Alle, die sich dafür einsetzen

Ende April erzählte Florian Hertweck, Professor an der Uni.lu, bei einer von der Monatszeitschrift „Forum“ organisierten Diskussion zum Thema Grundbesitz eine Anekdote: „In einer Gemeinde, die ich nicht namentlich nennen möchte, verkaufte ein Landwirt einen Hektar bebaubare Grundstücke für zwölf Millionen Euro an einen luxemburgischen Bauträger, der sie relativ schnell für 18 Millionen Euro an einen niederländischen Bauträger weiterverkaufte, der heute versucht, jeden Millimeter bebaubarer Fläche daraus herauszuholen. Die Gemeinde sieht sich nun mit einem Projekt konfrontiert, das sie nicht will, da sie nicht die Weitsicht hatte, im Vorfeld einen innovativen Flächennutzungsplan (PAG) zu entwickeln. Als ich fragte, warum die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausgeübt habe, wurde mir geantwortet, dass der Jahreshaushalt nur 25 Millionen betrage und die Gemeinde nicht handlungsfähig sei.“

Der im Jahr 2020 vom Wohnungsbauminister Henri Kox (Déi Gréng) ins Leben gerufene „Sonderfonds zur Förderung des Wohnungsbaus“ soll eine öffentliche Grundstücksreserve bilden. Luxemburg hinkt seinen Nachbarn um ein Jahrhundert hinterher, da öffentliche und halböffentliche Akteure nur 21,4 Prozent der für Wohnzwecke bestimmten Grundstücke besitzen. Der letzte Woche veröffentlichte Jahresbericht des neuen Fonds beschreibt eine Grundstücksstrategie, die jedoch nach wie vor sehr zurückhaltend ist: Im Jahr 2021 gab der Fonds lediglich 26 Millionen Euro für den Erwerb von rund elf Hektar Grundstücken aus. Der Großteil dieser Grundstücke (4,5 Hektar) befindet sich in der stadtnahen – aber an das Schienennetz angebundenen – Gemeinde Roeser, die übrigen (jeweils ein Hektar) liegen in Mersch, Biwer, Hesperange, Pétange und Contern. Der Sonderfonds hat sich mehr oder weniger an die Liste der Gemeinden gehalten, die im Sektorplan „Wohnungswesen“ als „vorrangige Wohngebiete“ definiert wurden.

Der Erwerbsausschuss wandte sich an Eigentümer, deren Grundstücke kurz vor dem Beginn langwieriger und kostspieliger Erschließungsverfahren standen, und bot ihnen an, direkt (und „steuerfrei“) an den Staat zu verkaufen und sich so den Ärger zu ersparen. Aus Angst, den Markt anzuheizen, gingen die Beamten vorsichtig vor, insbesondere wenn es darum ging, das Vorkaufsrecht auszuüben, da sie wussten, dass der gezahlte Preis an einem bestimmten Standort als Standard gelten würde. In Lorentzweiler zahlte der Staat somit 1,7 Millionen Euro für 62 Ar, deren Bebauungskoeffizienten relativ niedrig sind.

Man sollte auf keinen Fall mit einer raschen Entwicklung rechnen, warnt der Jahresbericht des Fonds : „ Es wird davon ausgegangen, dass die Phase der ‚Grundstücksreserve‘ zwischen zehn und fünfzehn Jahren oder sogar noch länger dauern kann, bevor dort ein Projekt zum Bau von erschwinglichem Wohnraum entsteht “. Man erkennt, wie langsam die Verfahren ablaufen. Dieselbe Trägheit lähmt auch die Politik. Der im April 2017 eingebrachte und im November 2020 geänderte Gesetzentwurf Nr. 7139 sollte die Erschließung von Baugrundstücken dank des „ Baulandvertrag“ und die „ministerielle Flurbereinigung“ die Erschließung von Baugrundstücken beschleunigen. Der Staatsrat hat diese beiden Vorzeigemaßnahmen der Innenministerin Taina Bofferding (LSAP) nun zunichte gemacht. Die Stellungnahme des Staatsrats ließ fünfzehn Monate auf sich warten. Am 22. Februar wurde sie schließlich veröffentlicht und fällt vernichtend aus: Sie enthält 27 formelle Einwände. Dennoch bleibt die Ministerin standhaft. Ihr „Baulandvertrag“ sei „eppes zimmlech knallhart“, gibt sie zu, doch solche „verbindlichen Instrumente mit Fristen und Sanktionen“ seien notwendig, um die Wohnungskrise zu bewältigen.

Taina Bofferding hatte den sehr konsensorientierten und eher langweiligen Entwurf ihres sozialistischen Vorgängers Dan Kersch überarbeitet und ihm durch Dienstbarkeiten und Sanktionen mehr Biss verliehen. Sollten die Eigentümer innerhalb einer bestimmten Frist nicht „in nennenswertem Umfang“ mit Erschließungs- und Bauarbeiten beginnen, würden ihre Grundstücke in Grünflächen umgewidmet. „Die günstige Einstufung gilt somit als nie erfolgt“, heißt es im Gesetzentwurf. Die Staatsräte zeigen sich schockiert. Sie sehen die „Rechtssicherheit“ und den „Grundsatz der Verhältnismäßigkeit“ durch diesen „Eingriff in das Eigentumsrecht“ bedroht. Die vorgesehenen Sanktionen würden „eine gewisse Härte“ widerspiegeln, meinen sie. Und sie verweisen auf das Urteil des Verfassungsgerichts von 2013: „&Eine Veränderung der Eigenschaften des Eigentums, die so wesentlich ist, dass sie diesem einen seiner wesentlichen Aspekte entzieht, kann eine Enteignung [im Sinne von Artikel 16 der Verfassung] darstellen“, und somit einen Anspruch auf Entschädigung begründen.

Die Staatsräte beschränken sich nicht auf rechtliche Aspekte, sondern äußern sich auch zur Wirksamkeit dieser „vorübergehenden Zeitfenster zur Bereitstellung von Mitteln“ : „ Die Sanktionen werden zwangsläufig dazu führen, dass sich die Wohnungsknappheit weiter verschärft “. Sie befürchten „ möglicherweise unerwünschte Auswirkungen “. Obwohl der Gesetzentwurf lediglich Anforderungen an die Erschließung und den Bau formuliert, bestehe „ das nicht zu vernachlässigende Risiko, dass sich im ganzen Land unfertige Bauwerke ausbreiten “. „Die Stellungnahme hat sich jahrelang verzögert und ist letztendlich relativ politisch geprägt – das muss man feststellen“, sagt die Innenministerin. Grundsätzlich sieht sie darin den Ausdruck einer „quasi-sakralisierten Eigentumsrechte, die über das Erbe hinaus bis in alle Ewigkeit reichen“. Sie ist der Meinung, dass „eines Tages“ die Verfassung geändert werden müsse: „&Nun, bei der letzten Revision ist das nicht geschehen, und wir werden einen breiten politischen Konsens brauchen, aber das Eigentumsrecht bleibt die Wurzel des Problems…“ Man könnte fast vergessen, dass die LSAP in den letzten fünfzig Jahren 38 Jahre lang an der Regierung war.

Taina Bofferding hat ihre Juristen beauftragt, Gegenmaßnahmen zu finden und den Gesetzentwurf so abzuändern, dass dessen Kerngedanke erhalten bleibt. „Ich weigere mich, mich geschlagen zu geben – der Gesetzentwurf wird nicht in einer Schublade verschwinden!“ Es bleibt jedoch ein kleines Problem hinsichtlich der politischen Kohärenz: Während die Innenministerin sich bemüht, Grundstücke zu mobilisieren, verspricht der Minister für Raumordnung, deren Versiegelung zu begrenzen. Der grüne Minister Claude Turmes folgt dem weltweiten Megatrend, der nichts anderes ist als ein malthusianischer Ansatz in der Bodenpolitik, der durch den Klimawandel, die Erosion der Küsten und die Ausweitung der Überschwemmungsgebiete diktiert wird. Diesen neuen ökologischen Erfordernissen stehen die alten lokalen Klientelinteressen entgegen. In den 1970er- bis 1990er-Jahren hatten zahlreiche Bürgermeister die Gebiete ihrer ländlichen Gemeinden massiv erschlossen. Diese weisen heute ein bebaubares Potenzial von 1.916 Hektar auf, was der Gesamtfläche des Ballungsraums „Centre“ und der Region „Sud“ zusammen entspricht. Die Flächennutzungspläne (PAG) ermöglichen es, dort überdimensionierte Villen zu errichten und den CO₂-intensiven „Luxemburgischen Traum“ des 20. Jahrhunderts in vollen Zügen zu leben.

Letzte Woche stellte Claude Turmes die im Rahmen von „Luxembourg in Transition“ entwickelten Visionen zur Verdichtung vor. Dieses „Ideenlabor“ soll „das gesamte intellektuelle und kreative Potenzial“ einer internationalen Runde von „begeisterten Experten“ freisetzen. Der Minister ist der Ansicht, dass es „nun darum geht, die Empfehlungen von ‚Luxembourg in Transition‘ in der territorialen Realität des Großherzogtums Luxemburg zu verankern“. Das bleibt abzuwarten. Denn die „unabhängige Denkweise“ wird schnell an den politisch-administrativen Realitäten scheitern. Angefangen bei der Hoheit, die die 102 Gemeinden über die Stadtplanung und Architektur ihrer Gebiete ausüben. Diese Gegebenheit des politischen Lebens, gefestigt durch eine Vielzahl von Abgeordneten, die gleichzeitig Bürgermeister oder Beigeordnete sind, scheint unumstößlich.

Ende April erinnerte Florian Hertweck, einer der treibenden Kräfte hinter „Luxembourg in Transition“, bei der von Forum organisierten Diskussion daran, dass „Null Netto-Flächenversiegelung“ eben „Null Netto-Flächenversiegelung“ bedeute. Er versicherte, dass es möglich sei, bis 2050 im Großherzogtum 400.000 zusätzliche Menschen unterzubringen, und zwar ohne ein einziges Haus abzureißen und ohne eine weitere Are Land zu versiegeln. Dazu müsste zehn Prozent des Gebäudebestands aufgestockt und die für den Autoverkehr bestimmten „monofunktionalen Zonen“ „radikal diversifiziert“ werden. In seinem Zukunftsplan schlägt der Professor vor, das Gewerbegebiet von Foetz mit seinen 18 Hektar an Lagerhallen und Hypermärkten („Erbe des fossilen Zeitalters“) in ein „mixed urban neighbourhood“ mit mehr als 10.000 Einwohnern umzuwandeln, dessen Mittelpunkt ein „local transition hub“ und dessen „Coop-Café-Restaurant mit lokal produzierten Speisen“ bilden.

Doch die Stimmung bei der von Forum organisierten Veranstaltung blieb gedrückt. Die Stadtplanerin Christine Muller beklagte den „Excel-Terror“ und die „krankhafte geistige Starrheit“ der Kommunalbehörden. Der Direktor der Fedil, René Winkin, prognostizierte, dass die Energieerzeugung in Zukunft „Hektar um Hektar“ benötigen und den Wettbewerb zwischen den verschiedenen Flächennutzungen verschärfen werde. Gilles Hempel, der Direktor der Sozialwohnungsagentur, sprach von „den zahlreichen Wohnungen ohne Bad, ohne Fliesen, ohne Tapeten, die leer stehen, in der Hoffnung auf einen Wertzuwachs beim Verkauf“. Im Publikum glaubte man, den wahren Grund für die Blockaden ausgemacht zu haben: das Wahlmonopol der Luxemburger. Der Liser-Forscher Antoine Paccoud zeigte sich skeptisch: „ Die Gentrifizierung auf nationaler Ebene führt dazu, dass diejenigen, die in Luxemburg bleiben, diejenigen sind, denen es gelungen ist, dort eine Wohnung zu finden. Sie sind es, die die Staatsangehörigkeit erwerben werden, und sie sind es, die wählen werden. Diese Menschen sind genauso in den Immobilienmarkt eingebunden wie die Luxemburger. “

Bislang lässt sich die Bilanz der Minister Kox und Bofferding im Großen und Ganzen auf Artikel 29bis des „Pacte Logement 2.0“ zusammenfassen. Entgegen allen Erwartungen hatte diese Regelung den Staatsrat nahezu unbeschadet überstanden. Ihre Stärke liegt in ihrem automatischen Charakter: Eine Eigentumsübertragung ohne Optionen oder Verhandlungen; dort, wo Häuser und Wohnanlagen gebaut werden, erhalten die Gemeinden und der Staat zwanzig Prozent bezahlbaren Wohnraum. Die politische Debatte könnte sich in Zukunft um den Anteil dieser kollektivierten Wohnungen drehen – also um die Höhe der Gewinnspannen der Bauträger.