Aus Land : Die Zahl der Verkäufe von noch im Bau befindlichen Immobilien (Vefa) befindet sich im freien Fall: minus 36 Prozent im Jahresvergleich (im dritten Quartal 2022). Ein Preisrückgang scheint nun fast unvermeidlich zu sein.
Henri Kox : Ich würde mich freuen, wenn sich die Preise ein wenig stabilisieren würden. In den letzten Jahren gab es ein Ungleichgewicht: Die Preise sind im Vergleich zu den Einkommen in die Höhe geschossen. Eine Korrektur wäre wichtig. Derzeit versuchen die Bauträger wahrscheinlich, ihre Preise aufrechtzuerhalten, um Liquidität zu sichern….
Haben Sie einen Überblick über die im Bereich der Verkaufsförderung erzielten Margen?
Ich denke, sie sind hoch, aber nicht für alle. Das Bild ist sehr kontrastreich. Am meisten leiden werden diejenigen, die in den letzten zwei Jahren versucht haben, auf den fahrenden Zug aufzuspringen. Man muss also differenzieren. Aber im Allgemeinen mangelt es uns an Daten. Wir beobachten den Markt erst seit relativ kurzer Zeit, und die meisten unserer politischen Maßnahmen stützen sich auf diese neuen Zahlen.
Der Staat schlägt vor, die Vefa-Projekte von in Schwierigkeiten geratenen Bauträgern aufzukaufen. Welche Bauträger klopfen bei Ihnen an ?
Ich halte mich von Einzelfällen und deren technischen Details strikt fern. Denn letztendlich bin ich es, der die endgültige Unterschrift leisten wird. Die Verhandlungen müssen jedoch transparent und leicht verständlich sein und dürfen nicht nach Belieben geführt werden. Was der Staat dem einen verspricht, muss er auch dem anderen gewähren. Es wurde eine interministerielle Arbeitsgruppe eingerichtet, in der Beamte aus den Bereichen Wohnungswesen und Finanzen zusammenarbeiten. Sie analysiert die vorgeschlagenen Vefa-Projekte unter verschiedenen Gesichtspunkten: Entsprechen sie den Programmen unserer öffentlichen Bauträger, die für deren Verwaltung zuständig sein werden? Sind sie unter dem Gesichtspunkt der Mobilität gut erreichbar? Sind die Wohnungsgröße und die Anzahl der Zimmer angemessen?
Sie haben Ende November zum ersten Mal von diesem Programm gesprochen. Wurde bis heute noch kein Vertrag unterzeichnet ?
Ich habe noch keine unterzeichnet, aber die Verhandlungen laufen. Es sind viele in Vorbereitung. Ich möchte keine Zahlen nennen, aber mein Wunsch ist es, dass es so viele wie möglich gibt. Wir müssen so viele wie möglich abschließen. Innerhalb der Regierung habe ich darum gebeten, dass uns im Rahmen des Sonderfonds [zur Förderung des Wohnungsbaus] die notwendigen Mittel zur Verfügung gestellt werden.
Derzeit sind rund 200 Millionen Euro für die Wohnungsbauförderung vorgesehen…
So ungefähr, ja. Aber dieses Geld dient der Finanzierung von Projekten, die bereits gemeinsam mit den Gemeinden, gemeinnützigen Vereinen und öffentlichen Bauträgern umgesetzt werden. Es handelt sich um etwa 3.200 Wohnungen, zu denen noch fünf Großprojekte hinzukommen werden, über die demnächst im Parlament abgestimmt wird. Doch wenn wir der Dringlichkeit der Lage wirklich gerecht werden wollen, werden diese 200 Millionen nicht ausreichen. Wir werden eine halbe Milliarde Euro pro Jahr benötigen. Wir betreten eine neue Dimension, die wir nun erst einmal erfassen müssen. Ich kann nicht sagen, was dabei herauskommen wird.
Sie lehnen es jedoch ab, eine allgemeine Rettungsaktion für den Sektor durchzuführen ?
Einige der Angebote sind nicht seriös… Ich werde keine privaten Gewinne mit öffentlichen Geldern finanzieren. Das Ziel muss klar sein und im allgemeinen Interesse liegen. Andernfalls besteht die Gefahr, dass die ausgegebenen Mittel von Brüssel als staatliche Beihilfe eingestuft werden. Private Bauträger müssen genauso behandelt werden wie öffentliche Bauträger, gemeinnützige Vereine und Gemeinden – ohne die Preise in die Höhe zu treiben und ohne Sonderbehandlungen zu gewähren.
Wenn man sich an das „Pflichtenheft für den Bau von erschwinglichem Wohnraum“ hält, käme man dann auf etwa 8.000 Euro pro Quadratmeter?
Nein, das ist der Höchstbetrag !
In der Hauptstadt und ihrer Umgebung wird Ihnen kein Bauträger zu diesem Preis etwas verkaufen, da die Preise auf dem privaten Markt dort 13.000 Euro pro Quadratmeter übersteigen konnten. Es sei denn, er ist völlig in der Klemme…
Da wäre ich mir nicht so sicher. Aber noch einmal: Ich habe keinen detaillierten Einblick in diese Akten; ich möchte gar nicht wissen, welche Bauträger bei uns angeklopft haben. Aber der eine oder andere hat sich auf der „Assises du Logement“ öffentlich präsentiert, darunter Tracol und Kuhn. Mein Wunsch ist es, dass das halbe Dutzend Experten des Beschaffungsausschusses die Unterlagen mit der nötigen Gelassenheit und Seriosität bearbeiten können. Und dass sie zu einem Ergebnis kommen.
An diesem Samstag hat die DP erneut die Idee einer Art Staatsanleihe mit garantierter Rendite ins Spiel gebracht, die sich an Sparer richtet, die in nachhaltigen Wohnungsbau investieren möchten. Was halten Sie von diesem Vorschlag ?
Das steht bei der Koalition nicht auf der Tagesordnung. Außerdem habe ich noch keine Berechnungen gesehen. Derzeit beträgt die Miete beim Wohnungsfonds 5,60 Euro pro Quadratmeter. Diese Mieten werden also zu fast hundert Prozent subventioniert. Ich sehe daher nicht, wie der Staat potenziellen privaten Investoren eine Rendite garantieren könnte.
Was wäre, wenn der Staat diese Wohnungen im Rahmen eines Erbpachtvertrags verkaufen würde?
Im Grunde genommen ja. Meiner Ansicht nach gehört es zu den Pflichten des Staates, öffentliche Mittel in den Wohnungsmarkt zu pumpen, um erschwingliche Preise zu gewährleisten. Mit dem Ziel, in fernerer Zukunft einen öffentlichen Wohnungsbestand von zwanzig oder sogar dreißig Prozent aufzubauen.
Zahlreiche große Bauträger haben ihre Immobilienprojekte auf Eis gelegt, selbst wenn sie dafür das eine oder andere Grundstück verkaufen müssen, um die Bankzinsen zu finanzieren. Es ist der große Stillstand.
Wir arbeiten derzeit an individuellen Hilfen [für Privatpersonen], um die Zinsbelastung durch gezielte Zuschüsse zu verringern. Diese Hilfen werden von zwanzig auf vierzig Millionen Euro aufgestockt. Aber es ist ja nicht so, als würde die Krise nur Luxemburg treffen. Der größte Vermieter in Berlin, Vonovia, hat daher gerade alle seine Neubauprojekte eingestellt. Es gibt eine Zäsur. Wir kommen gerade aus einer Überhitzung heraus, die durch extrem niedrige Zinsen angeheizt wurde, welche enorme Investitionsströme in den Immobilienmarkt gelenkt haben. Die derzeitige Unsicherheit rührt daher insbesondere daher, dass wir es nicht mehr gewohnt sind, mit normalen, realen Zinssätzen zu arbeiten.
Auf der Wohnungsbaukonferenz haben Sie die von den Gemeinden ausgearbeiteten lokalen Wohnungsbauaktionspläne (PAL) gelobt. Das halbe Dutzend, das ich lesen konnte, erscheint mir jedoch nicht besonders ehrgeizig: Vor allem keine zu starke Verdichtung; Sozialwohnungen ja, aber ohne es zu übertreiben. Man gewinnt den Eindruck, dass die Gemeinden und ihre Ämter überfordert sind.
Bislang sind etwa fünfzig PAL beim Ministerium eingegangen. Wir haben die Partitur geschrieben, aber die Musik wird anderswo gespielt, nämlich in den Gemeinden. Sie sind das A und O. Sie sind es, die verhandeln und Genehmigungen erteilen. Vor allem sind sie es, die die Beschlüsse bei ihren Bürgern durchsetzen müssen. Wir bieten ihnen neue Instrumente an, angefangen bei einem Berater, der ihnen helfen soll, sich zurechtzufinden. Denn viele Gemeinden hatten bezahlbaren Wohnraum bisher nie als Priorität angesehen. Für sie galt nach wie vor das gleiche Dreigespann wie 1789: Gesundheit, Ruhe, Sicherheit. Mir musse Gemenge mat an d’Boot huelen.
Aber wollen die Gemeinden wirklich mitmachen? Was haben sie davon, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen? Manche sehen darin nur Ärger: Kinderbetreuungsstätten, Kläranlagen, neue „bäigeprafft“-Bewohner und Menschen mit geringem Einkommen …
Wenn ein Bauträger ein privates Projekt realisiert, muss die Gemeinde zudem Kindertagesstätten und Kläranlagen errichten. Das Recht auf Wohnen ist eine moralische Verpflichtung, die wir übrigens gerade in die Verfassung aufgenommen haben. Sie gilt auch für die Gemeinden. Der von uns geschaffene Rahmen muss so kohärent und zielgerichtet wie möglich sein und eine Ergebnisverpflichtung beinhalten, die es zuvor nicht gab. Der „Pacte Logement 1.0“ war in Wirklichkeit ein Infrastrukturpakt. Wäre Artikel 29 des Gesetzes von 2004 über die kommunale Raumordnung von Anfang an verbindlicher gestaltet worden, hätten 5.200 bezahlbare Wohnungen gebaut werden können. Wir haben versucht, dies mit dem „Pacte Logement 2.0“ zu korrigieren, der für alle Gemeinden die Verpflichtung zur Anwendung von Artikel 29 einführt. [Diese Regelung garantiert den Gemeinden zehn bis zwanzig Prozent der Wohnfläche in jeder neu errichteten Wohnanlage.]
Stellen Sie einen Mentalitätswandel bei den Gemeindeverantwortlichen fest?
Ein erster Schritt in die richtige Richtung, ja. Aber das reicht noch nicht aus. Es ist eine Dynamik entstanden, aber es gibt immer noch Gemeinden, in denen schon ein Bauvorhaben mit sechs Wohnungen ausreicht, um eine Petition auszulösen, die 148 von 149 Anwohnern unterschreiben. Deshalb muss man reden und auf die Menschen zugehen. Ech muss de Staf huelen…
Die Bevölkerungsdichte sorgt weiterhin für Unmut. Warum nicht das Ziel verkünden, die Hauptstadt zu einer Metropole mit 500.000 Einwohnern zu machen? Niemand scheint das hören zu wollen. Zumindest gibt es keine Partei, die solche städtebaulichen Visionen in den Vordergrund stellt.
Die Angst vor der Verdichtung ist äußerst schwer zu überwinden. Sie hängt mit einer falschen Vorstellung von Mobilität zusammen. Wenn man heute von Verdichtung spricht, denkt man an Autos, Parkplätze und Probleme. Nehmen wir zum Beispiel das Projekt „ Nei Schmelz “ in Dudelange…
… deren Dichte erschreckend gering ist.
Das ist das Ergebnis von Verhandlungen… Zuvor lagen wir bei dreißig Wohnungen pro Hektar, jetzt sind es fünfzig.
Auf einer Industriebrachenfläche direkt gegenüber einem Bahnhof !
Ich habe mich für eine höhere Bebauungsdichte eingesetzt. Die fünfzig Wohnungen pro Hektar – das haben wir gemeinsam festgelegt, nach Gesprächen zwischen drei Ministerien auf der einen Seite und der Gemeinde Dudelange auf der anderen Seite.
Und was sagte der Vorsitzende der LSAP dazu?
Das ist der Bürgermeister von Dudelange.
Ja, genau.
Das Ergebnis ist, wie es ist. Ich hätte mir mehr gewünscht. Die Innenstadt von Dudelange weist eine Bebauungsdichte von 80 Wohnungen pro Hektar auf. Ich sage immer: Ein Geschäft kann nur funktionieren, wenn in seiner Umgebung eine gewisse Bebauungsdichte herrscht. Auf den Anhöhen von Remich, im „Buschland“, wurden in den 1960er Jahren Wohnsiedlungen mit 19 Wohnungen pro Hektar errichtet. Dort konnte sich kein Geschäft ansiedeln; Leben entsteht erst, wenn die notwendige kritische Masse vorhanden ist. Diese kritische Masse darf aber auch nicht zu einem Zusammenbruch führen. Das Problem ist, dass man immer den Standpunkt der individuellen Mobilität einnimmt.
Bevor Sie Minister wurden, waren Sie Bürgermeister. Wie sehen Sie heute die städtebauliche Entscheidungshoheit der Gemeinden? Erscheint Ihnen diese als Hemmfaktor?
Tatsächlich müssen wir noch viel ausführlicher darüber sprechen. Sonst wird es uns nicht gelingen, unsere Strategie umzusetzen.
Sie plädieren also für mehr Zentralismus ?
Nein, kein Zentralismus, sondern eine Ergebnisverpflichtung. Wenn man den Anteil an erschwinglichem Wohnraum in öffentlicher Hand von drei auf zwanzig Prozent erhöhen will, kann man das nur gemeinsam mit den Gemeinden erreichen. Artikel 29a sieht einen automatischen Mechanismus vor. Keine Gemeinde wird sich dem entziehen können. Meiner Ansicht nach sollten die Prozentsätze nach oben korrigiert werden. Während dieser Mechanismus derzeit nur für neue Stadtviertel gilt, sollte man sich auch fragen, ob man ihn nicht auf bestehende Stadtviertel ausweiten sollte.
Betrachtet man Ihre drei großen Vorhaben, nämlich den Artikel 29 bis, die Mobilisierungssteuer und die Steuer auf leerstehende Wohnungen, so stellt man fest, dass sie eines gemeinsam haben: In jedem Fall handelt es sich um eine Übertragung von Zuständigkeiten von den Gemeinden auf den Staat.
Ich nehme nichts weg, sondern füge etwas hinzu.
So sieht das Syvicol das allerdings nicht…
Ich war neun Jahre lang Bürgermeister und wurde heftig angegriffen, weil ich schon damals in Remich die Politik umsetzen wollte, für die ich mich heute im Ministerium einsetze. Ich ließ Grundstücke für ein großes Projekt für bezahlbaren Wohnraum auf den vierzig Hektar des „Gewännchen“ aufkaufen, das seit etwa einem halben Jahrhundert in diesem Gebiet liegt. Das Problem ist jedoch, dass für eine städtische Flurbereinigung hundert Prozent der Eigentümer zustimmen müssen. Das ist eine Form des Absolutismus: Ein Eigentümer kann den 99 anderen Eigentümern vorschreiben, ob etwas umgesetzt werden kann oder nicht. Dass ich in Remich gescheitert bin, liegt daran, dass diese verdammte ministerielle Flurbereinigung immer noch nicht fertig war. Entgegen der landläufigen Meinung handelt es sich hierbei nicht um eine Enteignung: Es ist lediglich ein Grundstückstausch, der es den 99 anderen Eigentümern ermöglicht, ihr Projekt zu verwirklichen.
Vor einem Jahr hat der Staatsrat die ministerielle Flurbereinigung sowie den „Baulandvertrag“ verworfen: Es gab nicht weniger als 29 formelle Einsprüche.
Die Änderungsanträge liegen derzeit dem Staatsrat vor. Ich gehörte zu denen, die darauf gedrängt haben, dass der Gesetzentwurf so verbindlich ausfällt. Wenn man Grundstücke in den Perimeter aufnimmt, muss man auch eine Baupflicht festlegen. (Und nicht nur eine Parzellierung vornehmen, sonst werden diese Grundstücke zu den Baulücken von morgen.) Was die ministerielle Flurbereinigung angeht, so ist sie ein zentrales Instrument, da sie auf das bestehende Gebiet einwirkt. Sobald wir sie haben, können sehr viele Projekte auf den Weg gebracht werden. Das wird eine neue Dynamik schaffen.
Auch die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist nach wie vor stark vom eigentumsorientierten Denken geprägt. Gibt es in Luxemburg eine institutionelle und ideologische Blockade in der Frage des Grundbesitzes und der Immobilien ?
Ich komme ja selbst vom Winzer, vom Bauern. Ich weiß, was es bedeutet, über Parzellen, Landtausch und all das zu diskutieren. Das ist eine jahrhundertealte Geschichte. Diese Mentalität haben wir immer noch. Sie erklärt die Politik der letzten fünfzig Jahre: Wir haben Sozialwohnungen gebaut, um sie gleich wieder zu privatisieren. Denn es gab immer diese Vorstellung, dass man den Menschen den Zugang zu Wohneigentum ermöglichen müsse. Diese Philosophie bröckelt gerade. Ich hoffe, die Botschaft vermitteln zu können, dass Mieten nichts Schlechtes ist, sondern im Gegenteil für einen Teil der Menschen ein Lebensmodell sein kann. Vorausgesetzt, es handelt sich um bezahlbare und garantierte Mieten. Doch dafür braucht es einen riesigen Bestand an Sozialwohnungen.
In der Zwischenzeit ist das Mieten weniger Ausdruck eines „Lebensmodells“ als vielmehr ein Synonym für prekäre Lebensverhältnisse.
Menschen dazu zu drängen, eine Immobilie zu erwerben, bedeutet angesichts der aktuellen Marktlage, sie in eine prekäre Lage zu bringen.
Angesichts der Dringlichkeit der Wohnungskrise und der Langsamkeit der Gesetzgebungsverfahren ist die Diskrepanz fast schon komisch. Die Steuern auf leerstehende Grundstücke und Wohnungen werden erst Mitte der 2030er Jahre – frühestens – ein reales Niveau erreichen.
Zumindest haben wir die Gesetzentwürfe eingebracht. Wir haben einen langen Weg zurückgelegt und das Thema auf die Tagesordnung gesetzt. Was Artikel 29a betrifft, so steht die Tür nun weit offen. Es wird Aufgabe der nächsten Regierung sein, über Faktoren nachzudenken, die den Prozess beschleunigen könnten.
Was das nationale Wohnungsregister betrifft, auf dem die Steuer auf leerstehende Wohnungen basieren soll, scheint es ungewiss, ob es den Gemeinden gelingen wird, dieses einzurichten.
Würden Sie es lieber sehen, wenn ich gar nichts täte?! Einige Gemeinden tun das bereits! Ettelbruck tut es, Esch tut es, Differdange tut es.
Das sind also drei von hundert.
Das sind drei Beispiele, die ich genannt habe, es gibt noch viel mehr. Irgendwo muss man ja anfangen. Da wir nicht alles von oben herab vorschreiben können, müssen wir die Gemeinden mit ins Boot holen. Aber ich werde mich nicht verrückt machen, indem ich mich auf die hundertste Gemeinde versteife.
Sollte die nächste Regierung nicht ein Superministerium schaffen, das die Bereiche Wohnungswesen, Raumordnung und Inneres umfasst?
Das wäre ein Modell, das man in Betracht ziehen könnte. Ein solches Ministerium müsste jedoch unabhängig von den Gemeinden arbeiten, da man nicht gleichzeitig Richter und Partei sein kann. Das Innenministerium, das für die Gemeinden zuständig ist, muss daher aus einem solchen Superministerium herausgehalten werden. Es sei denn, man definiert das Innenministerium neu. Im Rat für Justiz und Inneres (JI) in Brüssel bin ich der einzige Polizeiminister: Alle anderen sind Innenminister, das heißt, sie sind für die innere Sicherheit, den Zivilschutz und die Einwanderung zuständig.
Zwischen dem Ministerium für Raumordnung und dem Innenministerium bestehen seit langem Rivalitäten.
Das ist schrecklich. Innerhalb des Staates gibt es enorme Rivalitäten; das habe ich in meiner Funktion als Ministerin selbst festgestellt. Der politische Wille sollte darauf ausgerichtet sein, diese Hindernisse zu beseitigen.
Bereits vor acht Jahren versprach die Regierung das Ende des „Silo-Denkens“.
Ich bin erst seit dreieinhalb Jahren dabei!
