer hin, aber erst seit einigen Jahren finden wir Gehör“, betont Julien Licheron. „Eine spezielle Steuer, die im Laufe der Zeit so stark ansteigt, dass sie Eigentümer bestraft, die auf Spekulation setzen, wäre sicherlich sinnvoll. Alle politischen Parteien sind sich darüber mehr oder weniger einig, aber es ist ein sehr heikles Thema bei den Wählern…“
Antoine Paccoud stellt fest, dass die Kleingrundbesitzer diesem Projekt kulturell bedingt schon immer sehr misstrauisch gegenüberstanden, „aber sie wären davon nicht betroffen. Nur die sehr großen Grundbesitzer wären von einer Grundsteuer zur Mobilisierung von Flächen betroffen, das sind etwa 3.000 Familien. “
Jahr für Jahr bleibt die Fläche der Baugrundstücke im Land relativ stabil: bei rund 4.300 Hektar. Diese Zahl ist interessant, denn der Bau von Wohnungen auf all diesen Grundstücken würde – bei Beibehaltung der derzeitigen Bebauungsdichte – es ermöglichen, die berühmte Schwelle von einer Million Einwohnern zu erreichen. Und dass diese Baureserve bestehen bleibt, obwohl dennoch gebaut wird, liegt daran, dass die Gemeinden bei der Verwaltung ihres allgemeinen Bebauungsplans (PAG) recht großzügig sind und regelmäßig Grundstücke freigeben.
Der groß angelegte Wohnungsbau würde einen erheblichen Umdenkprozess erfordern. Einerseits, weil Großgrundbesitzer kein Interesse daran haben, ihre Grundstücke zu schnell zu bebauen, andererseits aber auch, weil sich die großen Bauträger genauso verhalten wie sie. „In Luxemburg beobachten wir ein Phänomen der doppelten Konzentration, da die Bauträger gleichzeitig auch Großgrundbesitzer sind“, betont Antoine Paccoud. „Sie bauen wenig, obwohl die Nachfrage vorhanden ist, und das aus einem einfachen Grund: Je weniger gebaut wird, desto besser lassen sich die Preise kontrollieren.“
Julien Licheron pflichtet dem bei und erklärt, dass diese Vorgehensweise es zudem ermöglicht, den lokalen Markt für ausländische Unternehmen abzuschotten. Die Verbindungen zwischen den Großgrundbesitzern und den großen lokalen Bauträgern tragen dazu bei, die hohen Preise aufrechtzuerhalten. „Wenn sie sich über die Marktpreise beschweren, ist das zum Teil reine Rhetorik, denn sie selbst halten diese Preise aufrecht, indem sie in voller Kenntnis der Sachlage teure Grundstücke kaufen, um die Wohnungen anschließend zu ebenfalls sehr hohen Preisen weiterzuverkaufen. Das ist pervers. “ Der Rekord bei der Schaffung von Wohnraum innerhalb eines Jahres liegt bei 4.444, das war im Jahr 2008, und liegt weit unter dem Bedarf des Landes.
Sorgen um die Zukunft
Doch eine Besserung der Lage ist nicht in Sicht. Angesichts steigender Kreditzinsen ist der Markt für Neubauwohnungen seit mehreren Monaten stagnierend. „Wir befürchten, dass dieses Phänomen das strukturelle Problem noch verschärfen wird“, erklärt Julien Licheron. „Die Wohnungen, die heute nicht gebaut werden, werden in zwei oder drei Jahren fehlen, während die Nachfrage weiterhin bestehen bleibt. Und sollten die Zinsen etwas sinken, wird die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage noch größer werden. Zudem besteht angesichts der zunehmenden Insolvenzen kleiner und mittlerer Bauunternehmen die Gefahr, dass wir die Produktionskapazitäten verlieren. Wenn die Arbeitskräfte abwandern, wie sollen wir dann den zukünftigen Bedarf decken, der umso größer sein wird, als wir das ausgleichen müssen, was wir heute nicht produzieren? “
Die aktuelle Lage ist sehr besorgniserregend. Kleine Bauträger, die keinen direkten Zugang zu den großen Eigentümerfamilien haben, haben Grundstücke zu sehr hohen Preisen erworben, da der Markt begrenzt ist und ihnen die effizienten Akquisitionsdienste der großen Bauträger fehlen. Angesichts des Rückgangs bei der Vergabe von Immobilienkrediten geraten diese Unternehmen in schwierige Situationen, die bis zur Insolvenz führen können. „Dies könnte zu einer Marktkonzentration führen, von der die großen, etablierten Akteure profitieren würden, indem ihre marktbeherrschende Stellung gestärkt wird. Das Risiko, dass sich dadurch die aktuellen Probleme verschärfen, wäre sehr groß“, meint Antoine Paccoud.
Die Tatsache, dass große Bauträger mit der Regierung an einem Tisch sitzen, gibt Anlass zur Wachsamkeit. „Es wurden Maßnahmen ergriffen, die ihren langjährigen Forderungen entsprechen, aber ich glaube, die Gesellschaft würde es nicht verstehen, wenn dadurch das Wohnungsangebot nicht wesentlich erhöht werden könnte“, bemerkt Julien Licheron. Obwohl die umweltrechtlichen Auflagen deutlich gelockert wurden, wäre es beispielsweise kaum nachvollziehbar, wenn der Staat keine wirksamen Instrumente zur Erschließung der Baulücken – jener freien Flächen im städtischen Raum – schaffen würde, durch die wertvolle landwirtschaftliche Flächen geschont werden könnten.
Böden schaffen und erhalten
Vor dem Hintergrund der Verknappung landwirtschaftlicher Flächen und der globalen Erwärmung wird der Erhalt landwirtschaftlicher Flächen zu einer Priorität. Im Übrigen ist der Kampf gegen die Versiegelung von Flächen ein von der Europäischen Union seit 2011 formuliertes Gebot, dessen theoretisches Ziel darin besteht, bis 2050 eine Versiegelungsrate von null zu erreichen. Bei der Stadtentwicklung, dem Bau von Straßeninfrastruktur oder anderen Maßnahmen auf landwirtschaftlichen Flächen müssen ab 2050 Ausgleichsmaßnahmen ergriffen werden.
Je nach Region wird es mehr oder weniger einfach sein, dieses Ziel zu erreichen. Rumänien, Bulgarien, die baltischen Staaten oder das Saarland verlieren Einwohner, und dort werden sich Chancen ergeben. Zumal die EU nicht präzisiert hat, ob das Ziel für jedes einzelne Mitgliedsland oder für die EU als Ganzes erreicht werden soll, was die Aussichten ein wenig verändern würde.
„In den letzten vierzig Jahren hat der Mensch die Umwelt ebenso stark verändert wie in den vorangegangenen 10.000 Jahren“, erklärt Antoine Decoville, Geograf am Liser und am Observatoire du Développement. Ein vollständiger Paradigmenwechsel ist daher notwendig, und der Weg zu einem Gleichgewicht wird lang sein, da die gegensätzlichen Einflüsse so stark aufeinanderprallen; doch zumindest wird die Frage in angemessener Form gestellt.
In Luxemburg findet dieser Wille im Leitprogramm zur Raumordnung seinen Niederschlag, das am 21. Juni 2023 vom Regierungsrat verabschiedet wurde. Darin ist insbesondere ein Höchstwert für die Versiegelung pro Gemeinde festgelegt, der bis 2050 auf null sinken soll. „Es geht nicht darum, jegliche Bebauung zu verbieten, aber wenn unbedingt Flächen in Anspruch genommen werden müssen, muss an anderer Stelle renaturiert werden, müssen Straßen oder Parkplätze entsiegelt werden …“
Antoine Decoville räumt ein, dass Luxemburg mit seinem Ansatz eine Vorreiterrolle einnimmt, indem es eine abgestufte Strategie umsetzt, die zwar noch nicht verbindlich ist, aber in die richtige Richtung geht. Zunächst geht es darum, jede unnötige Bodenversiegelung zu vermeiden, anschließend bereits der Natur entzogene Flächen (Industrie- und Gewerbeflächen usw.) wiederzuverwenden, die Auswirkungen auf den Boden durch den Bau von Hochhäusern zu minimieren und, wenn es nicht anders geht, durch Renaturierung an anderer Stelle einen Ausgleich zu schaffen.
„Dieses Ziel muss in die nationale und lokale Politik umgesetzt werden, denn ohne regulatorische Instrumente werden wir es nicht schaffen“, räumt Antoine Decoville ein. „Nur durch ein stärkeres Engagement der öffentlichen Hand lassen sich diese scheinbar widersprüchlichen Ziele miteinander vereinbaren: mehr Wohnraum schaffen und gleichzeitig die Umwelt schützen. Wir brauchen Wohnraum, der keine Flächen beansprucht, und klarere Vorschriften für deren Nutzung. Boden ist kein Konsumgut, das den Eigentümern unveräußerlich gehört. Ihn zu besitzen ist eine Verantwortung, die wir geerbt haben und die wir weitervererben werden.“
Der Forscher versichert, dass die Fortschritte zwar langsam sind, das Bewusstsein dafür aber durchaus vorhanden ist. Allerdings ist die Zeit der Übertreibungen (1980er bis 2010) noch nicht ganz vorbei: „Wenn man die Entwicklung der Gewerbegebiete in Foetz oder Wickrange betrachtet, gibt es keinen Grund zum Jubeln…“
