Im Jahr 1984 tauchte die beschleunigte Abschreibung erstmals in einem Koalitionsprogramm auf. Luxemburg befand sich damals in einer Immobilienkrise (siehe Seite 24), die durch diese Maßnahme zur Förderung von Mietinvestitionen abgefedert werden sollte. Doch die von der Regierung „Santer-Poos I“ versprochene Maßnahme ließ auf sich warten. Einige Monate später reichte der liberale Abgeordnete Henri Grethen daher einen Antrag ein, in dem er die CSV-LSAP-Mehrheit aufforderte, diesen Mechanismus unverzüglich einzuführen, wobei er vorschlug, den Satz auf fünf Prozent festzulegen.
Doch erst mit der großen Steuerreform von 1990 (die weitgehend vom Wirtschafts- und Sozialrat inspiriert war) wurde die beschleunigte Abschreibung schließlich eingeführt. Sie sollte „die Rentabilität privater Investitionen verbessern“: Fünf Jahre in Folge konnte ein Teileigentümer fortan vier Prozent seiner Immobilieninvestitionen steuerlich absetzen. Ein riesiges Geschenk, das es ermöglichte, die Mieteinnahmen fast vollständig steuerfrei zu stellen. Der Berichterstatter des Gesetzes, Fernand Rau (CSV), äußerte seine Hoffnung, dass die Luxemburger „einen Teil oder ihr gesamtes Vermögen“ in Immobilien investieren würden, „&was bisher lange Zeit nicht der Fall war, denn sonst hätten wir hier im Land ja keinen Mangel an Wohnungen “. Die liberale Abgeordnete Anne Brasseur beklagte sich: „Warum gibt es derzeit so wenige private Investoren im Wohnungsbau? Es gibt hier keine Rendite.“
Im Jahr 2002 wurde der beschleunigte Abschreibungssatz von vier auf sechs Prozent angehoben. Luc Frieden war damals Haushaltsminister. Sein Chef, Jean-Claude Juncker, betrat das Rednerpult des Parlaments und warnte die Luxemburger: Sollten die Preise infolge dieser Steuergeschenke nicht sinken, würden wir in den Bereich „einer sanktionierenden Steuerpolitik“ übergehen. Der Premierminister ging eine Verpflichtung ein: „Das ist etwas, das mich persönlich bindet, und ich möchte das ganz klar zum Ausdruck bringen.“ Zehn Jahre später zeigte sich Juncker enttäuscht: „ Manche Luxemburger beuten andere Luxemburger aus. […] Wir machen uns selbst fertig. “ Doch trotz dieser Versprechen unterzogen weder der Premierminister noch sein Nachfolger die beschleunigte Abschreibung einer kritischen Überprüfung. Es ging weiter wie bisher.
In den 2010er Jahren, als die Zinsen nahe Null lagen, wurde die beschleunigte Tilgung von den makroprudenziellen Aufsichtsbehörden zunehmend kritisiert. Von der Zentralbank bis zum IWF wurden die den Investoren vorbehaltenen Vorteile als „kontraproduktiv“ eingestuft; sie würden Öl ins Feuer der bereits steigenden Preise gießen. Die Arbeitnehmerkammer zeigte sich besonders kritisch: Die beschleunigte Abschreibung würde nicht nur zu „Überinvestitionen“ führen, die die Überhitzung schüren, sondern auch den Vermögensaufbau der „happy few“ begünstigen.
Die luxemburgischen Babyboomer stürzten sich massenhaft auf den Immobilienmarkt. Anstatt zuzusehen, wie ihre Ersparnisse auf Bankkonten schrumpften, kauften sie Wohnungen. Die Bauträger begannen, ihre Wohnprojekte als „ Assets “ zu vermarkten. Innerhalb von zehn Jahren verachtfachten sie laut Statec ihren Bruttobetriebsüberschuss. Zwischen 2015 und 2021 wurden mehr als vierzig Prozent der im Bau befindlichen Wohnungen von Investoren gekauft. (Vor diesem Hintergrund muss ein Projekt wie das Ban de Gasperich als gigantische Geldanlage-Maschine betrachtet werden.) Im August 2022 kamen die Geografen Antoine Paccoud und Madalina Mezaros zu dem Schluss, dass sich eine „Klasse inländischer Immobilieninvestoren“ gebildet habe. So wurde fast die Hälfte der zwischen 2012 und 2018 in Dudelange errichteten Wohnungen an Investoren verkauft. Die Forscher am Liser erstellten ein Profil dieser neuen Investoren: Zwei Drittel waren im Großherzogtum geboren, und die meisten waren zum Zeitpunkt des Kaufs älter als 45 Jahre. Immobilien wurden zu einer regelrechten nationalen Leidenschaft.
Erst im Jahr 2020 fand ein Finanzminister den Mut, eine Regelung zurückzufahren, die der luxemburgischen Mittelschicht (also der Wählerschaft) ein stattliches Einkommen gesichert hatte. Ab 2014 leitete Pierre Gramegna (DP) eine Reihe von Reformen ein. Nacheinander schaffte er die Neutralisierung des Wertzuwachses (bei Reinvestitionen in Immobilien) ab, schloss Mietwohnungen vom stark ermäßigten Mehrwertsteuersatz aus und hob die steuerliche Unveräußerlichkeit der FIS auf. Im Jahr 2020 wagte er schließlich eine Reform des Abschreibungssatzes, senkte ihn von sechs auf vier Prozent (d. h. auf das Niveau von 2001) und verkürzte dessen Anwendungszeitraum um ein Jahr. Die Regelung sei „so etwas wie eine heilige Kuh gewesen, an die man nicht heranrühren durfte, an die man nicht heranrühren konnte“, sagte er im Parlament. (Was der liberale Minister jedoch nicht sagte, war, dass er die Regelung ursprünglich vollständig abschaffen wollte, dabei jedoch auf Widerstand innerhalb seiner eigenen Partei gestoßen war.)
Doch die Idee setzte sich immer weiter durch, und die Kritik nahm zu. Ende der 2010er Jahre begannen die Kompradoren des Finanzplatzes zu begreifen, dass die Grundstückssperre das Herzstück des luxemburgischen Geschäftsmodells bedrohte. Nach und nach bildete sich ein neuer Konsens heraus, der von Gewerkschaftsfunktionären bis hin zu führenden Arbeitgebervertretern, von der Arbeitnehmerkammer bis zum Thinktank Idea reichte. Der ehemalige Leiter der Steuerbehörde, Guy Heintz, erklärte Ende 2020 auf Radio 100,7 : „ Mit einem beschleunigten Abschreibungssatz von sechs Prozent kann man in kurzer Zeit fast die Hälfte des Anschaffungspreises abschreiben. Nach sechs Jahren gilt ein Abschreibungssatz von zwei Prozent. Nach 35 Jahren hat man im Grunde die gesamte Investition abgeschrieben. “ In einem im Februar dieses Jahres (mitten in der ersten Covid-Welle) veröffentlichten Vermerk hatte die Arbeitnehmerkammer diesen Mechanismus der Steueroptimierung analysiert : „ Es besteht die Gefahr, dass Bauträger und Investmentfonds verstärkt daran interessiert sind, sich sofort große Teile neuer Immobilienprojekte zu sichern, um diese für mindestens sechs Jahre zu vermieten und sie anschließend möglicherweise mit einem erheblichen Gewinn zu verkaufen. » Die Regelung würde „einen Teufelskreis“ schaffen: „ Vermögende und/oder Personen mit hohem Einkommen können eine Immobilie nach der anderen erwerben und dabei die – oft vollständig steuerfreien – Mieteinnahmen zur Tilgung ihrer Schulden verwenden. “ Selbst der Think Tank „Idea“ der Handelskammer schlug im Sommer 2022 vor, diese Steuerregelung ausschließlich Vermietern vorzubehalten, die sich bereit erklären, „bezahlbare Mieten“ anzubieten.
Im Oktober 2022 erklärte Finanzministerin Yuriko Backes (DP), dass die beschleunigte Abschreibung „im Laufe der Zeit“ zu einem „Instrument der Steuervermeidung“ geworden sei. Künftig solle sie nur noch „zweimal im Leben“ zum Einsatz kommen: „Wir werden aufhören, Leute zu unterstützen, die das serienmäßig tun, nur um Steuern zu sparen“, sagte sie. Während die Zinsen stiegen und der Immobilienbau ins Stocken geriet, hielt die Regierung an ihrem Kurs fest. Im April 2023 bekräftigte Wirtschaftsminister Franz Fayot (LSAP) die Devise: „ Wenn nichts verkauft wird, muss man vielleicht die Preise senken. Domadder fänkt et un. “ Selbst die DP hielt an dieser Linie fest und weigerte sich, die Preise künstlich zu stützen. Innerhalb der ehemaligen sozial-liberalen Regierung herrschte Einigkeit: Eine Preissenkung war unvermeidlich, um den Markt wieder anzukurbeln. Es war nicht der richtige Zeitpunkt, nachzugeben.
Die Branche zeigte eine gewisse Unnachgiebigkeit. Er forderte zwölf Monate steuerliche Anreize, um den früheren Status quo und die Margen von einst wiederherzustellen. Zu den Forderungen, die bereits im Dezember 2022 vom Handwerksverband vorgelegt wurden, gehörte somit die vollständige Wiedereinführung der beschleunigten Abschreibung. Keine politische Partei nahm diese Forderung in ihr Wahlprogramm auf. Das hinderte den Spëtzekandidaten der CSV, Luc Frieden, jedoch nicht daran, dies während des Wahlkampfs zu einem seiner Wahlkampfthemen zu machen.
Am Wahlabend im Foyer von RTL machten Marc Giorgetti und Roland Kuhn keinen Hehl aus ihrer Freude. Sie ahnten, dass ihre Wünsche in Erfüllung gehen würden. Der Koalitionsvertrag ist für Bauträger ein vorzeitiges Weihnachtsgeschenk. Sowohl der Satz als auch die Laufzeit der beschleunigten Abschreibung sollen ab dem Steuerjahr 2024 erhöht werden, heißt es darin. Am vergangenen Donnerstag erklärte Luc Frieden bei der Vorstellung der wichtigsten Punkte der Vereinbarung, dass diese Maßnahme befristet sein solle (auf „ein oder zwei Jahre“ begrenzt); in der Vereinbarung selbst sind jedoch keine Fristen festgelegt. Eine Schutzklausel ist jedoch vorgesehen: „Der Gesamtbetrag der Steuervergünstigung wird begrenzt.“
Ansonsten gibt es alles, was das Herz begehrt: Der „Bëllegen Akt“ soll auf Investoren ausgeweitet werden, die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen gesenkt und die Wiedereinführung eines Mehrwertsteuersatzes von drei Prozent mit der Europäischen Kommission diskutiert werden. Die Gemeinden sind aufgefordert, ihre Gebiete zu erweitern. Die privaten Wertzuwächse, die durch solche politischen Entscheidungen aus dem Nichts geschaffen werden, werden nur marginal ausgeglichen: Kaum dreißig Prozent der bebauten Fläche müssen für bezahlbaren Wohnraum reserviert werden.
Während der Preisverfall bei Bestandsimmobilien eingesetzt hat (-13,5 Prozent bei Altbauten), dauert der „seltsame Krieg“ zwischen Bauträgern und Käufern im Neubau-Segment an. Die Preise für im Bau befindliche Immobilien bleiben stabil (+2,2 %), während die Zahl der Transaktionen einbricht (-63,5 %). Eine Anpassung eher über die Menge als über den Preis. Die Bauträger halten sich bedeckt. Sie wollen (oder können) die Preise nicht senken, die die Käufer nicht mehr zahlen wollen (oder können). Die Kaufkraft der Käufer ist infolge der Zinserhöhungen um mehr als zwanzig Prozent gesunken. Es ist ungewiss, ob die von Frieden vorgeschlagenen steuerlichen Anreize einen Ausweg aus dieser Sackgasse bieten. Irgendetwas muss sich ändern.
