d’Land : Grundstücke sind der Rohstoff, der den Betrieb der Société nationale des habitations à bon marché (SNHBM) ermöglicht. Wie sieht Ihre mittelfristige Grundstücksstrategie aus ?
Guy Entringer : Derzeit verfügt die SNHBM über Grundstücke für etwa 3.030 Wohnungen. Wir bauen jedoch 300 pro Jahr. Uns bleiben also noch Grundstücke für etwa zehn Jahre. Würden wir auf 400 Wohneinheiten pro Jahr umsteigen, wäre der Bestand bereits in sieben Jahren aufgebraucht. Und wenn man bedenkt, wie langwierig und komplex solche Projekte sein können, sind sieben Jahre schon morgen… Nun gut, das sind natürlich theoretische Berechnungen. Aber der springende Punkt ist: Bevor wir unsere Kapazitäten erhöhen, müssen wir unseren Bestand wieder auffüllen. Sonst geht uns bald der Vorrat aus. Darauf haben wir den Staat in den letzten Monaten hingewiesen: Die SNHBM ist bereit, mehr zu bauen, benötigt dafür aber Planungssicherheit bei den Grundstücken.
Im Jahr 2020 erwarb der Sonderfonds dreizehn Hektar Grundstücke für insgesamt 21 Millionen Euro. Es macht nicht den Eindruck, als könne dieser neue Akteur derzeit mit den großen privaten Bauträgern konkurrieren.
Der Fonds wurde gerade erst gegründet und hat seine ersten Akquisitionen getätigt. Er muss jedoch noch an seiner Strategie feilen, konkrete Standorte identifizieren und dort gezielt Grundstücke erwerben. Die SNHBM wird dort bauen, wo man uns sagt, dass wir bauen sollen. Es ist nicht unsere Aufgabe, die geeigneten Standorte zu bestimmen, aber ich appelliere an die Behörden, uns mitzuteilen, wo sich diese befinden. Es geht nicht nur darum, die perfekten Grundstücke zu finden, sondern die Preise müssen auch innerhalb des von der Regierung festgelegten finanziellen Rahmens liegen.
Das führt uns zu der entscheidenden Frage: Soll der Staat Grundstücke innerhalb oder außerhalb des bebaubaren Gebiets erwerben?
Grundsätzlich wäre es natürlich besser, innerhalb des Gebiets zu bauen. Aber es ist auch eine Frage des Budgets, des Geldes. Meiner Meinung nach sollte der Staat festlegen, wo es sinnvoll ist, außerhalb des Gebiets zu bauen, und dann an die privaten Eigentümer herantreten und ihnen sagen: „Ihre Wiesen sind heute 750 Euro pro Are wert. Wir sind bereit, Ihnen 10.000 Euro anzubieten, und wir werden die Parzellen umwidmen, um dort ein Projekt zu entwickeln.“
Die Gemeinden sollten also ihre Baugebiete nur dann freigeben, wenn sie sich zuvor vergewissert haben, dass diese Grundstücke in öffentlichem Besitz sind ?
Das ist mein Hauptkritikpunkt an bestimmten Gemeinden, die zunächst private Grundstücke in ihr Gemeindegebiet eingliedern und dort anschließend bezahlbaren Wohnraum errichten wollen. Ich sage ihnen: „Tut mir leid, den Scheck habt ihr gerade erst ausgestellt!“ Die Gemeinden verteilen auf diese Weise riesige Geschenke an Privatpersonen. Das darf eigentlich nicht mehr passieren… Aber genau das ist kürzlich bei einigen neuen Flächennutzungsplänen (PAG) erneut vorgekommen.
Wie reagieren die Gemeinden auf diese Kritik ?
Im Nachhinein sagen sie immer: „Jetzt ist es zu spät.“ Das betrifft nicht nur die Erweiterungen des Flächennutzungsplans (PAG), sondern auch die Umstufungen von „Hab 1“ in „Hab 2“ oder die Erhöhungen der Bebauungskoeffizienten. Auf diese Weise werden riesige, wirklich riesige Summen verschenkt. Die Rede ist von Millionen Euro… Ich erinnere mich an eine Gemeinde, die einem Immobilienprojekt, das ihr von einer lokalen Firma vorgelegt worden war, eine völlig überzogene Bebauungsdichte bewilligt hatte. Die Gemeindeverantwortlichen erklärten mir hinterher: „Ja, aber das Unternehmen ist schon sehr lange bei uns ansässig. Mal sehen, was das Innenministerium dazu sagt…“ Sie schoben die heiße Kartoffel also an das Ministerium weiter, um keine Stellung beziehen zu müssen.
Vor sechzehn Jahren, als Sie bei der SNHBM anfingen, haben Sie zahlreiche Grundstücke in Contern, Schuttrange, Belvaux und Elmen erworben. Wie wurde ein Direktor der SNHBM von den Eigentümerfamilien aufgenommen?
Es gibt ein Argument, das sie oft überzeugt hat: „Wenn Sie an die SNHBM verkaufen, erhalten Sie nicht nur Bargeld auf der Hand, ohne Optionen oder Bedingungen, sondern können zudem sicher sein, dass kein privater Bauträger später extreme Wertsteigerungen auf Ihren Grundstücken erzielt.“ Oft sind die Familien frustriert darüber, dass sie ihre Grundstücke für 10.000 Euro pro Are an einen Bauträger verkauft haben, der einige Jahre später mit genau diesen Parzellen absurde Gewinne erzielt.
Um nicht mit privaten Bauträgern konkurrieren zu müssen, haben Sie außerhalb des Gebiets gekauft ?
Wir haben immer nach nicht allzu teuren Grundstücken gesucht. Daher gab es keine andere Lösung, als auf Flächen außerhalb des Bebauungsgebiets zurückzugreifen. Dieser Weg ist nicht perfekt, aber er funktioniert. So ist übrigens auch das Projekt in Elmen entstanden. Es ergab sich eine Gelegenheit, und wir haben sie ergriffen: Ein Eigentümer, der aus einer Bauernfamilie stammt, hat uns sechzehneinhalb Hektar Land angeboten. Die Gemeinde hat diese Parzellen anschließend in Bauland umgewidmet. Mir ist durchaus bewusst, dass Elmen kein perfekter Standort ist, da er etwas weit vom Bahnhof entfernt liegt. Aber zumindest wird das Projekt gerade realisiert: 800 Haushalte werden dort ein neues Zuhause finden.
Wenn man bedenkt, dass die Stadt Luxemburg über 87,5 Hektar bebaubares Land verfügt, könnte man meinen, dass der Grundbesitz vielleicht nicht das große Problem ist… Die Stadt könnte Ihnen einfach sagen: „Hier sind zwanzig Hektar, sehen Sie selbst zu, wie Sie damit zurechtkommen!“
Wir haben ihnen unsere Unterstützung bei der Erschließung von Grundstücken angeboten. Aber natürlich geht die Initiative für solche Angebote vom Eigentümer aus. Außerdem arbeiten wir gut mit der Stadt Luxemburg zusammen: Sie hat uns Projekte vorgeschlagen, von denen einige bereits in der Umsetzung sind, andere noch in der Planung. Sie nennen jedoch die Zahl von 87,5 Hektar: Wie viele dieser Grundstücke können konkret in den nächsten fünf Jahren erschlossen werden? Nehmen wir Elmen als Beispiel: Dort sind wir alleiniger Eigentümer von 27 Hektar. Zwischen den ersten Plänen und dem Baubeginn der Gebäude sind fünfeinhalb Jahre vergangen … Und das war noch relativ schnell. Wenn ein Projekt eine kritische Größe erreicht, muss man eine gewisse Anlaufzeit einkalkulieren.
Genau genommen will die Stadt Luxemburg zwei Megaprojekte auf den Weg bringen, die sie in den nächsten Jahrzehnten beschäftigen dürften: das „Wunnquartier Stade“ und die „Porte de Hollerich“. Verfügt die SNHBM nach derzeitigem Stand über die Kapazitäten, solche Standorte zu entwickeln?
Dazu müsste uns die Stadt allerdings erst einmal darum bitten. An Motivation mangelt es uns jedenfalls nicht. Aber ich will Ihnen nicht verheimlichen, dass wir zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht bereit sind, ein Projekt wie die Porte de Hollerich zu übernehmen. Das ist von ganz anderer Größenordnung als das, was wir bisher gemacht haben. Aber wir haben bewiesen, dass wir uns anpassen können. Bevor wir Elmen realisiert haben, hatten wir auch nicht die Mittel, um Elmen zu realisieren.
Stoßen Sie nicht selbst mit mehr Bauland und mehr internen Ressourcen an die Grenzen des Wachstums in Luxemburg ? Wo sollen beispielsweise die Arbeiter für den Wohnungsbau herkommen ?
Ich sehe ein ernstes Problem auf die Baubranche zukommen. Aber ich möchte dieses Argument nicht als Vorab-Ausrede vorbringen. Wenn wir wegen Arbeitskräftemangels scheitern, dann sei es eben so. Aber wir müssen es zumindest versuchen.
Abgesehen vom Erbpachtvertrag – worin unterscheiden sich Ihre wirtschaftlichen Berechnungen von denen privater Bauträger ?
Ganz einfach über die Margen! Unser Verkaufspreis setzt sich aus den Selbstkosten und einer kleinen Gewinnspanne zusammen. Es besteht also ein direkter Zusammenhang zwischen Kosten und Preis. Der private Bauträger hingegen verkauft zum Marktpreis: Je weniger er für das Grundstück und den Bau ausgegeben hat, desto mehr Gewinn macht er. Das ist eine Logik, die unserer diametral entgegensteht. Die großen Gewinner der Wohnungskrise sind die privaten Bauträger, vor allem diejenigen, die die Grundstücke bereits vor langer Zeit erworben haben. Sie profitieren enorm vom aktuellen Preisanstieg. Ich könnte Ihnen das Beispiel eines Bauträgers nennen, der vor fünfzehn bis zwanzig Jahren Grundstücke am Stadtrand für 15.000 Euro pro Are gekauft hat. Rechnet man die Infrastrukturkosten hinzu, hat er also 35.000 Euro für ein Grundstück ausgegeben, das heute 200.000 Euro wert ist. Er kann darauf ein Einfamilienhaus für 700.000 Euro errichten und anschließend das gesamte Paket – Grundstück und Haus – für zwei Millionen Euro verkaufen. Er richtet sich dabei ganz einfach nach dem aktuellen Marktpreis.
Dank des neuen Artikels 29bis rechnet das Innenministerium damit, dass jährlich etwa 600 erschwingliche Wohnungen an die Gemeinden übertragen werden. Deren Wohnungsbestand könnte sich somit in den nächsten Jahren erheblich vergrößern. Sind die Gemeinden bereit, deren Verwaltung zu übernehmen?
Zunächst liegt es an den Gemeinden zu entscheiden, ob sie die fünfzehn bis zwanzig Prozent der erschwinglichen Wohnungen von privaten Bauträgern erwerben wollen. (Zum reinen Baupreis, wobei die Grundstückskosten nicht berücksichtigt werden, Anm. d. Red.) Sollten sie davon Abstand nehmen, obliegt es dem Wohnungsfonds und uns, den Verkauf im Rahmen eines Erbpachtvertrags oder die Vermietung sicherzustellen. Derzeit finden Abstimmungen mit dem Fonds statt, um festzulegen, wer welche Projekte übernehmen kann. Es wird von entscheidender Bedeutung sein, von Beginn an eine Aufteilung zwischen den Gemeinden, dem Fonds und der SNHBM festzulegen.
Im Jahr 2012 hatte der Wohnungsbauminister Marco Schank (CSV) einen Gesetzentwurf zur Gründung einer „Nationalen Gesellschaft für Stadtentwicklung“ eingebracht. Damals wurde die Initiative als Übernahmeangebot des systemnahen Beamten Daniel Miltgen gegen die SNHBM interpretiert. Wäre eine solche Struktur zehn Jahre später nicht sinnvoll? Wäre angesichts der sich abzeichnenden Größenordnung nicht ein starker öffentlicher Akteur erforderlich?
Ich denke, dass sich unsere Aktivitäten ergänzen. Die SNHBM konzentriert sich vor allem auf den Bau neuer Wohnsiedlungen mit mindestens 25 Wohnungen. Der Fonds ist gut organisiert, was alle Aspekte der Vermietung und der sozialen Betreuung angeht – Bereiche, in denen die SNHBM noch in den Kinderschuhen steckt. Dass der Fonds nicht die gleichen Stückzahlen wie wir erreicht, liegt auch daran, dass er mit schwierigeren Projekten konfrontiert ist. Einerseits sind sie mit den Brachflächen in Dudelange und Wiltz beschäftigt; andererseits müssen sie eine Vielzahl kleiner Sanierungsprojekte bewältigen. Ich spreche von Gerichtsgebäuden, alten Bauernhöfen und anderen historischen Gebäuden, aus denen der Fonds mühsam drei oder vier Wohnungen herausholt. Ein solches Projekt kann genauso viel Zeit in Anspruch nehmen wie der Bau von zwölf neuen Häusern. Aber irgendjemand muss es ja tun…
Einige Ihrer Kunden fühlen sich durch das Vorkaufsrecht der SNHBM, das für einen Zeitraum von 99 Jahren gilt, in die Falle gelockt. Wenn sie ihre Wohnung verkaufen – beispielsweise aufgrund einer Scheidung –, können sie weniger als ein Prozent Wertzuwachs pro Jahr geltend machen. Die Aussicht, den Sprung auf den privaten Markt zu wagen, erscheint daher illusorisch. Der Preisanstieg hat die Kluft in einen Abgrund verwandelt.
Wenn Sie auf dem privaten Markt kaufen können, rate ich Ihnen, dies zu tun. Unser Modell ist zwar nicht perfekt, aber es ist immer noch besser, als Mieter zu bleiben und jeden Monat Geld zum Fenster hinauszuwerfen, während Sie gleichzeitig das Risiko eingehen, dass die Miete erhöht wird oder Sie sogar aus der Wohnung geworfen werden. Wir bieten eine Zwischenlösung an: Sie kaufen eine erschwinglichere Immobilie, zahlen einen Kredit über zwanzig oder dreißig Jahre ab und haben danach Ruhe. Zugegeben, man profitiert nicht von den steigenden Preisen wie auf dem privaten Markt, aber zumindest verliert man beim Wiederverkauf nichts. Kurz gesagt: Es ist besser als Mieten, aber weniger attraktiv als der private Markt. Die Alternative wäre gewesen, dass die öffentliche Hand weiterhin Schecks über mehrere hunderttausend Euro an die Käufer ausstellt. Genau das hatte die SNHBM im Cents getan, indem sie die Dauer des Vorkaufsrechts auf zwölf Jahre festlegte. Nach Ablauf dieses Zeitraums haben viele Eigentümer ihre Immobilie verkauft: Der Preis stieg von 250.000 Euro auf eine Million.
