Das ist derzeit das große Gesprächsthema unter den Immobilienentwicklern. Wer verfügt über den größten Grundstücksbestand? Wer belegt welchen Platz in der Rangliste? Neugier mischt sich mit Empörung: Man fühlt sich stigmatisiert, als „Spekulanten“ und „Grundstückshortende“ an den Pranger gestellt. Obwohl das Prinzip der Grundbuchöffentlichkeit bereits auf das Ende des 17. Jahrhunderts zurückgeht, stößt es nach wie vor auf Widerstand. Der im vergangenen November vorgestellte „Bericht Nr. 29“ des Observatoire de l’habitat schätzte, dass die zehn größten Bauträger 328 Hektar bebaubares Wohnbauland besaßen. Eine „extreme“ Konzentration, die sich offenbar noch weiter verschärft: In den letzten fünf Jahren sei es diesen „Top 10“ offenbar gelungen, ihren Grundstücksbestand nahezu zu verdoppeln. Der Bericht verzichtete jedoch diskret darauf, Namen zu nennen. Der Koordinator des Observatoire de l’habitat, Antoine Paccoud, erklärte damals, er wolle „eine Personalisierung der Debatte“ vermeiden. Unter Berufung auf „mehrere Anfragen seitens der luxemburgischen Medien“ veröffentlichte das Wohnungsbauministerium schließlich doch „ergänzende Informationen“ zum Vermerk Nr. 29 in Form einer Rangliste der 49 wichtigsten Grundstückseigentümer. Auch wenn eine gewisse statistische Unschärfe bestehen bleibt, verdeutlicht das Ranking das ungeahnte Gewicht von Akteuren, die man bisher eher als nebensächlich angesehen hatte. Die 859 Luxusuhren von Flavio Becca sorgten für Schlagzeilen in der Gerichtsberichterstattung. Marc Giorgetti entdeckte erst spät seine Vorliebe für die Medien. Die Übersicht des Observatoire rückt jedoch wenig sichtbare, aber sehr einflussreiche Bauträger in den Vordergrund.
Nico Arend
Niemand hätte gedacht, dass er ganz oben in der Rangliste landen würde, am wenigsten er selbst: „Ich hatte eher mit dem dritten Platz gerechnet, hinter Giorgetti und Becca.“ Doch der König der Immobilienbranche ist tatsächlich er, Nico Arend, Chef von Arend & Fischbach. Er ist ein Mann, der sich nicht gerne in den Vordergrund drängt: Er kauft keine Fußballvereine auf, ist nicht Vorsitzender eines Arbeitgeberverbands und posiert nicht auf dem Titelblatt von „Paperjam“. „Ich habe diese Ambitionen ganz einfach nicht“, sagt er. Nico Arend wurde 1950 als Sohn eines „sehr kleinen Bauern“ – „mein Vater hatte sechs Kühe“ – in dem kleinen Ort Hamiville, tief im Ösling, geboren.
Arend kann sich also zu Recht als „Selfmade-Mann“ bezeichnen. Mit Immobilien hat er ein Vermögen angehäuft. „Ich habe angefangen, Grundstücke zu kaufen, und habe konsequent weitergemacht“, sagt er. Und er fügt hinzu: „Man darf nicht vergessen, dass ich zwanzig Jahre lang mit dem Risiko gelebt habe: Wäre nur ein einziges Geschäft schiefgelaufen, wäre ich in Konkurs gegangen.“ Nico Arend begann seine Karriere als Buchhalter in Bauunternehmen, bevor er seine eigene Steuerberatungskanzlei eröffnete. 1989 tat er sich mit Carlo Fischbach zusammen, einem umgänglichen Immobilienmakler. „Jeden Abend“, erinnert sich Arend, „waren wir bei den Bauern unterwegs … und haben dort viel gekauft.“ (Carlo Fischbach starb 2017, sein Sohn Laurent hat das Geschäft übernommen.)
Mersch ist die Hochburg von Nico Arend, seit fast fünfzig Jahren der Mittelpunkt seiner Aktivitäten. Der Bauträger ist Mitglied des lokalen DP-Vorstands und wurde in den 2000er Jahren immer wieder in den „Wahlkreisvorstand Mitte“ der liberalen Partei gewählt. (Er sagt, er sei heute aus Zeitmangel „weniger aktiv“ in der Politik.) Arend hat es verstanden, sich mit den richtigen Leuten zu umgeben. Zu einem bestimmten Zeitpunkt arbeiteten sowohl der Bürgermeister von Mersch als auch der Bürgermeister von
Lintgen für ihn. Im Jahr 2001 stellte Nico Arend den Notariatsangestellten Albert Henkel ein, der drei Jahre später zum Bürgermeister (DP) von Mersch ernannt wurde. „Das war eine sehr schlechte Wahl“, meint Arend rückblickend. „Nichts gegen ihn persönlich … Aber hier in Mersch lief einfach nichts mehr rund! Meine Akten wurden sechsmal so gründlich geprüft, sie wurden von oben bis unten auseinandergenommen.“ Am Vorabend seines Ausscheidens im Jahr 2016 räumte Henkel gegenüber Radio 100,7 ein, dass seine „berufliche Neuorientierung“ ihn in eine „heikle“ Situation gebracht habe. Doch er habe stets „die Dinge differenziert betrachtet“, die Projekte seines Arbeitgebers seien „besonders unter die Lupe genommen“ worden. Nur wenige Kilometer entfernt leitete der seit 1994 amtierende Bürgermeister von Lintgen, Henri Wurth, zwischen 1997 und 2017 das Home Center Willy Putz, ein Unternehmen, das Nico Arend gehört. Der Bürgermeister erklärt, niemals eine Baugenehmigung für Projekte unterzeichnet zu haben, an denen Arend & Fischbach beteiligt war. „Ich habe mich da rausgehalten … Diese Anträge wurden immer über den Bauausschuss abgewickelt. Dort wurden sie auf ihre Übereinstimmung mit dem PAP und dem PAG geprüft.“
Nico Arend besitzt gemeinsam mit anderen Bauträgern und sogar mit namhaften Persönlichkeiten der luxemburgischen Wirtschaft zahlreiche Grundstücke. So schloss er sich im Juli 2020 mit der Compagnie financière La Luxembourgeoise (unter der Leitung der Cousins Pit Hentgen und François Pauly) zusammen, um vier Hektar „Ackerland“ auf dem Kirchberg zu erwerben. Das Ganze für die stattliche Summe von 180 Millionen Euro. (Arend gibt an, nur 28 Prozent der Anteile an der Altik SA zu halten, der Gesellschaft, die diese Grundstücke besitzt.) Die Verkäufer waren ein Rentner in den Siebzigern und seine Schwester, entfernte Nachkommen eines Gemüsegärtners aus dem Kirchberg. Sind diese Grundbesitzvermögen, die aus der Lotterie der Erbschaften und der PAG stammen, nicht im Widerspruch zum meritokratischen Prinzip? „Hier in Luxemburg leben wir, Gott sei Dank, nicht im Kommunismus! Das Eigentumsrecht gilt nach wie vor“, antwortet Nico Arend.
Marco Sgreccia
Tracol Immobilier ist auf dem besten Weg, sich als ernstzunehmender Konkurrent zu etablieren. Ein Zeichen dafür, dass das Unternehmen nun in der Liga der Großen mitspielt: Die Geschäftsführer von Tracol, Marco Sgreccia und Fabio Marochi, haben 2017 ihren eigenen spezialisierten Investmentfonds, den Althea Fund, gegründet und dabei die Steuerkonstruktion von Flavio Becca (Olos), Eric Lux (Pharos) und Marc Giorgetti (Cluster) nachgeahmt. Wie die beiden Letzteren haben auch sie ihre Struktur im Dezember 2019, wenige Tage vor Inkrafttreten der neuen Steuerregelung, eilig aufgelöst. Der letzte Jahresbericht des Althea Fund weist Grundstücks- und Immobilienvermögen in Höhe von 184 Millionen Euro sowie Nettoeinnahmen von 27 Millionen Euro aus. Der FIS zahlte im Jahr 2019 lediglich 4.365 Euro an Abgabesteuer. Seine Depotbank war die staatliche Spuerkeess.
Die Cousins Fabio Marochi und Marco Sgreccia, die im Februar 1970 in Differdange im Abstand von zwölf Tagen geboren wurden, haben 2003 das Unternehmen Tracol von Fernand Zeutzius übernommen. Dieser Bauunternehmer und ADR-Gemeinderat der Stadt hatte gerade seinen langjährigen Rechtsstreit gegen den Staat verloren. Zeutzius hatte sich bei der Ausschreibung für die Natursteine zur Verkleidung des künftigen Mudam benachteiligt gefühlt und die ADR als persönliche Propagandamaschine genutzt. (Der poujadistische Unternehmer hatte es sich übrigens nicht nehmen lassen, im Ausschuss für Stadtentwicklung der Stadt Luxemburg mitzuwirken.)
Fabio Marochi ist fest im sportlichen und politischen Leben von Differdange verankert. Im Alter von 21 Jahren war er für kurze Zeit als Vertreter der ADR im Gemeinderat der „Cité du fer“ tätig. Sein Engagement für den „Progrès-Niederkorn“, seinen Jugendverein, erwies sich als dauerhafter. Auch wenn Marochi gerade angekündigt hat, dass er den Vorsitz bis Ende März abgeben wird, möchte er sich weiterhin um die Finanzen und das Sponsoring kümmern. Die Förderer dominieren weitgehend die Welt des luxemburgischen Fußballs: Flavio Becca tritt als Förderer beim FC Swift Hesperange und beim F91 Dudelange auf, Fabrizio Bei finanziert den FC Differdange 03, während der FC Rosport Victoria Roland Feltes (Immoflex) zu seinen Hauptsponsoren zählt.
Als Sohn eines kleinen Ladenbesitzers aus Differdingen (sein Vater hatte ein Geschäft für audiovisuelle Medien eröffnet) begann Marco Sgreccia seine berufliche Laufbahn im öffentlichen Dienst. Nach seinem Studium unterrichtete er zunächst Mathematik am Gymnasium („das dauerte ein Jahr“). 1995 trat Sgreccia in die Medienabteilung des Staatsministeriums ein, die für die Gewinnung von Investoren für das Großherzogtum zuständig war. Vier Jahre später folgte er seinem „Unternehmergeist“ und wechselte zu einem deutsch-französischen Medienkonzern. Als sein Cousin ihm vorschlug, das Bauunternehmen Tracol zu übernehmen, traf Sgreccia „sehr schnell“ die Entscheidung, den Schritt zu wagen. Die Immobilienbranche war ihm nicht völlig fremd. Im Gespräch mit Paperjam erklärte er 2009, dass er bereits Gelegenheit gehabt habe, gemeinsam mit seinem Cousin als „Immobilienhändler“ tätig zu sein: „ Wir hatten bereits das eine oder andere Grundstück gemeinsam gekauft, ein Haus darauf gebaut und es dann weiterverkauft “.
Als die beiden Cousins Tracol übernahmen, mussten sie zunächst versuchen, das durch die „Pei-Affäre“ angeschlagene Image der „Marke“ wiederherzustellen: „ Und es stand 5 zu 12 “, berichtet Sgreccia: „ Wir haben sogar lange darüber nachgedacht, ob wir den Namen beibehalten sollten “. Nach sieben Jahren trennten sich die Cousins von dem Bauunternehmen. Sie hatten diese Jahre genutzt, um so viele Grundstücke wie möglich zu erwerben. „Was eigentlich nur eine Nebentätigkeit sein sollte, wurde zu ihrem besonderen Hobby“, heißt es in der biografischen Notiz des Paperjam Business Guide. Ab 2010 konzentrieren sich die Cousins ausschließlich auf die Immobilienentwicklung. Ihre Organisationsstruktur ist schlank, das Unternehmen beschäftigt derzeit nur 38 Mitarbeiter. (Fabio Marochi hat sich vor zwei Jahren entschieden, sich aus dem operativen Geschäft zurückzuziehen, erklärt sein Cousin.)
Anhand der Jahresberichte des Althea Fund lässt sich nachvollziehen, wie sich das Grundstückspuzzle zusammenfügt. Die Cousins haben Grundstücke in Differdange, Mondercange, Sanem, Belval, Schifflange, Garnich, Strassen, Neudorf, Junglinster und Remich erworben. In Esch starten sie ein großes Wohn- und Gewerbegebiet, dessen Mittelpunkt ein von den Gemeindevertretern erträumtes Sportzentrum bildet. (Der Jahresbericht 2019 schätzt den Wert der Grundstücke in Lankëlz auf 57,8 Millionen Euro.) In Cessange entwickelt Tracol ein neues Stadtviertel auf einem riesigen, zehn Hektar großen Grundstück, dessen im Flächennutzungsplan (PAG) festgelegte Bebauungsdichte jedoch weiterhin sehr gering ist. (Die Bürgermeisterin, Lydie Polfer, begründet dies mit „einem bestehenden Bedarf an Einfamilienhäusern“.)
Tracol Immobilier erhielt Kredite von allen großen luxemburgischen Banken: vor allem von der BCEE und der Banque de Luxembourg, aber auch von Raiffeisen, BGL und BIL. Die Banken sind der blinde Fleck in den Debatten über den Immobilienmarkt. Im Jahr 2012 war die CSSF zu dem Schluss gekommen, dass ihr Risiko gegenüber Bauträgern untragbar geworden war. Sie hat daher die Schrauben angezogen: Spekulative Grundstücksgeschäfte kommen die Banken heute (gemessen am Eigenkapital) teurer zu stehen.
Joseph Bourg
Was die bebaubaren Flächen angeht, belegt Stugalux unter den Bauträgern den vierten Platz und liegt damit vor Flavio Becca. Das Unternehmen ist bekannt für seine Wohnsiedlungsprojekte, vor allem in Strassen, dem Hauptsitz der Gruppe, aber auch in Contern, Oberfeulen, Dudelange und Abweiler. Es handelt sich um architektonisch unscheinbare Einfamilienhäuser, die jedoch für ihre gute Bauqualität bekannt sind. Die Platzierungen von Nico Arend und Jos Bourg im Ranking des Observatoire de l’habitat sind teilweise auf eine statistische Verzerrung zurückzuführen. Das Ranking berücksichtigt lediglich die Grundstücksflächen und lässt die bebaubaren Quadratmeter völlig außer Acht. Stadtentwickler, die sich auf große Wohnhochhäuser spezialisiert haben, werden daher von den „Haussmann-Baumeistern“ der Einfamilienhaussiedlungen überholt.
Der Gründer von Stugalux, Jos Bourg, scheint seinerseits eine persönliche Vorliebe für die feudale Ästhetik zu haben. Vor einem Jahr erwarb der Immobilienmagnat das Schloss Birtrange, dessen Ursprünge bis ins 13. Jahrhundert zurückreichen und das er in einen neuen Familiensitz umbauen will. (Der Kaufpreis soll den Angebotspreis von 5,2 Millionen Euro überstiegen haben.) Das herrschaftliche Anwesen sei nur „das Sahnehäubchen“, freute sich der neue Schlossherr gegenüber RTL-Télé. Das Schloss am Ufer der Alzette ist von 85 Hektar Wald umgeben – ein ideales Anwesen für den ehemaligen Präsidenten des Jagdverbands „Fédération Saint-Hubert“.
Die Jagdausflüge haben ihn dem Großherzog Henri und dessen Vermögensverwaltung nähergebracht. In der Ortschaft Welsdorf, die einige Kilometer flussabwärts von Birtrange liegt, hatte Bourg im Jahr 2009 einen ehemaligen Bauernhof erworben, der der großherzoglichen Familie gehörte. Am Fuße des Schlosses Colmar-Berg ließ er 36 Einfamilienhäuser errichten. Die Jagd kann also zu schönen Begegnungen führen, auch wenn Bourg sich 2011 in einem Gastbeitrag im Tageblatt darüber beklagte, dass sie ihren Glanz verloren habe: „ Es ist nicht mehr schick, auf die Jagd zu gehen, besser man organisiert ein Golfturnier für seine Freunde oder Geschäftspartner als eine Treibjagd. “ Der heute 71-jährige Jos Bourg hat das Bauunternehmen verkauft, um sich auf die Immobilienentwicklung zu konzentrieren. Er ist nach wie vor der nahezu alleinige wirtschaftliche Begünstigte (98 Prozent der Anteile) der Stugalux SA und der Stugalux Promotion SA. Den beim Handelsregister hinterlegten Bilanzen zufolge sollen diese beiden Unternehmen in den Jahren 2019 und 2020 einen Nettogewinn von insgesamt vierzehn Millionen Euro erzielt haben.
Gutes Verhältnis
Lokale Projektentwickler vermeiden offene Konflikte; sie versuchen vielmehr, sich zu einigen und einen Konsens zu finden. (Was erklären könnte, warum sie den Fußball als Schauplatz symbolischer Auseinandersetzungen für sich entdeckt haben.) Kriege zwischen Projektentwicklern sind selten, aber heftig ; sie fordern in der Regel zahlreiche Kollateralschäden. Im Jahr 1980 stürzte der Zusammenbruch des Imperiums von Paul Retter die BIL in finanzielle Turbulenzen und brachte einige Politiker, die auf den mondänen Festen des Bauunternehmers zu Gast gewesen waren, in Verlegenheit. Das Land sprach von „ungesunden Verflechtungen zwischen Politikern, Bankinstituten und Immobilienspekulation“. Im Jahr 1982 gelangte der Briefwechsel zwischen einem deutschen Bauträger und dem Schöffenrat der Hauptstadt in die Hände der Opposition – eine Indiskretion, die signalisierte, „dass sich der Krieg zwischen zwei Baulöwen zugespitzt hat“. Im Jahr 2012 gerieten schließlich auch der Direktor der Spuerkeess und mehrere Minister in den Strudel des Konflikts zwischen Flavio Becca und Guy Rollinger. (Letztendlich ging Giorgetti als Sieger hervor: Er war es, der das neue Stadion in Gasperich sowie ein großes Bauprojekt in Wickrange realisierte.)
Bei sehr vielen Projekten arbeiten die Konkurrenten als Partner zusammen. So entsteht ein Geflecht aus Allianzen mit variabler Struktur, das oft nach klanartigen Mustern geordnet ist. Flavio Becca hatte sich 2009 mit Eric Lux zusammengetan, doch die Flitterwochen waren nur von kurzer Dauer, und die Trennung artete in einen Rechtsstreit aus, der sich nun schon seit acht Jahren hinzieht. Nico Arend arbeitet regelmäßig mit Jos Bourg (einem alten Bekannten) zusammen, aber auch mit CreaHouse oder der Giorgetti-Gruppe. „Wenn wir mehrere um ein Grundstück wetteifern, versuchen wir, es gemeinsam zu erwerben“, erklärt er. Tracol entwickelt Projekte mit Christian und François Thiry in Cessange und hat gemeinsam mit Roland Kuhn eine Wohnsiedlung in Mondorf realisiert. „Wenn es nötig ist, schließen wir uns zusammen“, erklärt Marco Sgreccia und versichert, dass „wir uns noch nie mit unseren Partnern gestritten haben“: „ Es gibt genug für alle. Der Markt wird von der Nachfrage angetrieben. Auch wenn ich den Eindruck habe, dass die Politik nun beabsichtigt, die Nachfrage zu dämpfen, um wieder ein Gleichgewicht herzustellen… “
Dieses Geflecht aus Interessen hat Tracol kürzlich zu einem Fauxpas veranlasst. Das Unternehmen hatte sich das Projekt „Verger Ermesinde – Leben ohne Autos“ in Limpertsberg gesichert, indem es für vier Millionen Euro einen Erbpachtvertrag mit einer Laufzeit von 75 Jahren von der Stadt erwarb. Die Idee dieses „ökologischen Stadtviertels“ war vom Grünen Beigeordneten François Bausch mit großem Tamtam ins Leben gerufen worden. Um sie von den Vorzügen der sanften Mobilität und des Carsharing zu überzeugen, haben die umweltbewussten Bewohner keinen Anspruch auf Anwohnerparkausweise. Ende Februar 2020, wenige Wochen vor der Schlüsselübergabe, erhielten die zukünftigen Bewohner eine E-Mail der Firma Kuhn, in der ihnen angeboten wurde, Parkplätze (für eine monatliche Miete von 300 Euro) in der Tiefgarage einer benachbarten Wohnanlage zu mieten. In der E-Mail wurde sogar „die Möglichkeit eines direkten Fußgängerzugangs zum Bereich ‚Leben ohne Autos‘“ erwähnt. Tracol hatte lediglich die E-Mail-Adressen seiner Kunden aus Limpertsberg an Kuhn weitergeleitet. Unter den neuen Bewohnern befand sich jedoch die Vorsitzende von ProVelo, Monique Goldschmit, und die Geschichte erschien in der Lokalzeitung „Wort“. Tracol entschuldigte sich für diese „Mitteilung, die von einigen als unglücklich empfunden worden sein könnte“ und bat Kuhn, die Daten zu löschen.
Die Belgier
Belgisches Kapital hat dieses ausgeklügelte Gleichgewicht zwischen den lokalen Akteuren gestört. Im letzten Jahrzehnt haben sie das luxemburgische Eldorado entdeckt: Thomas & Piron, Codic (Royal Hamilius), Immobel („Infinity“ im Kirchberg), Leasinvest (Bâtiself-Siedlungsgebiet in Strassen), Besix Red (ehemalige Konz-Galerie am Bahnhof), ICN Development SA (Villeroy & Boch-Brachfläche)… Mit reichlich Liquidität ausgestattet, mussten sich diese Neueinsteiger zunächst den Rohstoff beschaffen, nämlich Grundstücke. Die luxemburgischen Konkurrenten seien im Allgemeinen „nicht bereit, die gleichen Preise wie wir zu zahlen“, meint Olivier Bastin, Geschäftsführer von Immobel Luxembourg. „Sie verfügen bereits über Grundstücksreserven, teilweise schon seit Jahrzehnten. Wir hingegen müssen das Land zu überhöhten Preisen kaufen … Wir haben keine Vorfahren, die es zu günstigen Preisen erwerben konnten.“ Immobel befindet sich am Ende der Rangliste, in der Kategorie „fünf bis zehn Hektar“. Olivier Bastin ist der Ansicht, dass es „nicht seine Aufgabe sei, Grundstücksreserven anzulegen“. Er verfolge „einen finanziellen Ansatz“, bei dem die interne Rendite im Vordergrund stehe. Anstatt Eigenkapital über Jahrzehnte hinweg zu binden, neigten belgische Bauträger dazu, „Projekte zu bevorzugen, die sich schnell amortisieren“.
Von ihren luxemburgischen Konkurrenten, die ihnen vorwerfen, die Preise in die Höhe getrieben zu haben, heftig kritisiert, fehlen die Belgier in der Rangliste des Observatoire gänzlich. Dieses zeichnet ein sehr homogenes Bild: männlich und luxemburgisch, tief in den lokalen Gegebenheiten des Landes verwurzelt. Fast alle präsentieren sich zudem als Mäzene: nicht nur im Sport, sondern auch in der Gastronomie. Der Immobiliensektor erscheint als letzter wirtschaftlicher Zufluchtsort der Einheimischen. Denn das Verankerungskapital spielt dabei eine große Rolle. Jeder Bauträger verfügt somit über ein eigenes Netzwerk von Geschäftsmaklern, oft Immobilienmakler, die als Vermittler fungieren, die Lage sondieren und Eigentümer (sowie deren Erben) ansprechen, in der Hoffnung, eine Provision zu erhalten oder sogar als Partner an einem Immobilienprojekt beteiligt zu werden.
Nur ein einziger belgischer Bauträger (der jedoch in Luxemburg ansässig war) schaffte den Durchbruch unter den großen Grundbesitzern: Louis-Marie Piron. Er war mit großem Aufsehen auf den Markt gekommen. Im Jahr 2006 erwarben Thomas & Piron und Fortis Real Estate die ehemaligen Grundstücke von Luxlait in Merl für 136,5 Millionen Euro – ein Betrag, der den einheimischen Bauträgern damals völlig abwegig erschien. Die ehemalige Backsteinmolkerei wurde abgerissen, jegliches historisches Wahrzeichen ausgelöscht. Der Bauträger errichtete eine Trabantenstadt, nannte sie „Les Jardins de Luxembourg“ und verkaufte die Wohnungen zu unerschwinglichen Preisen. Thomas & Piron war auf dem Weg nach oben. Das auf den Wohnungsbau spezialisierte Unternehmen hat inzwischen seinen Grundstücksbestand ausgebaut, indem es kleine, fast bankrotte Konkurrenten und die von diesen angehäuften Grundstücke aufgekauft hat.
Die Paccoud-Hypothese
Laut „ Anmerkung 29 “ sollen öffentliche und halböffentliche Akteure 21,4 Prozent der für Wohnzwecke bestimmten Grundstücke besitzen, während auf private Unternehmen ein Anteil von 20,8 Prozent entfällt. Natürliche Personen liegen mit 55,3 Prozent nach wie vor deutlich an der Spitze. Allerdings konnten die Bauträger an Boden gewinnen. Innerhalb von fünf Jahren stieg ihr Anteil um sechs Prozentpunkte, was einer Zunahme von 300 Hektar entspricht. Die öffentlichen Akteure konnten mit dieser Entwicklung nicht Schritt halten. Zusammengenommen hätten die Gemeinden, der Staat und die verschiedenen halbstaatlichen Fonds (Fonds du logement, SNHBM, Agora) ihre Bestände „nur“ um 164 Hektar erweitert.
Alle befragten Bauträger wehren sich gegen den Vorwurf, „Land Banking“ zu betreiben: „Ich halte keine Grundstücke zurück!“, betont Nico Arend. „Wir haben Grundstücke nie als Trophäen gekauft“, versichert Marco Sgreccia. Sie kritisieren die langsamen Verwaltungsabläufe, kommunale Blockaden, die präventive Archäologie und vor allem die ständig steigenden Anforderungen des Umweltministeriums. „ Ein Bebauungsplan dauert mindestens fünf Jahre, in der Stadt sogar zehn “, schätzt Arend. (Marco Sgreccia spricht von einer Zeitspanne von zwanzig Jahren zwischen der Konzeption und der Umsetzung eines Projekts.) Die Hypothese des Grundstücksrückhalts ist bislang eine Hypothese geblieben. In einem im Juli gemeinsam verfassten Artikel in der Fachzeitschrift „Housing Studies“ hatte Antoine Paccoud diese These aufgestellt, wenn auch mit großer Vorsicht: „ The data does seem to point to a degree of land banking by developers “. Die Kommunalpolitiker scheinen diese Ansicht nicht zu teilen. Zwei Jahre lang hat das deutsch-schweizerische Planungsbüro ProRaum nacheinander 89 Gemeinden besucht, um insgesamt 13.685 Baugrundstücke unter die Lupe zu nehmen. Glaubt man den Schätzungen der Gemeindeverantwortlichen, wären die Immobilienfachleute daran interessiert, 89 Prozent ihrer Grundstücke zu bebauen. (Eine Einschätzung, die auf recht vagen Kriterien basiert, insbesondere darauf, ob der Bauträger bereits „Kontakt aufgenommen“ hat bezüglich seiner Parzellen.) Nach Schätzungen der Gemeinden könnten theoretisch 68,5 Prozent dieser Grundstücke in den nächsten fünf Jahren erschlossen werden.
Ein kleiner Zweifel ist jedoch angebracht. Sehr viele Kommunalpolitiker stehen einem Bevölkerungswachstum skeptisch gegenüber, das ihre technischen Dienste überfordert und das ihre Wähler nicht wollen. In seiner im Januar veröffentlichten Stellungnahme zur Steuerpolitik vertritt der Wirtschafts- und Sozialrat eine jakobinische Haltung und fordert, das heilige Kühchen der kommunalen Autonomie zu schlachten. Da die Wohnungskrise „ einen nationalen Notfallcharakter “ habe, gehe sie nun über den rein kommunalen Rahmen hinaus: „ Es sind nicht mehr die Meinungen der Einwohner jeder einzelnen Gemeinde, die Vorrang vor den offensichtlichen Interessen der Einwohner des gesamten Landes haben dürfen. “ Die Botschaft der dreigliedrigen Institution ist klar : Es steht zu viel auf dem Spiel, um die Entscheidung den 102 Bürgermeistern und ihren NIMBY-Wählern zu überlassen. Das Problem ist nicht so sehr, dass private Akteure Grundstücksstrategien verfolgen, sondern vielmehr, dass die Gemeinden keine haben. Mit 87,5 Hektar bebaubarem Land (laut „Le Wort“) belegt die Stadt Luxemburg damit den zweiten Platz in der Rangliste des Observatoire de l’habitat.
