In den letzten Monaten hat Marc Giorgetti fast alle Fraktionen im Parlament besucht. Er hat versucht, die Abgeordneten von den Forderungen des Unternehmerverbands zu überzeugen, dessen Vorsitzender er ist. Der Bauträger und Bauunternehmer legt eine Schroffheit und Ungeduld à la Macher an den Tag, die weit von der üblichen Gelassenheit der Lobbyisten entfernt sind. Er versuche, „den Leuten die Wahrheit beizubringen“: „Ein Politiker kann das nicht tun. Wenn er die Wahrheit sagt, wird er nicht wiedergewählt. Ich habe nichts zu verbergen. “ Dieser Vorstoß von „Gio“ in die Auseinandersetzung offenbart die politische Isolation der Immobilienbranche. „Wir waren schon immer der Buhmann der Nation. Tut mir leid, aber jetzt reicht’s !“, betont Giorgetti an diesem Dienstag vor dem Landtag. Er geißelt die Presse, die nur „ Stunk “ mache : „ Wenn man sich von euch unter Druck setzen lässt, bekommt man doch nur negative Anreize. Die einzigen Medien, die das nicht tun, sind Paperjam. “ Sein Geschäftspartner Roland Kuhn ist Vorsitzender des Verbandes der Bauunternehmen und gibt sich zurückhaltender. So beendete er am Montag seine Pressekonferenz mit einem Dank an die Medien („ein sehr wichtiger Partner“) für deren „Unterstützung“.
Zwölf Monate „Steuer-Steroide“, um wieder zum „Business as usual“ zurückzukehren: Das ist im Wesentlichen der Vorschlag, den Roland Kuhn am Montag unterbreitet hat. Bei einer von der Handwerkskammer und dem Handwerksverband einberufenen Pressekonferenz skizzierte der Bauträger und Bauunternehmer „die bevorstehende Katastrophe“. Die jüngsten statistischen Daten lassen in der Tat nichts Gutes ahnen. Notarielle Urkunden, Baugenehmigungen und Immobilienkredite befinden sich alle im freien Fall. Die Branche stellt eine „massive und rasante Verschlechterung“ fest. Die Verkäufe von noch im Bau befindlichen Immobilien (Vefa) sind praktisch auf null gesunken, private Investoren seien „nicht vorhanden“. Während die meisten Bauträger ihre Projekte „auf Eis gelegt“ haben, so Kuhn, beginnen sich die Auftragsbücher im Baugewerbe zu leeren. Nach Prognosen der Arbeitgeberverbände dürfte die Krise Architekten, Bauunternehmen und Handwerker bereits ab dem kommenden Sommer treffen. Für 2023 wird ein „Einbruch“ der Produktion in der Größenordnung von 1.500 Wohneinheiten vorhergesagt.
Roland Kuhn fordert den Staat auf, privaten Investoren „einen Anstoß zu geben“; „damit wir vorankommen“. Er appelliert an den Patriotismus und spricht von „den Luxemburgern, die in eine Wohnung investieren“. Von den sechs Forderungen, die der Handwerksverband und die Handwerkskammer am Montag vorgelegt haben, sind fünf steuerlicher Natur. Zeitweise lässt die Arbeitgeberseite einen gewissen Irredentismus erkennen, beispielsweise wenn sie die vollständige Wiedereinführung der beschleunigten Abschreibung fordert – diesen Anreiz für Investoren, den die Finanzministerin und ihr Vorgänger gerade erst geregelt und gedrosselt haben. Eine Maßnahme, die die Branche ebenso wenig schätzte wie die Anpassung der Mietobergrenze und die zum falschen Zeitpunkt das falsche Signal gesendet hätte. Anstatt die Nachfrage zu bremsen, müsse man sie „wiederbeleben“. „Kehren wir also zu der Situation zurück, die wir zuvor kannten“, schlägt Kuhn vor. Zumindest für zwölf Monate.
Die Arbeitgeberverbände präsentieren ihre Forderungen unter dem Titel: „Befristete Maßnahmen zur Linderung der Wohnungsknappheit“. Tatsächlich kommen sie einer staatlichen Subventionierung der Gewinnspannen der Bauträger gleich, die durch enorme Steuerausfälle finanziert wird. Nach vier Jahren mit enormen Gewinnen mag diese Forderung unverschämt erscheinen. Marc Giorgetti und Roland Kuhn sprechen im Namen der 4.000 Bauunternehmen, bei denen es sich größtenteils um KMU handelt. Doch ihre Doppelrolle als Bauträger und Bauunternehmer trübt ihre Botschaft einer Branche, die mit dem Rücken zur Wand steht. Die besondere Aufmerksamkeit, die die beiden Lobbyisten den Immobilieninvestoren widmen – die die Regierung laut Kuhn „verjagt“ und laut Giorgetti „bestraft“ habe – deutet darauf hin, dass diese zumindest in der Hauptstadt heute ihre Hauptkundschaft bilden. Marc Giorgetti gibt an, die Hälfte seiner Wohnungen an Investoren zu verkaufen.“ (so Giorgetti), deutet darauf hin, dass diese zumindest in der Hauptstadt heute ihre Hauptkundschaft bilden. Marc Giorgetti gibt an, die Hälfte seiner Wohnungen an Investoren zu verkaufen. Seiner Ansicht nach läge die Lösung der Wohnungskrise im Mietmarkt, der „immer stabil“ sei: „Der Mieter entscheidet, was er für seine Wohnung zahlen will. Er hat seine Grenze, und er wird nicht mehr zahlen. Und wenn er die Miete nicht mehr bezahlen kann, wird er sich etwas Kleineres suchen. “ Die Analyse erscheint oberflächlich : Laut dem Observatoire de l’habitat beträgt der Anteil des Einkommens, der für die Zahlung der Miete aufgewendet wird, mittlerweile bei mehr als 21.000 Mietern fünfzig Prozent.
Der Rückgang der Produktion hat zu einer Verknappung geführt, die die Preise vorerst auf einem hohen Niveau hält. Während die Zahl der Verkäufe von noch im Bau befindlichen Immobilien weiter sinkt (minus 36 Prozent im Jahresvergleich), steigen die Preise weiter an: plus 18 Prozent im dritten Quartal 2022. (Dieser Anstieg lässt sich teilweise durch die zunehmende Verbreitung von Festpreisen bei Verkäufen im Bauzustand erklären, mit denen künftige Steigerungen der Baukosten vorweggenommen werden.) Da sie keine Kunden mehr finden, versuchen die Immobilienmakler, Druck auszuüben. Der Geschäftsführer der Agentur Nexvia, Pierre Clément, forderte bereits im Oktober „ein Umdenken“. Im RTL-Podcast „La bulle immo“ erklärte er, dass „die Party, die jahrelang herrschte, vorbei ist“: Um den Verkauf „wieder anzukurbeln“, müssten die Bauträger ihre Preise senken. Wann kommt es zu Preisnachlässen, um die Nachfrage wieder anzukurbeln? Diese Frage wollen die Bauträger noch nicht hören. Sie müssen erst einmal die fetten Jahre hinter sich lassen.
„Seit fast einem Jahr verkaufen wir so gut wie gar nichts mehr“, sagt Giorgetti. Auf dem Markt für Neubauten läuft nichts mehr. Die Zahl der abgelehnten Kredite schießt in die Höhe. Es bedurfte einer Pandemie und eines Krieges, gefolgt von steigenden Kosten und dem Ende des billigen Geldes, um die Begeisterung der Babyboomer für ihre Lieblingsanlage abzukühlen. Eine Wohnungskrise ist eine Sache, eine Immobilienkrise eine andere. Das Erwachen ist umso härter, als die Branche weder an Konjunkturumschwünge gewöhnt ist noch sich an solche erinnert. Der letzte liegt im Jahr 1980 zurück und dauerte vier Jahre.
Was das Jahr 2023 angeht, wird nicht jeder gleich behandelt. Die reinen Bauträger haben sich in den Winterschlaf begeben. Sie haben ihre Projekte auf Eis gelegt und warten ab, wie sich die Lage entwickelt. Im schlimmsten Fall werden sie das eine oder andere Grundstück verkaufen, das sie oft vor langer Zeit für wenig Geld erworben haben, und so Liquidität freisetzen, mit der sie die Zinsen bei den Banken bezahlen können. Die Bauträger, die ihren Baubetrieb aufrechterhalten müssen, werden sich diesen Luxus hingegen nicht leisten können. Die Konzerne Giorgetti und Stugalux geben an, ihr Eigenkapital zu mobilisieren, um „auf Vorrat“ zu bauen, mit der Aussicht, diese zukünftigen Wohnungen zu vermieten. Sie zeigen sich zuversichtlich, den „Sturm“ ohne allzu große Schäden zu überstehen. „Die Großen, die schaffen das schon“, ruft Joël Schons, Mitgeschäftsführer von Stugalux, aus. Marc Giorgetti hingegen kann sich auf andere Stützen verlassen: Sein Konzern baut viele Bürogebäude und umfangreiche Infrastrukturprojekte für den Staat, der versprochen hat, seine Investitionen auf hohem Niveau zu halten.
Es sind die kleinen Bauträger, die in die Falle geraten. Bevor sie mit den Bauarbeiten beginnen können, müssen sie den Vorverkauf von etwa drei Vierteln der Einheiten nachweisen – die „Fertigstellungsgarantie“ schreibt dies vor. Doch die Kunden lassen auf sich warten. In der Zwischenzeit laufen die Kredite weiter, und die Fälligkeitstermine rücken näher. „Sie werden extreme Schwierigkeiten haben, zu überleben“, so lautet die Prognose von Joël Schons („ich hoffe, ich irre mich“) für die Konkurrenten, die kürzlich Grundstücke zu teuer gekauft haben und „nichts anderes in ihrem Portfolio haben“. Bereits im Herbst begannen kleine Bauträger, sich an die „Big Player“ zu wenden, in der Hoffnung, Abnehmer für ihre Projekte zu finden. Da jedoch keine konsequente Neubewertung erfolgte, war die Begeisterung sehr begrenzt.
Der Wohnungsbauminister Henri Kox (Déi Gréng) zeigt ihnen einen Ausweg auf. Er schlägt den Bauträgern vor, ihre ins Stocken geratenen Vefa-Projekte an den Staat zu verkaufen. Am 22. November sprach Kox im Parlament erstmals von diesem „Ansatz“: „&Auch wenn die privaten Bauträger vielleicht nicht denselben Wertzuwachs erzielen, haben sie doch die Gewissheit, über Liquidität zu verfügen “. Zwei Wochen später berichtete der Minister vor der Kammer erneut von „sehr positiven Gesprächen“, die er mit der Handwerkskammer und der Immobilienkammer geführt habe. Die ersten Bauträger hätten sich bereits an sein Ministerium gewandt: „ Wir haben bereits einige Angebote erhalten und führen sehr intensive Gespräche, damit sie für die öffentliche Hand bauen. Sie können sich gerne an uns wenden. Die Tür steht immer weit offen.“ Kox sprach von einer „Win-Win-Situation“. Es sei besser, Geld für den Erwerb von Wohnraum auszugeben als für Kurzarbeit.
Die Arbeitgeberverbände sind nicht unzufrieden. „Das ist eine riesige Chance“, sagt Roland Kuhn: „Jetzt, da die Preise stark zurückgehen, ist es vielleicht der richtige Zeitpunkt für den Staat, schnell und günstig zu kaufen.“ In ihrem Forderungskatalog schlagen die Arbeitgeberverbände vor, „den Sonderfonds zur Förderung des Wohnungsbaus zu nutzen, um ausstehende private Projekte zu erwerben“. Der Staat könnte eine „Ausschreibung“ starten, die es ermöglichen würde, „zum besten Preis“ zu kaufen. Henri Kox hat bereits darauf hingewiesen, dass private Bauträger dieselben Bedingungen erfüllen müssen wie öffentliche Bauträger. Mit anderen Worten: Ihre Gewinnspanne wird durch die vom Staat festgelegten Obergrenzen eingeschränkt. Die Möglichkeit, ein Projekt an die öffentliche Hand zu verkaufen, besteht schon seit Langem, doch die auf dem privaten Markt erzielten astronomischen Preise boten den Bauträgern kaum Anreize, davon Gebrauch zu machen. Die Situation hat sich geändert. Der Staat tritt nun als Käufer der letzten Instanz auf. Zumindest für angeschlagene Bauträger, denen keine anderen Optionen mehr bleiben. Die großen Akteure ziehen es vorerst vor, sich zurückzuhalten. Giorgetti begrüßt die Idee zwar, ist jedoch der Ansicht, dass der Staat nicht „unbegrenzt“ Projekte erwerben könne. Er selbst würde zudem keine „Objekte dieser Art“ realisieren, die sich für einen solchen staatlichen Aufkauf eignen würden.
Grundsätzlich herrscht ein breiter Konsens, der von Kuhn bis Kox und von Gilles Roth (CSV) bis Max Leners (LSAP) reicht. Letzterer nutzt die Gelegenheit, um den Kommunalwahlkampf anzukurbeln. In einem Gastbeitrag, den er gerade gemeinsam mit Luc Decker und Tom Krieps in Paperjam verfasst hat, schlägt er vor, dass die Stadt Luxemburg einen Teil ihrer Haushaltsreserven (1,1 Milliarde Euro) mobilisieren möge, um noch nicht umgesetzte Immobilienprojekte aufzukaufen. Die Hauptstadt befinde sich heute „in einer starken Verhandlungsposition“, um die Preise auszuhandeln.
Das Wohnungsbauministerium soll bislang etwa fünfzehn Angebote erhalten haben. Jeder Antrag wird im Rahmen der „ Kommission zur Begleitung von Wohnungsbaufördermaßnahmen “ geprüft. Die Verhandlungen scheitern schnell an der Preisfrage. Zum Marktpreis zu zahlen, kommt nicht in Frage. Das Ministerium lehnt eine Rettungsaktion ab, da dies spekulatives Verhalten nachträglich legitimieren würde. Wie im „Lastenheft für die Entwicklung von erschwinglichem Wohnraum“ festgelegt, liegt der Höchstbetrag für Vefa-Projekte bei etwa 8.000 Euro pro Quadratmeter. Auf dem privaten Markt liegt der nationale Durchschnitt bei 9.000 Euro, übersteigt in der Hauptstadt jedoch locker 13.000 Euro. Andererseits haben private Bauträger den Vorteil, dass sie sich nur mit einem einzigen Käufer statt mit Dutzenden auseinandersetzen müssen; das bedeutet gleiche Fliesen und Sanitäranlagen auf allen Etagen und vor allem geringere Vermarktungskosten. Diese Option ist jedoch nicht ganz ungefährlich, zumindest aus strategischer Sicht. Denn wenn Bauträger bereit sind, ihre Margen zu senken, um an den Staat zu verkaufen, könnten sich private Kunden fragen, warum gerade sie weiterhin den vollen Preis zahlen sollten.
