Eine Reform des Mietrechts durchzusetzen, bedeutet zwangsläufig, viele Unzufriedene auf den Plan zu rufen. Der liberale Wohnungsbauminister Claude Meisch scheint kaum motiviert zu sein, sich in die Höhle des Löwen zu begeben. Die beiden letzten Sitzungen des Wohnungsbauausschusses (gestern und am 16. April) haben denjenigen, die schnelle Reformen in dieser heiklen Angelegenheit erwarteten, wenig Hoffnung gemacht. Im Jahr 2028 könnte sich jedoch eine Wende abzeichnen, sollte Meisch sein Versprechen einhalten, bis zum Ende der Legislaturperiode ein Mietkataster einzurichten.
In seiner derzeitigen Form ist das Gesetz nicht anwendbar, obwohl es eigentlich die Mieter schützen soll, die die großen Verlierer der Immobilienkrise sind. Während die Verkaufspreise seit 2022 sinken (minus fünfzehn Prozent bei Wohnungen und minus zwanzig Prozent bei Häusern), steigen die Mieten jährlich um drei Prozent bei Wohnungen und um fünf Prozent bei Häusern.
Die berühmten fünf Prozent des investierten Kapitals veranschaulichen am besten die Unwirksamkeit des Gesetzes. Die Logik dieses 1955 eingeführten und 2006 aktualisierten Mechanismus hat dem Preisanstieg der letzten Jahrzehnte nicht standgehalten. Das Observatoire de l’Habitat hat berechnet, dass sich der Wert von Immobilien zwischen 1974 und 2025 um das 29-Fache erhöht hat. Die gesetzliche Mietobergrenze für kürzlich erworbene Häuser und Wohnungen liegt oft über der tatsächlichen Miete, während die für vor langer Zeit erworbene Wohnungen deutlich zu niedrig angesetzt ist. Mithilfe des auf der Website des Wohnungsbauministeriums verfügbaren Excel-Rechners erfährt man, dass eine 130 Quadratmeter große Wohnung, die im Jahr 2024 für 1,5 Millionen Euro erworben wurde, für 6.200 Euro pro Monat vermietet werden könnte – was über dem Marktpreis liegt. Eine Immobilie gleicher Größe, die jedoch 1980 erworben wurde, dürfte nicht mehr als 1.300 Euro einbringen. Ein Schnäppchen für den Mieter.
Eine aktuelle Studie des Observatoire de l’habitat über Teilzeitnutzer ermöglicht es, ein objektives Profil dieser Gruppe zu erstellen. Die Ergebnisse bestätigen, dass es für einen Politiker heikel ist, sie gegen sich aufzubringen. Es handelt sich überwiegend um Männer (61 Prozent), die mindestens 55 Jahre alt sind (64 Prozent), die luxemburgische Staatsangehörigkeit besitzen (82 Prozent) und von denen mehr als 63 Prozent (mindestens) einen Elternteil haben, der im Großherzogtum geboren wurde. Je höher die Anzahl der Immobilien im Besitz ist, desto größer ist der Anteil älterer luxemburgischer Männer. Das Observatoire de l’habitat fasst dies in freundlicheren Worten zusammen : „ Die Gegenüberstellung dieser Informationen untermauert die Feststellung einer erheblichen Überrepräsentation älterer Männer ohne Migrationshintergrund “. Es ist klar: Mehrfachimmobilienbesitzer machen einen nicht unerheblichen Teil der Wählerschaft aus.
Meischs Vorgänger, Henri Kox (Déi Gréng), hatte sich an einer solchen Reform versucht. Er hatte dafür den Preis bezahlt. Da er den Anteil des investierten Kapitals auf 3,5 Prozent (drei Prozent bei Gebäuden mit hohem Energieverbrauch) senken wollte, warfen ihm die Investoren (und der Staatsrat) vor, zu stark in das Eigentumsrecht einzugreifen. Die Mieter hingegen bedauerten, dass der Vorschlag nicht weit genug ging, und bezweifelten, dass der eingeschlagene Weg tatsächlich wirksam sei, um die Mieten zu senken.
Claude Meisch steht heute vor dem gleichen Problem. Mit dem Unterschied, dass sich die Lage immer weiter verschlechtert. Im Oktober 2025 erklärte das Observatoire de l’habitat, dass die Mieten und Nebenkosten schneller gestiegen seien als die Einkommen. „Zwischen 2016 und 2023 stieg die Wohnkostenquote der privaten Mieter von 31,8 auf 39,3 Prozent“, so die Forscher. Der Anstieg ist für Haushalte mit den niedrigsten Einkommen besonders drastisch. Bei den ärmsten zwanzig Prozent der Mieter lag die Wohnkostenquote 2019 bei fünfzig Prozent und 2023 bei 55 Prozent.
Wie bereits in dem von Henri Kox im Jahr 2022 eingebrachten Gesetzentwurf schlägt das Observatoire de l’habitat vor, das Konzept eines Verhältnisses zwischen Investitionssumme und Mietobergrenze beizubehalten. Es schlägt vor, dieses Verhältnis bei fünf Prozent zu belassen und es durch ein mathematisches Instrument zu ergänzen, das durch die Glättung der Anschaffungskosten Mietobergrenzen festlegt, die sich den Marktpreisen annähern. Der Ökonom Julien Licheron sieht darin zwei Vorteile: „Dieser Mechanismus berücksichtigt die von den Eigentümern getätigten Renovierungskosten und ermöglicht es, ein System aufrechtzuerhalten, das den bestehenden Mietern zugutekommt.“ Dieser letzte Punkt wurde lange Zeit unterschätzt: Viele Mieter, die schon seit Langem dieselbe Wohnung bewohnen, zahlen eine Miete, die deutlich unter dem Marktpreis liegt. Die Entkopplung zwischen den Mieten der Altmieter und denen der Neuankömmlinge ist sogar sehr ausgeprägt. „Wenn man ein neues System einführen würde, könnten diese Mietnachlässe verschwinden“, befürchtet Licheron.
Der Abgeordnete der Grünen, Meris Sehovic, der für seine Partei für dieses Thema zuständig ist, stellt sich jedoch eine Frage: „ Wollen wir die Beziehungen zwischen Vermietern und Mietern regeln, um die Mietpreise tatsächlich zu senken, oder wollen wir Gesetze erlassen, um das derzeitige Preisniveau festzuschreiben ? “
Am 10. Juli 2024 hatte das Parlament mit überwältigender Mehrheit (55 zu fünf Stimmen) einen Antrag verabschiedet, in dem die Regierung aufgefordert wurde, „eine Reform der Mietpreisbremse vorzuschlagen“ und bis zum 10. Juni 2025 einen Gesetzentwurf einzubringen. Dies ist jedoch nicht geschehen. Claude Meisch tastet sich immer noch vor. Am 26. März sagte er gegenüber der Zeitung „Land“: „Vielleicht können wir bei dem Prinzip der fünf Prozent für Neubauten bleiben und uns bei Altbauten stattdessen auf ein Mietkataster stützen, um die Mieten zu regulieren.“ Am Donnerstag, dem 16. April, räumte er im Ausschuss ein, nicht zu wissen, wo die Grenze zwischen den beiden Systemen gezogen werden solle: „Es ist noch zu früh.“ Gestern erklärte er, das Mietkataster noch vor Ablauf seiner Amtszeit selbst einführen zu wollen. Doch es gibt noch viel zu tun: Dem Land fehlt die für dessen Erstellung unverzichtbare statistische Infrastruktur.
Niemand weiß, wie viele Wohnungen es in Luxemburg gibt. Der am 19. Oktober 2022 eingebrachte Gesetzentwurf zur Einrichtung des Nationalen Gebäude- und Wohnungsregisters (RNBL) steckt nach wie vor im Ausschuss fest. Eine Fußnote im Analysebericht des Observatoire de l’habitat über Eigentümer mehrerer Wohnungen verdeutlicht dieses Versäumnis. Die Auswertung der 5.799 Antworten, die nach dem Versand eines Fragebogens an Eigentümer von zwei oder mehr Wohnungen eingegangen sind, zeigt, dass 16.593 Wohnungen gemeldet wurden. „Diese Zahl ist mit der Zahl von 12.545 zu vergleichen, die sich aus der Auswertung der Katasterdaten ergibt“, stellen die Forscher fest. Innerhalb dieser Stichprobe beträgt die Differenz zwischen den offiziell registrierten Wohnungen und den von den Befragten angegebenen Wohnungen somit 24,4 Prozent.
Der Koordinator der Beobachtungsstelle, Antoine Paccoud, nennt mehrere mögliche Gründe für diese erhebliche Diskrepanz. Zum einen ist es möglich, dass die Befragten Immobilien angegeben haben, bei denen es sich nicht um Wohnräume handelte (Büros, Geschäfte …). Zum anderen ist dies auch eine Frage der katasterrechtlichen Definition. „Der deutlichste Fall ist das Mehrfamilienhaus: Im Kataster als Haus (Wohngebäude) eingetragen, in Wirklichkeit jedoch aus mehreren vermieteten Wohnungen bestehend“, erklärt er. Er fügt hinzu: „ Die Katasterdaten allein ermöglichen keinen vollständigen Überblick über den Immobilienbesitz, was einmal mehr die Notwendigkeit unterstreicht, rasch ein funktionsfähiges nationales Gebäude- und Wohnungsregister einzurichten “.
Um diesen Mietkadaster zu erstellen, bedarf es daher nicht nur eines aktuellen RNBL, sondern auch einer Datenbank, die alle Mietverträge umfasst. Diese werden jedoch seit dem 1. Januar 2017 nicht mehr von der Direkten Steuerverwaltung erfasst – eine Maßnahme, die damals damit begründet wurde, dass die Hinterlegungspflicht nur in sehr geringem Umfang eingehalten wurde. Die Schaffung der Voraussetzungen für diese Datenerhebung wird zwangsläufig Zeit in Anspruch nehmen. „Wir müssen einen Weg finden, diese Daten rationell zusammenzustellen, ohne einen großen Verwaltungsaufwand zu verursachen“, sagte Meisch gestern mit einem Lächeln.
Meris Sehovic befürchtet daher, dass die Wiedereinführung des Konzepts eines Mietkatasters, das er für sinnvoll hält, hier vor allem ein Mittel für Claude Meisch sei, sich bei der Reform des Mietrechts nicht festzulegen und gleichzeitig eine zusätzliche Frist zu rechtfertigen. „Wir befinden uns in der Mitte der Legislaturperiode, jetzt brauchen wir kurzfristige Lösungen“, sagt er. Der Minister setzt hier eher auf mittelfristige Maßnahmen.
Die sozialistische Abgeordnete Paulette Lenert begrüßt diese Ankündigung. „Natürlich geht es nicht schnell genug voran. Aber diese Datenbank wird in zwei Jahren tatsächlich existieren, das wird ein echter Fortschritt sein“, kommentiert sie. Die ehemalige Gesundheitsministerin (die demnächst in den Staatsrat wechselt) räumt ein, dass es sich um ein heikles Thema handelt, möchte aber daran glauben, dass die Kaste der Eigentümer und Wähler die Dringlichkeit einer Reform verstehen wird. „Die Attraktivität Luxemburgs ist fragil. Zu unserem aller Wohl müssen wir alle Bevölkerungsgruppen willkommen heißen, denn wir sind auf Arbeitskräfte angewiesen, die bereit sind, in diesem Land zu arbeiten. Diese Sichtweise muss weiterentwickelt werden, und auch Claude Meisch muss sich dafür einsetzen. Es muss politisch möglich sein, die Eigentümer zur Vernunft zu bringen. “
