Das hat lange gedauert… Das Parlament hatte bereits 2003, 2013 und 2018 Anträge zugunsten einer Grundsteuerreform verabschiedet, doch der fast schon heilige Charakter des Privateigentums hatte alles blockiert – bis Oktober 2022, als Taina Bofferding (LSAP), Henri Kox (Déi Gréng) und Yuriko Backes (DP) ihre Reform vorstellten. Das derzeitige System war in den 1930er Jahren eingeführt worden, während sich die Berechnungsmethode für den Wert eines Grundstücks seit… 1941 nicht mehr geändert hatte.
Ein neuer Gesetzentwurf, der von Innenminister Léon Gloden (CSV) und Wohnungsbauminister Claude Meisch (DP) eingebracht wurde, knüpft an die Arbeit der Vorgängerregierung an. Er wurde am vergangenen Donnerstag im gemeinsamen Ausschuss (Inneres und Wohnungswesen) erörtert und im Anschluss daran der Presse vorgestellt. Um Zeit zu sparen, wurde er in zwei Teile aufgeteilt. Der Teil, der die Besteuerung leerstehender Wohnungen vorsieht und dessen Umsetzung komplexer ist, wird auf einen späteren Zeitpunkt verschoben. Einleitend richtete Léon Gloden (CSV) eine scharfe Kritik an seiner Vorgängerin Taina Bofferding und erklärte, sein Ministerium habe den Gesetzentwurf praktisch von Grund auf neu aufgreifen müssen. „Das Wesentliche war doch bereits erledigt“, meint Taina Bofferding, die von der Zeitung „Le Land“ kontaktiert wurde. „Die Formel zur Berechnung der Grundsteuer, die Bemessungsgrundlagen …“. Sie bewertet die Entwicklungen, die sich aus den Einwänden des Staatsrats ergaben, positiv, insbesondere was den rechtlichen Teil im Falle von Einsprüchen betrifft.
Die Formel zur Berechnung des neuen Grundsteuersatzes werde „objektive Kriterien“ berücksichtigen, um den Wert eines Grundstücks möglichst genau zu ermitteln, versichert Léon Gloden. Diese Formel berücksichtigt insbesondere das Bebauungspotenzial (gemäß dem PAG), die Entfernung zur Hauptstadt, die Fläche sowie die in der Gemeinde vorhandenen Dienstleistungen. Bereits 2022 hatte das Liser diese Formel getestet und war derselben Meinung; in einem Bericht bezeichnete es sie als „sehr robust […] zur Erklärung der Preisunterschiede zwischen den Orten.“
Diese vom Minister aus dem Departement Moselle als „gerecht und transparent“ bezeichnete Grundsteuer birgt jedoch eine erhebliche Verzerrung. Während die Bofferding-Fassung von den Gemeinden verlangte, einen Steuersatz innerhalb einer Spanne von neun bis elf Prozent des Basiswerts festzulegen, lässt der neue Entwurf den Gemeinderäten völligen Spielraum bei der Wahl des gewünschten Steuersatzes. „Theoretisch könnte eine Gemeinde einen Steuersatz von null Prozent festlegen, aber welche Gemeindeverwaltung würde das tun? Sie würde sich damit Einnahmen entziehen“, meint Léon Gloden.
Die Bürgermeister von der schweren Aufgabe zu entlasten, die Höhe der Grundsteuer festzulegen – ein Thema, das im Wahlkampf zwangsläufig heikel ist –, war jedoch eines der Hauptargumente für die Modernisierung der Berechnungsmethode der Grundsteuer. Für Landwirte und Berufswinzer wurde eine Befreiung für die von ihnen bewirtschafteten Flächen eingeführt, nicht jedoch für ihre Brachflächen.
Mobilisierungssteuer, in zehn Jahren
Die Einführung einer Grundstücksmobilisierungssteuer wurde ebenso mit Spannung erwartet. Dieser Gesetzentwurf aus dem Jahr 2022 wird als wichtiges Instrument angesehen, das Anreize schaffen kann, auf verfügbaren Grundstücken rasch Wohnraum zu schaffen. Das Zurückhalten dieser Grundstücke durch Eigentümer zu Spekulationszwecken gilt als großes Hindernis für den Wohnungsbau.
Diese Steuer wird auf der Grundlage des bereits für die Grundsteuer festgelegten Bemessungswerts berechnet. Sie gilt ab dem fünften Jahr und wird jedes Jahr schrittweise erhöht. Der Anstieg erfolgt stufenweise alle fünf Jahre, bis die Steuer nach zwanzig Jahren ihren Höchstsatz erreicht.
Für jedes Kind wird bis zu seinem 35. Geburtstag ein Steuerfreibetrag gewährt. Die vorherige Regierung hatte diesen auf das 25. Lebensjahr begrenzt. Die Gärten rund um die Häuser sind von dieser Steuer nicht betroffen. Schließlich sind Berufslandwirte und Winzer von der Steuer befreit, es sei denn, ihre Grundstücke befinden sich in den „ Prioritätsgebieten “ des Sektorplans „ Wohnungswesen “ (Luxemburg und sein Umland, Minett, Nordstadt und andere Entwicklungsschwerpunkte). „Wir wollen die Urbanisierung in diesen Gebieten fördern und dabei den Empfehlungen des Raumordnungsplans folgen“, betont Wohnungsbauminister Claude Meisch.
Überraschenderweise sind die Auswirkungen der Mobilisierungssteuer auf den Haushalt noch unbekannt. Der Gesetzentwurf enthält keinen Finanzbogen zur Schätzung der Steuereinnahmen. Das Ministerium bestätigt gegenüber dem Land, dass es keine Schätzung der Einnahmen vorgenommen hat. Man muss sich jedenfalls noch gedulden. Die Regierung rechnet mit einem Gesetzgebungsverfahren, das sich bis ins Jahr 2028 hinziehen wird. Anschließend wird eine Testphase bis 2030 eingeführt, die voraussichtlich das erste Steuerjahr darstellen wird. Frühestens in zehn Jahren, also im Jahr 2035, werden Eigentümer von unbebauten Grundstücken erstmals die Mobilisierungssteuer zahlen.
PPP, „Black Boxes“?
Mit der Erschließung der beiden großen Brachflächen in Dudelange (Neischmelz) und Wiltz (Wunne mat der Wooltz) wird es dem Wohnungsfonds gelingen, die Zahl der jährlich geschaffenen Wohnungen zu verdoppeln oder sogar zu verdreifachen, doch wird er an seine Grenzen stoßen und – sofern er sein Personal nicht aufstockt – nicht über die Mittel verfügen, um wesentlich mehr zu bauen. Was die SNHBM betrifft, so hat sie zwar derzeit mit mehreren Großprojekten (Elmen, Itzigerknupp…) alle Hände voll zu tun, doch ihre Grundstücksreserven gehen langsam zur Neige.
Anstatt die beiden öffentlichen Einrichtungen zu stärken (oder eine große nationale Baugesellschaft zu gründen, wie es „Déi Lénk“ empfiehlt), folgte Claude Meisch dem Vorschlag der Handwerkskammer, die bereits 2020 empfohlen hatte, private Bauträger in den sozialen Wohnungsbau einzubeziehen.
„Alles, was dazu beiträgt, die Zahl der bezahlbaren Wohnungen zu erhöhen, ist willkommen“, versichert Jacques Vandivinit, Direktor des Wohnungsfonds, diplomatisch. Er weist darauf hin, dass der Fonds, da er „weder Kräne noch Arbeiter“ habe, seine Arbeitsweise bereits ein wenig einer öffentlich-privaten Partnerschaft (ÖPP) ähnelt, „da der Privatsektor das baut, was wir anschließend verwalten.“ Das mag zwar stimmen, doch es gibt einen großen Unterschied: Alle vom Wohnungsfonds errichteten Wohnungen verbleiben dauerhaft in seinem Besitz.
Am 6. Juni schlug Claude Meisch den Bauträgern daher vor, Pilotprojekte zur Erprobung des Konzepts durchzuführen. Sie sind aufgefordert, auf ihren eigenen Grundstücken Bauvorhaben zu entwickeln, wobei der Staat für alle Wohnungen zwanzig Jahre lang eine feste Miete in Höhe von 80 Prozent des Marktpreises garantiert. Die Verwaltung der Vermietung obliegt dem Wohnungsfonds.
Normalerweise hätten die Bauträger es vorgezogen, unerschwinglichen Wohnraum zu bauen und zu verkaufen. Das heißt: teuren. Der Minister setzt darauf, sie angesichts der derzeitigen Konjunkturschwäche davon zu überzeugen. Zum ersten Mal seit langer Zeit werden die Bauträger vielleicht geringere Gewinnspannen akzeptieren. Schließlich haben diese Bauprojekte den Vorteil, dass sie den Betrieb am Laufen halten, und da der Staat die Einnahmen garantiert, sind die Risiken gering. Wenn es keine Drosseln gibt, muss man eben mit Amseln vorliebnehmen.
Sandra Huber, CEO von Iko Real Estate, gibt zu, dass sie diese öffentlich-privaten Partnerschaften (ÖPP) sehr schätzt, da sie „es ermöglichen, das allgemeine Interesse mit der Flexibilität des privaten Sektors in Einklang zu bringen. „Für mich ist es wichtig, dass alle – sowohl der öffentliche als auch der private Sektor – weiterhin auf die Zielsetzung des Projekts ausgerichtet bleiben. “ Zwischen den Zeilen wird deutlich, dass diese PPPs nicht als Rettungsanker für in Schwierigkeiten geratene Bauträger dienen sollten.
Der Haken daran ist, dass Claude Meisch erklärt hat, dass die Projekte einzeln eingereicht und von Fall zu Fall geprüft werden, ohne dass es einen Musterrahmenvertrag gibt. „Diese Unklarheit ist doch problematisch…“, sagt David Wagner. Der Abgeordnete von Déi Lénk, der zugibt, dass er PPPs jeglicher Art nicht mag, ist gelinde gesagt zurückhaltend. „Für diejenigen, die vom System profitieren, gibt es immer die Zuckerbrot-Taktik, niemals die Peitsche.“ Die grüne Abgeordnete Meris Sehovic fragt sich, was zwanzig Jahre nach der Übergabe des Gebäudes passieren wird – der vom Ministerium vorgesehenen Vertragslaufzeit. „Da der Staat zum Zeitpunkt der Veräußerung ein Vorkaufsrecht zum Marktpreis hat, wird er, falls er das Gebäude zurückkauft, doppelt dafür bezahlen: erstens durch die über zwei Jahrzehnte an den Bauträger gezahlten Mieten und zweitens durch den Kaufpreis. Das ist eine wirklich sehr liberale Logik. “
Insgesamt bleibt der Einsatz von PPP beim Bau von erschwinglichem Wohnraum nach wie vor ein Rätsel, da die Modalitäten unklar sind. Auch der Zeitplan gibt Rätsel auf: Die Ausschreibung für Pilotprojekte wurde bereits veröffentlicht, noch bevor das Gesetz verabschiedet wurde.
Wohnungspakt 2.0 – ein kleines Facelifting
Die Bilanz des ersten Wohnungsbau-Pakts (2008–2020) war enttäuschend. Die zweite Fassung stößt auf mehr Begeisterung, insbesondere dank der Hinzufügung des berühmten Artikels 29a. Diese Bestimmung, die 2021 auf Initiative von Minister Henri Kox (Déi Gréng) verabschiedet wurde, schreibt vor, dass alle neuen Stadtentwicklungspläne (PAP) für neue Stadtviertel einen Anteil von mindestens fünfzehn Prozent an erschwinglichem Wohnraum vorsehen müssen, ein Anteil, der auf zwanzig Prozent auf neu als Bauland ausgewiesenen Flächen und sogar auf dreißig Prozent in den Schwerpunktgebieten des Sektorplans „Wohnungswesen“ steigt.
Ein neues Gesetz vereinfacht nun die Regelung: „Alle Projekte in den neuen Stadtvierteln müssen künftig mindestens zwanzig Prozent erschwingliche Wohnungen umfassen“, erklärt Claude Meisch. Der Mindestanteil von dreißig Prozent in den vorrangigen Gebieten bleibt bestehen.
Esch zum Beispiel macht davon reichlich Gebrauch. Die Gemeinde wird drei Wohnanlagen (321 Wohnungen) im neuen Stadtteil Rout Lëns erwerben (eine Wohnanlage, ein Studentenwohnheim und eine Seniorenresidenz). Die Übergaben beginnen im Jahr 2027. „Dank dieser Ankäufe wird die Gemeinde fast 800 bezahlbare Wohnungen verwalten – wir werden unseren Bestand verdoppeln“, freut sich der erste Beigeordnete von Esch, Meris Sehovic. „Ohne den Wohnungsbau-Pakt 2.0, der diese Käufe zu bis zu 75 Prozent subventioniert, hätten wir das niemals erreichen können.“
Bald 800 bezahlbare Wohnungen in Esch, derzeit 618 in Luxemburg. Bei einer Pressekonferenz am Fuße der Hochhäuser des neuen, stark bebauten Stadtteils „Cloche d’or“ wiesen die Stater Sozialisten am Dienstag darauf hin, wie wenig Engagement der DP/CSV-Stadtrat beim Ausbau seines Bestands an erschwinglichen Wohnungen an den Tag legt. „In Wien, Berlin oder Stockholm machen öffentliche oder sozial genutzte Wohnungen zwischen zwanzig und vierzig Prozent des Wohnungsbestands aus. In Luxemburg liegen wir bei weniger als 2,5 Prozent. Für eine Stadt, die über Rücklagen in Höhe von 1,3 Milliarden Euro verfügt, ist das inakzeptabel. Es handelt sich um ein großes politisches Versagen mit nachhaltigen Folgen für heutige und zukünftige Generationen “, urteilt die sozialistische Stadträtin Maxime Miltgen.
Der Vorsitzende der Stater Sozialisten (und ausgebildete Stadtplaner) Olivier Bichel weist seinerseits darauf hin, dass acht Prozent der Wohnungen in der Stadt unbewohnt waren. Seit 2018 erlaubt jedoch eine Bestimmung des Wohnungsbauabkommens den Gemeinden, eine Steuer auf Wohnungen einzuführen, die seit mehr als 18 Jahren leer stehen. „Bis zum Inkrafttreten des Gesetzes über die Steuer auf unbewohnte Wohnungen hat die Stadt alle Möglichkeiten, zu handeln.“ In der Praxis ist die Besteuerung leerstehender Wohnungen jedoch mangels eines Registers (das derzeit auf nationaler Ebene erstellt wird) sehr kompliziert umzusetzen. Am vergangenen Donnerstag haben Claude Meisch und Léon Gloden versprochen, sich bald damit zu befassen.
