Der große Vorteil von Artikel 29bis des „Pacte Logement 2.0“ liegt in seiner Automatik: Wo Häuser und Wohnungen gebaut werden, erhalten die Gemeinden und der Staat fünfzehn Prozent bezahlbaren Wohnraum. Eine Eigentumsübertragung ohne Optionen oder Verhandlungen für jedes genutzte Grundstück. Doch das Schweigen der Bauträger deutet darauf hin, dass die Maßnahme weitgehend als homöopathisch empfunden wird. Im Vergleich zu den unverschämten Gewinnspannen, die bei bestimmten Projekten erzielt werden, muss ihnen der Satz von fünfzehn Prozent wohl recht bescheiden erscheinen. (Er wirkt vor allem willkürlich: Warum fünfzehn statt zwanzig, fünfundzwanzig oder dreißig Prozent?)
Das Innenministerium und das Ministerium für Wohnungswesen gehen davon aus, dass durch diesen Mechanismus langfristig bis zu 600 erschwingliche Sozialwohnungen pro Jahr geschaffen werden können, was dem Doppelten des jährlichen Bauvolumens der SNHBM entspricht. Mit mehr als einem Jahrhundert Rückstand gegenüber anderen europäischen Städten sehen sich die luxemburgischen Gemeinden daher gezwungen, einen eigenen Wohnungsbestand aufzubauen. Nicht alle sind von dieser Aussicht begeistert. Zum einen, weil die Verwaltung (insbesondere die Vermietung) dieses neuen Immobilienbestands ihre derzeitigen Verwaltungskapazitäten übersteigen wird. (Sie können daher die SNHBM oder den Wohnungsfonds hinzuziehen, um dies sicherzustellen.) Zum anderen, weil die Bauträger als „Ausgleich“ für die fünfzehn Prozent, die an die öffentliche Hand abgetreten werden, das Recht haben werden, zehn Prozent mehr zu bauen. Diese Erhöhung der Flächennutzungsdichte (im Vergleich zum PAG) berührt das unantastbare Prinzip der „kommunalen Autonomie“. Ein zentralistischer Eingriff, der den Syvicol dazu veranlasst hatte, sich „formell“ gegen Artikel 29bis auszusprechen.
Am Vorabend des Inkrafttretens von Artikel 29bis am 19. Februar wurden Bauträger und Kommunalpolitiker von der Torschlusspanik erfasst. So zum Beispiel in Niederanven, wo Bürgermeister Raymond Weydert (CSV) die Verfahren für ein großes Wohnbauprojekt mit 400 Häusern („PAP Kazenheck/Op de Wolleken“) beschleunigte, um die neuen Vorschriften zu umgehen. Gegenüber dem Land erklärte er, er habe nicht „mit den zahlreichen Eigentümern neu verhandeln“ wollen, die zudem „großen Druck“ ausgeübt hätten. Doch der Druck geht nicht nur von den Grundstückseigentümern aus. Der Gemeinderat hatte auch Angst davor, sich mit den Anwohnern auseinandersetzen zu müssen. Das Bebauungsprojekt hatte den Wahlkampf 2011 und 2017 in Niederanven dominiert und den Zorn der ansässigen Bevölkerung hervorgerufen, die ihre idyllische Aussicht als bedroht empfanden. Nach einigen hitzigen Sitzungen (auf die ruhigere Workshops folgten) wurde das Projekt schließlich nach unten korrigiert und die Bebauungsdichte reduziert. Diese Büchse der Pandora erneut zu öffnen, war eine Aussicht, die den Gemeinderat kaum begeisterte.
Der Abgeordnete und Bürgermeister von Hesperange, Marc Lies, hatte die Befürchtungen der Anwohner aufgegriffen und vor dem parlamentarischen Ausschuss für Wohnungswesen erklärt: „ Zudem ist zu befürchten, dass die benachbarten Wohnungen an Wert verlieren, wenn die neuen Gebäude eine höhere Bebauungsdichte aufweisen “. Trotz aller sonntäglichen Bekenntnisse stößt die Verdichtung in der Praxis weiterhin auf NIMBY-Reaktionen. Die Luxemburger wollen Wirtschaftswachstum, aber ohne neue Nachbarn und ohne zusätzlichen Verkehr. Politisch korrekt nennt man das „ den ländlichen Charakter der Gemeinde bewahren “. Was die Kommunalpolitiker betrifft, so fürchten sie sich vor Infrastrukturmaßnahmen: Kindertagesstätten, Kinderbetreuungszentren, Schulen, Kläranlagen. In einigen ländlichen Gemeinden sind die in den neuen Flächennutzungsplänen festgelegten Bebauungsdichten daher lächerlich niedrig, sodass es immer noch zu Einfamilienhäusern mit mehr als 300 Quadratmetern kommt.
Doch die Verdichtung stößt auch in städtischen Kreisen auf Widerstand. So sprach sich die „Mouvement Écologique“ Mitte Februar gegen den neuen Flächennutzungsplan „Faïencerie“ aus, der für die Brachflächen von Villeroy & Boch, und kritisierte unter anderem die Erhöhung der Bebauungsdichte, durch die die Zahl der Wohnungen von 542 auf 809 steigen soll. „Eine derart hohe Verdichtung“, so die gemeinnützige Vereinigung, würde „das Gleichgewicht“ zwischen Bebauungsdichte, Freiflächen und Grünzonen stören. Eine Kritik, die überrascht, da die zukünftigen Stadtbewohner nur eine Straße überqueren müssen, um die Luft des Bambësch zu atmen.
Die gleiche Zurückhaltung (eine Art „Sozialwohnungs-Syndrom“) zeigt sich auch beim Projekt „Neischmelz“ in Dudelange. Auf einer Fläche von 36 Hektar sieht das Projekt letztendlich nur 1.575 Wohnungen vor, was einer relativ geringen Bebauungsdichte entspricht. (Am Kuebebierg plant der Fonds du Kirchberg derzeit 3.127 Wohnungen auf 33 Hektar, also doppelt so viele wie in Dudelange.) In seinen öffentlichen Äußerungen zeigte sich der Abgeordnete und Bürgermeister Dan Biancalana (LSAP) stets sehr zurückhaltend: „Die Stadt Düdelingen soll vernünftig und kontrolliert wachsen“ (Wort, 2017); „Wir wollen nicht innerhalb kürzester Zeit so stark wachsen“ (Tageblatt, 2020); „Die Entwicklung muss moderat und kontrolliert erfolgen“ (d’Land, Januar 2022). Als er diese Woche gefragt wurde, warum er das neue Stadtviertel Neischmelz nicht massiv verdichten wollte, verwies der Bürgermeister und neue Ko-Vorsitzende der LSAP auf die Bedeutung der „ Akzeptanz“ durch die lokale Bevölkerung und führt dann die „Lebensqualität“ sowie die „sehr großen Herausforderungen“ in den Bereichen Verkehr und Mobilität an. Er erinnert daran, dass das Projekt ursprünglich nur 600 Wohnungen vorsah, eine Zahl, die 2010 auf knapp tausend und anschließend nach Gesprächen mit dem Ministerium und dem Wohnungsfonds auf 1.575 angepasst wurde.
Tatsächlich ließ sich eine geringe Bebauungsdichte nur schwer mit einem rationellen Einsatz der Haushaltsmittel vereinbaren. Allein die Bodensanierung wird den Staat somit 47 Millionen Euro kosten. (Arcelor-Mittal hatte die kontaminierten Grundstücke 2016 für einen symbolischen Euro an den Wohnungsfonds abgetreten.) In Belval waren die Berechnungen der Agora eher klassisch wirtschaftlicher Natur. Der Verschmutzungsgrad bestimmte dort den Bebauungskoeffizienten: Je stärker der Boden kontaminiert war, desto höher wurde gebaut, um so die Sanierungskosten wieder hereinzuholen. „Ich will Ihnen nicht verheimlichen, dass die Kostenfrage bei unseren Gesprächen mit den staatlichen Behörden zur Sprache kam“, sagt Biancalana.
Der erste Finanzierungsgesetzentwurf für Neischmelz sieht einen „Gesamtbetrag“ von 507 Millionen Euro vor, wovon die Hälfte für die Sanierung der (kontaminierten) Grundstücke und die andere Hälfte für den Bau der (geförderten) Wohnungen vorgesehen ist. Die ersten Wohnungen sollen frühestens 2027–2028 fertiggestellt werden. Das heißt, fast zwei Jahrzehnte nach Beginn der Planungen. In ihrer am 1. März veröffentlichten Stellungnahme äußert die Arbeitnehmerkammer (CSL) ihrerseits Bedenken hinsichtlich der „ziemlich eingeschränkten Parkmöglichkeiten“ im künftigen Stadtteil. Obwohl der Bahnhof Dudelange-Usines nur einen Steinwurf entfernt liegt, ist die CSL der Ansicht, dass „die bewusst begrenzte Anzahl an Parkplätzen gewisse Probleme bereiten könnte“. Nicht gerade eine mutige Vision seitens der Gewerkschaften, die im Übrigen mutige Lösungen zur Schaffung von mehr Wohnraum fordern.
