In den 1970er Jahren galt das Wohnungseigentum als Modell der Zukunft: eine Verkörperung des städtebaulichen Modernismus und des sozialen Fortschritts. Die LSAP sah darin ein Zeichen für „einen sozialen Geist, einen demokratischen Geist: Die Eigentümergemeinschaft bedeutet Mitbestimmung.“ Die CSV war der Ansicht, dass „das Kollektiv nach und nach die Oberhand über das Individuum gewinnt“. Die DP hingegen betrachtete es nüchterner als „ein Modell, das am besten für Menschen eines bestimmten Alters geeignet zu sein scheint, die nicht mehr in der Lage sind, die recht umfangreichen laufenden Instandhaltungsarbeiten in einem Einfamilienhaus zu erledigen“.
Heute besteht die Gefahr, dass die schwerfälligen Verfahren in Wohnungseigentümergemeinschaften zu einer Verschlechterung des Gebäudebestands führen – das sind rund 71.000 Wohnungen, die im Laufe des 20. Jahrhunderts errichtet wurden. In den Eigentümerversammlungen prallen unterschiedliche wirtschaftliche Interessen aufeinander und heben sich gegenseitig auf. Eigentümer, die selbst in ihren Wohnungen leben, neigen eher dazu, Renovierungsarbeiten in Angriff zu nehmen, von denen sie im Alltag profitieren. Vermieter hingegen plädieren eher für das absolute Minimum: Schließlich müssen ihre Mieter die Heizkostenrechnung bezahlen. Bei genauerer Betrachtung zeigen sich jedoch weitere Konfliktlinien im Lager der Eigentümer: zwischen Rentnern, die ihren Kredit bereits abbezahlt haben, und überschuldeten jungen Haushalten, zwischen denen, die ihre Wohnungen überheizen, und denen, die den Tag außer Haus verbringen, zwischen denen, die bleiben wollen, und denen, die darüber nachdenken, wegzuziehen.
Ein im Februar 2021 eingebrachter Gesetzentwurf zielt darauf ab, diese Blockaden zu überwinden, indem die Miteigentümer dazu verpflichtet werden, einen „Sanierungsfonds“ einzurichten. Die Idee besteht darin, eine finanzielle Reserve anzulegen, um ein klimafreundliches Programm umzusetzen: energetische Sanierungen, die Installation von Ladestationen in Garagen und von Photovoltaik-Solaranlagen auf den Dächern. (Die Einrichtung von Fahrradabstellräumen wird dabei allerdings außer Acht gelassen.) Henri Kox und Claude Turmes, die grünen Minister für Wohnungswesen bzw. Energie, begeben sich auf ein Minenfeld, wo die Wohnungskrise auf die Klimakrise trifft. Sie gehen die Sache behutsam an: Der Mindestbeitrag zum Sanierungsfonds wurde auf zehn Prozent der jährlichen Instandhaltungskosten festgelegt, was etwa 300 Euro pro Jahr und Haushalt entspricht.
Die beiden technikbegeisterten Minister wollen „dem ‚Lock-in’-Effekt entgegenwirken“, also der Versuchung, Renovierungsarbeiten überstürzt und damit ineffizient und unrentabel durchzuführen. Solche schlampig ausgeführten Arbeiten würden langfristig einen mittelmäßigen Standard festschreiben, heißt es in der Begründung: „ Wenn sich der Bauherr beispielsweise für eine schwache Dämmung der Außenwände entscheidet, wird diese erst bei der Behebung der ersten Schäden nach dreißig bis fünfzig Jahren erneuert “. Das Misstrauen gegenüber energetischen Sanierungen ist nach wie vor groß. Benoît Martin bedauert diese „sehr kurzsichtige Sichtweise“ vieler Miteigentümer. Für den Energieeffizienz-Experten wäre es ein „Wahnsinn“, eine Fassade zu sanieren, ohne die Gelegenheit zu nutzen, eine Wärmedämmung einzubauen: „ Das Gerüst steht, der Putz ist abgekratzt – warum sollte man dann nur einen neuen Anstrich auftragen?“
Um energetische Sanierungsmaßnahmen einzuleiten, reicht künftig eine einfache Mehrheit aus – und nicht mehr die drei Viertel der Stimmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Änderung der Mehrheitsregeln weckt Ängste: Was passiert, wenn eine Mehrheit beschließt, kostspielige energetische Sanierungsmaßnahmen durchzuführen, die die Minderheit nicht finanzieren kann? Wird es in manchen Wohnanlagen zu einem Klassenkampf kommen, bei dem sich umweltbewusste und wohlhabende Eigentümer auf der einen Seite und benachteiligte und überschuldete Eigentümer auf der anderen Seite gegenüberstehen? In ihrer Stellungnahme spricht die Arbeitnehmerkammer von „einem zweischneidigen Schwert“ und warnt vor „schädlichen Nebenwirkungen“: „ nbsp;Die Beiträge könnten die finanziellen Möglichkeiten einiger Eigentümer leicht übersteigen, ohne dass diese die Möglichkeit hätten, diese von der Versammlung beschlossene Erhöhung zu verhindern “. Die Kammer der Beamten und öffentlichen Angestellten „ stellt sich “ das Schlimmste vor : Ein Mehrheitseigentümer beschließt, „die Höhe des Beitrags [zum Sanierungsfonds] auf einen sehr hohen Prozentsatz festzulegen – auf hundert Prozent, auf 200 Prozent oder sogar noch mehr – mit dem Ziel, einen anderen Miteigentümer zur Aufgabe seines Eigentums zu zwingen “. Ohne den Begriff zu verwenden, befürchten die Gewerkschaften also eine „grüne Gentrifizierung“.
Bereits im April 1975 dominierten die Themen Mehrheiten und „ Machtmissbrauch “ die Debatten. Das Parlament verabschiedete das erste Gesetz zur Regelung von Wohnungseigentum, das sich an der französischen Gesetzgebung orientierte. Die Kleinbesitzer sollten vor „einem allmächtigen Miteigentümer“ geschützt werden, der im Verdacht stand, „rein luxuriöse Verbesserungen“ durchzusetzen und „sich als absoluter Herrscher zu etablieren, indem er Eigentümer eines ganzen Gebäudes wurde und jeden noch so kleinen Teil davon loswurde“. Die Abgeordneten beschlossen, die Stimmenzahl eines Mehrheitseigentümers „auf die Summe der Stimmen der anderen Miteigentümer“ zu beschränken. Diese Neuausrichtung der Machtverhältnisse würde „die Gefahr bergen, den normalen Betrieb der Eigentümergemeinschaft zu blockieren“, räumte man im Parlament ein, doch sei dies „die am wenigsten schlechte Lösung“.
Um diese Blockaden zu lösen, sieht das Gesetz von 1975 einen umfassenden Rückgriff auf die Gerichte vor. Bei einem Vortrag vor dem Großherzoglichen Institut im Jahr 2010 nannte der erfahrene Anwalt Jacques Loesch die Zunahme von Wohnungseigentümergemeinschaften und die steigende Zahl von Streitigkeiten zwischen Miteigentümern als Hauptgründe für „die Zunahme der Rechtsstreitigkeiten“. In ihrer letzte Woche veröffentlichten Stellungnahme zeigt sich die Handelskammer überrascht, dass der Gesetzentwurf von Kox/Turmes „offenbar nicht die Möglichkeit einer Nichtzahlung des Beitrags durch einen Miteigentümer abdeckt“ und fragt sich, welche „Sanktionsmaßnahmen“ im Falle einer Zahlungsverweigerung vorgesehen sind. Derzeit sehen sich säumige Zahler mit einer Eskalation konfrontiert: Lohnpfändung, Hypothek auf die Wohnung oder sogar Zwangsversteigerung der Immobilie.
Die Fördermittel für energetische Sanierungen waren sehr großzügig und wurden im Frühjahr 2020 sogar noch um fünfzig Prozent aufgestockt. Dabei ist der Mangel an sozialer Differenzierung eklatant: Ein Vermieter mit mehreren Mieteinheiten hat Anspruch auf dieselben Beträge wie der Eigentümer eines kleinen, baufälligen Einzimmerappartements, der darin selbst wohnt. Doch bevor diese Fördermittel in Anspruch genommen werden können, müssen die Arbeiten erst einmal vorfinanziert werden. Die für Haushalte mit geringer Zahlungsfähigkeit bestimmten zinslosen (und staatlich garantierten) Klimakredite wurden vom DP ; als Wundermittel angepriesen; sie haben sich jedoch als völliger Misserfolg erwiesen. Seit ihrer Einführung im Dezember 2016 gingen im Rahmen des Förderprogramms nur 26 Anträge ein, von denen lediglich einer bewilligt wurde. (Ein neuer Gesetzentwurf zielt darauf ab, die Verfahren durch die Einführung eines einheitlichen Formulars zu vereinfachen.)
Letztendlich werden wohl die Mieter den Großteil der Rechnung bezahlen müssen. Laut einer in dieser Woche vom Observatoire de l’habitat veröffentlichten Studie soll die „Belastungsquote“ (also der Anteil des Einkommens, der für die Miete aufgewendet wird) armer Haushalte innerhalb von nur drei Jahren von vierzig auf fünfzig Prozent gestiegen sein. Dass der Gesetzentwurf die Beiträge zum „Instandhaltungsfonds“ in die Berechnung des „investierten Kapitals“ einbezieht, das als Grundlage für die Festlegung der Miethöhe dient, hat bei den Gewerkschaften heftigen Widerstand ausgelöst. Die Beamtenkammer will den Vermietern „gegebenenfalls unter Androhung einer Geldstrafe“ verbieten, diese Ausgaben auf die Miete umzulegen. Die Arbeitnehmerkammer sieht darin eine Bestätigung des „Vorrangs der Rentabilitätsgarantie für die wirtschaftlichen Anstrengungen des Vermieters gegenüber jeglichem sozialen und finanziellen Schutz der Mieter“. Da ein Großteil der Kosten für die energetische Sanierung vom Staat erstattet wird, wäre deren Einbeziehung in die Berechnung der Höchstmiete „völlig absurd“.
Frankreich hat den Weg der Zwangsmaßnahmen eingeschlagen. Vermietern von Gebäuden der Energieeffizienzklassen F und G wird zunächst jegliche Mieterhöhung untersagt. Ab 2025 gelten diese Wohnungen dann nicht mehr als „angemessen“, das heißt, sie werden als nicht vermietungsfähig eingestuft. Der Mieter hat dann das Recht, vor Gericht zu gehen, um den Vermieter dazu zu bewegen, Renovierungsarbeiten durchzuführen, die Miete zu senken oder ihm sogar Schadensersatz zu zahlen. In Luxemburg sind solche Maßnahmen politisch nach wie vor undenkbar. Noch im Jahr 2017 schlug der Europaabgeordnete Claude Turmes eine ähnliche Maßnahme vor: Was wäre, wenn man Vermietern unterhalb eines bestimmten Energieeffizienzstandards den Verkauf und die Vermietung verbieten würde? Der Politiker ist seitdem durch die Mühle der großherzoglichen Realpolitik gegangen.
Um Eigentümer von Mehrfamilienhäusern davon zu überzeugen, in ihren Mietwohnungsbestand zu investieren, zeigt sich die Regierung steuerlich und finanziell großzügig und verteilt Prämien und Anreize in Hülle und Fülle. Jüngstes Beispiel: der beschleunigte Abschreibungssatz von sechs Prozent (über zehn Jahre) für energetische Sanierungen, der ausschließlich Immobilieninvestoren gilt. Der Markt ist jedoch so angespannt, dass der Energieausweis letztlich nur einen marginalen Einfluss auf die Preise hat. Zwischen Alt- und Neubauwohnungen sind die Preisunterschiede minimal: 8.100 Euro pro Quadratmeter bei den ersteren, 8.600 bei den letzteren. Das gleiche Bild zeigt sich bei den jährlichen Preissteigerungen: 16,1 Prozent auf dem Bestandsmarkt und 17,6 Prozent auf dem Neubaumarkt. Es ist das Grundstück, das den Wert bestimmt, und nicht das Gebäude.
Zwischen den 1950er und 1990er Jahren wurden pro Jahrzehnt etwa 7.000 Wohnungen gebaut. Dieser erstaunlich gleichmäßige Rhythmus „lässt eine relativ gleichmäßige zeitliche Verteilung der künftigen Sanierungsmaßnahmen erwarten“, heißt es in der im Juni 2020 veröffentlichten Langfristigen Sanierungsstrategie. Allerdings sind viele Wohngebäude von minderer Qualität. In der Nachkriegszeit galt es, schnell und kostengünstig wieder aufzubauen. In den 1960er Jahren ersetzte der „neue Glanz des Betons“ die Ziegelsteine. Aus thermischer Sicht war dies nicht gerade ein Fortschritt: Eine fünfzig Zentimeter dicke Ziegelwand ist besser als eine etwa zwanzig Zentimeter dicke Stahlbetonwand. Erst nach der Ölkrise von 1973 wurden erste Ansätze für thermische Vorschriften eingeführt.
Die Sanierung dieses riesigen Gebäudebestands gleicht einer Herkulesaufgabe. Dennoch ist dies das „sektorale Klimaziel“, das sich die Regierung gesetzt hat, indem sie versprochen hat, die CO₂-Emissionen von Gebäuden bis 2030 um 64 Prozent zu senken. Weder die Handelskammer noch die Arbeitnehmerkammer stellen die Dringlichkeit der Dekarbonisierung des Gebäudebestands in Frage. Lediglich die Beamtenkammer scheint das Ausmaß der klimatischen Herausforderung noch nicht in vollem Umfang erfasst zu haben. In ihrer Stellungnahme vertritt sie die Auffassung, dass die energetische Sanierung „keine absolute Grundnotwendigkeit“ darstelle. Angesichts potenziell lebensbedrohlicher Hitzewellen (vor allem für Bewohner kleiner, schlecht isolierter Wohnungen) und exorbitanter Gas- und Heizölpreise wirkt die Haltung der CGFP wie aus einer Parallelwelt.
In ihrer Stellungnahme warnt die Immobilienkammer, dass „die Hausverwalter eine nicht unerhebliche zusätzliche Verwaltungslast zu tragen haben werden“. Es handelt sich um einen sehr zersplitterten und kaum regulierten Sektor. Ähnlich wie bei Immobilienmaklern erfolgt der Zugang zum Beruf quasi automatisch: Es reicht aus, fünfzig Stunden Abendkurse zu besuchen und eine kleine Prüfung abzulegen. Der Verband der professionellen Hausverwalter vereint 76 Mitgliedsunternehmen, doch seine Vorsitzende, Nadine Kirsch-Wagner, spricht von einer hohen „Donkelziffer“: „Wir versuchen schon seit Jahren, Statistiken zu erhalten“. Sie beschreibt die Hausverwalter als „Psychologen“, die versuchen, zwischen den verschiedenen Lagern einer Eigentümergemeinschaft zu vermitteln.
Da sie es gewohnt sind, kleinere Reparaturen zu beaufsichtigen und die tägliche Buchhaltung zu erledigen, verfügen die meisten Hausverwalter nicht über die technischen Kompetenzen, um ein umfangreiches energetisches Sanierungsprojekt zu begleiten. In einem „Leitfaden zur Überwindung von Blockaden in Wohnungseigentümergemeinschaften“, der sich an Hausverwalter richtete, stellte die Immobilienkammer bereits vor fast zehn Jahren fest, auf welchen Widerstand sie bei den Eigentümerversammlungen stieß: „&Zu viele Energiesparprojekte stoßen bei den Eigentümern auf Skepsis, da sie […] keine Garantien für eine Rendite bieten “. Anschließend ermahnte sie die Verwalter: „ Wenn Sie nicht davon überzeugt sind, wird es Ihnen sehr schwerfallen, die ehrgeizigen Programme umzusetzen, die wir alle brauchen “. Und er fügte beiläufig hinzu: „ es sei denn, in Ihrer Eigentümergemeinschaft wohnen ausschließlich wohlhabende Menschen “.
