Die Emiratis wurden langsam ungeduldig. Vor acht Jahren hatte die Abu Dhabi Investment Authority (ADIA) 210 Ar Brachland im Herzen der Stadt Luxemburg erworben: die Place de l’Étoile. Der Staatsfonds hatte dafür einen hohen Preis gezahlt. Laut einer mit der Transaktion vertrauten Person soll der Gesamtbetrag 300 Millionen Euro überschritten haben. Doch seitdem hat sich fast nichts getan. Die Katarer hatten weniger Geduld bewiesen. Nach fünf Jahren hatten sie begonnen, sich aus dem Stäreplaz-Sumpf zurückzuziehen. Um die Sache voranzubringen, hat ADIA das Ankerkapital von Marc Giorgetti hinzugezogen. Der luxemburgische Bauträger sorgt für die Entwicklung des Projekts von A bis Z. Er fungiert als Ansprechpartner gegenüber den kommunalen Behörden.
Um ihre Finanzholding im Großherzogtum zu gründen, waren die Emiratis nach dem gleichen Schema vorgegangen und hatten Kontakte zu lokalen Persönlichkeiten geknüpft: Der Geschäftsmann Norbert Becker und der Mitbegründer von Arendt & Medernach, Guy Harles, wurden 2016 in den Verwaltungsrat von Silver Holdings berufen, dessen Portfolio heute mehr als zehn Milliarden Euro umfasst. (Becker schied im Februar 2021 aus dem Verwaltungsrat aus.) Auch zur Strukturierung ihrer privaten Investitionen nutzt die Königsfamilie von Abu Dhabi Luxemburg und verlangt dabei ein Höchstmaß an Diskretion. Für die Emiratis stellen luxemburgische Immobilien somit sowohl eine Finanzanlage als auch eine Vermögenssicherung in einer als stabil, ruhig und berechenbar geltenden Rechtsordnung dar. Dabei machen sie jedoch auch die Kehrseite dieser Medaille kennen: die langsamen Verwaltungsabläufe.
An diesem Montag gratulierte Bürgermeisterin Lydie Polfer (DP) den Gemeinderäten zu der „sehr, sehr, sehr großen Mehrheit“ , mit der sie die „punktuelle Änderung“ des Bebauungsplans (PAP) Stäreplaz gebilligt haben. Das nahezu einstimmige Abstimmungsergebnis (nur Déi Lénk stimmte dagegen) dürfte die Investoren in Abu Dhabi etwas beruhigt haben. Das Verfahren läuft weiter. Nächster Schritt: die Rechtsmittel. Es hat mehr als dreißig Monate gedauert, um die erste Hürde zu nehmen. Im Juni 2021 organisierte die Bürgermeisterin eine Informationsveranstaltung im „Tramsschapp“. Trotz dieser Kommunikationsbemühungen gingen 21 offizielle Einsprüche ein, von denen einer 99 Unterzeichner zählte. Jeder der Beschwerdeführer wurde zwischen Januar und April 2024 im Rahmen einer Reihe von „Schlichtungsgesprächen“ angehört.
Der Stadtrat wollte die Anwohner besänftigen, indem er das Projekt „verträglicher“ gestaltete. In der überarbeiteten Fassung des Bebauungsplans wurden die höchsten Gebäude gekürzt: Sie werden von fünfzehn auf zehn Stockwerke reduziert. Das ursprüngliche Projekt sei „futuristischer“ gewesen; nun werde es auf „traditionellere städtische Proportionen“ zurückgeführt, erklärte Lydie Polfer gegenüber der Zeitung „Le Land“. Im Gemeinderat sprach Claude Radoux (DP) von „einigen Hochhäusern“, deren Volumen ihm „sehr speziell“ erschienen sei und ihn „stutzig“ gemacht habe. Dann beruhigte er den Investor: „Die Anzahl der Quadratmeter wird sich nicht ändern, lediglich ihre Verteilung.“ Eine Verringerung der bebaubaren Fläche, die „seit fünfzehn oder zwanzig Jahren festgelegt ist“, bleibt undenkbar. Dies würde die Gemeinde einer Schadensersatzklage aussetzen.
Die Opposition zeigte sich sehr entgegenkommend. Tom Weidig (ADR) gab von Anfang an zu: „Mir hätte bal alles matgestëmmt. Besser, dass hier irgendetwas passiert, als dass gar nichts passiert.“ Die grüne Stadträtin Linda Gaasch zeigte sich vor allem besorgt über den Mangel an Spielplätzen und Fahrradstellplätzen (0,5 Stellplätze pro Wohnung). Die Sozialistin Maxime Miltgen stimmte für das Projekt, sagte jedoch, sie habe „ein bisschen Bauchschmerzen“: „Was uns stört, sind die Luxuswohnungen.“ Die einzige Enthaltung kam von David Wagner. Der frisch vereidigte Ratsherr von Déi Lénk kritisierte scharf die jahrzehntelange Nachlässigkeit des Staates und der Gemeinde. Er ist der Ansicht, dass das private Projekt eine Stadt widerspiegelt, in der sich nur noch die „oberen zwanzig Prozent eine Wohnung leisten können“. Bereits 2021 hatte der „Dei Lénk“-Stadtrat Guy Foetz „dee Schickmicki-PAP do“ kritisiert.
Aller Wahrscheinlichkeit nach wird der Immobilienkomplex im Portfolio von ADIA verbleiben. Die Wohnungen und Gewerbeflächen werden nicht verkauft, sondern vermietet; sie sollen Erträge generieren. „Das ist ja der Sinn eines solchen Fonds“, erinnert Lydie Polfer. Dort sind zwischen 730 und 940 Wohnungen der allerhöchsten Luxusklasse geplant. Sie sollen Mieter mit hohem Einkommen anziehen, ja sogar vermögende Privatpersonen (HNWI), die im Großherzogtum eine Zweitwohnung (oder einen steuerlichen Wohnsitz) suchen. Die zehnstöckigen Hochhäuser könnten letztendlich wie Festungen für Reiche aussehen. Bei der ersten Abstimmung im Dezember 2021 hatte Lydie Polfer zurückhaltend von „einer gewissen Qualität“ der Wohnungen gesprochen. „Und umso besser, umso besser! Wir wollen eine Stadt für alle sein. Das gehört zur Stadt dazu!“ Bereits 2015 hatte die Bürgermeisterin erklärt, dass beim Royal Hamilius (diesem weiteren „Asset“ aus den Vereinigten Arabischen Emiraten, genau wie das Belval Plaza) „der private Investor bestimmt, welche Wohnungen dort entstehen und zu welchem Preis sie verkauft werden.“ An diesem Montag versuchte Lydie Polfer, sich gegen den Vorwurf zu verteidigen, den sozialen Wohnungsbau zu vernachlässigen. Ihre Ämter würden derzeit „ein ganz tolles Projekt“ in unmittelbarer Nähe der Place de l’Étoile ausarbeiten. Gegenüber dem Land betont die Bürgermeisterin, dass auf einem kommunalen Grundstück direkt hinter der orthodoxen Kirche ein Sozialwohnungsgebäude „mit relativ kleinen Einzimmerwohnungen“ errichtet werden soll.
Zehn Prozent, nicht mehr und nicht weniger. Das ist der Anteil der Bruttofläche, den die ADIA für „bezahlbaren Wohnraum“ reservieren muss. Eine Frage des Zeitpunkts: Der PAP wurde am 16. Juni 2021 eingereicht. Wäre er einige Monate später (nach dem 18. Februar 2022) eingereicht worden, wäre der Anteil an erschwinglichen Wohnungen auf zwanzig Prozent gestiegen. (Im Gegenzug hätte der Bauträger zehn Prozent mehr bauen dürfen.) Die Angst, unter den „Pacte Logement 2.0“ und dessen Artikel 29bis zu fallen, hatte damals bei den Bauträgern einen großen Ansturm ausgelöst. Im ganzen Land wurden in den Wochen und Monaten vor Inkrafttreten des Gesetzes des grünen Ministers Henri Kox fast hundert Anträge eingereicht.
„Ein ganz bestimmter Grund hat die Stadt dazu veranlasst, dem Inkrafttreten des Pacte Logement 2.0 vorzugreifen“, wird eine hochrangige Beamtin der Stadt im letzten Protokoll des Ausschusses für Stadtentwicklung zitiert. „Als Gegenleistung für diese um zehn Prozent erhöhte Zahl an erschwinglichen Wohnungen wird die ausschließlich für Wohnzwecke vorgesehene Bruttogeschossfläche um zehn Prozent erhöht (für alle privaten Bauträger). Die Stadt hat sich bewusst dafür entschieden, eine solche Erhöhung der Bruttogeschossfläche zu vermeiden.“ Die Passage lässt eine politische Absicht erkennen: Anstatt ein bereits sehr dicht bebautes Stadtentwicklungsgebiet (PAP) noch weiter verdichten zu müssen (und die ohnehin schon verärgerten Anwohner noch mehr zu verärgern), habe die Stadt auf etwa 90 bezahlbare Wohnungen verzichtet. Es war jedoch der Investor, der die vollendete Tatsache schuf, indem er sieben Monate vor Inkrafttreten des „Pacte Logement 2.0“ seine Unterlagen beim Schöffenkollegium einreichte. Von diesem Zeitpunkt an war das PAP-Verfahren offiziell „eingeleitet“. Damit entging es der 20-Prozent-Klausel. Die Stadt scheint darüber ebenso erleichtert zu sein wie der Investor.
Das Thema bezahlbarer Wohnraum hat bei den Anwohnern kaum Beachtung gefunden. Diese sind vielmehr von der Höhe der Hochhäuser besorgt. Unten befürchten die Eigentümer der Häuser im Rollingergrund, dass ihre Sonneneinstrahlung beeinträchtigt wird. Oben fürchten die Bewohner von Belair um ihre Aussicht. Manche fühlen sich von der neuen Stadtbebauung „erdrückt“ und „erstickt“. Sie kritisieren die Geschossflächenzahlen, die „zu den höchsten der Stadt gehören“. Ein Anwohner geht sogar so weit, von „einer neuen Situation [zu sprechen], die einer verschleierten Enteignung gleichkommt“. Die Stadtplanungsbehörde erinnert ihn daran, dass „die Bebaubarkeit des Grundstücks und damit die Bebauungsdichte bereits lange vor der Einführung des vorliegenden PAP eine bestehende Realität war“.
Die Vertikalität solle die „neue Zentralität“ und die „neue Identität“ des Platzes zum Ausdruck bringen, heißt es in dem vom Investor im Juni 2021 eingereichten Begründungsbericht. Diese „Optimierung der Grundstücksfläche“ sollte in Form einer „Pyramide“ erfolgen: „ Die höchsten Gebäude werden im Zentrum des Projekts stehen “. Die Stadt hat versucht, diese Silhouette, die sie als „ unregelmäßig “ empfand, abzumildern. Die Stadtplanungsbehörde gibt an, das Projekt „erheblich überarbeitet“ zu haben, um es „besser auf die bestehenden Gebäude in der Umgebung abzustimmen“. Die Reduzierung von fünfzehn auf zehn Stockwerke soll „Spitzen vermeiden“.
Die Bewertungsstelle des Innenministeriums hatte darauf hingewiesen, dass der PAP den Bau „einer mindestens neun Stockwerke hohen Gebäudereihe mit einer Länge von etwa hundert Metern“ ermögliche. Auch die Stadtplanungsbehörde sieht die Gefahr eines „‚Atlantikwall‘-Effekts“, den sie durch eine Fußgängerverbindung durchbrechen will. Auf der Seite des Rollingergrunds setzt man nun auf sogenannte „Stadthäuser“, Vierfamilienhäuser mit Rücksprung. Die städtebauliche Vertikalität löst ein gewisses politisches Unbehagen aus. Der Stadt fällt es schwer, sich als grenzüberschreitende Metropole zu verstehen. Das Bevölkerungswachstum stößt bei den Wählern kaum auf Begeisterung. Im Vorfeld der letzten Kommunalwahlen hat daher keine Partei eine positive Vision der Hauptstadt im 21. Jahrhundert vorgestellt, geschweige denn die einer „700.000-Einwohner-Stadt“.
Bereits im Dezember 2021 hatte Lydie Polfer versucht, die Wut der Anwohner der Place de l’Étoile zu besänftigen. Im Gemeinderat betonte sie immer wieder: „Alle Menschen in den umliegenden Stadtvierteln werden einen Mehrwert haben! Sie werden einen Mehrwert erhalten! “ Am Montag wiederholte sie diese Botschaft: „ Dat wäert eng enorm Plus-Value ginn. “ Alle Straßenbahnlinien werden an der Place de l’Étoile zusammenlaufen: Zu der Linie, die den Kirchberg mit der Cloche d’Or verbindet, kommen die von der Route d’Esch hinunterführende Linie (geplant für 2030) und die die Route d’Arlon hinaufführende Linie (2032) hinzu. Die Place de l’Étoile könnte somit zum neuen Centre Aldringen werden, dem neuen Verkehrsknotenpunkt der Hauptstadt. Das Hyperzentrum verlagert sich nach Westen. „Am Fong verlängern wir die Groussgaass bis zur Stäreplaz“, hatte Marc Giorgetti bei der Vorstellung des Projekts im Herbst 2019 angekündigt. Das neue Viertel wird um einen Platz herum angelegt, der Fußgängern, Radfahrern und der Straßenbahn vorbehalten ist. Ein unterirdischer Busbahnhof wird die aus dem Westen kommenden RGTR-Busse aufnehmen, während der Autoverkehr über eine neue Straße umgeleitet wird, die über einen Tunnel auf den Boulevard Grande-Duchesse Charlotte mündet.
Doch trotz der von der Bürgermeisterin gemachten Versprechungen hinsichtlich Wertsteigerungen ist es bereits jetzt so gut wie sicher, dass einige Anwohner, die sehr verärgert sind, vor dem Verwaltungsgericht Klage erheben werden. „Der PAP wird seinen Weg fortsetzen, seinen rechtmäßigen Weg.“ So sei es in einem Rechtsstaat, erklärte Lydie Polfer am Montag. Das würde den Prozess „deutlich schneller und transparenter“ machen. Im Übrigen kann man den Anwohnern keinen Vorwurf machen. Typisch Polfer: Das Gleichgewicht wahren, Empfindlichkeiten schonen, langsam voranschreiten. Die Bürgermeisterin achtet auf die Interessen ihrer traditionellen Wählerbasis, ohne dabei neue Investoren zu verprellen. Deshalb hat sie selbst während der Amtszeit von Xavier Bettel im Knuedler die Kontrolle über die städtebaulichen Dossiers behalten, die sie im Mikromanagement-Modus verwaltet.
Die aufeinanderfolgenden Projekte für die Place de l’Étoile hätten den „Zeitgeist ihrer jeweiligen Epoche“ widergespiegelt, stellte Lydie Polfer im Dezember 2021 fest. „Das zeigt, wie schnell sich die Zeiten ändern.“ Die Bürgermeisterin bezog sich dabei auf das Verhältnis von Gewerbe- und Wohnfläche. Der vorherige Bebauungsplan sah zwölf Prozent für Wohnraum und 57 Prozent für Gewerbeflächen vor. Im Jahr 2007 traten die katarischen Petrodollars auf den Plan und gaben einem bereits seit Langem bestehenden Projekt neuen Schwung. Im selben Jahr verpflichtete sich „der europäische Marktführer für Einkaufszentren“ Klépierre verpflichtete sich, „unter verschiedenen aufschiebenden Bedingungen“ das künftige Einkaufszentrum (21.000 Quadratmeter) für 215 Millionen Euro zu erwerben. Sehr optimistisch rechnete das Unternehmen mit einer „voraussichtlichen Eröffnung“ im Jahr 2011. Doch bereits 2009 schickte der Gemeinderat den Bebauungsplan an den Absender zurück. Die Kommunalpolitiker waren der Ansicht, dass das Gebäude mit seinen hohen Mauern und dem Mangel an Öffnungen wie ein Sarkophag wirken würde. Was die breite Brücke betrifft, die die beiden Teile des Einkaufszentrums verbindet, so würde sie die Route d’Arlon in einen düsteren Tunnel verwandeln. Vor allem aber hatten die Politiker die Lust an Einkaufszentren verloren. Die Angelegenheit Livange/Wickrange schwelte, das Royal Hamilius befand sich in der Planungsphase und das Shopping Center Cloche d’Or hatte gerade grünes Licht erhalten.
Im Jahr 2021 haben sich die Verhältnisse umgekehrt: Nur noch acht Prozent entfallen auf Geschäfte, während der Anteil der Wohnungen bei 47 Prozent liegt. (Ein Anteil, den die Stadt laut Lydie Polfer gerade auf 67 Prozent angehoben hat.) Man spürt, dass den Investoren die Ideen ausgehen, um die Geschäfte (im Erdgeschoss und im Untergeschoss) zu füllen. Abgesehen von den unvermeidlichen „Food Halls“ und „Fitnesscentern“ sieht das Projekt „ein Multiplex-Kino mit fünf Sälen vor, um das derzeit begrenzte Angebot zu diversifizieren“. Angesichts der Tatsache, dass das Ciné Utopia nur eine Straßenbahnhaltestelle entfernt liegt (und Kinepolis neun Haltestellen), erscheint dieses Projekt völlig realitätsfern. (Bereits vor zehn Jahren erzählte der Geschäftsführer von Utopia SA, Nico Simon, dass fast jeder Bauträger, der ein Einkaufszentrum entwickelte, ihn gebeten habe, dort ein Multiplex-Kino einzurichten.)
An diesem Montag begannen fast alle Ratsmitglieder ihre Redebeiträge mit der Versicherung, nicht auf die sehr lange Geschichte des Stäreplaz-Dossiers zurückkommen zu wollen. Dabei haben sie ein merkwürdiges Paradoxon übersehen. Denn ein Großteil der Grundstücke, die heute im Besitz des Emirats Abu Dhabi sind, gehörte früher dem luxemburgischen Staat. Ende der 1990er Jahre besaß der Staat dort 2,28 Hektar, während sich etwa zwanzig private Eigentümer 2,63 Hektar teilten. Im Jahr 1991 „empfahl“ die Regierung Santer-Poos II verschiedene Optionen, darunter die, einen Teil des Grundstücks dem Wohnungsfonds zur Verfügung zu stellen. Im Jahr 2021 ist der Bau von fünfzehnstöckigen Luxuswohnanlagen denkbar geworden. Wäre ein Sozialwohnungsblock derselben Größe dreißig Jahre zuvor denkbar gewesen? Die Frage ist kontrafaktisch. Denn die staatlichen Projekte gerieten nacheinander ins Stocken – von einem neuen Justizzentrum bis zum Sitz des Nationalen Gesundheitslabors. Die Regierung kritisierte die langwierigen kommunalen Verfahren. Lydie Polfer warf dem Staat vor, den Kirchberg zu begünstigen und den Stäreplaz zu vernachlässigen.
Im Februar 1997 kapitulierte Robert Goebbels. Er überließ die Place de l’Étoile privaten Investoren. In einer Antwort auf eine parlamentarische Anfrage schrieb der sozialistische Minister für öffentliche Arbeiten: „ Der Staat hat nicht vor, dort als Bauträger aufzutreten “. Er verfüge über keine rechtlichen Mittel, um „ andere Eigentümer zu Flurbereinigungen zu zwingen “, da sein Gesetzentwurf gerade vom Staatsrat verworfen worden war. (Ein Vorläufer der Flut von „formellen Einsprüchen“, die die „ministerielle Flurbereinigung“ im Jahr 2022 erhalten wird.) Angesichts dieser Blockade, so schreibt Goebbels, habe er seine Dienststellen beauftragt, „Grundstückstausche so durchzuführen, dass sich in Vorbereitung befindliche private Projekte so weit wie möglich realisieren lassen“. Es folgte eine endlose Saga: widerspenstige Eigentümer, Kämpfe zwischen Bauträgern, juristische Guerillakämpfe (nachzulesen in den Archiven auf land.lu).
Es dauerte fast vier Jahrzehnte, bis die Grundstücke zusammengetragen waren. Die Abu Dhabi Investment Authority verfügt heute über 75 Prozent der Place de l’Étoile. (Die beiden verbleibenden privaten Eigentümer halten 0,63 bzw. 0,61 Prozent.) Kurz vor seinem Tod hatte Willy Hein seine letzten Grundstücke an die Emiratis verkauft. Im Gegenzug erhielt der Bauträger (und ehemalige Polizist) ein Wohnhaus in der Goethestraße im Bahnhofsviertel. Die Stäreplaz präsentiert sich als unzugängliche Wiese, da sie von einem Zaun umgeben ist. Die Grünfläche „ist sicherlich weder alt noch von hoher Qualität“, stellt das Stadtplanungsamt in einer seiner Antworten an die Beschwerdeführer fest. Zudem erinnert sie daran, dass sich auf dem Gelände drei Tankstellen, vier Werkstätten, eine Schlosserei, eine Druckerei und mehrere Tanks befanden. „Die Place de l’Étoile ist ein ‚Brownfield‘, also eine (teilweise kontaminierte) Industriebrache, die dem Verfall preisgegeben ist.“ Vor allem aber ist sie ein Spielfeld für Spekulationen.
