In einem Ende September veröffentlichten Bericht zeichnet das Observatoire de l’habitat die Entwicklung der Immobilienpreise „seitdem uns verlässliche Statistiken vorliegen“, also seit 1975, nach. Innerhalb von 48 Jahren haben sich die realen Preise (um den nationalen Verbraucherpreisindex bereinigt) um das 8,7-Fache erhöht; dies entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 7,8 Prozent. Dieser Anstieg verläuft jedoch nicht linear. Das Observatorium identifiziert vier Phasen starker Preisanstiege, „auf die systematisch eine Phase der Verlangsamung und/oder des Preisrückgangs folgte“. Die Phasen der Überhitzung traten zwischen 1976 und 1978, 1986 und 1992, 2001 und 2007 sowie zwischen 2018 und 2022. Auf sie folgten „ziemlich drastische Korrekturen“.
Die aktuelle Immobilienkrise ist also kein Einzelfall. Sie weist Parallelen zu jener Krise auf, die 1981 begann und fünf Jahre andauerte. Damals suchte die 1975 gegründete Baukommission – ein Gremium aus hohen Beamten, Gewerkschaftern, Handwerkern, Bankiers und Bauträgern – nach den Ursachen des Zusammenbruchs. Neben den makroökonomischen Faktoren (ein deutlicher Kaufkraftverlust infolge der Stahlkrise in Verbindung mit steigenden Zinsen) glaubten die Experten, die Ursachen in einem „Einstellungswandel“ bei „den jungen Leuten“ gefunden zu haben: „Man beobachtete die Tendenz, sich vor der Anstrengung, der Disziplin und der Sparsamkeit zu scheuen, die für den Bau eines Eigenheims notwendig sind, und sich stattdessen entschlossen den leichter zu befriedigenden Konsumbedürfnissen zuzuwenden.“ (Ach, diese Jugend von damals !)
Im Jahr 2023 will Luc Frieden ein „nationales Treffen zum Thema Wohnen“ einberufen, zu dem die Gemeinden und „Vertreter der betroffenen Branchen“ eingeladen werden sollen. Im Jahr 1984 übernahm die Regierung Santer/Poos I zahlreiche Vorschläge, die einige Monate zuvor von der „Dreierkoalition für den Wohnungsbau“ formuliert worden waren. Diese Maßnahmen waren vor allem steuerlicher Natur. Es wurden Prämien, Abschreibungen und Zuschüsse gewährt, in der Hoffnung, damit den Bauboom wieder anzukurbeln. Das Land stellte fest, dass ein Konsens darüber bestand, „durch Steuererleichterungen die private Nachfrage nachhaltig zu stimulieren“; und fügte hinzu: „Es hat sich inzwischen jedoch erwiesen, dass die Regierung sich nach wie vor schwer tut, steuerliche Mindereinnahmen in Kauf zu nehmen.“
Ende 1984 betrat ein junger Minister, der als „Beauftragter für das Finanzministerium“ namens Jean-Claude Juncker betrat die parlamentarische Tribüne, um zu erläutern, dass die Regierung den Bausektor mithilfe der Wohnungspolitik wieder ankurbeln wolle, dabei jedoch darauf achten werde, nur ein „Minimum an unbeabsichtigten negativen Auswirkungen“ zu verursachen. Gleichzeitig ließ er keinen Zweifel daran, dass eine strukturelle Anpassung des Sektors notwendig sein würde. Man müsse sich mit dem Gedanken abfinden, dass bestimmte Unternehmen die nächsten Jahre nicht überleben würden. „Dem Baugewerbe kann ein gesunder Schrumpfungsprozess ebenso wenig erspart bleiben wie anderen Sektoren“, schrieb das Land 1984.
Das Bild war alles andere als erfreulich: In der Branche waren in zwei aufeinanderfolgenden Jahren tausend Arbeitsplätze abgebaut worden. Die Produktion war innerhalb eines Jahres um mehr als zehn Prozent eingebrochen. Im Jahr 1985 datierte die Baukommission den Beginn der Krise auf das Jahr 1981 zurück, ab dem „die negativen Einschätzungen zur Konjunkturlage deutlich überwogen“. Unter Berufung auf „Branchenexperten“ schätzt die Presse, dass innerhalb von nur zwei Jahren „fast tausend im Baugewerbe tätige Ausländer Luxemburg verlassen haben, weil ihnen die Arbeitslosigkeit drohte“. Der Handwerksverband reagierte darauf mit der Herstellung von Aufklebern mit dem Slogan „Elo bauen“. Nach Berechnungen des Observatoire de l’habitat aus dem Jahr 2023 sanken die Realpreise zwischen 1981 und 1982 um 12,5 Prozent.
In „Histoires de familles“, einer 2018 von Maison Moderne veröffentlichten Sammlung von „unternehmerischen Erfolgsgeschichten“, erinnert sich Marc Giorgetti an diese mageren Jahre: „ Mehrere Bauunternehmen und Bauträger sind in Konkurs gegangen, darunter auch einige namhafte. […] Um seine Teams zu beschäftigen, führte mein Vater mehrere Großbauprojekte durch und finanzierte sie selbst, darunter das Viertel Mamer. Dort wurde zehn Monate lang kein einziger Verkauf abgeschlossen … während er natürlich weiterhin seine Teams bezahlte, die die Baustelle weiterführten, sowie Zinsen von bis zu acht Prozent. Und dann kam er eines Tages nach Hause und verkündete uns triumphierend, dass er dort ein Haus verkauft habe. “
Rückblickend betrachtet fiel die Krise von 1981 bis 1985 in eine Zeit des Umbruchs: zwischen der Stahlkrise und dem Offshore-Boom. „Die Hochkonjunktur wie Mitte der 70er Jahre wird so bald nicht wiederkommen“, prophezeite das Land 1984. Die Zeitgenossen nehmen vor allem den Niedergang der „goldenen Sechziger, frühen Siebziger“ (so der Ausdruck des CSV-Abgeordneten Fernand Rau) und ihres „wirtschaftlichen Optimismus“ wahr. Sie sehen den Anbruch der „roaring eighties“ nicht und unterschätzen das bevorstehende Wachstum, insbesondere das demografische.
Im Juli 1985 zeichneten die Abgeordneten anlässlich einer Anfrage der DP ein düsteres Bild vom Immobilienmarkt. Kaum ein Jahr später schossen die Immobilienpreise wieder in die Höhe. Der jährliche Anstieg lag bis 1992 bei über fünf Prozent. (Die Zinssätze stabilisierten sich im Zeitraum 1985–1993 zwischen 6,5 und 8,2 Prozent.) Bereits 1988 titelte die Landeszeitung mit „ Boombranche “ und verwies dabei auf die zwei Jahre zuvor eingeleitete „ Wende “, „ nach einer sechsjährigen Durststrecke “: „Die Eindämmung der Inflationsrate, Steuer-
erleichterungen und steigende Reallöhne haben manch einen potenziellen Bauherrn dazu veranlasst, finanzielle Hemmschwellen zu überwinden.“ Im November 1990, während einer weiteren Orientierungsdebatte, konnte der sozialistische Abgeordnete René Kollwelter es kaum fassen, „dass wir schon weit von jener Situation entfernt sind, dass der Aufschwung schon lange anhält und dass wir im Moment sogar von einer Überhitzung sprechen können“.
Der Ökonom bei Idea, Michel-Edouard Ruben, weist auf eine merkwürdige statistische Tatsache hin: „ Es ist interessant festzustellen, dass in diesem Zeitraum (fast von 1975 bis 1990) die Zahl der fertiggestellten Wohnungen tendenziell höher war als die Zahl der neuen Haushalte “. Der Ökonom stellt eine Hypothese auf : „ Es ist daher möglich, dass der Bauflucht-Rückstand der letzten Jahre nicht mit einem plötzlichen Anstieg der Obdachlosigkeit und/oder einer deutlichen Zunahme der durchschnittlichen Haushaltsgröße einherging, und zwar dank dieses Überschusses aus den Jahren 1970–1990 “. Das Observatoire de l’habitat stellt in der Tat fest, dass „ das Bevölkerungswachstum in diesem Zeitraum relativ gering blieb “ : plus 0,4 Prozent pro Jahr im Zeitraum 1975–1982.
Im Jahr 1985 sprach der Abgeordnete Fernand Rau (CSV) von einer „ Sättigung “ des Marktes, die insbesondere durch den „ Pillenknick “ verursacht wurde: „ Ein ganz klares Ungleichgewicht […] in dem Sinne, dass der Bedarf an Wohnraum nicht groß genug ist, um die auf dem Markt vorhandenen Kapazitäten vollständig auszuschöpfen. “ Die politische Wahrnehmung ist nach wie vor stark vom 1978 veröffentlichten „Calot-Bericht“ geprägt. Die Bevölkerungsprognosen des französischen Statistikers Gérard Calot hatten die Öffentlichkeit schockiert. Sie sagten „einen starken Bevölkerungsrückgang“ im Großherzogtum voraus, dessen „Gesamtbevölkerung“ in den kommenden fünfzig Jahren auf knapp 200.000 Menschen sinken würde. Calot konnte oder wollte keinen nennenswerten Anstieg der Zahl der Einwanderer vorhersagen. Darin wurde er von einem Großteil der politischen Klasse unterstützt. „Mit 24 Prozent Ausländern haben wir bereits Probleme, und wenn dieser Anteil auf 35 oder 40 Prozent steigen würde, sehe ich kulturelle und sogar sprachliche Probleme“, erklärte Pierre Werner 1978 im Parlament und fügte hinzu, dass es „ für alles Grenzen “ gäbe.
Vor dem Hintergrund dieser allgemeinen Tristesse führte die DP, die nach fünfzehn Jahren Regierungszeit in die Opposition gedrängt worden war, im Juli 1985 den Angriff auf die neue schwarz-rote Mehrheit an. In seiner parlamentarischen Anfrage geißelt der liberale Abgeordnete Henri Grethen den „Geist des Interventionismus und der Stränzepolitik“, der in der CSV-LSAP-Regierung vorherrschen würde: „ Wir als Partei verlangen nicht mehr, sondern wie der Staat !“ Während die Mehrheit zaghaft den sozialen Wohnungsbau wieder in Gang bringt (insbesondere das Projekt „ Sauerwiss “ in Gasperich), wollen die Liberalen die „Privatinitiativ“ durch Steuererleichterungen für Immobilieninvestoren „fördern“ und „unterstützen“. Immobilieninvestitionen als luxemburgischer Tradition. Der Staatsrat hatte bereits 1977 festgestellt, dass „ Immobilieninvestitionen schon immer eine der beliebtesten Sparformen der Luxemburger waren, die auf diese Weise zur Absicherung ihres Lebensabends und zur Zukunft ihres Ehepartners und ihrer Kinder beitragen wollten “.
Wirtschaftsminister Robert Goebbels (LSAP) antwortete dem Abgeordneten Grethen und bedauerte, dass „diejenigen, die Geld hatten und noch haben, viel weniger in Immobilien investieren als früher, denn die hohen Zinsen, insbesondere am Terminmarkt, haben dazu geführt, dass sie schneller und ohne Risiko – und meist auch ohne Wissen der Steuerverwaltung – hohe Renditen erzielt haben “. Mit diesem halben Satz räumte der Minister ein, dass das Bankgeheimnis, das gerade zum Schutz ausländischer Kunden verschärft worden war, nicht nur die Steuerhinterziehung der Einheimischen begünstigte, sondern auch deren Sparentscheidungen bestimmte.
Doch vor allem die Zinsfrage stand im Mittelpunkt des politischen Interesses. Diese Zeit war geprägt vom „Zinsfieber“, wobei die Zinskurve zeitweise die Zehn-Prozent-Marke überschritt. Heute erscheint das undenkbar, doch im Herbst 1984 rühmte sich Finanzminister Jacques Poos (LSAP), Druck auf die Banken auszuüben, um „sie dazu zu bewegen, die Zinssätze für Hypothekarkredite zu senken“. Die BCEE willigte in eine „Solidaritätsmaßnahme zugunsten der Baubranche“ ein, die Poos jedoch als „unzureichend“ bezeichnete. Die Spuerkeess senkte ihren Zinssatz schließlich um 1 Prozentpunkt: „ Das ist auf jeden Fall der niedrigste Zinssatz, den man seit langem bekommen kann ! “, jubelte der Wirtschaftsminister im Parlament. Der Zinssatz lag damals bei 8,25 Prozent.
Das kennen wir schon
Das Lesen der Archive hat eine berauschende Wirkung. Es birgt die Gefahr, zynisch zu werden. Man stellt fest, dass die meisten systemischen Hindernisse bereits seit über vierzig Jahren erkannt und diskutiert werden. Unter ihnen blieb die Bodenfrage lange Zeit im Verborgenen. Erst 2016, mit der Veröffentlichung der „Note 23“ des Observatoire de l’habitat, erhielt man ein genaueres Bild dieser Flächenreserven und ihrer Konzentration. Es stellte sich heraus, dass die öffentliche Hand (Gemeinden, Staat, öffentliche Bauträger) nur über elf Prozent der bebaubaren Flächen verfügte. Im Jahr 1978 erinnerte der Staatsrat daran, dass „die Gemeinden bereits jetzt (…) Enteignungen vornehmen können, um […] Sozialwohnungen zu bauen. Dennoch machen sie davon kaum Gebrauch.“ Im selben Jahr betonte die Baukommission „die Notwendigkeit, diese Reserven rasch aufzubauen“. Und fügte hinzu: „Leider wird dieses Eingreifen der öffentlichen Hand in vielen Fällen zweifellos zu einem Zeitpunkt erfolgen, zu dem sich das Zurückhalten von Grundstücken und die Preistreiberei durch Bodenspekulation bereits manifestiert haben.“ Im Jahr 1990 bedauerte der sozialistische Abgeordnete René Kollwelter, dass die Mobilisierung des Bestands „e bessi verschlof, jorelang“ gewesen sei. Im Jahr 2023 verspricht der Koalitionsvertrag, die öffentlichen Reserven „vorrangig“ zu mobilisieren und auszubauen. Die Verwaltungsvereinfachung ist ein weiterer Dauerbrenner der Wohnungspolitik. Im Jahr 1984 forderte die Handwerkskammer die Einrichtung eines interministeriellen Ausschusses, um „die Möglichkeiten zur Lockerung der administrativen Auflagen ernsthaft und systematisch zu prüfen“. Im Jahr 2023 setzt die neue Regierung ihre Hoffnungen auf die „Arbeitsgruppe zur Erleichterung von Stadtplanung und Umwelt“ und die „PAP-Koordinierungsplattform“, um „überflüssige Formalitäten““ zu beseitigen, insbesondere jene Verfahren im Zusammenhang mit dem Umweltschutz, die als „mühsam, aufwendig und oft unnötig restriktiv“ beschrieben werden. Auch die kommunale Selbstverwaltung wird seit Jahrzehnten als großes Hindernis angesehen. Im Jahr 1978 „kann sich der Staatsrat einer gewissen Skepsis nicht erwehren“, was die zentrale Rolle betrifft, die die Gemeinden in der Wohnungspolitik spielen sollen. Die „Weisen“ zitieren den Obersten Rat für Familienangelegenheiten: „Die Initiative der Gemeinden wird in vielen Fällen durch kommunal- und lokalpolitische Erwägungen blockiert.“ Die Abgeordneten und Bürgermeister Lydie Polfer (DP) und Marc Lies (CSV) haben in der Arbeitsgruppe „Wohnungswesen“ auf die kommunalen Befugnisse geachtet, was sich in der Koalitionsvereinbarung widerspiegelt. Die „Musterbauordnung“, so heißt es dort, solle „überarbeitet“ werden. Sie war im September eingeführt worden und war ohnehin nicht verbindlich.
