Die Lektüre des am 29. April vom Wohnungsbauminister Claude Meisch (DP) eingebrachten Gesetzentwurfs zum bezahlbaren Wohnraum sorgt für Aufsehen. Bereits im ersten Satz des ersten Kapitels der Begründung heißt es: „Es wird fortan davon ausgegangen, dass bezahlbarer Wohnraum im öffentlichen Interesse liegt.“ In der Ausgabe des „Wort“ vom 26. Mai erklärte Sébastien Couvreur, Rechtsanwalt der Kanzlei Krieger&Associates: „Diese Ergänzung ermöglicht es den Behörden, Enteignungen zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum vorzunehmen.“ Am nächsten Tag äußerte sich Georges Krieger selbst – sowohl als Rechtsanwalt als auch als Vorsitzender der Luxemburger Union für Immobilienbesitz – in L’Essentiel wie folgt: „Die Tür ist offen [für Enteignungen]“. Er sah dies mit „kritischem Blick“ an, da es seiner Meinung nach „einen Eingriff in das Privateigentum“ darstelle.
Im Großherzogtum, in dem mehr als 72 Prozent der Bevölkerung Wohneigentum besitzen (Eurostat, 2024), gilt das Privateigentum als ein Grundpfeiler. Dass die CSV/DP-Regierung damit eine der Grundlagen der nationalen Mentalität angreift, mag überraschen, doch dabei würde man vergessen, dass 63 Prozent der Unternehmer des Landes der Ansicht sind, dass die Wohnungskrise ihre Geschäftstätigkeit direkt oder indirekt beeinträchtigt (Konjunkturumfrage unter Unternehmen, Handelskammer, 2024). Die von Claude Meisch vorangetriebene stille Revolution ist also durch die ganz praktischen Erfordernisse des nationalen Geschäftsmodells motiviert. In ihrer 2022 veröffentlichten Broschüre „Wohnungspolitik – Zwischen guten Motiven und hohen Summen“ wollte die Stiftung Idea bereits „das Prinzip des öffentlichen Nutzens im Wohnungsbau hinterfragen“.
Der Minister relativiert jedoch die Tragweite dieses Änderungsantrags: „Natürlich ist das Privateigentum ein wichtiges Symbol, aber die Rechtsprechung ermöglicht bereits Enteignungen, insbesondere beim Bau von öffentlichen Gebäuden oder Einrichtungen.“ Er begründet seine Initiative vor allem mit Verweis auf die neue Verfassung, die in Artikel 40 festlegt: „ Der Staat sorgt dafür, dass jeder Mensch in Würde leben und über eine angemessene Wohnung verfügen kann. “ „Es ist daher normal, dass der Staat sich die Mittel an die Hand gibt, um dieses Ziel zu erreichen“, betont er.
Claude Meisch hütet sich davor, einen neuen Kirchberg-Plan anzukündigen, wie damals im Jahr 1961, als die Regierung 360 Hektar Land enteignete, auf dem später das „kleine Manhattan“ auf der anderen Seite der Roten Brücke entstehen sollte. Ein in der Geschichte des Landes einzigartiges Vorgehen, das bei den dort tätigen Landwirten und Gemüsegärtnern für Empörung gesorgt hatte. Wäre man heute in der Lage, ein solches Programm mit einer derart langfristigen Vision auf den Weg zu bringen? Claude Meisch hat jedenfalls nicht die Absicht dazu. „ Bei öffentlichen Gebäuden und Einrichtungen, bei denen der Begriff des öffentlichen Nutzens bereits gilt, sind Enteignungen sehr selten. Ich persönlich möchte nicht, dass man bei jeder Gelegenheit darauf zurückgreift. Man sollte dieses Instrument nur dann einsetzen, wenn es notwendig ist. “
Angesichts der aktuellen Lage wird dieser Vorschlag im Parlament auf keine Ablehnung stoßen. Paulette Lenert (LSAP), Mitglied des Wohnungsausschusses, befürwortet, dass die Wohnungskrise zu außergewöhnlichen Maßnahmen führt: „ Wir haben ein vitales Interesse daran, einen Paradigmenwechsel herbeizuführen, und der Wohnungsbau ist der Schlüssel dazu. “ Die Grünen-Abgeordnete Meris Sehovic, die ebenfalls im Ausschuss sitzt, pflichtet ihr bei: „ Angesichts des Rückstands beim Bau von erschwinglichem Wohnraum ist der Begriff des öffentlichen Interesses durchaus relevant. Ich habe viele Einwände gegen den Gesetzentwurf, aber nicht gegen diesen Punkt. Dass das kollektive Bedürfnis Vorrang vor dem individuellen Recht hat, halte ich für eine gute Sache. “
„Ein Wirrwarr“
Aber wird die Maßnahme über ihren symbolischen Wert hinausgehen und tatsächlich zu einer Beschleunigung des Baus von erschwinglichem Wohnraum führen? Fachleute bezweifeln dies. Eine Rechtsexpertin ist der Ansicht, dass „dieser Änderungsantrag ein bürokratisches Durcheinander verursachen wird, das die Wohnkosten weiter in die Höhe treiben könnte“. Sie weist darauf hin, dass „es viele Lösungen gibt, die viel einfacher und weniger einschränkend sind.“ Zum Beispiel der Bau von Wohnungen auf Grundstücken, die sich bereits in öffentlicher oder halböffentlicher Hand befinden.
Das Observatoire de l’habitat gibt an, dass der Staat im Jahr 2022 422 Hektar bebaubares Land, die Gemeinden und Gemeindeverbände 625 und die Fonds (Wohnungsfonds, Nationale Gesellschaft für preisgünstigen Wohnungsbau usw.) 274. Diese Flächen machen insgesamt 14,5 Prozent der in den allgemeinen Bebauungsplänen als „Wohn- und Mischgebiete“ ausgewiesenen Flächen aus.
Guy Entringer, Direktor der Nationalen Gesellschaft für preisgünstigen Wohnungsbau (SNHBM), tut sich ebenfalls schwer, die Tragweite dieser Reform einzuschätzen. „Der Begriff des öffentlichen Nutzens ist für uns sicherlich nichts Negatives, aber ich weiß auch nicht, inwieweit er uns helfen wird.“ Der Direktor des Syvicol, Gérard Koob, erklärt: „Viele Elemente des Gesetzentwurfs entsprechen den Forderungen, die wir gestellt haben, nicht jedoch der Begriff des öffentlichen Nutzens.“
Theoretisch würde das Konzept auch den Bau in Grünzonen ermöglichen. Claude Meisch möchte dies jedoch nicht auf die Spitze treiben: „Wir wollen diese Möglichkeit ausschließen, das ist nicht die Absicht des Gesetzentwurfs. Um außerhalb des Gebiets zu bauen, muss das Grundstück umgewidmet werden, so wie es schon immer der Fall war. “ Paulette Lenert wäre solchen Entwicklungen jedoch nicht gänzlich abgeneigt. „Wir würden einen Großteil der Wohnungsknappheit beheben, indem wir drei bis sechs Vorzeigeprojekte auf den Weg bringen, nach dem Vorbild von Elmen (wo fast 800 Wohnungen von der SNHBM errichtet werden, Anm. d. Red.), die geografisch gut verteilt und eher außerhalb des Gebiets liegen, damit die Grundstückskosten für den Staat tragbar sind. “
Claude Meisch erklärt, dass „es immer die Möglichkeit geben wird, eine Enteignungsmaßnahme anzufechten“ und dass „nichts darauf hindeutet, dass das Gericht diese in jedem Fall anerkennen wird“. Wenn ein Eigentümer trotz Berufung auf das öffentliche Interesse nicht verkaufen möchte, dreht sich der Rechtsstreit um eine Frage der Verfassungsmäßigkeit. Es obliegt dann dem Verfassungsgericht, zu entscheiden, ob die Verfassung hinsichtlich des Schutzes der Privatsphäre eingehalten wird. Ein wesentlich langwierigerer Prozess.
Es bestehen nach wie vor viele Unsicherheiten, da der Text rechtlich sehr vage bleibt. In anderen Bereichen, in denen das öffentliche Interesse eine Rolle spielt (insbesondere beim Bau von öffentlichen Gebäuden und Einrichtungen), sind die in den Gesetzestexten festgelegten Verfahren wesentlich eindeutiger. Hier wird beispielsweise nicht präzisiert, ob für die Enteignung eines unbebauten Grundstücks und einer bewohnten Wohnung dieselben Bedingungen gelten. Das Eigentumsrecht ist jedoch voller Ausnahmen.
Alle Beteiligten sind sich einig: Der Begriff des öffentlichen Interesses wird nicht die Wunderlösung sein, die die Wohnungsknappheit beseitigt. „Wir werden dies durch ein Maßnahmenpaket erreichen“, hofft Claude Meisch. Der Gesetzentwurf zur ministeriellen Flurbereinigung, der alle Immobilienprojekte betrifft, ist eine weitere Maßnahme. Im Rahmen eines Programms, das auf Grundstücken mit mehreren Eigentümern durchgeführt wird, können diejenigen, die nicht verkaufen möchten, eine gleichwertige Fläche am Rande des Baugebiets erhalten. Guy Entringer gibt zu, dass er dieses Instrument mit einer gewissen Ungeduld erwartet. „Die ministerielle Flurbereinigung ist mindestens genauso wichtig wie der Begriff des öffentlichen Interesses. Damit hätte sich beispielsweise das Projekt Itziger Knupp (Anm. d. Red.: 558 Wohnungen, Bonnevoie) viel schneller vorantreiben lassen. “
Zudem müssen noch steuerliche Maßnahmen eingeführt werden, die Eigentümer von Baugrundstücken dazu bewegen würden, diese auf den Markt zu bringen, wie beispielsweise eine Mobilisierungssteuer oder eine direkte Erbschaftssteuer, die gezielt auf die Familien ausgerichtet ist, die den größten Grundbesitz besitzen. Claude Meisch versichert, dass die Regierung daran arbeite, ohne jedoch nähere Angaben zu machen. Bei Paulette Lenert macht sich langsam Ermüdung breit: „Man redet zwar davon, aber es passiert einfach nichts …“
Der Staatsrat – eine heikle Etappe?
Der Minister setzt zudem auf eine Diversifizierung der Betreiber. Ein weiterer Aspekt des Gesetzentwurfs ist die Aufstockung der Zuschüsse für die Gemeinden, indem ihnen die gleichen Mittel gewährt werden wie den halbstaatlichen Einrichtungen. „Mit diesen Änderungen haben wir hundert zusätzliche öffentliche Bauträger“, versichert Claude Meisch. Paulette Lenert befürwortet dies, hätte sich jedoch gewünscht, dass die Gewährung dieser Beihilfen mit der Verpflichtung einherginge, die Bebauungsdichte zu erhöhen, die teilweise lächerlich niedrig ist, wie auf den Brachflächen von Néischmelz (Dudelange), wo nur 43 Wohnungen pro Hektar, weniger als der nationale Durchschnitt. „Die Gemeinden stehen unter dem Druck der Einwohner und befinden sich daher in einer heiklen Lage. Die Verknüpfung dieser erhöhten Fördermittel mit der Forderung nach einer höheren Bebauungsdichte würde die lokalen Mandatsträger entlasten “, betont sie.
Neben den Gemeinden wendet sich Claude Meisch auch an die Privatwirtschaft. An diesem Freitag, dem 6. Juni, wird er im Rahmen einer Pressekonferenz „einen Aufruf zur Einreichung von Pilotprojekten für bezahlbaren Wohnraum im Rahmen einer öffentlich-privaten Mietpartnerschaft“ starten, wie es in der Einladung heißt. Man fragt sich, warum die Privatwirtschaft an solchen Vorhaben interessiert sein sollte, es sei denn, die staatliche Unterstützung ist besonders umfangreich.
Man könnte argumentieren, dass die Reaktionsfähigkeit des privaten Sektors die Umsetzung von Projekten beschleunigen könnte, doch dann wäre ein absolut transparenter Rahmenvertrag erforderlich, um jeglichen Verdacht auszuräumen. Claude Meisch plant jedoch, diese öffentlich-privaten Partnerschaften von Fall zu Fall zu regeln, was auf den ersten Blick keine leicht überprüfbaren Garantien für die Wahrung des Allgemeinwohls bieten dürfte. Zudem sind die Kriterien bezüglich der Mietgarantien und der Rückkaufklauseln für die Wohnungen, die alle in der Verantwortung des Staates liegen, im Gesetz nicht konkret festgelegt. „Das Ganze wirkt wie eine Black Box, aus der die Bauträger Millionen und Abermillionen einstreichen werden“, seufzt Meris Sehovic.
Damit dieser Gesetzentwurf zum bezahlbaren Wohnraum umgesetzt werden kann, muss er noch mehrere Hürden nehmen, darunter die potenziell heikle Prüfung durch den Staatsrat – eine Institution, die für ihre große Verbundenheit mit dem verfassungsrechtlichen Wert des Privateigentums bekannt ist. Manche glauben, dass der politische Wille ausreichen wird, um den Staatsrat zu überzeugen, andere sind skeptischer. Die Stellungnahme, die er zur ministeriellen Neugliederung abgeben wird, dürfte ein guter Anhaltspunkt sein. Bereits 1998 hatte er erklärt, dass Wohnungen letztendlich Privatpersonen zugutekämen und eine Enteignung daher keinem „öffentlichen Ziel“ dienen könne.
Fußnote
