„Die Preise müssen runter!“, verkündete der grüne Minister Henri Kox wenige Tage vor den Parlamentswahlen im Fernsehsender RTL-Télé. Einige Monate zuvor hatte der sozialistische Minister Franz Fayot von der Rednertribüne der Abgeordnetenkammer aus erklärt: „ Wenn sich nichts verkauft, muss man vielleicht die Preise senken. Domadder fänkt et un ! “. Die Mitglieder der neuen Regierung hüten sich vor solchen Äußerungen zu den Projekten von „ Gio “, Kuhn & Co. „Es ist nicht Aufgabe des Wohnungsbauministers, auf einem freien Markt Vorgaben zur Preisgestaltung zu machen“, sagt Claude Meisch (DP) gegenüber dem „Land“. Gleichzeitig erklärt er, „den Einstieg in das Wiener Modell erfolgreich gestalten zu wollen“ – ein austromarxistischer Verweis, der aus dem Mund eines Liberalen seltsam klingt. Bei RTL-Radio redete Finanzminister Gilles Roth (CSV) lange um den heißen Brei herum und vermied es, die Frage nach der möglichen Notwendigkeit einer Preissenkung bei Neubauten zu beantworten. Bei den Liberalen und den Christsozialen scheint das Thema tabu zu sein. Doch im Oktober 2008, als Luxemburg mit einem Finanzcrash konfrontiert war, war es ein CSV-Wohnungsbauminister, der unerschütterliche Fernand Boden, der erklärte: „ In Luxemburg stellt dieser Preisrückgang – der übrigens politisch gewollt ist – eine Verbesserung einer Situation dar, die sich seit vielen Jahren ungünstig entwickelt hat “.
In der aktuellen Ausgabe von Paperjam kommen „die wichtigsten“ Entwickler und Bauunternehmer des Landes nacheinander zu Wort (jeweils auf einer ganzen Seite), um für ihre Sache zu werben. Die meisten fordern, dass die Obergrenzen für die beschleunigte Abschreibung „angehoben“ werden (Louis-Marie Piron) oder dass die Regierung diese einfach „außer Acht lässt“ (Roland Kuhn). Andere plädieren für „eine ausgehandelte Stadtplanung“ (Éric Lux) oder erklären sich „bereit“, bezahlbaren Wohnraum zu bauen und „diese Objekte über einen sehr langen Zeitraum im Bestand zu behalten“ (Laurent Olmedo). Niemand spricht von einem Preisnachlass. Die Branche scheint sich das Motto der Orange-Nassaus zu eigen gemacht zu haben: Ich werde (meine Preise) beibehalten.
Mit fieberhafter Ungeduld warten die Entwickler auf die von Frieden versprochenen „Steuer-Steroide“. Sie setzen auf eine „Belebung“ der Investoren und wollen glauben, dass diese einen Nachfrageschub (oder zumindest einen psychologischen Effekt) auslösen wird, der stark genug ist, um den Markt wieder anzukurbeln. Manche zeigen sich von Zweckoptimismus geleitet und wollen glauben, dass sich die Sterne irgendwann wieder günstig ausrichten werden. Eine leichte Senkung der Leitzinsen im Frühjahr, und die Investoren werden sich auf die Vefas (Verkäufe im zukünftigen Fertigstellungszustand) stürzen – die zwar überteuert, nach Monaten des Stillstands aber knapp geworden sind. Auf dem Weg dorthin werden einige Akteure in Konkurs gegangen sein, da sie Grundstücke zu spät und zu teuer gekauft haben. (Zwischen 2020 und 2021 sind die Grundstückspreise um fast 17 Prozent in die Höhe geschnellt, gefolgt von einem Anstieg um zehn Prozent im Jahr 2021 ; rückblickend war das wirklich nicht der richtige Zeitpunkt zum Kauf.) Pech gehabt: Die Konkurrenten können davon profitieren, um ihre marktbeherrschende Stellung zu festigen. Die Strategie des Abwartens hat sich als richtig erwiesen. Alles wird wieder zur „Anormalität“ zurückkehren, die Maschine wird wieder anlaufen.
Der Think Tank der Handelskammer bleibt skeptisch. Die Mietrenditen sind nach wie vor niedrig (trotz des explosionsartigen Anstiegs der Mieten), und die Aussicht auf einen künftigen Wertzuwachs erscheint fragil ; zwei „Hemmnisse für einen Aufschwung, die so stark sind, dass sie – sofern es nicht zu einem deutlichen Rückgang der Zinssätze kommt – einen noch stärkeren Rückgang der Immobilienpreise erforderlich machen“, schreibt Idea diese Woche. Ausgelöst durch das Ende des „kostenlosen“ Geldes betrifft die Immobilienkrise die gesamte westliche Welt. Auf Jahre der Überhitzung folgten Monate der Fassungslosigkeit. Die Verteuerung der Kredite hat die Kaufkraft der Käufer um mehr als zwanzig Prozent geschmälert. In Luxemburg ist die Zahl der neuen Kredite im Jahresvergleich um 44 Prozent gesunken. Überall in Europa ist eine beginnende Korrektur zu beobachten, jedoch bislang kein Crash.
Der Grabenkrieg zwischen Käufern und Bauträgern geht nun schon ins zweite Jahr. Die einen wollen (oder können) die Preise nicht zahlen, die die anderen nicht senken wollen (oder können). Infolgedessen ist das Transaktionsvolumen drastisch eingebrochen. Zwischen Januar und Juni 2023 wurden nur 345 Vefas-Verträge unterzeichnet, gegenüber 1.097 in der ersten Hälfte des Jahres 2022. Die Preise für Neubauwohnungen bleiben hingegen unverändert, es ist sogar ein leichter Anstieg zu verzeichnen. (Die Zahlen für das dritte Quartal werden am 21. Dezember veröffentlicht; sie dürften den Trend bestätigen.) „Es gibt sehr, sehr wenige Verkäufe im Rahmen von Vefas. Diejenigen, die verkaufen, sind ausschließlich Bauträger, die keine andere Wahl haben“, sagt der Forscher am Liser, Julien Licheron. Im September schätzten das Observatoire de l’habitat und das Statec, dass „die Zahl der Transaktionen gerade deshalb begrenzt bleibt, weil einige potenzielle Verkäufer lieber abwarten, anstatt ihre Preise zu senken.“ In „Wunnen“: „Tout reste affaires“ (erschienen diesen Sommer), spricht der Ökonom Samuel Ruben von einem Immobilienmarkt, „auf dem sich ein regelrechtes Hühner-und-Ei-Spiel zwischen den Kaufinteressenten, die auf (Preissenkungen, Schnäppchen) hoffen, und den Immobilienbesitzern, die auf (die Rückkehr der guten Zeiten) warten, abspielt“.
Im Gegensatz zu den Bauträgern können es sich die meisten Haushalte nicht leisten, abzuwarten. Auf dem Bestandsmarkt ist das Transaktionsvolumen zwar zurückgegangen, jedoch weitaus weniger stark (-34,7 %) als bei den Vefas (-63,5 %). Vor allem hat der Preisverfall bei Bestandsimmobilien eingesetzt (-13,5 % bei Häusern), und das Unglück der einen war das Glück der anderen. „Die Kluft zwischen Alt- und Neubau vergrößert sich“, stellt Julien Licheron fest. Unter diesen Umständen bezweifelt er, dass sich viele Menschen für Vefas entscheiden werden. Man müsse „die Erwartungen neu kalibrieren“: „Wir haben dreieinhalb Jahre lang Preisanstiege von fünfzehn Prozent erlebt. Ein Rückgang um zwanzig Prozent wäre weder abwegig noch unlogisch“, sagt der Forscher. Gleichzeitig warnt er vor einer „zu schnellen Anpassung, die sich nur schwer wieder rückgängig machen lässt“.
Die Mehrheit der Bauträger hält an ihrer Linie fest, doch es sind erste Risse aufgetreten. Einige geben nach und sind bereit, ihre Preise zu senken. (Marc Giorgetti spricht von „Fire Sales“, die bislang jedoch vereinzelt auftreten.) Wie ein „deus ex machina“ ist die Stadt in den erstarrten Vefas-Markt eingedrungen. Im Oktober hat sie eine Ausschreibung zum Erwerb festgefahrener Projekte veröffentlicht. Die Bauträger hatten bis zum 13. November Zeit, ihre Unterlagen einzureichen: Fünfzehn wurden eingereicht, fünf wurden für eingehende Verhandlungen ausgewählt. Insgesamt handelt es sich um ein Potenzial von 346 Wohnungen, darunter 102 „ Coliving-Zimmer “. Um diese Zahl in einen Zusammenhang zu setzen: Im zweiten Quartal 2023 wurden nur 171 Vefas verkauft. Die Stadtverwaltung könnte letztendlich doppelt so viele erwerben, wobei Gesamtkosten in Höhe von 211 Millionen Euro auf dem Tisch liegen. (Da sie über Rücklagen in Höhe von 1,3 Milliarden Euro verfügt, kann sie sich das leisten.) Die Gemeinde hat zwei Höchstpreise festgelegt: 4.000 Euro pro Quadratmeter für das Grundstück, 5.800 für den Bau. Im Jahr 2022 lag der Durchschnittspreis für eine „Vefa“-Wohnung in der Hauptstadt bei rund 14.300 Euro. Mit einem Verkaufspreis unter 9.800 Euro nehmen die Bauträger also einen erheblichen Preisnachlass in Kauf. Ein Beweis dafür, dass ihre Margen im neuen Käufermarkt verhandelbar sind. Die Reservierungsverträge müssen in den nächsten Monaten vom Gemeinderat verabschiedet und im Vorfeld veröffentlicht werden. Diese Transparenz könnte die Bauträger in Verlegenheit bringen. Denn ihre zukünftigen Kunden könnten sich fragen, warum gerade sie weiterhin den vollen Preis zahlen sollten. Wird sich in bestimmten Stadtvierteln der Preis von 9.800 Euro als neuer Richtwert für eine Neubauwohnung durchsetzen?
Die Bürgermeisterin der Hauptstadt, Lydie Polfer (DP), zeigt sich begeistert. Sie hofft, ihren Bestand an Sozialwohnungen in Rekordzeit um fast ein Drittel zu erhöhen. Die fünf Projekte, über die derzeit verhandelt wird (von denen das größte rund 80 Millionen Euro kosten wird), befinden sich in Bonnevoie, im Cents, in Dommeldange und in Eich, einige davon inmitten neuer Stadtviertel, so die Bürgermeisterin. Die Namen der Bauträger will sie jedoch (noch) nicht preisgeben. Es handele sich um etablierte Akteure, „Leute, die unseren Dienststellen bekannt sind“. Die fünf Anträge würden „mit Herz und Verstand“ geprüft, verspricht Polfer. Sie weist darauf hin, dass es sich bei den Beträgen um Höchst- und nicht um Mindestbeträge handelt: „Wir werden keine 4.000 Euro pro Quadratmeter für ein Grundstück zahlen, das für 2.000 Euro erworben wurde.“ In der Ausschreibung ist nämlich festgelegt, dass der Verkaufspreis des Grundstücks „auf der Grundlage der Anschaffungskosten ohne Wertzuwachs und nach dem Prinzip der offenen Buchführung“ ermittelt wird. Die Bauträger werden daher gebeten, ihre Marge über die Baukosten zu erzielen. Der hohe Anteil der Grundstückskosten mag auf den ersten Blick überraschen. Das Observatoire de l’habitat hat jedoch kürzlich berechnet, dass 43,8 Prozent des Preises einer Wohnung in der Hauptstadt allein auf den Grundstückspreis zurückzuführen sind.
Unter den zehn Anträgen, die von seinen Dienststellen abgelehnt wurden, sollen einige Baukosten „deutlich über 8.000 Euro“ oder Grundstückspreise von 6.800 pro Quadratmeter ausgewiesen haben. Ein anderer habe zwar ein Bauprojekt auf Planbasis (Vefa) vorgeschlagen, jedoch ohne einen Preis zu nennen. „Da sind wir noch lange nicht fertig“, sagt Polfer. Ein Vertrag mit dem Staat oder der Stadt bietet dem Bauträger jedoch auch Vorteile. Er kann in großen Mengen verkaufen, d. h. auf allen Etagen die gleichen Fliesen verlegen und die gleiche Sanitärausstattung einbauen. Und vor allem entstehen ihm keinerlei Vermarktungskosten.
Bei ihrer Ausschreibung hat sich die Stadt Luxemburg eng mit dem Ministerium für Wohnungswesen abgestimmt. Dieses hatte sein Rückkaufprogramm bereits im vergangenen Dezember auf den Weg gebracht. Vier Monate später hatte der ungeschickte Wohnungsbauminister Henri Kox auf RTL-Radio voreilig eine Summe genannt: 600 Millionen Euro für dieses groß angelegte Rettungspaket. Doch der Vorschlag der Regierung fand nicht den erhofften Anklang. „Einige der Angebote sind nicht seriös … Ich werde keine privaten Wertsteigerungen mit öffentlichen Geldern bezahlen“, beklagte sich der Wohnungsbauminister im Frühjahr. (Dabei versicherte er jedoch, dass der Staat den Bauträgern einen gewissen Gewinnspielraum einräumen würde.) Die Finanzministerin Yuriko Backes (DP) forderte die Bauträger auf, „etwas Wasser in den Wein zu gießen“ und „Solidarität“ zu zeigen. Bislang wurden Reservierungsverträge für lediglich sechs Projekte (170 Wohnungen) unterzeichnet.
Der Arbeitgeber-Thinktank Idea zeigt sich überrascht, dass es einer Gemeinde innerhalb von anderthalb Monaten gelungen ist, auf ihrem Gebiet mehr Vefas zu erwerben als das Ministerium in einem Jahr landesweit. Claude Meisch erklärt diesen Unterschied mit den Kriterien für bezahlbaren Wohnraum, die der Staat anwendet, die Stadt jedoch nicht. Das Ministerium zeigt sich in der Tat wesentlich strenger als die Gemeinde. Nicht bei den Preisen (die, relativ gesehen, auf einem ähnlichen Niveau liegen), sondern bei den Ausschreibungsbedingungen, die auf 71 Seiten detailliert aufgeführt sind. Alles ist festgelegt: Die Größe der Schlafzimmer (zwischen neun und fünfzehn Quadratmetern), die Anordnung der Schränke (hinter der Tür) oder die Trennung zwischen WC und Duschbad. Darin finden sich auch Vorgaben wie „kein begehbarer Kleiderschrank im Elternschlafzimmer“.
Die Stadt Luxemburg zeigt sich deutlich nachsichtiger und beschränkt die architektonischen Kriterien auf das absolute Minimum. Um die Instandhaltungskosten zu begrenzen, darf das Projekt daher keine „mechanischen Parkanlagen“ (die häufig ausfallen) enthalten. Bei den derzeit verhandelten Projekten müssten noch „kleine Anpassungen“ vorgenommen werden, erklärt Polfer. Manchmal müsse man „die Dinge einfacher sehen“, sagt sie, „aber immer vernünftig, immer vernünftig“.
Die Immobilienkrise macht in ganz Europa zu schaffen. Im Großherzogtum ist die Lage jedoch besonders angespannt. „Luxemburg und Deutschland sind am stärksten vom Rückgang der Bautätigkeit betroffen“, stellte das Statec im November fest. Der derzeitige Stillstand fordert seinen Tribut, da die Immobilienkrise die Wohnungskrise noch verschärft. Luxemburg ist eines der wenigen OECD-Länder, in denen die Zahl der Wohnungen pro tausend Einwohner im vergangenen Jahrzehnt zurückgegangen ist. Um die „Steuervorteile“ für Investoren zu rechtfertigen, verweist Claude Meisch daher auf die Sicherung der „Produktionskapazitäten“ des Bausektors. (Er teilt zudem mit, dass die Generalkoordinatorin für Raumordnung, Marie-Josée Vidal, künftig auch das Ministerium für Wohnungswesen leiten wird – eine Rolle, die bisher Mike Mathias innehatte, ein treuer Vertrauter von Kox und ehemaliger Staatsrat der Partei „Déi Gréng“.)
Für Unternehmer und Handwerker ist die Party vorbei. Die Bruttowertschöpfung ist im Hochbau um zwölf Prozent eingebrochen. (Renovierungsarbeiten halten sich gut, ebenso wie große Infrastrukturprojekte, was zu einem Ansturm auf öffentliche Ausschreibungen führt.) Die Zahl der Arbeitssuchenden aus diesem Sektor ist im Jahresvergleich um 45 Prozent gestiegen. Die Arbeiter sind die ersten, die unter der Immobilienkrise leiden. Vom Boom haben sie kaum profitiert. Im Baugewerbe kostet eine Arbeitsstunde (einschließlich Arbeitgeberanteile) durchschnittlich 32,40 Euro. Das ist sehr wenig im Vergleich zu den durchschnittlichen Stundenkosten im Finanzsektor (88,30 Euro), im Gesundheitswesen (54,70), in der Industrie (44) und sogar im Handel (38,30).
Laut Statec hat die Bauträgerbranche ihren Bruttobetriebsüberschuss zwischen 2010 und 2020 um fast das Achtfache gesteigert. In Paperjam versucht Jacques Brauch, Geschäftsführer von Soludec, sich abzugrenzen: „ Wenn man zwischen Bauunternehmen und Bauträgern unterscheidet, würde man kontroverse Verallgemeinerungen vermeiden “. Die Grenze zwischen beiden ist jedoch nicht immer klar zu ziehen. Das zeigt sich schon daran, dass es zwei Bauträger und Bauunternehmer sind, Marc Giorgetti und Roland Kuhn, die im Namen der 4.000 Bauunternehmen sprechen. Ersterer ist Vorsitzender des Unternehmerverbands (Fedil), letzterer des Verbands der Handwerksbetriebe (Fédération des artisans). Die beiden Partner setzen sich derzeit für ein branchenbezogenes Beschäftigungserhaltungsprogramm ein, das es ermöglichen würde, einen Teil der 20.000 Bauarbeiter in Kurzarbeit zu versetzen.
Die neuen Minister für Wirtschaft und Arbeit, Lex Delles (DP) und Georges Mischo (CSV), zeigen sich „offen“ für diese Forderung, die ihre sozialistischen Vorgänger abgelehnt hatten. Franz Fayot (LSAP) sieht darin nach wie vor „eine versteckte Subvention für einen Sektor, der nicht einheitlich von der Krise betroffen ist und jahrzehntelang einen Boom erlebt hat“. Der ehemalige Minister erinnert daran, dass der Sektor historisch gesehen noch nie Anspruch auf Kurzarbeit hatte (außer während der vier Wochen des großen Lockdowns), und weist auf die Gefahr „einer Wettbewerbsverzerrung“ hin.
Während sich der LCGB der Position der Arbeitgeber und der Regierung anschließt, zeigt sich der OGBL rebellischer. Sein Zentralsekretär Jean-Luc De Matteis kritisiert einen „Blankoscheck“. Öffentliche Gelder dürften nicht „ ungezielt “ ohne „ Kriterien oder Kontrollen “ verteilt werden. Die bevorzugte Option des OGBL wären weiterhin Verhandlungen „von Unternehmen zu Unternehmen“. Vor allem aber will die Gewerkschaft ihre Zustimmung an einen Branchenplan knüpfen, der (voraussichtlich sehr marginale) Verbesserungen des Tarifvertrags vorsieht. Die Regierung würde es vorziehen, die selbsternannte „Gewerkschaft Nr. 1“ an Bord zu haben, bevor sie den Sektor offiziell zur Krisensektor erklärt. Am Mittwoch sind die Verhandlungen zwischen den Sozialpartnern erneut gescheitert. Sie scheiterten an der Frage der Laufzeit des Tarifvertrags. Der OGBL möchte ihn so kurz wie möglich halten und hofft, den Tarifvertrag neu verhandeln zu können, sobald wieder bessere Zeiten anbrechen. Die Arbeitgeberseite fordert eine Laufzeit bis 2026, was nicht gerade von überschäumendem Optimismus zeugt.
