„Zu vermieten: Exklusive, möblierte Wohnung im 3. Stock des Royal-Hamilius in der Fußgängerzone von Luxemburg-Stadt“. Die Anzeige ist auf der Website der Immobilienagentur von Malou Knaff zu finden. Für 3.200 Euro pro Monat (zuzüglich 275 Euro Nebenkosten) umfasst die „sehr helle Wohnung mit einer großen Terrasse von 8 m²“ besteht aus einem Wohnzimmer (47 m²) mit Einbauküche, einem Schlafzimmer (16 m²) mit eigenem Bad, einem Flur und einem separaten WC. Der Parkplatz und der Keller sind optional gegen weitere 350 Euro pro Monat erhältlich. Die Bilder auf der Website sind authentisch: Es handelt sich um eine Wohnung an der Ecke des Gebäudes, in Richtung des ehemaligen Hôtel des Postes, das man fast mit ausgestrecktem Arm berühren könnte. Die Agentur Unicorn bietet ihrerseits eine zum Verkauf stehende Wohnung in derselben Wohnanlage an. Sie ist mit 68 m² etwas kleiner, verfügt ebenfalls über ein Schlafzimmer, doch in der Anzeige wird keine Terrasse erwähnt. „Die hochwertige Ausstattung wird Sie begeistern: Eichenparkett und abgehängte Decken, umrahmt von Kassetten. Jedes Detail wurde durchdacht, um optimalen Komfort und Wohlbefinden zu gewährleisten“, schwärmt der Text. Um diese Immobilie zu erwerben, muss man 1,1 Millionen Euro bezahlen, was 16.000 Euro pro Quadratmeter entspricht. Eine kurze Recherche auf Immobilienportalen für Luxemburg-Stadt bestätigt, dass die prestigeträchtige Wohnanlage im Stadtzentrum teuer ist: Wohnungen ähnlicher Größe mit einem Schlafzimmer und einer Terrasse kosten in der Regel etwa 2.300 Euro pro Monat zur Miete und liegen beim Kauf in einer Spanne zwischen elf- und dreizehntausend Euro pro Quadratmeter, und dennoch wird das „Royal-Hamilius“ mit einem Erbpachtvertrag über 75 Jahre verkauft.
Der Mehrwert des Royal-Hamilius ist zum Teil objektiver Natur: seine Lage im absoluten Stadtzentrum, die Qualität der Materialien, der Ausführung und der Ausstattung (insbesondere in Bezug auf Sicherheit und Technik). Er hat aber auch symbolischen Charakter. Bei der Vermarktung wurde das Gebäude als neuer Anziehungspunkt der Innenstadt präsentiert, der zu deren architektonischem Wahrzeichen werden sollte. Man hob die Handschrift des Architekten Norman Forster hervor und pries einen „außergewöhnlichen Lebensraum“ sowie „ein bemerkenswertes Wohnumfeld, das sowohl für Singles als auch für kinderreiche Familien konzipiert ist“. Der Verkauf der 73 Wohnungen, der 2017 begann, kam nur schleppend in Gang, mündete aber laut Romain Muller, dem Leiter von Firce Capital in Luxemburg und ehemaligen Mitarbeiter von JLL, der (zusammen mit Unicorn) gerade für den Verkauf des Wohnprojekts verantwortlich war, schließlich in einen Erfolg. „Der Anfang war schwierig, da das Konzept des Erbpachtvertrags den Luxemburgern nicht bekannt war und kulturell nicht akzeptiert wurde“, berichtet er gegenüber der Zeitung „Le Land“. (Das Unternehmen Firce Capital verwaltet einen Teil der Vermögenswerte des Staatsfonds Abu Dhabi Investment Authority, Adia.) Die Vorbehalte gegenüber dem 75-jährigen Verbleib des Grundstücks in den Händen der Stadt Luxemburg konnten jedoch ausgeräumt werden. „In den ersten Monaten der Bauarbeiten erhielt ich regelmäßig Anrufe von Kunden, die wissen wollten, wann der Verkauf beginnen würde“, erinnert sich Romain Muller. Mehr als die Hälfte der Eigentümer soll gekauft haben, um in einem der drei Gebäude (mit den Namen Monterey, Hamilius und Aldringen) zu wohnen. Investoren sollen nur 35 Prozent der Käufer ausmachen. Muller beschreibt viele Käufer als Menschen in den Fünfzigern mit gutem gesellschaftlichem Ansehen, deren Kinder bereits ausgezogen sind und die im Stadtzentrum wohnen möchten. Die Preise lagen zwischen elf- und zwanzigtausend Euro pro Quadratmeter. „Die größten Wohnungen waren als Erste weg.“
Heute lässt sich das soziologische Profil der Bewohner nur schwer ermitteln. „Diskretion wird als Wert hochgehalten. Außerdem ist es schwierig zu wissen, wo sich die Eingänge befinden“, betont ein Akteur aus der Immobilienbranche, der ebenfalls lieber anonym bleiben möchte. Er fährt fort: „Meines Wissens nach sind die Profile der Bewohner sehr unterschiedlich; es wäre schwierig, einen sinnvollen Durchschnittswert zu beschreiben.“ Romain Muller geht auf die Hauptmotivation für das Wohnen in der Innenstadt ein: „ Die Menschen, die hier gekauft haben, glauben an die Stadt und ihre Entwicklung “. Doch mittlerweile sind einige Bewohner desillusioniert, und der Leiter von Firce Capital spiegelt diese Stimmung wider : „ Die Stadt hat sich in zwei Jahren stark verändert. Wenn man zwei Millionen Euro für seine Wohnung bezahlt hat, möchte man keine Obdachlosen im Eingangsbereich sehen oder betrunkene Leute unter den eigenen Fenstern schreien hören. “ Der Vertreter des Investors bedauert „ein Hin und Her zwischen der Stadt Luxemburg und der Polizei, wenn es darum geht, einzugreifen und das Betteln, die Obdachlosen und die Drogenabhängigen, die sich im öffentlichen Raum aufhalten, in den Griff zu bekommen“. Er ist der Ansicht, dass Sicherheitsfragen nicht in seinen Zuständigkeitsbereich fallen, führt jedoch sehr regelmäßig Gespräche mit den Behörden, „die Entscheidungen treffen müssen, um die Lebensqualität der Einwohner zu verbessern“. Die Überwachung und Prävention im Bahnhofsviertel, der Straßenbahnverkehr und dessen Kostenfreiheit werden allgemein – auch von den städtischen Dienststellen – als Gründe für die Verlagerung von Drogenkonsumenten und Bettlern in die Oberstadt angeführt. Als Zeichen der angespannten Lage im Viertel sind seit diesem Herbst die „Grünen“ in der Gegend aufgetaucht. Die Mitarbeiter von „À vos côtés“, einem Präventions- und Mediationsdienst, begnügen sich nicht mehr damit, Bonnevoie und das Bahnhofsviertel abzusuchen, sondern machen nun auch Rundgänge rund um den Place Hamilius und die angrenzenden Straßen. Seit Juni sind auch private Sicherheitspatrouillen im Viertel im Einsatz.
„Es gibt eine ganze Reihe von Leuten, die dort herumlungern, trinken und Drogen nehmen“, stellt Catherine fest, die in einer benachbarten Straße wohnt. Sie berichtet, dass der Delhaize im Untergeschoss des Royal Monterey zu „einer Schankstätte geworden ist, in der der Diebstahl von Alkoholflaschen an der Tagesordnung ist. Die Kassiererinnen sagen nichts, sie haben zu viel Angst“. Dennoch ist die Französin, die sich vor zwei Jahren in der Innenstadt niedergelassen hat, begeistert davon, „alles zu Fuß erledigen zu können, außer einen Schraubenzieher oder eine Glühbirne zu besorgen“. In einem benachbarten Imbiss fügt der Ladenbesitzer hinzu: „Diese Probleme sind nicht neu. Sie traten offen zutage, als die Unterführung geschlossen wurde. Es war illusorisch zu glauben, dass ein Luxusgebäude die Lage ändern würde.“ Sylvain, der zwei Straßen weiter wohnt, findet eine treffende Formulierung, um das Viertel zu beschreiben: „Das Royal-Hamilius ist eine Burg, umgeben vom Hof der Wunder.“ Er zählt auf: „Die Alarmanlagen, die die ganze Nacht über losgehen, die Obdachlosen, die ihre Matratzen im Eingangsbereich meines Wohnhauses ausbreiten, die Crack-Junkies, die zu jeder Uhrzeit herumschreien…“. Doch dieser Bewohner der Innenstadt, der seit fast fünf Jahren hier lebt, bedauert vor allem das Fehlen eines echten Nachbarschaftslebens. „Man hat uns mit diesem Luxuswohnhaus, das das Gesicht unserer kleinen Welt verändern sollte, einen Traum verkauft. Stattdessen hat man eher den Eindruck, dass es sich um eine Musterwohnung handelt, in der kein Leben herrscht. “ Er weist auf einen Teufelskreis hin: „Da hier nur wenige Menschen leben, gibt es kaum Angebot, und da es kaum Angebot gibt, tut man so, als würde hier niemand wohnen.“ Er plädiert für sonntags geöffnete Geschäfte oder ganzjährig geöffnete Terrassen. Er hebt jedoch die Bemühungen einiger Bars wie dem „Shamrock“ und dem „Interview“ hervor, die junge Leute anziehen.
Trotz der Frustration oder Enttäuschung einiger Anwohner stellt die Belegung der Wohnungen im Royal-Hamilius kein Problem dar. Die Weiterverkäufe gelten laut einem Branchenbeobachter als „normal und entsprechen dem, was auch bei anderen Projekten geschieht“. Die Gewerbeflächen hingegen tun sich schwer, Abnehmer zu finden. Die erhofften Zugpferde Galeries Lafayette, Fnac und Decathlon ziehen nicht viele Wagen hinter sich her. „Die Situation ist schwierig“, räumt Romain Muller ein. Er zählt die zahlreichen Hindernisse auf, die den Betrieb in den ersten Jahren bremsen: Die Bauarbeiten an der Straßenbahnlinie und der Rue Aldringen während der ersten Übergaben, die Corona-Pandemie mit all ihren Unsicherheiten und heute die Energiekrise. Hinzu kommen der Boom des Onlinehandels, die wachsende Kritik an der Fast Fashion und die Entstehung neuer Einkaufszentren. „Der Einzelhandel ist insgesamt geschwächt, insbesondere im mittleren Preissegment: Der Luxussektor läuft gut.“ Von den 18 zur Verfügung gestellten Ladenflächen sind derzeit nur sieben belegt. Zwar haben die größten Einheiten einen Betreiber gefunden, doch bleiben immer noch elf Flächen leer. Ohne die Namen der Händler preiszugeben, verrät uns Romain Muller jedoch, dass die Ecke des Platzes auf der Seite der Post bald „von einer internationalen Lebensmittelkette“ (gegenüber hat die Kette „Prêt à manger“ noch nicht eröffnet) und dass in den Räumlichkeiten auf der Seite des Boulevard Royal bald ein Optiker, ein Concierge-Service und eine Kaffeebar Einzug halten werden.
Bleibt also die Aldringen-Straße, wo der Decathlon ganz allein inmitten der Pop-up-Läden steht. „Es ist besser, die Räumlichkeiten für ein paar Monate an diese kleinen Geschäfte zu vermieten, als sie leer stehen zu lassen.“ Und der Chef von Firce Capital verweist auf den Concept Store Helsinki, der seit zwei Jahren von Monat zu Monat mietet: „Sie sind gute Botschafter, um zu zeigen, dass es möglich ist, in dieser Straße ein Geschäft zu betreiben. Aber diese Läden sind zu klein. Sie können nur überleben, weil die Mieten extrem niedrig sind “. Der Verwalter möchte diese Straße zu einer „ Fashion Street “ machen und hat daher die Ansiedlung von Kunstgalerien, Lederwarengeschäften oder Accessoire-Läden abgelehnt. Potenzielle Mieter bemängeln meist die Größe bestimmter Ladenflächen mit unpraktischen Zwischengeschossen, die architektonische Entscheidung für getöntes Glas oder haben schlichtweg Angst, einem bereits ansässigen Geschäft Kunden wegzunehmen. Auch die Mieten stehen in der Kritik, obwohl der Betreiber Entgegenkommen zeigt. „ Wir bieten flexible Mieten mit einem relativ niedrigen garantierten Festbetrag und einem an den Umsatz gekoppelten variablen Anteil. Nach vier oder fünf Jahren wird die Miete auf den Durchschnittsumsatz festgesetzt. “
„Man sieht viele Menschen in der Stadt, aber nur wenige mit Einkaufstüten“, bedauert eine Ladenbesitzerin. In vielen Städten, insbesondere in Frankreich, hat die Einführung der Straßenbahn bei den Ladenbesitzern in den Stadtzentren Begeisterung ausgelöst. „ Das starke Comeback der Straßenbahn in den großen Ballungsräumen könnte dazu beitragen, das Handelsangebot in der Innenstadt im Verhältnis zu den großen Einkaufszentren am Stadtrand wieder ins Gleichgewicht zu bringen “, stellte LSA fest, ein auf Handel und Vertrieb spezialisiertes Magazin, das dabei Grenoble, Nantes, Bordeaux oder Montpellier als Beispiele anführt. „ Woher kommt die Straßenbahn in Luxemburg ?“, fragt Romain Muller und beantwortet die Frage gleich selbst : „ Die Straßenbahn kommt aus den Stadtvierteln, in denen die Menschen arbeiten, nicht aus denen, in denen sie wohnen. Um einen Vergleich mit französischen Städten anzustellen, müsste sie aus Strassen oder Hesperange kommen.“ Abschließend kommt er zu folgendem Schluss: „Man muss diese Menschen ansprechen, ein Angebot haben, das ihren Erwartungen entspricht, es richtig in Szene setzen und richtig vermarkten – und zwar genau dann, wenn sie es brauchen.“
